Reziliere contract. Sentința nr. 2420/2013. Judecătoria BRĂILA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2420/2013 pronunțată de Judecătoria BRĂILA la data de 21-03-2013 în dosarul nr. 8458/196/2011
Dosar nr._ Codul operatorului de date personale: 4670
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BRĂILA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 2420
Ședința publică de la 21 Martie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. G. C.
Grefier C. S.
Pe rol fiind soluționarea cauzei civile având ca obiect "reziliere contract" si privind pe reclamanții A. R. C. E. cu domiciliul in B., . nr. 55, ., . D. domiciliat in B., . nr. 84, ENUTA I. si ENUTA C., ambii cu domiciliul in B., ., ., . cu parata G. M. cu domiciliul in B., ..
Dezbaterile orale au avut loc la termenul din data de 28.02.2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință pronunțată la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când, având nevoie de timp pentru a delibera, instanța a amânat pronunțarea la 07.03.2013, 14.03.2013 și 21.03.2013.
INSTANȚA
Deliberând asupra cuazei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 20.06.2011 sub nr._, reclamanții A. R. C. E., A. E. D., Enuta I. si Enuta C. în contradictoriu cu parata G. M., au solicitat ca, pe cale de ordonanța presedintiala, sa se constate rezilierea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3650/15.04.2008 de Biroul Notarial V. & Asociații, ca urmare a neachitarii diferenței de pret, in valoare de 14.000 EUR, de către parata.
În fapt, au arătat reclamanții, la data de 15.04.2008 au incheiat cu parata contractul de vânzare - cumpărare nr. 3650/15.04.2008, ce are ca obiect terenul viran de categoria „curți construcții" in suprafața totala de 1.000,05 mp, situat in satul Cazasu, ., ., prețul contractului fiind de 35.000 EUR. Conform pct. 3 din contract, prețul se va achita de către cumpărător in cinci rate lunare egale a cate 7.000 EUR fiecare, incepand cu luna mai 2008, platibile la data de 15 ale fiecărei luni, ultima rata având termen de plata 15 septembrie 2008. In caz de neachitare a prețului la termenele stabilite, părțile, de comun acord, au stabilit ca acest contract se reziliază de drept, fără a fi nevoie de notificare prealabila, somație sau alta formalitate prealabila si fara a fi necesara intervenția instanței (pct. 3 alin 2 din contract). Desi plata ultimei rate avea scadenta pe 15.09.2008, parata nu a achitat nici pana in prezent integral prețul contractului, aceasta având de achitat o diferența de pret in valoare de 14.000 EUR. F. de aceasta situație, la data de 1.06.2011 au notificat-o, prin executorul judecătoresc, pentru a se prezenta la data de 7.06.2011, orele 11, la Biroul Notarului Public V. V. & Asociații, in vederea achitării diferenței de pret. Desi notificata, aceasta nu s-a prezentat la biroul notarial pentru achitarea sumei, fapt consemnat prin incheierea de certificare nr._/07.06.2001, a Biroului Notarial V. & Asociații. Întrucât parata nu a achitat diferența de pret in suma de 14.000 EUR, pentru terenul situat in satul Cazasu, ., pentru care a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. 3650/15.04.2008, au solicitat, ca prin hotărârea ce se va pronunța sa se constate rezilierea contractului.
In drept, au fost invocate dispozițiile art. 969 C.Civ si 581
C.proc.Civ.
În susținere au anexat înscrisuri.
La termenul de judecată din data de 23.06.2011, reclamanții au solicitat judecarea cererii pe calea dreptului comun.
Pârâta a formulat cerere reconvențională și întâmpinare. A solicitat obligarea reclamanților la plata sumei de_ de lei reprezentând contravaloare fundație executată pe terenul situat în satul Cazasu, cvartal 25, ., cu nr. cadastral provizoriu 1296.
