Pretenţii. Sentința nr. 4976/2014. Judecătoria BISTRIŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4976/2014 pronunțată de Judecătoria BISTRIŢA la data de 10-06-2014 în dosarul nr. 9988/190/2011
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BISTRIȚA
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 4976/2014
Ședința publică din data de 10 Iunie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE: C. R. R.
GREFIER: M. T.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile formulate de reclamanții B. V. I. și B. A. M., împotriva pârâților C. D. și C. O. C., având ca obiect pretenții.
Cauza s-a judecat în fond la data de 27.05.2014 concluziile părților prezente fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, când instanța a amânat pronunțarea pentru data de 03.06.2014 pentru a da părților posibilitatea de a formula concluzii scrise, încheierea de amânare a pronunțării făcând parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile, constată:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul acestei instanțe sub numărul de mai sus, reclamanții B. V. I. și B. A. M. au chemat în judecată pârâții C. D. A. și C. O. C., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați pârâții la plata către reclamanți a sumei de 35.000 euro sau echivalentul în lei la data plății, reprezentând preț achitat parțial, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public sub nr. 469/2009, încheiat la data de 27.05.2009 între reclamanți în calitate de promitenți-cumpărători și pârâți în calitate de promitenți vânzători; cu cheltuieli de judecată în funcție de poziția părților.
În motivare au arătat că, la data de 27.05.2009 între reclamanți în calitate de promitenți cumpărători și pârâți în calitate de promitenți vânzători s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public sub nr. 469/2009, prin care aceștia din urmă s-au obligat să le transmită dreptul de proprietate asupra imobilelor casă de locuit în regim de S+P+E, compusă din: la subsol: beci; la parter: garaj, două magazii, scară de acces; la etaj: cameră de zi, baie, bucătărie, cămară, dormitor, 2 balcoane, scară exterioară de acces îi scară interioară de acces, împreună cu terenul aferent, în suprafață de 144 mp, imobile înscrise în CF 6633 Bistrița, top. 2261/2/1/2, top. 2262/1/1/2, top. 2261/1/1/2, pentru prețul de 100.185 euro. Conform înțelegerii dintre aceștia, reclamanții au achitat la data încheierii antecontractului suma de 1.185 euro, urmând ca diferența de preț să o achite în rate, la datele calendaristice stabilite prin contract.
Reclamanții susțin că au achitat din prețul stabilit suma de 35.000 euro, dar, datorită unor întârzieri la plată, antecontractul încheiat a fost rezoluționat prin instanță prin Sentința civilă nr. 1297/2011, pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, dispunându-se evacuarea din imobil. Având în vedere faptul că prin această hotărâre nu s-a dispus și restituirea sumei de bani achitată de reclamanți cu titlu de preț parțial (până la data pronunțării hotărârii) și faptul că până în prezent, deși a solicitat în mai multe rânduri pârâților să le restituie suma de bani pe care le-au plătit-o, aceștia au refuzat să o restituie, reclamanții au fost nevoiți să promoveze prezenta acțiune. În prezent, urmare a desființării convenției dintre părți, pârâții apar ca îmbogățiți fără just temei cu suma achitată de reclamanți cu titlu de preț parțial.
În drept, s-au invocat disp. art. 969 și urm. Cod Civil, art. 1092 Cod civil, art. 247 Cod. pr. civ.
În probațiune solicită interogatoriul pârâților, probe testimoniale, acvirarea dosarului nr._ al Judecătoriei Bistrița; acvirarea dosarului execuțional nr. 262/2011 al executorului Andronesi; s-au depus înscrisuri filele 4-18.
Pentru termenul de judecată din 07.02.2012, reclamanții au formulat precizare de acțiune (f. 29), prin care au arătat că au mărit cuantumul pretențiilor, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați pârâții la plata către reclamanți și a sumei de 9.700 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului casă de locuit în litigiu.
În motivare au arătat că suma de bani solicitată prin precizare reprezintă îmbunătățirile aduse de reclamanți casei de locuit în cauză, îmbunătățiri care au crescut valoarea imobilului și care au rămas pârâților la momentul desființării contractului dintre noi. Astfel, suma de 4.500 lei reprezintă contravaloarea izolației termice a mansardei imobilului, izolație pe care au efectuat-o după preluarea casei în posesie și folosință și care la momentul predării a intrat în patrimoniul pârâților. De asemenea, suma de 5.200 lei reprezintă contravaloarea investiției realizate de . în spațiul comercial de la parterul casei, pe care reclamanții au achitat-o integral acestei societăți la momentul la care aceasta a predat către ei acest spațiu, investiție care de asemenea a trecut în patrimoniul pârâților după desființarea contractului. Urmare a desființării convenției dintre părți, pârâții apar ca îmbogățiți fără just temei cu sumele menționate, deoarece toate aceste îmbunătățiri care au fost suportate de ei, au rămas atașate construcției și au intrat în patrimoniul pârâților.
Legal citați, pârâții au formulat întâmpinare (f. 32), prin care au solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată. Pe cale de acțiune reconvențională, solicită ca prin sentința ce se va pronunța în cauză, urmare a administrării probatoriului, să fie obligați reclamanții să le achite suma totală de 32.607 lei, din care: suma de circa 25.000 lei, reprezentând despăgubiri pentru prejudiciul creat pârâților de către reclamanți prin rezoluționarea antecontractului autentic de vânzare-cumpărare din culpa exclusivă a acestora; suma de circa 6.525 lei reprezentând lipsa de folosință a imobilului casa și teren aferent perioadei 27.05._11; suma de 594 lei, reprezentând datorii restante și penalități din perioada cât au locuit în imobil; 112 lei taxă de rebranșare; 376 lei, reprezentând depozit colateral constituit de subsemnații la BRD - sucursala Bistrița pentru acceptarea rebranșării. Totodată, solicită a fi obligați reclamanții să le achite contravaloarea instalațiilor sanitare deteriorate din imobil, a centralei termice și a instalației termice, precum și a tuturor celorlalte reparații, care se impun pentru readucerea imobilului în starea în care a fost la predarea acestuia către reclamanți. În situația în care se va aprecia ca fiind întemeiată acțiunea introductivă, solicită a se proceda la compensarea sumei care va rezulta că o datorează reclamanților, cu sumele pe care se va constata că le datorează reclamanții, la care se adaugă și sumele de: 1.740 lei (contravaloarea a 400 euro), reprezentând chiria aferentă spațiului închiriat de pârâți pentru a depozita bunurile reclamanților urmare a executării silite, astfel cum reclamantul B. V.-I. s-a obligat prin Declarația autentificată sub nr.2169/23.08.2011 de către BNP Asociați D. M. și D. M.-I.; 12.177,2 lei, reprezentând cheltuieli de executare în dosar execuțional nr.262/ex./2011 a executorului judecătoresc Andronesi V. D., până la concurența sumei celei mai mici, obligând partea debitoare urmare a acestei operațiuni, la achitarea diferenței către cealaltă parte, cu cheltuieli de judecată.
În motivare au arătatat că, prin acțiunea introductivă, solicită reclamanții a fi obligați pârâții la plata sumei de 35.000 euro, reprezentând prețul achitat parțial urmare a încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 469/2009 de către BNP G. G. S., dat fiind rezoluțiunea judiciară a acestui antecontract, prin Sentința civilă nr. 1297/2011 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosar civil nr._, sentință rămasă definitivă și irevocabilă prin neapelare.
