Reziliere contract. Sentința nr. 4473/2013. Judecătoria BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4473/2013 pronunțată de Judecătoria BOTOŞANI la data de 17-04-2013 în dosarul nr. 10625/193/2011*
Dosar nr._ reziliere contract
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
SECȚIA CIVILĂ
Ședința publică din data de 17.04. 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE – V. O. M.
GREFIER – C. C. mihaela
SENTINȚA civilă NR. 4473
Pe rol se afla pronunțarea asupra cauzei având ca obiect „reziliere contract”, formulată de reclamanta .. în contradictoriu cu pârâții A. ( K.) M. D. și A. C. Ș..
Dezbaterile au avut loc in ședința publica din data de 05.04.2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta sentință și când instanța, având nevoie de mai mult timp pentru a delibera ,a amânat pronunțarea pentru data de 12.04.2013, apoi pentru astăzi, 17.04.2013, când:
INSTANȚA:
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 13.07.2011 sub nr._, reclamanta . B. a chemat în judecată pe pârâta A. ( K.) M. D. solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 4.500 lei reprezentând chiria restantă, precum și rezilierea contractului de închiriere (subînchiriere) nr. 276/1.06.2009 și evacuarea pârâtei din imobilul în care locuiește.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a închiriat pârâtei (subînchiriat cu acordul proprietarului) apartamentul situat în mun. B., ., ., ., în suprafață de 46,32 mp conform contractului nr. 276/1.06.2009, (dată când era cu soțul ei, apoi a divorțat și locuiește singură), că apartamentul era într-o stare avansată de degradare și s-a convenit cu proprietarul, la insistențele pârâtei, lucrări de amenajare a instalațiilor sanitare, de încălzire, electrice, tencuieli, zugrăveli vopsitorie și amenajări de mobilier, că, potrivit contractului, chiria lunară a fost stabilită la suma de 500 lei lunar, din suma datorată pentru lucrările făcute, pârâta achitând la recepție doar 2.357 lei, că a notificat pârâta în nenumărate rânduri și pe calea dispozițiilor OG nr. 5/2001, prin sentința civilă nr. 35/6.01.2011 a fost obligată pârâta la plata chiriei pentru perioada 1.04._10 în sumă de 2.144 lei, dar pârâta fiind de rea credință nu a achitat nici o sumă de bani. De asemenea, reclamanta mai arată că pârâta nu a achitat chiria nici după data de 01.11.2010 și până în prezent.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile Legii nr. 5/1973, art. 974-1409 C.civ și urm., respectiv art. 1410-1453 C.civ.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 371 lei ( conform chitanțelor nr._/13.07.2011 și nr._/05.07.2011 – filele 2-3) și timbru judiciar în cuantum de 1,50 lei.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar următoarele înscrisuri: adresa nr. 269/14.06.2011 ( fila 5), sentința civilă nr. 35/06.10.2011 ( filele 6-7), încheierea din data de 27.05.2011 ( fila 8), adresa nr. 330/20.09.2010 ( fila 9), adresa nr. 331/20.09.2010 ( fila 10), adresa nr. 39/01.02.2010 ( fila 12), adresa nr. 38/30.12.2009 ( fila 13), situație de lucrări ( fila 14), contract de subînchiriere nr. 276/01.06.2009 ( fila 15), chitanțe și facturi ( filele 16-33).
Legal citată, pârâta nu a depus la dosar întâmpinare și nici nu a fost reprezentată.
La data de 08.12.2011, reclamanta a depus la dosar precizări prin care a arătat că solicită chiria pentru perioada 01.11._11 în sumă de 4.500 lei, respectiv pentru 9 luni.