În cuprinsul cererii reconvenționale, a arătat că între părți a intervenit contractul de vânzare cumpărare nr. 3650/15.04.2008, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului viran în suprafață de 1000,05 mp situat în ., ., cu nr. cadastral provizoriu 1296. Pe terenul proprietate sa, după executarea lucrărilor în favoarea soților E., începând cu anul 2009, a executat în regie proprie, următoarele lucrări în vederea edificării unei locuințe: amenajarea terenului, săpături până la cota -2,5 m pe o suprafață de aproximativ 140 mp, tunarea fundației, platformă betonată armată pe 130 mp. Pentru executarea acestor lucrări a achiziționat materiale și a folosit mâna de lucru. Lucrările au fost efectuate după ce soții E. au asigurat-o că nu vor avea pretenții ulterioare, izvorând din contractul de vânzare – cumpărare. În cazul în care se va admite cererea reclamanților, consideră că aceștia trebuie să fie obligați să o despăgubească pe pârâtă pentru cheltuielile efectuate, în caz contrar aceștia îmbogățindu-se fără justă cauză.
În drept a invocat art. 493, 494, 997 C. civ. și 274 c. proc. civ.
În cuprinsul întâmpinării a arătat că între părți a intervenit contractul de vânzare cumpărare nr. 3650/15.04.2008, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului viran în suprafață de 1000,05 mp situat în ., ., cu nr. cadastral provizoriu 1296. Părțile au convenit ca prețul vânzării să fie achitat în 5 rate lunare egale de 7000 de euro, plătibile în perioada mai – septembrie 2008, transmisiunea de fapt și de drept a terenului având loc la momentul încheierii contractului. Într-adevăr ultimele două rate însumând_ euro nu au fost achitate direct de cumpărătoare, întrucât în perioada în care acestea trebuiau achitate ., al cărei administrator era pârâta, a efectuat la imobilul soților E. situat în imediata vecinătate a terenului cumpărat, diverse lucrări de construcție, conform centralizatorului, sens în care au fost emise devize de lucrări. Lucrările au fost executate în anul 2008, după perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, unele devize fiind întocmite ulterior după efectuarea măsurătorilor finale. În centralizator a fost menționată și procurarea centralei termice și a boilerului, care nu au mai fost achiziționate, valoarea lucrărilor executate fiind de_,60 de lei. Deoarece soții E. nu au achitat contravaloarea acelor lucrări, nici pârâta nu a achitat diferența de preț, considerând că obligațiile reciproce ale părților vor fi stinse prin compensație convențională. Pârâta a executat acele lucrări în favoarea soților E. prin .. Soții A. nu au beneficiat de lucrările executate de ., în schimb din discuțiile purtate cu soții E. aceștia au asigurat-o pe pârâtă că aspectele privitoare la împărțirea prețului vor fi rezolvate între aceștia.
A solicitat respingerea cererii principale ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.
În susținere a anexat înscrisuri.
La termenul de judecată din data de 12.04.2012, reclamanții au formulat întâmpinare la cererea reconvențională prin care au solicitat respingerea cererii reconvenționale.