În motivarea acțiunii, reclamanții arată doar faptul că, între pârâți, în calitate de promitenți-vânzători și reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători, s-a încheiat antecontractul autentic sus-menționat, prin care s-au obligat să le transmită dreptul de proprietate asupra imobilelor casă de locuit în regim de S+P+E, împreună cu terenul aferent în suprafață de 144 mp, imobile înscrise în c.f.6633 Bistrița, nr.top.2261/2/1/2, 2262/1/1/2 și 2261/1/1/2, iar cu ocazia rezoluționării acestuia de către instanță, prin hotărârea sus-menționată, instanța nu a dispus și restituirea sumei achitată de către aceștia, pârâților.
Reclamanții nu au solicitat instanței, în cadrul acțiunii în rezoluțiunea antecontractului autentic de vânzare-cumpărare, pe calea cererii reconvenționale, obligarea pârâților la restituirea prețului achitat până la acel moment, instanța neputându-se pronunța asupra unei cereri cu care nu a fost învestită.
Este real faptul că pârâții au pus în executare sentința, prin intermediul Societății civile profesionale a executorilor judecătorești Andronesi V. D. și Andronesi D. M., executare silită care a format obiectul dosarului execuțional nr.262/ex./201l.
La data de 23 august 2011, reclamanții și-au preluat bunurile care au fost scoase, cu ocazia executării silite, din imobilul casă obiect al antecontractului, proprietatea pârâților, sens în care reclamantul B. V.-I. a dat Declarația autentificată sub nr.2169/23.08.2011 de către BNP Asociați D. M. și D. M. - I..
Cu aceeași ocazie, între părți s-a purtat o discuție, reclamanții-debitori rugându-i să amâne formele de executare silită timp de 1 an, răstimp în care să le achite suma de 12.577,2 lei rămasă de recuperat prin executare silită, lucru pe care l-au acceptat, sens în care au solicitat executorului judecătoresc Andronesi V. D. să suspende executarea silită până la data de 1 septembrie 2012, acesta dresând Procesul-verbal din data de 29.08.2011.
Nu este real faptul că s-ar fi obligat față de reclamanți să le restituie prețul achitat de aceștia până la data rezoluțiunii antecontractului, discuțiile cu reclamanții au fost ca, atunci când vor reuși să vândă casa, să le restituie din banii achitați, mai puțin cheltuielile ocazionate din culpa acestora.
Insă, cu toate acestea, la data de 25.08.2011, având evident cunoștință nu numai de rezoluționarea antecontractului pe cale judecătorească, dar și de executarea silită a hotărârii judecătorești, reclamanții au intentat, cu vădită rea-credință, o acțiune prin care solicită a se constata validitatea acestuia, acțiune care formează obiectul dosarului nr._, aflat pe rolul Judecătoriei Bistrița.
Scopul urmărit este foarte simplu de dedus, și anume notarea acestei cauze în cartea funciară, ceea ce reclamanții au și făcut, pentru a-i împiedica pe pârâți să își exercite dreptul de proprietate în plenitudinea lui asupra imobilului în discuție, mai concret dreptul de dispoziție.
Împotriva notării în cartea funciară, pârâții au formulat cerere de reexaminare la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Bistrița-Năsăud, cerere care a fost respinsă, iar ulterior au formulat plângere la Judecătoria Bistrița, care formează obiectul dosarului nr._/190/2011, cu termen de judecată la data de 17.02.2012.
Atitudinea reclamanților le-a creat și le creează evidente prejudicii, pârâții neputând, nici la această dată, să dispună de imobilul proprietatea lor, adică să-1 vândă, datorită notării acțiunii în cartea funciară. Cunoscând faptul că imobilul este liber urmare a executării silite, mai multe persoane s-au arătat interesate a-1 cumpăra, însă au fost nevoiți să amâne orice negocieri. Totodată, cu ocazia preluării imobilului, au constatat nu numai faptul că reclamanții nu au achitat facturile pentru utilități la zi, dar și faptul că sunt nevoiți, datorită acestui fapt, să constituie o garanție la BRD pentru rebranșare și pentru a putea beneficia de utilități.
Totodată, au constatat că reclamanții au deteriorat instalațiile sanitare și au produs defecțiuni, centralei termice și instalației termice. D. fiind faptul că, antecontractul autentic s-a rezoluționat exclusiv din culpa reclamanților, care nu au mai înțeles să-și onoreze obligațiile de plată asumate contractual față de pârâți, aceștia au suferit un prejudiciu, respectiv diferența între prețul la care au vândut reclamanților imobilul prin antecontractul de vânzare-cumpărare și prețul actual de circulație, mult diminuat datorită actualei crize economice și a căderii pieții imobiliare. Au estimat acest prejudiciu la cuantumul de 25.000 lei, urmând ca valoarea reală să fie stabilită prin expertiză tehnică de specialitate, iar pârâții să precizeze cuantumul pretențiilor în consecință.
Datorită faptului că reclamanții au ocupat efectiv imobilul obiect al antecontractului rezoluționat în perioada mai 2009-iunie 2011, pârâții au fost lipsiți de folosința acestuia în această perioadă, de 25 de luni. Pentru această perioadă, au estimat că despăgubirile pe care le datorează reclamanții se ridică la suma de circa 6.525 lei, calculate la prețul unei chirii medii lunare de 300 euro.
În situația admiterii acțiunii principale, chiar și în parte, pârâții solicită ca sumele apreciate ca fiind datorate reclamanților să fie compensate, cu sumele pe care se va constata că reclamanții le datorează, precum și cu cheltuielile semnificative înaintate de către aceștia cu ocazia executării silite, astfel cum reies din înscrisurile de la dosar.
În drept s-au invocat art. 1531 și urm., art. 1546-1547, art. 1616 NCC, art. 115 și urm., art.119-120, art.274 al.(l) C.pr.civ.
În probațiune s-a solicitat acvirarea dosarelor nr._, nr._ și nr._/190/2011 ale Judecătoriei Bistrița, acvirarea dosarului execuțional nr.262/ex./2011 al executorului judecătoresc Andronesi; interogatoriul reclamanților; proba testimonială; expertiză tehnică de evaluare, având următoarele obiective: stabilirea diferenței dintre prețul de vânzare al imobilului stabilit prin antecontract și prețul actual de circulație al imobilului; stabilirea prețului mediu al chiriei lunare pentru imobilul în discuție aferent perioadei mai 2009-iunie 2011, raportat la componența imobilului,m situarea acestuia și utilitățile de care beneficia; stabilirea costului reparațiilor necesare pentru readucerea imobilului la starea inițială, cu referire la instalațiile sanitare, centrală termică și instalație termică, precum și la orice alte reparații apreciate ca utile pentru o bună folosință a imobilului potrivit destinației sale.
Pentru termenul de judecată din data de 27.03.2012, reclamanții au formulat cerere de instituire a sechestrului asigurător (f. 43), în contradictoriu cu pârâții, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună instituirea în temeiul disp. art. 591 și urm. Cod pr. civ, a unui sechestru asigurător asupra imobilelor: casă de locuit în regim de S+P+E, compusă din: la subsol: beci; la parter: garaj, două magazii, scară de acces; la etaj: cameră de zi, baie, bucătărie, cămară, dormitor, 2 balcoane, scară exterioară de acces și scară interioară de acces, împreună cu terenul aferent, în suprafață de 144 mp, imobile înscrise în CF 6633 Bistrița, top. 2261/2/1/2, top. 2262/1/1/2, top. 2261/1/1/2; - casă de locuit în regim P+M, compusă din: la parter - 4 camere, hol, baie; la mansardă - 4 camere, hol, baie, ambele situate în localitatea C., . CF nr._ C., nr. cadastral 52, top. 3428/1, 3430/1, respectiv nr. cadastral 52-Cl privind casa de locuit.