P. sentința civilă nr. 312/17.01.2012, instanța a admis acțiunea precizată, a dispus rezilierea contractului de subînchiriere nr. 276/01.06.2009, evacuarea pârâtei din imobil și obligarea acesteia din urmă la plata sumei de 4.500 lei cu titlu de chirie restantă pentru perioada 01.11.2010 – 30.07.2011. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că între societatea reclamantă și pârâtă s-a încheiat un contract de subînchiriere sub nr. 276/01.05.2009, prin care reclamanta a subînchiriat pârâtei, cu acordul proprietarului Federația Comunităților Evreiești din România – Comunitatea Evreilor din B., apartamentul în suprafață de 46,32 mp din Mun. B., ., ., ., iar, conform pct. 2 din Contractul de subînchiriere, pârâta a fost de acord să achite începând cu data de 01.06.2009, rate lunare de 500 lei, având în vedere chiria și lucrările efectuate de societatea reclamantă la solicitarea subchiriașilor, că sublocatarul nu dobândește un drept propriu de folosință, deci un titlu locativ propriu, ci numai un drept derivat din drepturile locatarului principal, odată cu desființarea titlului celui ce a consimțit subînchirierea, încetează și dreptul sublocatarului de a folosi locuința, care poate fi evacuat odată cu locatarul principal (locator în contractul de subînchiriere), iar, în toate cazurile, evacuarea sublocatarului se poate face numai prin hotărâre judecătorească. De asemenea, instanța a mai reținut și că neplata chiriei dă dreptul locatarului principal de a cere rezilierea contractului de închiriere în condițiile dreptului comun, iar nu ale Legii nr. 114/1996 și, cum pârâta a efectuat ultima plată în martie 2010, fiind obligată în continuare la plata chiriei prin Sentința civilă nr. 35/06.01.2011 pronunțată de Judecătoria B. în Dosarul nr._/193/2010 – filele 6-7, învestită cu formulă executorie, va fi reținută clauza de reziliere a contractului neplata chiriei, instanța constatând că este dat acest motiv de reziliere a contractului, în cauză fiind îndeplinite condițiile art. 1020 – 1021 cod civil pentru a dispune o asemenea măsură. În fine, instanța a obligat pârâta, care a continuat să locuiască în apartamentul menționat și după divorț, să achite reclamantei suma de 4.500 lei cu titlu de rată, chirie restantă pentru perioada 01.11._11, a dispus rezilierea contractului de subînchiriere nr. 276/1.06.2009 și pe cale de consecință, evacuarea pârâtei din imobilul – apartament, situat în Mun. B., ., ..
Împotriva sentinței menționate, pârâta a declarat recurs în termen legal, arătând că părțile contractante sunt pe de o parte Societatea Comercială Cibogaz S.R.L. pe de altă parte, în calitate de chiriaș și A. C. Ș. și A. M. D. în calitate de subchiriași, neintervenind semnarea unui act adițional care să modifice părțile contractante, iar între soți nu a intervenit divorțul. Cu privire la fondul cauzei, pârâta a arătat că a efectuat plăți către societatea reclamantă, pretențiile acesteia fiind total nefondate.
P. decizia nr. 997R/13.12.2012, Tribunalul B. a admis recursul declarat de pârâtă, a casat sentința recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, reținând că, în conformitate cu prevederile art. 47 C.proc.civ. mai multe persoane pot fi împreună reclamante sau pârâte, dacă obiectul pricinii este un drept sau o obligație comun, cum este și cazul subînchiriașilor din acest dosar, care au contract împreună cu societatea reclamantă, iar pronunțarea unei hotărâri de reziliere a contractului și evacuare, numai în contradictoriu cu unul dintre ei ar fi impozabilă celuilalt și ar fi imposibil de executat sub toate aspectele și de neconceput în raport de consecințele create, deoarece contractul ar rămâne valabil față de un chiriaș și reziliat în raport de celălalt și astfel, hotărârea ar reprezenta un act care prin ambiguitatea lui ar fi o sursă de posibile prejudicii viitoare și ar face ineficient procesul civil deturnându-l de la scopul său firesc și transformând instanța într-un serviciu care, în loc să finalizeze litigiu devine creatoare de ambiguități, reclamanta având obligația să cheme în judecată în calitate de pârâți pe ambii chiriași cu care a subînchiriat apartamentul și nu numai unul dintre ei, deoarece drepturile și obligații părților derivând din contract sunt indivizibile, coparticiparea procesuală pasivă fiind obligatorie, instanța de fond având obligația punerii în discuție necesitatea lărgirii cadrului procesual.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 11.02.2013 sub nr._ .
La termenul de judecată din data de 12.03.2013, instanța a dispus introducerea în cauză în calitate de pârât a numitului A. C. Ș. și a pus în vedere pârâtei A. M. D. să precizeze sumelor pe care pretinde că le-ar plătit conform cererii de recurs.
Legal citat, pârâtul nu a depus la dosar întâmpinare și nici nu a fost reprezentat.
