Rezoluţiune contract. Hotărâre din 02-12-2013, Judecătoria BOTOŞANI
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Judecătoria BOTOŞANI la data de 02-12-2013 în dosarul nr. 15460/193/2012
Dosar nr._ Rezoluțiune contract
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
SECȚIA CIVILĂ
Ședința publică din data de 2 decembrie 2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE - T. C. N.
GREFIER – L.-M. V.
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Pe rol, pronunțarea asupra cauzei civile având ca obiect „rezoluțiune contract” formulată de reclamanta-pârâtă C. L.-O., în contradictoriu cu pârâtul-reclamant M. T.-I..
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din data de 25 noiembrie 2013, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentință și când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, când:
INSTANȚA
Asupra cauzei civile de față;
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 28.09.2012, sub nr._ reclamanta C. L.-O. a chemat în judecată civilă pe pârâtul M. T.-I., solicitând ca, în contradictoriu cu acesta din urmă, instanța să dispună rezoluțiunea promisiunii de v/c încheiate la data de 5.09.2011 între părți, cu privire la imobilul și terenul aferent acestuia în suprafață de 650 m.p. situat în ., județul B., întrucât pârâtul nu și-a îndeplinit culpabil obligațiile ce-i reveneau, a refuzat să încheie contractul de v/c în formă autentică și să primească diferența de preț de 8.000 de lei. Solicită, de asemenea, repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului de v/c și restituirea avansului achitat pârâtului, cu ocazia perfectării promisiunii de v/c, în valoare de 9.000 lei, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că în data de 5.09.2011 a încheiat înscrisul sub semnătură privată întitulat “proces-verbal” prin care promitentul – vânzător M. T. I. s-a angajat să-i vândă un imobil și suprafața de teren aferentă, de 650 m.p. situată în ., județul B., învecinate cu D.J. 297, D.S. și S. C-tin, prețul vânzării fiind de 17.000 lei. La data încheierii promisiunii de v/c a plătit suma de 9.000 lei, urmând ca diferența de preț de 8.000 lei să o achite până la data de 30.04.2012, când urma să încheie și contractul de v/c în formă autentică.
Menționează reclamanta că, deși a întreprins numeroase demersuri pentru a achita diferența de preț promitentului-vânzător, acesta a refuzat să primească suma de 8.000 lei, menționând că nu mai dorește să încheie contractul de v/c în formă autentică. S-a prezentat ulterior la Biroul Executorului Judecătoresc M. V., în vederea notificării pârâtului, însă promitentul – vânzător nu a dat curs notificării,neprezentându-se la data de 30.04.2012, astfel încât a fost nevoită să se adreseze instanței de judecată.
În drept, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 1020 – 1021 cod civil și art. 3 din Legea 71/2011.
În dovedire, reclamanta a depus la dosar înscrisuri și a solicitat încuviințarea probei cu martorii V. I.-Nicușor și T. P., primul fiind înlocuit ulterior cu martorul G. I..
Legal citat, pârâtul a depus întâmpinare – fila 18 dosar, prin care arată că este de acord cu admiterea, în parte, a acțiunii, recunoscând întocmirea înscrisului sub semnătură privată și primirea avansului de 9.000 lei. După mutarea reclamantei în casă au apărut neînțelegeri deoarece aceasta nu a mai dorit să cumpere, dar nici el nu a mai vrut să înstrăineze.
Pe cale de reconvențională – fila 19 ds., a solicitat instanței ca, în urma probatoriului ce va fi administrat, să fie obligată reclamanta-pârâtă la plata sumei de 4.000 lei, reprezentând chiria neachitată pentru perioada septembrie 2011 – iunie 2012.
În motivarea susținerilor din întâmpinarea-reconvențională, pârâtul-reclamant arată că în data de 5.09.2011 a încheiat cu reclamanta-pârâtă un înscris sub semnătură privată, prin care a cedat dreptul de proprietate asupra unui imobil, contra prețului de 17.000 lei. A primit un avans de 9.000 lei și au căzut de acord că la data de 30.04.2012 să încheie actele și în formă autentică. Reclamanta-pârâtă s-a mutat în această casă imediat după perfectarea actului și a locuit până în luna iunie 2012 și, având în vedere perioada de 10 luni de zile și raportat la o chirie medie de 400 lei pe lună ar rezulta prejudiciul real suferit.