În motivare au arătat că, au calitatea de creditori al intimaților C. D. A. și C. O. C., aceștia din urmă datorându-le suma de 35.000 euro și 9.700 lei, cu titlu de preț parțial achitat de reclamanți pentru cumpărarea unui imobil și contravaloare îmbunătățiri. Această situație a fost generată de faptul că antecontractul încheiat între părți a fost rezoluționat prin instanță prin Sentința civilă nr. 1297/2011, pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, dispunându-se evacuarea acestora din imobil. Totodată, au formulat o cerere de chemare în judecată a pârâților pentru obligarea acestora la plata sumei reprezentând debitul datorat care face obiectul dosarului civil, nr._ al Judecătoriei Bistrița, cu termen de judecată la data de 27.03.2012.
Având în vedere faptul că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru admiterea cererii de instituire a sechestrului asigurător și pentru a preveni o eventuală stare de insolvabilitate a debitorului - suma pe care o au de recuperat de la acesta fiind una relativ mare, solicită admiterea prezentei cereri așa cum a fost formulată. Menționează faptul că, după ce au promovat acțiunea în pretenții, pârâții au scos imediat la vânzare imobilele mai sus menționate, urmărind să ajungă insolvabili, pentru a evita achitarea sumelor de bani pe care le datorează.
În drept s-au invocat disp. art. 591 și urm. Cod pr. civ.
În probațiune s-au depus înscrisuri filele 45-46.
Prin înscrisul depus la termenul de judecată din 27.03.2012, reclamanții au formulat precizare de acțiune (f. 47) prin care solicită ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați pârâții la plata către reclamanți și a dobânzii legale privind sumele solicitate;
Prin întâmpinarea formulată la data de 27.03.2012, față de cererea reconvențională (f. 49-51), reclamanții au solicitat admiterea în parte a acesteia, cu privire la suma de 594 lei reprezentând datorii restante din perioada în care au locuit în imobil, solicitând respingerea celorlalte capete de cerere privind sumele de bani solicitate.
În motivare au arătat că sumele solicitate de pârâții reclamanți reconvențional nu sunt datorate de reclamanți, cu excepția sumei de 594 lei reprezentând datorii restante din perioada în care au locuit în imobil, această din urmă sumă fiind de acord să o achite pârâților reclamanți reconvențional. În ceea ce privește celelalte sume de bani solicitate, nu sunt de acord cu achitarea acestora, pentru următoarele considerente: nu au produs pârâților absolut nici un prejudiciu în legătură cu imobilul în cauză. Au vrut să cumpere acest imobil, cu cea mai bună credință, pentru a locui în acesta și nu doar cu titlu de investiție.
Acest aspect poate fi concluzionat din procesul-verbal încheiat de executorul judecătoresc cu ocazia executării silite, din care rezultă că reclamanții au amenajat inclusiv camera copiilor, de unde au fost scoase jucăriile acestora, din faptul că reclamanții au achitat suma de 35.000 euro din prețul acestei case, până în momentul ajungerii în imposibilitate de plată și și-au făcut ambii mutația în cărțile de identitate la adresa de situare a acestui imobil.
De asemenea, au făcut o . investiții în această casă, în scopul locuirii confortabile (izolația termică și achitarea investițiilor din spațiul comercial către persoana care le-a făcut inițial). Nu au avut niciun moment intenția de a se ajunge la rezoluțiunea acestui contract sau de a nu achita prețul casei. Situația la care s-a ajuns a fost datorită pierderii locurilor de muncă din Spania de către reclamanți, locuri de muncă care asigurau sumele de bani stabilite ca și rate pentru cumpărarea casei. În încercarea de a menține acest contract, au achitat chiar și în timpul procesului sume de bani pârâților, pe care le-au trimis acestora prin cont bancar, o plată fiind efectuată chiar după finalizarea procesului, reclamanții neavând cunoștință de faptul că procesul s-a încheiat și contractul a fost rezolutionat. Nu au creat pârâților nici un prejudiciu, deoarece în perioada în care au avut casa în posesie, aceștia au beneficiat de sumele de bani pe care le-au plătit, sume care au fost considerabile (în total 35.000 euro echivalentul a 150.000 lei).
De asemenea, mai arată faptul că în antecontractul de vânzare-cumpărare care a existat între părți și care fost rezoluționat de instanță, nu au fost prevăzute astfel de sume, deși acest act a fost unul autentic. Mai mult, calculul efectuat de pârâți (pe care de altfel 1-au comunicat și reclamanților) a fost ca din ratele pe care urma să le achite în baza antecontractului încheiat, aceștia să achite la rândul lor rata pe care o aveau la bancă (și pentru care aveau pusă ipotecă pe chiar imobilul pe care reclamanții îl cumpărau) care se ridica la suma de 1.150 euro. Având în vedere faptul că au achitat suma de 35.000 euro, aceștia au avut posibilitatea achitării ratelor proprii pe o perioadă de 2 ani și 5 luni, deci din acest punct de vedere pârâții nu pot reclama nici un prejudiciu. În ceea ce privește lipsa de folosință, consideră că doar în condițiile în care această lipsă de folosință îmbracă o formă nelegală, o persoană poate fi obligată la această categorie de despăgubiri. Folosința pe care a exercitat-o cu privire la acest imobil a fost una legală, imobilul fiindu-le predat în folosință de proprietari.
În ceea ce privește taxa de 112 lei de rebranșare și cea de 376 lei reprezentând depozit pentru rebranșare, consideră că aceste sume nu le pot fi imputate, deoarece suma constituită ca depozit se va restitui pârâților la data expirării perioadei contractuale, iar suma de 112 lei pentru rebranșare reprezintă taxa achitată de orice nou utilizator la momentul încheierii contractului. În ceea ce privește contravaloarea instalațiilor sanitare, instalația și centrala termică pretins deteriorate de reclamanți, menționează faptul că acestea au fost lăsate în bună stare de funcționare, deoarece au lăsat casa ca și cum urma să se întoarcă acolo, neprevăzând cele ce au urmat - desființarea contractului și evacuarea din imobil. Pentru preîntâmpinarea unui eventual îngheț pe perioada iernii, chiar au golit integral de apă instalația de termoficare. Reclamanții au fost plecați în Spania pe întreaga perioadă a procesului și pe perioada executării silite, astfel încât, la . executorului, toate instalațiile și accesoriile imobilului erau în bună stare de funcționare, așa cum le-au lăsat la momentul plecării, moment la care, nu au prevăzut că vor fi evacuați ci au socotit că se vor reîntoarce în acest imobil, care era practic domiciliul lor. Au arătat că sunt de acord cu plata către pârâții reclamanți reconvențional a sumei de 594 lei, reprezentând datorii restante (la gaz) din perioada în care au locuit în imobil. Nici susținerea privind pretinsul prejudiciu datorat diminuării pieței imobiliare nu este întemeiată, deoarece reclamanții și pârâții reclamanți reconvențional au convenit ca preț al imobilului suma de 100.000 euro, iar în prezent, pârâții au scos imobilul la vânzare la prețul de 96.000 euro, așa cum rezultă din anunțul de vânzare postat pe internet la data de 05.02.2012.