Au arătat că pârâta-reclamantă dă dovadă de rea-credință atunci când afirmă că toate lucrările pe care aceasta le-a făcut la imobilul proprietatea sa, au fost executate după ce soții Enuța au asigurat-o că nu vor mai avea pretenții ulterioare izvorând din contractul de vânzare-cumpărare. Obligația care îi incumba era aceea de a plăti ultimele două rate restante în cuantum de_ de euro. Scadența penultimei rate a fost pe data de 15 august 2008, iar ultima rata trebuia achitată încă de pe data de 15 septembrie 2008. Această obligație nu a fost îndeplinită de către cumpărătoare, astfel cum chiar ea recunoaște în întâmpinare. Aceasta a făcut îmbunătățiri pe terenul care devenise proprietatea ei cu mult după scadența privind achitarea ratelor restante. Reclamanții consideră că aceasta anticipa ivirea unui litigiu, iar când acesta s-a produs a găsit o scuză aparent justificată pentru a-și motiva reaua-credință pentru neplata ratelor scadente: așa-zisa discuție cu soții Enuța. Nu a venit să probeze în niciun fel această susținere. Mai mult decât atât, o astfel de probă nici nu ar avea cum să existe în condițiile în care așa - zisa înțelegere nu a avut loc vreodată. Contractul de vânzare-cumpărare este foarte clar. Acesta prevede că, în cazul neachitării prețului în modalitatea menționată, vânzătorii vor considera prezentul contract rezolvit de plin drept fără nevoie de notificare, somație sau altă formalitate prealabilă și fără a fi necesară intervenția instanței. (...) iar prin efectul rezoluțiunii, vor reintra în proprietatea bunului imobil, iar orice sumă încasată din preț, va fi reținută de vânzători, drept daune interese pentru neexecutarea obligației de „a face", această clauză fiind un pact comisoriu de grad IV. O asemenea stipulație are drept efect desființarea necondiționată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost dusă la îndeplinire. In cazul în care se apelează la instanța de judecată, aceasta va putea face numai verificările pe care înseși clauzele convenționale de rezoluțiune le permit. Așadar, nicăieri în contract nu se prevede că în cazul rezoluțiunii contractului reclamanții-pârâți au obligația de a o despăgubi pe pârâta-reclamantă pentru îmbunătățirile făcute. Mai mult, existența acestora nici nu a fost probată. Desființarea se face în mod necondiționat. Rezoluțiunea se cere de îndată ce a expirat termenul de executare. Pe cale de consecință, reclamanții trebuia să ceară desființarea contractului încă din luna septembrie a anului 2008. Înainte de a introduce cererea de chemare în judecată, reclamanții au notificat-o pe pârâtă prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte la data de 07.06.2011, orele 11 la Biroul Notarului Public V. V. & Asociații, în vederea achitării diferenței de preț. Aceasta nu s-a prezentat, fapt dovedit cu încheierea de certificare nr._/07.06.2011 a Biroului Notarial V. &Asociații. Așadar, au înțeles să o păsuiască aproape doi ani de zile. Daunele-interese sunt pe deplin justificate. In acest moment, reclamanții nu se pot folosi de acest teren, pentru că încă nu a reintrat în proprietatea acestora. In schimb au fost de bună credință, au predat și de fapt și de drept proprietatea asupra imobilului la momentul autentificării contractului. Pârâta-reclamantă, în schimb cu rea-credintă tergiversează soluționarea prezentului dosar, venind cu pretenții care nu au niciun temei legal sau contractual.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 115 și următoarele din Codul de procedură civilă.
Au formulat, de asemenea, și răspuns la întâmpinare arătând că, în cauza, nu poate opera compensarea întrucât reclamanții și pârâta din prezenta cauză nu sunt creditor și debitor, în mod reciproc: pârâta a efectuat lucrări numai la imobilul soților Enuța, iar soții A., astfel cum chiar ea recunoaște în întâmpinare, nu au beneficiat niciodată de aceste lucrări. Al doilea motiv pentru care nu poate opera această instituție juridică este acela că pârâta nu a făcut dovada vreunei convenții scrise de unde să rezulte că reclamanții din prezenta cauză și pârâta G. M. au ajuns la vreo înțelegere privind stingerea obligațiilor reciproce prin compensație. Mai mult decât atât, niciun moment nu a fost vorba de vreo înțelegere verbală privind stingerea datoriilor în acest mod. In cauza de față nu poate opera compensația legală, întrucât nu este îndeplinită condiția privind lichiditatea creanțelor. Deși face referire la devize de lucrări și centralizator, avansând chiar și suma de_,60 de lei, nu a făcut dovada încheierii unui contract de prestări servicii sau a unor facturi de unde să rezulte această sumă de bani.
Reclamanții au solicitat, de asemenea, disjungerea cererii principale de cererea reconvențională, cerere respinsă la termenul de judecată din data de 07.07.2012.
În cauză s-au administrat proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamanților, proba testimonială și expertiza în construcții.