Reclamanta nu s-a prezentat la notar pe data de 30.04.2012, urmare a notificării emise, pârâtul-reclamant fiind cel care, pe data de 2 mai 2012 s-a prezentat la sediul Notarului Public E. R., care a luat act de prezența sa și a emis încheierea de certificare nr.1/02.05.2012, reclamanta-pârâtă ne mai interesându-se de posibilitatea perfectării actului și plecând în Italia.
Prin urmare, în urma neînțelegerilor ivite între părți, acestea au convenit să nu mai perfecteze contractul de v/c în formă autentică și, în același timp, el nu a mai fost de acord să restituie integral avansul primit, întrucât reclamanta s-a bucurat de dreptul de folosință al imobilului pentru o perioadă de 10 luni de zile, aducând chiar și unele stricăciuni.
În finalul susținerilor din întâmpinarea-reconvențională, pârâtul-reclamant a arătat că, datorită acestui conflict, el nu a reușit să vândă imobilul până în prezent, că, este de acord să restituie numitei C. L.-O. suma de 5000 lei, cu compensarea cheltuielilor de judecată.
În dovedire, s-a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, proba cu martorii S. M. și C. I., precum și interogatoriul reclamantei-pârâte.
Prin răspunsul la întâmpinarea – reconvențională – fila 23 dosar, reclamanta-pârâtă a solicitat respingerea cererii reconvenționale, ca neîntemeiată, respingerea pretențiilor formulate de partea adversă cu privire la obligarea sa la plata sumei de 4.000 lei reprezentând chiria neachitată pentru perioada septembrie 2011 – iunie 2012, cu motivarea că: între ei nu s-a încheiat un contract de locațiune a imobilului, nu s-a stabilit o durată a contractului, obiectul acestuia și nici cuantumul chiriei.
Singurul înscris întocmit este cel prin care pârâtul se angaja să-i vândă imobilul, prețul vânzării fiind de 17.000 lei.
Ea a început să locuiască în imobil la data de 20.12.2011, cu acordul pârâtului-reclamant, ca o garanție că acesta îi va vinde imobilul, iar la data de 16.02.2012, a părăsit locuința în urma unui conflict cu vânzătorul, acesta răzgândindu-se în privința vânzării.
Consideră că nu datorează chiria solicitată, în imobil a locuit doar două luni, pârâtul este cel ce s-a răzgândit în privința perfectării contractului, ea dorind și la acest moment finalizarea contractului de vânzare – cumpărare.
Nu datorează suma solicitată cu titlu de chirie deoarece, promitentul – cumpărător are dreptul de a culege fructele bunului, ca și un posesor de bună-credință, însă nu în temeiul calității de posesor, ci în baza convenției încheiate, așa cum promitentul-vânzător culege fructele (dobânzile) sumei primite drept preț al înstrăinării.
Chiar dacă pârâtul-reclamant nu și-a motivat în drept cererea reconvențională, ea nu a săvârșit nicio faptă ilicită, nu a creat pârâtului-reclamant nici un prejudiciu și nu există nici un raport de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu, neexistând, de asemenea, vinovăția sa pentru a atrage răspunderea civilă.
Analizând actele și lucrările dosarului, precum și dispozițiile legale în materie, instanța va reține următoarele:
Prin cererea formulată reclamanta C. L. O. a solicitat rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată la data de 5.09.2011 între părți, cu privire la imobilul și terenul aferent acestuia în suprafață de 650 m.p. situat în ., județul B. și repunerea părților în situația anterioară încheierii promisiunii și restituirea avansului achitat de 9.000 lei.
Pârâtul a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 4.000 lei, reprezentând chiria neachitată de reclamantă pentru perioada septembrie 2011-iunile 2012, arătând că este de acord cu restituirea sumei de 5.000 lei.
În dovedirea pretențiilor lor, reclamanta a solicitat audierea martorilor V. I. Nicușor și T. P. și a depus înscrisuri, iar pârâtul-reclamant a solicitat audierea martorilor C. I. și S. M..