În ceea ce privește cererea de compensare a sumelor de 1740 lei și 12.177,2 lei subliniază faptul că la aceste sume nu poate opera compensarea, deoarece nu sunt datorate pârâților, nefiind îndeplinite condițiile prev. de art.1143 și urm. Cod civil.
Prin notele de ședință (f. 57-58) depuse la termenul de judecată din data de 27.03.2012, pârâții au arătat că își mențin apărările formulate în întâmpinare, prin care au solicitat să se respingă acțiunea ca neîntemeiată.
Pretențiile reclamanților sunt neîntemeiate, în condițiile în care se bazează pe dispozițiile răspunderii civile contractuale. Prin Sentința civilă nr. 1297/2011 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosar civil nr.7173/_ (rămasă definitivă și irevocabilă prin neapelare), s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.469/2009 de către BNP G. G. S., au fost obligați promitenții-cumpărători să le predea imobilul și s-a dispus evacuarea acestora, instanța reținând neexecutarea obligațiilor contractuale de către aceștia.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut aplicabilitatea art. 969 din vechiul cod civil și, totodată, a art. 1021 din același Cod, statuând asupra culpei promitenților-cumpărători, întrucât aceștia nu și-au îndeplinit corespunzător obligațiile asumate prin contract, achitând fracționat tranșele de preț stabilite și înregistrând întârzieri la plata prețului și utilităților.
Instanța a admis acțiunea, în aprecierea faptului că rezoluțiunea este sancțiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia. Prin urmare, devine incidentă prevederea pct. 6 din antecontract. potrivit căreia cumpărătorii-promitenți sunt de acord ca în cazul în care refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică notarială, să piardă contravaloarea transelor achitate până la acea dată. Practic, neachitarea culpabilă a tranșelor de preț de către promitenții - cumpărători echivalează cu refuzul încheierii contractului autentic, astfel că au pierdut contravaloarea tranșelor achitate până la momentul rezoluționării antecontractului.
Prin urmare, având în vedere atât prevederea contractuală menționată, cât și hotărârea judecătorească irevocabilă, prin care s-a statuat asupra culpei promitenților-cumpărători, reclamanți în prezenta cauză, pretențiile acestora sunt neîntemeiate, impunându-se a fi respinse ca atare.
Referitor la Precizarea de acțiune, prin care reclamanții solicită obligarea pârâților la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului în discuție, solicită și respingerea acestor pretenții ca neîntemeiate. În ceea ce privește mansarda imobilului-casă, aceasta nu a fost izolată termic, fapt care se poate constata în prezent. Reclamanții au aplicat doar niște vată minerală, care nu reprezintă o izolație termică și nu a crescut valoarea imobilului, valoarea acesteia neputându-se ridica la suma de 4.500 lei.
În privința ., arată că au avut un contract de închiriere cu această societate pentru spațiul comercial de la parter. Această societate și-a ridicat, la momentul expirării contractului de închiriere, anterior preluării de către reclamanți a imobilului, investițiile făcute pentru desfășurarea obiectului său de activitate (salină). Pârâții nu au avut vreo înțelegere cu această societate referitor la eventuale investiții, care de altfel nu au rămas în patrimoniul acestora la expirarea contractului de închiriere.
Nu cunosc înțelegerea pe care reclamanții ar fi avut-o cu această societate și nici nu le poate fi opozabilă, în condițiile în care nu au fost parte a vreunei convenții privind pretinse investiții/îmbunătățiri și nici măcar nu li s-a adus vreodată la cunoștință termenii unei asemenea convenții.
De altfel, reclamanții nici măcar nu arată despre ce anume „investiție" este vorba, denumirea generică nefiind în măsură să lămurească asupra lucrărilor efectuate de societate și pretins rămase atașate construcției.
De altfel, la scurt timp după momentul preluării de către pârâți a imobilului în posesie, pe calea executării silite, ulterior rezoluționării antecontractului, în toamna anului 2011, pârâții au procedat la amenajarea spațiului comercial de la parter, astei încât solicită ca reclamanții să procedeze la detalierea lucrărilor de investiție efectuate de . și achitată de către ei acestei societăți și să prezinte dovezi în acest sens (facturi, chitanțe).
Pârâții au depus la dosarul cauzei, în data de 28.03.2012, întâmpinare (f. 60-61) față de cererea de sechestru asigurător formulată de către reclamanții B. V.-I. și B. A.-M., prin care solicită să se respingă cererea ca neîntemeiată, pentru următoarele motive: prin Sentința civilă nr. 1297/2011 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosar civil nr.7173/190/20I0 (rămasă definitivă și irevocabilă prin neapelare), s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.469/2009 de către BNP G. G. S., au fost obligați promitenții-cumpărători să le predea imobilul și s-a dispus evacuarea acestora, instanța reținând neexecutarea obligațiilor contractuale de către aceștia. Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut aplicabilitatea art.969 din vechiul Cod civil și, totodată, a art.1021 din același Cod, statuând asupra culpei promitenților-cumpărători, întrucât aceștia nu și-au îndeplinit corespunzător obligațiile asumate prin contract, achitând fracționat tranșele de preț stabilite și înregistrând întârzieri la plata prețului și utilităților.
Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut faptul că pârâții au făcut dovada existenței unui contract valabil și executarea propriilor obligații, pârâții însă, deși legal citați, nu s-au prezentat în instanță și nu au formulat nici un fel de apărări, lipsind și de la luarea interogatoriului, fapt ce a fost interpretat de instanță ca o recunoaștere a pretențiilor pârâților. În temeiul art.225 C.pr.civ. în concluzie, instanța a admis acțiunea, reținând de altfel incidenta prevederea pct.6 din antecontract. potrivit căreia cumpărătorii - promitenți sunt de acord ca, în cazul în care refuză încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică notarială, să piardă contravaloarea tranșelor achitate până Ia acea dată. Practic, neachitarea culpabilă a tranșelor de preț de către cumpărători echivalează cu refuzul încheierii contractului autentic, astfel că reclamanții au pierdut contravaloarea tranșelor achitate până la momentul rezoluționării antecontractului.
Prin urmare, având în vedere atât prevederea contractual; menționată, cât și hotărârea judecătorească irevocabilă, prin care s-a statuat asupra culpei promitenților-cumpărători, reclamanți în prezenta cauză, pretențiile acestora sunt neîntemeiate, aceștia neavând nici măcar aparența unui drept. De altfel, încercările de șicanare ale reclamanților nu s-au limitat la acționarea în judecată pentru a-și recupera sumele achitate cu titlu de tranșe de preț, deși își cunoșteau foarte bine culpa exclusivă în rezoluționarea contractului și clauza expresă care prevedea în acest caz pierderea acestor sume.