Părțile au depus concluzii scrise. Reclamanții au solicitat admiterea cererii, constatarea intervenirii rezoluțiunii contractului de vânzare – cumpărare încheiat între părți, revenirea terenului în patrimoniul reclamanților, respingerea ca neîntemeiată a cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 3650/15.04.2008, A. E. – D., A. R. – C. – E., E. I. și E. C. (reclamanții din prezenta cauză) au transmis în calitate de vânzători în proprietatea lui G. M. (pârâta din prezenta cauză) în calitate de cumpărătoare, dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului Cazasu, ., cvartal 25, . (f. 4-7). Transmisiunea de drept și de fapt a proprietății terenului a avut loc la data autentificării contractului de vânzare cumpărare (15.04.2008). Prețul vânzării este de 35.000 de euro, preț ce urma a fi achitat de cumpărător în cinci rate lunare egale de câte 7000 de euro fiecare, începând cu luna mai 2008, plătibile la data de 15 ale fiecărei luni, ultima rată având termenul de 15 septembrie 2008. Conform art. 3 din contract, în cazul neachitării prețului, vânzătorii vor considera contractul de vânzare – cumpărare rezolvit de plin drept fără nevoie de notificare, somație sau altă formalitate prealabilă și fără a fi necesară intervenția instanței, această clauză reprezentând un pact comisoriu de grad IV. Prin efectul rezoluțiunii, ca urmarea a neplății prețului, vânzătorii vor reintra în proprietatea bunului imobil, iar orice sumă încasată din preț va fi reținută de vânzători, drept daune interese pentru neexecutarea obligației de a face.
Reclamanții au solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare – cumpărare nr. 3650/15.04.2008, întrucât cumpărătoarea nu și-a îndeplinit în tot obligația de plată a prețului, rămânând neachitată suma de_ de euro. În materie contractuală, o dată dovedită existența obligației contractuale, se naște o prezumție de neexecutare a obligației. Probatoriul administrat nu a răsturnat prezumția menționată. Mai mult, din apărările formulate de pârâtă rezultă că aceasta nu a achitat ultimele două rate scadente în cuantum de 14.000 de euro.
Pentru a justifica neexecutarea contractului, pârâta a arătat că . a efectuat la imobilul proprietatea soților E. diverse lucrări de construcție. Deoarece soții E. nu au achitat aceste lucrări, nici pârâta nu a achitat diferența de preț considerând că obligațiile reciproce ale părților vor fi stinse prin compensare convențională. A considerat că valoarea lucrărilor efectuate în favoarea soților E. au fost suportate de pârâtă prin .. Susținerea pârâtei rezultă și din declarația martorului N. C. care a arătat că la imobilul soților E. au fost efectuate lucrări de . 2008 – 2009 coroborat cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei (f. 71-106). Cu alte cuvinte, pentru stingerea obligației de plată a diferenței de preț izvorâtă din contractul de vânzare – cumpărare nr. 3650/15.04.2008, pârâta invocă compensarea.
Compensarea reprezintă o modalitate de stingere a două obligații reciproce, până la concurența celei mai mici dintre ele. Compensația presupune existența a două raporturi juridice obligaționale distincte, în cadrul cărora aceleași persoane sunt creditor și debitor una față de cealaltă. În cauză nu există o compensație convențională, din probatoriul administrat, nerezultând că între părți există vreo convenție în acest sens. De asemenea, nu poate opera o compensație legală în condițiile (arătate de pârâtă) în care în primul raport obligațional calitatea de creditori o au reclamanții și calitatea de debitoare o are pârâta, iar în cel de-al doilea raport obligațional calitatea de creditoare o are o societate comercială (care nu este parte în dosar) și calitatea de debitori o au soții E.. Cu alte cuvinte, în cauză însă nu s-a făcut dovada existenței reciprocității obligațiilor, nerezultând, din ansamblul probatoriului administrat, că pârâta ar avea o creanța în contra reclamanților.
În cazul în care una dintre părțile contractului sinalagmatic refuză executarea contractului, cealaltă parte poate cere rezoluțiunea contractului. Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului. În cazul în care contractul conține inserat un pact comisoriu de ultim grad, acesta are drept efect desființarea necondiționată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire. În această situație, instanța va constata intervenită rezoluțiunea contractului.