Martorul T. P. (fila 55 dosar) a declarat că ele este primarul comunei Todireni, părțile s-au prezentat la primărie în toamna anului 2011 dorind să încheie un contract de vânzare-cumpărare pentru o casă ce aparține lui M. I.. Întrucât cumpărătorii nu aveau toți banii, ei au încheiat un act de mână pentru suma ce s-a predat în fața martorului, de 9.000 lei.
Martorul le-a explicat că doar un notar poate încheia actul necesar, recomandându-le să meargă chiar și pentru înțelegerea din acel moment. El nu cunoaște ce diferență de bani ar fi trebuit să fie achitată, dar aceasta trebuia plătită în 4-5 luni.
La nivelul primăriei nu s-a făcut nici o reclamație referitoare la divergențele dintre părți, știe că în casă s-au mutat cumpărătorii, iar ulterior au părăsit-o.
La momentul la care s-a încheiat tranzacția în fața sa, nu s-a pus problema plății vreunei chirii, nu cunoaște dacă ulterior s-a discutat despre acest lucru. El personal, pentru o asemenea casă ar fi plătit o chirie de aproximativ 100 de lei pe lună.
Martorul V. I., martor propus de către reclamantă, nu a putut fi audiat de instanță fiind plecat din țară, el fiind înlocuit cu martorul G. I. (fila 61 dosar) care a declarat că el știe că între părți a fost o înțelegere ca, M. să-i vândă lui C. o casă, prețul fiind de 20.000 lei, din care s-a plătit 9.000 lei.
Reclamanta a locuit în casă cam trei luni, după care nu s-au mai înțeles, existând niște discuții, așa încât reclamanta a plecat din casă.
Cumpărătoarea, în perioada în care a locuit în casă, a amenajat una din camere, în sensul că a pus rigips și crede că și pe jos niște faianță. El a fost în casă în perioada în care locuia acolo reclamanta și nu a observat să se distrugă ceva din ceea ce era.
Martorul nu a auzit niciodată ca înțelegerea să fie de închiriere a casei, s-a discutat doar de vânzare, plătindu-se la început jumătate și după un an urmând să se plătească și restul.
Reclamanta a plecat din acea casă aproximativ în februarie 2012.
Martora S. M. (fila 53 dosar)a arătat că este vecină cu casa în care s-a mutat reclamanta, aceasta locuind acolo până în primăvară, după care s-a mutat. Nu a văzut să se facă îmbunătățiri la casă, de altfel a fost și perioadă de iarnă. Din ceea ce i-a spus pârâtul, înțelegerea a fost de vânzare-cumpărare, s-ar fi dat suma de 9.000 lei și urma să se mai dea o sumă pe care nu o cunoaște.
Ea personal nu a auzit discuții sau certuri între părți.
Martora C. I. (fila 54 dosar) este prietenă de familie cu familia pârâtului, iar la momentul la care s-a încheiat înțelegerea între părți ea era colegă de serviciu cu soția pârâtului. Părțile au convenit asupra vânzării, s-a plătit un avans de 9.000 lei, urmând ca după o perioadă să fie achitată aceeași sumă.
Reclamanta s-a mutat în casă în luna septembrie și a plecat în ianuarie sau februarie, dar cheile le-a predat înainte de sărbătorile pascale.
La momentul la care s-a încheiat înțelegerea nu s-a pus problema de chirie, ci s-a discutat doar despre vânzare-cumpărare. Ulterior, după ce reclamanta a plecat din imobil, pârâtul i-a solicitat acesteia chirie pentru perioada cât a stat, dar aceasta a refuzat să plătească. Martora nu a fost în casă, pârâtul spunându-i că reclamanta a lăsat mizerie. Pentru respectiva casă chiria ar fi de aproximativ 200 – 250 lei pe lună.
Față de probatoriul administrat în cauză, instanța reține că între părți s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare (fila 22 dosar), prin care părțile au convenit cumpărarea locuinței și a terenului aferent acesteia în suprafață de 650 mp, situate în p.c.654. Prețul total a fost stabilit la suma de 17.000 lei, din care la data încheierii procesului verbal, 5.09.2011, s-a achitat suma de 9.000 lei, restul prețului, de 8.000 lei urmând a fi achitat până la data de 30.04.2012.
Cumpărătoarea a intrat în posesia imobilului, iar vânzătorul a primit avansul de 9.000 lei, fapt recunoscut de acesta prin întâmpinare.