Astfel, la data de 25.08.2011, având evident cunoștință nu numai de rezoluționarea antecontractului pe cale judecătorească, dar și de executarea silită a hotărârii judecătorești, reclamanții au intentat, cu vădită rea-credință, o acțiune care solicită a se constata validitatea acestuia, care formează obiectul dosarului nr._ aflat pe rolul Judecătoriei Bistrița, cu termen la 30.03.2012. Reclamanții i-au chemat în judecată în respectiva cauză urmărind un cu totul alt scop decât cel solicitat prin acțiune - de pronunțare a unei hotărâri să țină loc de act autentic - exercitându-și drepturile procedurale cu vădită credință, în condițiile abuzului de drept procesual, motiv pentru care au solicitat amendarea lor, în aplicarea dispozițiilor art.1081 alin. l pct. l lit. a C.pr.civ. Scopul urmărit este foarte simplu de dedus, și anume notarea acestei cauze în cartea funciară, ceea ce reclamanții au și făcut, pentru a - i împiedica să exercite dreptul de proprietate în plenitudinea lui asupra imobilului în discuție mai concret dreptul de dispoziție. Împotriva notării în cartea funciară, au formulat cerere de reexaminare la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Bistrița-Năsăud, cerere care a fost respinsă, iar ulterior au formulat plângere la Judecătoria Bistrița, care formează obiectul dosarului nr._/190/2011. cu termen de judecată tot la da de 30.03.2012. Este mai mult decât evident faptul că, atitudinea reclamanților a creat și le creează evidente prejudicii, neputând, nici la această dată, să dispună de imobilul proprietatea lor, adică să-1 vândă cel puțin datorită notării acțiunii în cartea funciară. Cunoscând faptul că imobilul este liber urmare a executării silite, mai multe persoane s-au arătat interesate a-1 cumpăra, însă au fost nevoiți să amâne orice negocieri.
În probațiune s-au depus înscrisuri filele 62-65 și acvirarea dosarelor nr._, nr._, nr._ și nr._/190/2011 ale Jud. Bistrița.
Pentru termenul de judecată din data de 19.03.2013, reclamanții au formulat precizare de acțiune (f. 149), prin care au mărit cuantumul pretențiilor, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați pârâții la plata către reclamanți și a sumei de 22.787 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului casă de locuit în litigiu de reclamanți. În fapt, din calculele efectuate de expert, rezultă că valoarea îmbunătățirilor aduse de aceștia imobilului în litigiu este de 22.787, valoarea inițială indicată de ei fiind una estimativă. Având în vedere acest aspect, solicită obligarea pârâților la plata sumei reprezentând valoarea îmbunătățirilor.
Prin concluziile (f. 239-241) depuse la dosarul cauzei la termenul din 03.12.2013, reclamanții au solicitat să se dispună admiterea acțiunii lor, astfel cum a fost formulată și precizată, în sensul de a fi obligați pârâții la plata sumei de 35.000 euro sau echivalentul în lei la data plății, reprezentând preț achitat parțial de reclamanți în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public sub nr. 469/2009, încheiat la data de 27.05.2009 între reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători, și pârâți, în calitate de promitenți vânzători; la plata sumei de 22.787 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului casă de locuit în litigiu; și a dobânzii legale privind sumele solicitate, calculate de la data rezoluționării contractului și până la data plății efective a sumelor de bani; cu cheltuieli de judecată taxă timbru, expertiză și onorar avocațial.
În motivare se arată că, așa cum s-a invocat în acțiunea introductivă și s-a dovedit pe parcursul derulării prezentului proces, la data de 27.05.2009, între reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători, și pârâți, în calitate de promitenți vânzători, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public sub nr. 469/2009, prin care aceștia din urmă s-au obligat să le transmită dreptul de proprietate asupra imobilelor casă de locuit în regim de S+P+E, compusă din: la subsol: beci; la parter: garaj, două magazii, scară de acces; la etaj: cameră de zi, baie, bucătărie, cămară, dormitor, 2 balcoane, scară exterioară de acces și scară interioară de acces, împreună cu terenul aferent, în suprafață de 144 mp, imobile înscrise în CF 6633 Bistrița, top. 2261/2/1/2, top. 2262/1/1/2, top. 2261/1/1/2, pentru prețul de 100.185 euro.
Conform înțelegerii dintre părți, reclamanții au achitat, la data încheierii antecontractului, suma de 1.185 euro, urmând ca diferența de preț să o achite în rate, la datele calendaristice stabilite prin contract. Astfel, aceștia susțin că achitat din prețul stabilit suma de 35.000 euro, dar, din cauza unor întârzieri la plată din partea lor, antecontractul încheiat a fost rezoluționat prin instanță prin Sentința civilă nr. 1297/2011, pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, dispunându-se evacuarea lor din imobil.
Având în vedere faptul că, prin această hotărâre, nu s-a dispus și restituirea sumei de bani achitată cu titlu de preț parțial (până la data pronunțării hotărârii) și faptul că până în prezent, deși au solicitat în mai multe rânduri pârâților să le restituie suma de bani plătită, aceștia au refuzat să o restituie, reclamanții au fost nevoiți să promoveze prezenta acțiune. În prezent, urmare a desființării convenției dintre părți, pârâții apar ca îmbogățiți fără just temei cu suma achitată de reclamanți cu titlu de preț parțial.
Suma de bani solicitată a fi restituită cu titlu de preț achitat parțial de reclamanți este alcătuită din: avansul achitat în cuantum de 1.185 euro, care rezultă din antecontractul încheiat, ratele achitate pe perioada derulării contractului, în cuantum de 30.515 euro, suma de 2.800 euro achitată în conturile pârâților în timpul derulării procesului care a făcut obiectul dosarului nr._, în cadrul căruia a fost rezoluționat contractul dintre părți, precum și suma de 500 euro după încheierea procesului (10.05.2011). Reclamanții susțin că au achitat toate aceste sume de bani în următoarele conturi, așa cum au indicat instanței: cont curent euro: RO15RNCB_0002 și cont de credit: 20311B_99, precum și contul euro RO73RNCB_0025.
Suma de 22.787 lei, reprezintă îmbunătățirile aduse de reclamanți casei de locuit în cauză, îmbunătățiri care au crescut valoarea imobilului și care au rămas pârâților la momentul desființării contractului dintre părți. Astfel, în această sumă de bani sunt incluse: contravaloarea izolației termice a mansardei imobilului, izolație efectuată după preluarea casei în posesie și folosință și care la momentul predării a intrat în patrimoniul pârâților. De asemenea, în această sumă este cuprinsă contravaloarea investiției realizate de . în spațiul comercial de la parterul casei, pe care reclamanții au achitat-o acestei societăți la momentul la care aceasta a predat acest spațiu, investiție care de asemenea a trecut în patrimoniul pârâților după desființarea contractului.
Urmare a desființării convenției dintre părți, pârâții apar ca îmbogățiți fără just temei cu sumele menționate, deoarece toate aceste îmbunătățiri care au fost suportate de reclamanți, au rămas atașate construcției și au intrat în patrimoniul pârâților. Deși la termenul din data de 26.11.2013, martora H. Ildika nu a recunoscut primirea sumelor de bani din partea reclamanților, reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate de ea și rămase lor la eliberarea de către aceasta a spațiului, chitanța de mână eliberată de aceasta pentru suma de 1.080 euro contrazice susținerile acesteia. Cu privire la acest spațiu au fost achitate mai multe rate, așa cum recunoaște și martora, dar valoarea lor a fost de câte 1.080 euro și nu 400 lei cum susține aceasta.
Privitor la susținerile pârâților formulate prin notele de ședință depuse, reclamanții solicită respingerea acestora, precum și a pretențiilor formulate de aceștia. În ceea ce privește pretențiile formulate, invocă nulitatea acestora ca netimbrate, iar în ceea ce privește susținerile în legătură cu clauzele contractuale, susțin că au învederat faptul că în prezenta cauză nu sunt operabile dispozițiile pct. 6 din antecontractul încheiat, deoarece acestea se referă la situația unui refuz de a încheia contractul în formă autentică și nu de a duce la bun sfârșit antecontractul încheiat. Prin însăși natura lui, contractul autentic de vânzare-cumpărare nu se putea încheia decât în cazul în care întregul preț al imobilului ar fi fost achitat și doar în acele condiții, în caz de refuz ar fi fost incidență clauza menționată.