Din analiza actelor și lucrărilor dosarului, instanța reține următoarele:
La data de 01.06.2009, reclamanta a încheiat cu pârâții din prezenta cauză contractul de subînchiriere nr. 276 prin care reclamanta a subînchiriat apartamentul situat în mun. B., ., jud. B. pentru o chirie în cuantum de 268 lei lunar la care se adaugă și contravaloarea lucrărilor efectuate de către reclamantă în sumă totală de 24.763 lei conform situației de lucrări însușite de către subchiriași, sumă ce urma să fie achitată în rate lunare de 500 lei. Contractul de subînchiriere a fost încheiat cu acordul prealabil al proprietarului conform prevederilor art. 26 din Legea nr. 114/1996.
Întrucât contractul de subînchiriere a fost încheiat de către chiriaș cu alte persoane, în materie de reziliere a contractului, nu sunt aplicabile prevederile art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996 care se referă la posibilitățile acordate proprietarului pentru a solicita rezilierea contractului de închiriere, ci dispozițiile dreptului comun în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă în lipsa unui pact comisoriu expres în contractul încheiat de către părți. Astfel, în cazul rezilierii, pentru ca aceasta să poată interveni, trebuie îndeplinite trei condiții și anume: una din părți să nu își fi executat obligațiile ce îi revin, neexecutarea să fie imputabilă acestei părți, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere fie prin notificare, fie prin formularea unei cereri de chemare în judecată. În prezenta cauză, din ansamblul probator administrat în cauză, instanța reține că se invocă de către reclamantă neexecutarea de către pârâți a obligației de plată a chiriei stabilite prin contract conform celor menționate de către instanță în paragraful anterior, neexecutare ce rezultă și din faptul că reclamanta a fost nevoită să recurgă la formularea unei acțiuni în judecată pentru recuperarea chiriei restante pentru perioada 01.04._10 ( filele 6-7), pârâții efectuând ultima plată a chiriei în luna martie 2010. Pârâta, deși a invocat prin cererea de recurs împrejurarea că a efectuat unele plăți, nu a probat în nici un fel acest fapt, cu toate că instanța i-a pus în vedere acest aspect pentru termenul de judecată din data de 05.04.2013. De asemenea, conform art. 1082 C.civ., instanța va reține că neîndeplinirea obligației de plată a chiriei restante este una imputabilă părții atâta timp cât în materie contractuală vina debitorului este prezumată, proba unei împrejurări de natură a înlătura vina sa revenind debitorului, respectiv pârâților din prezenta cauză, probă pe care aceștia nu au făcut-o. În fine, pârâții au puși în întârziere prin prezenta cerere de chemare în judecată la data de 13.07.2011. În raport de elementele anterior menționate, instanța va reține că sunt îndeplinite în cauză condițiile prevăzute de lege pentru rezilierea contractului de subînchiriere și, în condițiile în care pârâții nu înțeleg să își execute de bună voie obligațiile de plată a chiriei, instanța va dispune rezilierea acestui contract. Ca o consecință a rezilierii contractului de subînchiriere, întrucât pârâții rămân fără un titlu locativ pentru dreptul lor de a ocupa în continuare imobilul, instanța va dispune evacuarea acestora din imobilul situat în mun. B., ., ., .. De asemenea, reținând că pârâți nu și-au îndeplinit obligația de plată a chiriei în perioada noiembrie 2010 – iulie 2011, obligație pe care aceștia și-au asumat-o prin contract, precum și faptul că pârâții nu au probat în nici un fel faptul îndeplinirii obligației lor în perioada menționată de către reclamantă, conform art. 1082 C.civ. instanța urmează să dispună obligarea pârâților la la plata către reclamantă a sumei de 4.500 lei reprezentând contravaloare chirie restantă aferentă perioadei noiembrie 2010-iulie 2011.
În baza art. 274 C.proc.civ., instanța urmează să oblige pârâții la plata către reclamantă a sumei de 372,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea având ca obiect „reziliere contract”, formulată de reclamanta .., cu sediul în mun. B., .. 8, jud. B. în contradictoriu cu pârâții A. (K.) M. D. și A. C. Ș., domiciliați în B., ., ., ..
Dispune rezilierea contractului de subînchiriere nr. 276/01.06.2009.
Obligă pârâții la plata către reclamantă a sumei de 4.500 lei reprezentând contravaloare chirie restantă aferentă perioadei noiembrie 2010-iulie 2011.
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în mun. B., ., ., ..
Obligă pârâții la plata către reclamantă a sumei de 372,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.04.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
V. O. M. C. C. M.
Red./Tehnored.Jud. V.O.M./5ex/22.05.2013
| ← Cerere de valoare redusă. Hotărâre din 26-11-2013,... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 1861/2013.... → |
|---|