La data de 18.04.2012 prin B. M. V. a avut loc notificarea de către reclamantă a pârâtului în vederea prezentării la data de 30.04.2012, ora 12,00 la BNP E. R. pentru încheierea tranzacției și achitarea diferenței de preț de 8.000 lei (fila 9 dosar).
Din declarațiile tuturor martorilor audiați în cauză rezultă fără echivoc că, înțelegerea părților a fost cea de vânzare-cumpărare, că nu s-a discutat despre închirierea locuinței. Martora C. I. a declarat că, după ce reclamanta a plecat din imobil, pârâtul i-a solicitat acesteia chirie pentru perioada cât a locuit în casă.
Potrivit dispozițiilor art.6 alin.1 din noul Cod civil:”actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor”.
Așadar, în cauză sunt aplicabile dispozițiile art.1021 Cod civil vechi, și cum reclamanta a solicitat pârâtului prezentarea pentru încheierea în formă autentică a vânzării-cumpărării și plata diferenței de preț, arătându-se astfel gata să-și îndeplinească partea din obligație, dar pârâtul nu s-a prezentat pentru încheierea formalităților necesare, fiind notificat în acest sens, instanța apreciază că, între părți nu mai există acordul necesar pentru încheierea contractului și, va admite cererea și va dispune rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate între părți la data de 5.09.2011 cu privire la imobilul casă și teren aferent în suprafață de 650 m.p. situat în ., județul B..
Ca efect al rezoluțiunii promisiunii de vânzare-cumpărare, părțile vor fi repuse în situația anterioară încheierii acesteia. Cum reclamanta a eliberat imobilul potrivit propriilor susțineri, confirmate de martorii audiați în cauză, instanța va obliga pârâtul la restituirea sumei de 9.000 lei către reclamantă, plătită cu titlu de avans.
În ceea ce privește cererea reconvențională formulată în cauză, instanța reține că între părți nu s-a încheiat nici o înțelegere cu privire la închirierea imobilului, nu s-a întocmit nici un înscris în acest sens, iar singurul martor care a vorbit despre închiriere, C. I., a declarat că abia după ce reclamanta a plecat din imobil, pârâtul i-a solicitat acesteia chirie pentru perioada cât a locuit în casă.
Așadar, între părți nu s-a încheiat o convenție de închiriere nici măcar verbal, iar susținerea pârâtului-reclamant, că se datorează chirie în cuantum de 400 lei lunar pentru perioada septembrie 2011-iunie 2012 nu poate fi primită. În primul rând niciodată nu s-a discutat despre închiriere, nu s-a stabilit un preț, iar prețul cerut este mult superior celui ce ar fi putut fi pretins.
Folosința imobilului a fost transmisă către reclamantă ca urmare a încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, promisiune pe care ea a respectat-o, iar vânzătorul–pârât a beneficiat și beneficiază în continuare de avansul plătit pentru vânzare.
Cum nu s-a făcut în cauză dovada încheierii între părți a unui contract de închiriere, instanța va respinge cererea reconvențională ca neîntemeiată.
În temeiul art.274 C.proc.civ. instanța va obliga pârâtul, ca parte căzută în pretenții, să-i plătească reclamantei suma de 1962 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată constând în: 1308 lei onorariu avocat și 651 taxă judiciară de timbru și 3 lei timbru judiciar.
Văzând că cererile au fost legal timbrate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea având ca obiect „rezoluțiune contract” formulată de reclamanta-pârâtă C. L.-O., domiciliată în ., județul B., în contradictoriu cu pârâtul-reclamant M. T.-I., cu domiciliul în ., județul B..
Dispune rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate între părți la data de 5.09.2011 cu privire la imobilul casă și teren aferent în suprafață de 650 m.p. situat în ., județul B. și repunerea părților în situația anterioară, prin restituirea de către pârât a avansului plătit în sumă de 9.000 lei.
Respinge cererea reconvențională.
Obligă pârâtul să-i plătească reclamantei suma de 1962 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, data de 02 decembrie 2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Red. T.C./Tehnored.T.C./ex.4/06.03.2014
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 9309/2013. Judecătoria... | Pretenţii. Sentința nr. 5847/2013. Judecătoria BOTOŞANI → |
|---|