În prezenta cauză sunt, practic, două convenții: antecontractul de vânzare-cumpărare, cu privire la care drepturile și obligațiile părților au fost reglementate prin înscrisul încheiat; și contractul de vânzare-cumpărare autentic, care urma să fie încheiat la ajungerea la termen a antecontractului, care urma să transfere proprietatea de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător. Clauza inserată la pct. 6 din antecontract face referire expresă la contractul autentic de vânzare-cumpărare și nu la antecontractul de vânzare-cumpărare, sancțiunea fiind stabilită expres cu privire la contractul autentic de vânzare-cumpărare, nu și la antecontract. Nu se poate extinde, pe cale de interpretare, efectul clauzei menționate și cu privire la antecontract, deoarece ar însemna să se dea o altă interpretare înțelegerii dintre părți și practic să se intervină într-un contract deja încheiat. în plus, dispozițiile art. 1.269 Cod civil prevăd că "dacă, după aplicarea regulilor de interpretare, contractul rămâne neclar, acesta se interpretează în favoarea celui care se obligă". Clauza despre care pârâții reclamanți reconvențional fac vorbire se referă exclusiv la promitenții cumpărători, calitate pe care reclamanții au avut-o în antecontract, fiind cei care se obligă prin prezenta clauză.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 242-248).
Prin concluziile (f. 419-420) depuse la dosarul cauzei la termenul din 27.05.2014, reclamanții au reiterat solicitările de admitere a acțiunii introductive, astfel cum a fost formulată și precizată, respectiv să se dispună obligarea pârâților la plata sumei de 32,781 euro sau echivalentul în lei la data plății, reprezentând preț achitat parțial, achitată în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public sub nr. 469/2009, încheiat la data de 27.05.2009 între reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători, și pârâți, în calitate de promitenți vânzători; a sumei de 22.787 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului casă de locuit în litigiu; și a dobânzii legale privind sumele solicitate, calculate de la data rezoluționării contractului și până la data plății efective a sumelor de bani; cu cheltuieli de judecată taxă timbru, expertiză și onorar avocațial.
În motivare se arată că, în principiu, reclamanții își mențin integral concluziile formulate în scris anterior redeschiderii dezbaterilor în prezenta cauze, cu următoarele mențiuni suplimentare: s-a solicitat și încuviințat efectuarea expertizei contabile judiciare pentru un total de plăți de 36.496 de euro (fără luarea în calcul la această sumă a sumei de 1.185 euro achitată ca avans conform contractului încheiat, care nu a fost inclusă în valoarea expertizată). Din actele depuse la dosarul expertizei, reiese ca reclamanții au depus sume de bani în conturile pârâtei C. O. C., cu acte justificative, care fac dovada acestor plăți, în sumă de 29.185 euro. Din cauza erorilor de operare a funcționarilor băncii la care s-au efectuat plățile, prezentate la termenele anterioare, nu s-au putut obține documentele justificative în favoarea reclamanților pentru suma de 7.311 euro, așa cum este prezent în suplimentul Raportului de Expertiză contabilă judiciară, depus la dosar. Cu toate acestea, și aceste plăți au fost recunoscute de pârâți prin înscrisurile de puse de aceștia. La aceste sume, se adaugă suma achitată cu titlu de avans, la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, în cuantum de 1.185 euro.
În consecință, reclamanții solicită instanței obligarea pârâților la plata (restituirea) sumei de 32,781 euro. Această sumă este compusă din plăți efectuate în valoare de 29.185 euro, justificate în Raportul de expertiză contabilă judiciară - supliment, și de 2.411 euro, care sunt sume recunoscute de către pârâți ca fiind efectuate de către reclamanți, prin extrasele de cont depuse de aceștia la dosar, la care se adaugă suma de 1.185 euro achitată la data încheierii contractului.
Aceste plăți sunt următoarele: O._ din 15.10.2009 - 575 euro, O._ din 27,11,2009 - 543 euro – reclamanții susțin că dețin în original ordinul de depunere, cu toate că depunerea apare ca fiind efectuată de pârâta C. O. C., O._ din 26.02.2010 - 123 euro, O._ din 01.06.2010 - 100 euro și O._ din 03.08.2010 - 1.100 euro. Pentru diferența de 4.870 de euro, pentru care nu există nicio acoperire, reclamanții susțin că nu ridică nicio pretenție.
Prin concluziile scrise (f. 424-427) depuse la dosarul cauzei la termenul din 03.06.2014, pârâții au solicitat să se dispună respingerea ca neîntemeiată a acțiunii în pretenții intentată de reclamanții B. V.-I. și B. A.-M.; cu cheltuieli de judecată - onorariu avocațial.
În motivare se arată că, prin acțiunea introductivă precizată, reclamanții solicită obligarea pârâților la plata sumei de 32.781 euro, sumă precizată cu ocazia dezbaterii cauzei pe fond la data de 27.05.2014, reprezentând prețul achitat parțial pentru imobilele casă de locuit în regim de S+P+E, împreună cu terenul aferent în suprafață de 144 mp, imobile înscrise în c.f.6633 Bistrița, nr.top.2261/2/1/2, 2262/1/1/2 și 2261/1/1/2, urmare a încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.469/2009 de către BNP G. G. S., dat fiind rezoluțiunea judiciară a acestui antecontract, prin Sentința civilă nr. 1297/2011 pronunțată de Judecătoria Bistrița în Dosar civil nr._, sentință rămasă definitivă și irevocabilă prin ne-apelare. Susțin reclamanții că, cu ocazia rezolutionării acestuia de către instanță, prin hotărârea sus-menționată, instanța nu a dispus și restituirea sumei achitată de către aceștia pârâților.
Cu ocazia dezbaterii pe fond a cauzei, reclamanții au susținut același lucru, respectiv faptul că instanța nu ar fi dispus repunerea părților în situația anterioară. Pârâții reiterează faptul că, în respectiva cauză, reclamanții nu au solicitat în cadrul acțiunii reconvenționale, obligarea acestora la restituirea prețului achitat până la acel moment, instanța neputându-se pronunța asupra unei cereri cu care nu a fost învestită, instanța admițând cererea introductivă a pârâților și dispunând rezoluțiunea antecontractului autentic dintre părți, în aplicarea dispozițiilor art. 969 și 1020-1021 Cod civil de la 1864, aplicabile speței deoarece actul s-a încheiat la data de 27.05.2009. Rezoluțiunea are ca efect repunerea părților în situația anterioară, doar în situația în care părțile nu au prevăzut clauze de dezicere sau vreo clauză penală, care să fie prevăzute în mod expres prin antecontractul încheiat între ele. Ori, în antecontractul autentic încheiat, părțile au înțeles să insereze în mod expres și clauza penală conform căreia „subsemnații cumpărători B. V. I. și B. A.-M. suntem de acord ca, în cazul în care vom refuza încheierea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică notarială, să pierdem contravaloarea tranșelor achitate până la acea dată”.
Clauza penală viza în mod evident ambele părți, fiind convenit ca și pârâții, în calitate de vânzători-promitenți, să restituie dublul sumei încasate în situația culpei în neîncheierea actului autentic notarial la termenul convenit prin antecontract.
Susțin în mod insistent reclamanții faptul că acea clauză inserată la pct. 6 din antecontract ar face referire expresă la contractul de vânzare – cumpărare autentic și că ar fi o sancțiune stabilită expres cu privire la contractul autentic și nu la antecontract. Susținerea reclamanților este mai mult decât curioasă pentru că pârâții arată că nu cunosc să existe operațiunea juridică prin care un act încheiat între părți, în condiții clar stabilite și asumate, ar putea să stabilească clauze pentru acte neîncheiate încă.