Constatând că pârâta nu a achitat integral prețul stipulat în contractul de vânzare – cumpărare nr. 3650/15.04.2008, instanța va admite cererea principală, va constata intervenită rezoluțiunea acestui contract și, ca efect al repunerii părților în situația anterioară, va dispune revenirea imobilului reprezentat de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului Cazasu, ., cvartal 25, . în proprietatea reclamanților.
Pe terenul pe care pârâta l-a avut în posesie în temeiul contractului de vânzare – cumpărare nr. 3650/15.04.2008, în suprafață de 1000,05 mp situat în intravilanul satului Cazasu, ., cvartal 25, ., aceasta, considerându-se proprietar, a efectuat o . lucrări de construcție (săpătură, compactare, bernă de balast, radier general din beton) în valoare de 26.469 de lei (conform concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză – f. 171). Cum, prin probatoriul administrat, nu a fost răsturnată prezumția de buna - credință, instanța apreciază că pârâta se află în situația constructorului de bună - credință care a efectuat o . lucrări cu materiale proprii pe terenul situat în intravilanul satului Cazasu, ., cvartal 25, .. În aceste condiții, pentru ca, urmare a repunerii părților în situația anterioară ca efect al rezoluțiunii contractului de vânzare – cumpărare nr. 3650/15.04.2008, reclamanții să nu se îmbogățească pe seama constructorului, în temeiul art. 494 C. civ., proprietarii terenului urmează să o despăgubească pe pârâtă pentru lucrările efectuate. În raport cu aceste considerente, instanța urmează să admită în parte cererea reconvențională formulată de pârâta G. M. în contradictoriu cu reclamanții A. R. C. E., A. E. D., Enuta I. si Enuta C. și să oblige reclamanții la plata către pârâtă a sumei de 26.469 de lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de construire efectuate pe terenul situat în intravilanul satului Cazasu, ., cvartal 25, ..
În cauză reclamanții au efectuat cheltuieli de judecată de 4626 de lei reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar iar pârâta a efectuat cheltuieli de judecată de 2880 de lei reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar și onorariu expert. Cum cererea reconvențională a fost admisă în parte, instanța va diminua cheltuielile de judecată ce pot fi pretinse de pârâtă proporțional cu cât a fost admisă cererea reconvențională. Astfel, pentru suma de_ de lei au fost efectuate cheltuieli de judecată de 2880 de lei, rezultă că pentru suma de 26.469 de lei, pârâta are dreptul la suma de 2412,36 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Procedând la compensarea cheltuielilor de judecată, instanța va obliga pârâta la plata către reclamanți a sumei de 2213,64 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată de către reclamanții A. R. C. E., cu domiciliul in B., . nr. 55, ., . D., domiciliat in B., . nr. 84, Enuta I. si Enuta C., ambii cu domiciliul in B., ., ., . cu parata G. M. cu domiciliul in B., ..
Constata intervenită rezoluțiunea contractului de vânzare – cumpărare nr. 3650/15.04.2008 încheiat între părți.
Dispune repunerea părților în situația anterioară, imobilului reprezentat de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului Cazasu, ., cvartal 25, . revenind în proprietatea reclamanților.
Admite în parte cererea reconvențională formulată de parata G. M. în contradictoriu cu reclamanții A. R. C. E., A. E. D., Enuta I. si Enuta C..
Obligă reclamanții A. R. C. E., A. E. D., Enuta I. si Enuta C. la plata către pârâta G. M. a sumei de 26.469 de lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de construire efectuate pe terenul situat în intravilanul satului Cazasu, ., cvartal 25, ..
Obligă pârâta la plata către reclamanți a sumei de 2213,64 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 21.03.2013.
Președinte, Grefier,
C. I. G. S. C.
CIG/C.S.
27 Martie 2013/8 ex.
| ← Contestaţie la procesul verbal de distribuire a preţului. Art.... | Somaţie de plată. Sentința nr. 199/2013. Judecătoria BRĂILA → |
|---|