Susțin reclamanții că această clauză ar fi operațională în caz de refuz doar în condițiile în care întreg prețul ar fi fost achitat. Pe de o parte, susținerea este mai mult decât hilară, în condițiile în care, dacă reclamanții ar fi achitat întreg prețul, care ar fi putut să fie motivul, un eventual refuz al lor la încheierea contractului autentic? Evident, întrebarea este retorică.
Pe de altă parte, clauza face referire la pierderea „tranșelor achitate până la acea dată”, respectiv a tranșelor de preț stabilite convențional achitate până la momentul refuzului și nicidecum a întregului preț. Prin urmare, pârâții consideră în continuare faptul că reclamanții sunt într-o gravă eroare asupra incidenței clauzei penale stabilite contractual, prin antecontractul autentic încheiat între părți.
Practic, neîndeplinirea culpabilă de către aceștia a obligației de plată a tranșelor de preț la termenele stabilite convențional este o situația asimilabilă „refuzului". De altfel, neplata culpabilă a tranșelor de preț a fost sancționată de către instanța de judecată cu rezoluțiunea antecontractului autentic, prin hotărâre irevocabilă.
Pârâții învederează că au pus în executare sentința, prin intermediul S.C.P.E.J. Andronesi, executare silită care a format obiectul dosarului execuțional nr.262/ex./2011. Astfel, susțin că nu este faptul că s-ar fi obligat față de reclamanți să le restituie prețul achitat de aceștia până la data rezoluțiunii antecontractului.
Pentru a ilustra evidenta rea-credință a reclamanților, pârâții arată faptul că aceștia, având evident cunoștință nu numai de rezoluționarea antecontractului pe cale judecătorească, dar și de executarea silită a hotărârii judecătorești, au intentat o acțiune prin care au solicitat a se constata validitatea acestuia, care a format obiectul Dosarului nr._ pe rolul Judecătoriei Bistrița, cu scopul urmărit și realizat de notare a acestei cauze în cartea funciară, pentru a-i împiedica să-și exercite dreptul de proprietate în plenitudinea lui asupra imobilului în discuție, mai concret dreptul de dispoziție. Acțiunea s-a anulat ca netimbrată, după un an și două luni... Alte comentarii în acest sens sunt de prisos.
Pârâții susțin că nu au ascuns faptul că imobilul în discuție a fost scos la vânzare imediat după evacuarea petenților, în vara anului 2011, prin intermediul unei agenții imobiliare. Această soluție era, de altfel, una firească, în condițiile în care aceștia au fost nevoiți să rezoluționeze antecontractul autentic de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanții B., datorită neexecutării culpabile de către aceștia a obligațiilor asumate contractual, iar imobilul este grevat de o ipotecă pentru un credit de 157.000 euro în favoarea Băncii Comerciale Române. Este mai mult decât evident faptul că atitudinea reclamanților le-a creat evidente prejudicii pârâților, pe de o parte, din cauza obligării lor de a apela la calea justiției pentru rezoluționarea antecontractului de vânzare-cumpărare, fapt care a implicat costuri nerecuperate nici până în prezent, iar pe de altă parte, datorită faptului că sistarea plăți tranșelor
Cunoscând faptul că imobilul este liber urmare a executării silite, mai multe persoane s-au arătat interesate a-l cumpăra, însă pârâții susțin că au fost nevoiți să amâne orice negocieri. Totodată, cu ocazia preluării imobilului, au constatat nu numai faptul că reclamanții nu au achitat facturile pentru utilități la zi, dar și faptul că sunt nevoiți, datorită acestui fapt, să constituie o garanție la BRD pentru rebranșare și pentru a putea beneficia de utilități. Totodată, au constatat că reclamanții au deteriorat instalațiile sanitare și au produs defecțiuni centralei termice și instalației termice.
Pârâții învederează că nu cunosc ca reclamanții să fi făcut îmbunătățiri la imobilul în discuție, încercarea de izolare a acoperișului neputând constitui o atare lucrare. Cât despre momentul la care au fost efectuate aceste lucrări, invocate de reclamanți, aceștia erau proprietari și nu li s-a cerut acordul în sensul efectuării lor.
În ceea ce privește pretinsele lucrări achitate către ., pentru salina care a fost amenajată în imobilul în discuție, pârâții arată că raporturile dintre reclamanți și această societate nu le sunt opozabile, orice fel de pretenții ale reclamanților decurgând din aceste raporturi necesitând a fi rezolvate doar în contradictoriu cu această societate. În concluzie, având în vedere toate aceste împrejurări, apreciază acțiunea reclamanților ca neîntemeiată, impunându-se respingerea sa ca atare.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 428).
La termenul de judecată din data de 12 iunie 2012, instanța a admis excepția nelegalei timbrări și a anulat cererea reconvențională formulată de pârâți.
În probațiune au fost administrate proba cu înscrisurile depuse la dosar, interogatoriul pârâților C. D. A. (f. 100-102) și C. O. C. (f. 103-105), interogatoriul reclamanților B. A. M. (f. 106-108) și B. V. I. (f. 109-111), declarațiile martorilor J. A. I. (f. 207-208) și H. I. (f. 235-236), expertiza în construcții (f. 124-145) și expertiza contabilă (f. 268-318, 404-417).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 1297/2011, pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, rămasă irevocabilă, instanța a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 27.05.2009 (f. 7-10) între reclamanții C. D. A. și C. O. C. (pârâți în prezenta cauză), în calitate de promitenți vânzători, și pârâții B. A. M. și B. V. I. (reclamanți în prezenta cauză), în calitate de promitenți cumpărători, și autentificat sub nr. 469/2009 la BNP G. G. S.. De asemenea, instanța a obligat pârâții B. să predea reclamanților C. imobilul înscris în CF 6633 Bistrița, sub nr. A+1, nr. topo 2261/2/1/2, 2262/1/1/2, 2261/1/1/2 și a dispus evacuarea pârâților din imobilul descris mai sus, situat în Bistrița, ., jud. Bistrița-Năsăud, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 9364 lei.
Pentru a decide astfel, instanța a reținut că pârâții din respectivul dosar, B. A. M. și B. V. I., nu și-au îndeplinit corespunzător,obligațiile asumate prin contract, achitând fracționat tranșele de preț stabilite și înregistrând întârzieri atât la plata prețului cât și la plata utilităților.
La solicitarea creditorilor C., dispozițiile din hotărârea menționată anterior au fost puse în executare silită, în dosarul execuțional nr. 262 al SCPEJ Andronesi V. D. și Andronesi D. M., procedându-se la evacuarea reclamanților B. din imobilul în litigiu.
Așa cum s-a reținut în literatura de specialitate și doctrină, efectul esențial al rezoluțiunii este desființarea retroactivă a contractului, părțile trebuind repuse în situația anterioară încheierii acestuia, prin restituirea a tot ceea ce și-au prestat în temeiul contractului desființat.
Faptul că reclamanții din prezentul dosar nu au solicitat în dosarul nr._, cu ocazia rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 27.05.2009 restituirea sumelor achitate de ei în temeiul respectivei convenții, nu constituie un impediment în a solicita o atare restituire pe cale separată, prin acțiunea ce face obiectul cauzei pendinte.
Instanța va înlătura susținerilor pârâților, potrivit cărora neachitarea culpabilă a tranșelor de preț de către promitenții-cumpărători, aspect reținut prin Sentința civilă nr. 1297/2011, echivalează cu refuzul încheierii contractului autentic, astfel încât, în temeiul pct. 6 din antecontract, reclamanții au pierdut contravaloarea tranșelor achitate până la momentul rezoluționării antecontractului.
Este real că în hotărârea menționată s-a reținut o neexecutare culpabilă din partea promitenților-cumpărători B., însă, aceasta viza exclusiv obligația de plată a unor tranșe contractuale.
Ori, pct. 6 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 469/27.05.2009, se referă în mod expres la situația în care promitenții-cumpărători ar refuza încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică notarială.
Instanța reține, pe de o parte, faptul că reclamanții nu au exprimat în mod expres sau tacit un astfel de refuz, iar, pe de altă parte, actul prin care urma să aibă loc transferul dreptului de proprietate asupra imobilului se putea încheia până la data de 12.02.2012.
Înainte cu mai mult de 1 an de această dată, pârâții, pe fondul unor întârzieri din partea reclamanților la plata tranșelor contractuale planificate, au optat pentru rezilierea judiciară a contractului.
Întârzierile înregistrate nu echivalează cu refuzul de a încheia contractul autentic, cu atât mai mult cu cât niciuna din clauzele antecontractului nu condiționează această operațiune de plata tranșelor de preț stabilite la art. 2.
În aceste condiții, reclamanții sunt îndreptățiți la restituirea prestațiilor făcute în baza antecontractului rezoluționat.
Conform expertizei contabile efectuate de expertul H. S. (f. 268-318, 404-417), sumele de bani care apar ca fiind depuse de reclamanții B. V. I. și B. A. M. în perioada 27.05.2009 – martie 2011, în conturile deschise la BCR SA pe numele pârâtei C. O. C., totalizează suma de 29.185 euro, la care s-ar putea adăuga suma de 7311 euro rezultând din cele 8 documente de plată în care depunătorul apare ca fiind pârâta C. O. C., dar sunt în posesia reclamantului B. V..
În ceea ce privește suma rezultată din aceste documente, instanța reține că reclamanții au solicitat restituirea a 2411 euro, sumă pe care, conform extraselor de cont depuse la termenul din data de 23.04.2013 la filele 176, 178, 182, 189 și 190, pârâții au recunoscut că au primit-o în baza contractului.
În afară de sumele menționate anterior, reclamanții au achitat pârâților, la data semnării antecontractului autentificat sub nr. 469/27.05.2009, suma de 1185 euro, astfel cum reiese din pct. 2 al convenției.
Raportat la cele reținute anterior, instanța va admite capătul de cerere referitor la restituirea sumelor achitate de reclamanți cu titlu de preț și va obliga pârâții la plata sumei de 32.781 euro (29.185 euro + 2411 euro + 1185 euro) sau echivalentul în lei la data plății, reprezentând preț achitat de reclamanți în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la BNP G. G. S., sub nr. 469/27.05.2009.
Referitor la îmbunătățirile efectuate de reclamanți la imobilul ce a făcut obiectul antecontractului, prin expertiza în construcții efectuată de expertul L. A. (f. 124-145), acestea au fost evaluate la suma de 22.787 lei.
Instanța reține că o parte din acestea au fost efectuate de reclamanții B. (lucrări de izolație termică la acoperiș mansardă și la pod, confecționare și montare uși și scări din lemn la garaj), iar celelalte, reprezentând placaje faianță, pardoseli din gresie, obiecte sanitare și instalații aferente spațiului comercial de la parter, în care a funcționat salina exploatată de societatea numitei H. I., au fost realizate de firma respectivă și ulterior achitate de reclamanți, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 971/2009 (f. 213).
Astfel, conform declarației de martor a persoanei menționate (f. 235-236), aceasta a primit de la reclamantul B. V., în contul investiției făcute în spațiul de la parterul imobilului în litigiu, suma de 1440 euro și patru rate în cuantum de 600 lei fiecare.
Deoarece preluarea de către pârâți a îmbunătățirilor enumerate anterior, fără achitarea contravalorii lor, ar reprezenta o îmbogățire fără just temei, instanța va admite cererea reclamanților cu privire la obligarea pârâților la plata sumei de 22.787 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului casă de locuit ce a făcut obiectul antecontractului autentificat la BNP G. G. S., sub nr. 469/27.05.2009.
Referitor la dobânda solicitată de reclamanți, art. 1088 alin. (1) C.civ. prevede că, în cazul obligațiilor care au de obiect o sumă de bani, daunele-interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decât dobânda legală.Potrivit aliniatului al doilea al aceluiași articol, aceste daune-interese nu sunt debite decât din ziua cererii în judecată.
Raportat la textul legal evocat, instanța va obliga pârâții la plata dobânzii legale la sumele de 32.781 euro și 22.787 lei, calculată de la data de 14.09.2011, data înregistrării acțiunii, până la momentul achitării integrale a debitului și va respinge cererea cu privire la obligarea pârâților la plata dobânzii legale pentru perioada cuprinsă între data rezoluțiunii antecontractului și 14.09.2011.
În temeiul art. 274 C.pr.civ., ținând seama de soluția ce urmează a fi pronunțată în cauză, instanța va obliga pârâții la plata în favoarea reclamanților a sumei de 2.562 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial și onorarii experți.
Potrivit prevederilor art. 18 din OUG nr. 51/2008, „cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviințarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părți, dacă aceasta a căzut în pretențiile sale. Partea căzută în pretenții va fi obligată la plata către stat a acestor sume”.
Deoarece reclamanții au beneficiat de scutire de la plata taxelor judiciare de timbru în cuantum de 4.115,22 lei, iar pârâții au căzut în pretenții, instanța îi va obliga pe aceștia din urmă la plata în favoarea statului a sumei de 4.115,22 lei, reprezentând contravaloarea taxei judiciare de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanții B. V. I. și B. A. M., ambii având domiciliul procesual ales la Av. Jîrghiuță Nandor, în Bistrița, .. 1, jud. Bistrița-Năsăud, în contradictoriu cu pârâții C. D. A. și C. O. C., ambii având domiciliul procesual ales la C.. Av. C. C. C., în Bistrița, .. 3, .-Năsăud.
Obligă pârâții la plata către reclamanți a sumei de 32.781 euro sau echivalentul în lei la data plății, reprezentând preț achitat de reclamanți în baza antecontractului de vânzare cumpărare autentificat la BNP G. G. S., sub nr. 469/27.05.2009.
Obligă pârâții la plata către reclamanți a sumei de 22.787 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse de reclamanți imobilului casă de locuit ce a făcut obiectul antecontractului menționat anterior.
Obligă pârâții la plata dobânzii legale la sumele arătate mai sus, calculată de la data de 14.09.2011 până la data achitării integrale a debitului.
Respinge cererea cu privire la obligarea pârâților la plata dobânzii legale pentru perioada cuprinsă între data rezoluțiunii antecontractului și 14.09.2011.
Obligă pârâții la plata în favoarea reclamanților a sumei de 2.562 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial și onorarii experți.
Obligă pârâții la plata în favoarea statului a sumei de 4.115,22 lei, reprezentând contravaloarea taxei judiciare de timbru.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 10.06.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. R. R. M. T.
RED/DACT: CRR/NM/R. 07.08.2014 6 exp.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 1082/2014. Judecătoria BISTRIŢA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 8623/2014.... → |
|---|
