Obligaţie de a face. Sentința nr. 23/2013. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 23/2013 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 23-10-2013 în dosarul nr. 7817/197/2011
ROMANIA
JUDECĂTORIA B.
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 23.10.2013
PREȘEDINTE - M. L.- judecător
GREFIER –M. T.
Pe rol fiind soluționarea cauzei civile având ca obiect „obligația de a face” formulată de reclamantul G. F. în contradictoriu cu pârâtele 1. . și 2. .-Sucursala B..
La apelul nominal facut in sedinta publica, se constata lipsa partilor.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 27.09.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ( incheiere care face corp comun cu prezenta sentință), dată la care instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art. 260 C.pr.civ. a amânat pronunțarea pentru data de 04.10.2013, pentru data de 09.10.2013, pentru data de 16.10.2013 și ulterior pentru data de 23.10.2013.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe, la data de 25.05.2013, sub numărul_/197/2010, reclamanții C. N., C. S. N., G. F., K. VARTOLOMENI B. GOTU G., N. M. JENEL, RÂNZA I. a solicitat în contradictoriu cu pârâtele 1. . și 2. .- Sucursala B. ca prin hotărârea ce se va pronunța, să fie obligată societatea în al cărui patrimoniu se află camerele pe care le ocupă din imobilul situat în B., ., . să încheie contracte de vânzare cumpărare la un preț stabilit în urma efectuării unei expertize, potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85 din 1992 iar în caz de refuz hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că au locuit în imobilul descris în cerere în temeiul unor contracte de închiriere, formulând apoi cereri pentru cumpărarea locuințelor menționate, cereri pe care titularul dreptului de proprietate asupra locuințelor nu le-a soluționat. Au precizat reclamanții că în soluționarea cererii urmează a se a avea în vedere împrejurarea că potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85 din 1992, este instituită în sarcina unității deținătoare o obligație legală de a vinde locuințele, obligație care are drept corelativ, dreptul chiriașilor de a le cumpăra, refuzul unității deținătoare putând fi suplinit prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
În drept, au fost invocate de către reclamanți dispozițiile art. 7 din L. nr.85/1992, DL nr. 61/1990, art. 274 C.p.civ.
Cererea a fost timbrată cu taxa judiciară de timbru de 1.900 lei și cu timbru judiciar de 3 lei, cererea de reexaminare a taxei judiciare de timbru formulată de către pârâta . respinsă ca neîntemeiată.
Pârâta S.C E. S.A BUCUREȘTI a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților având în vedere împrejurarea că la data formulării cererii de chemare în judecată aceștia nu mai avea calitatea de chiriași în imobilele la care fac referire, excepția nulității acțiunii, ca urmare a netimbrării acesteia și ca urmare a lipsei semnăturii, excepția lipsei dovezii calității de reprezentant pentru apărătorul părților.
Pe fond, s-a solicitat de către pârâtă respingerea cererii de chemare în judecată dat fiind faptul că reclamanții nu se încadrează în prevederile Legii nr. 85 din 1992.
Cu cheltuieli de judecată.
În dovedirea celor afirmate, s-a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriu, martori, expertiză, orice alte probe a căror necesitate va reieși din dezbateri.
La rândul său, pârâta S.C E. M. S.A a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepția insuficientei timbrări a cererii, excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților întrucât la data formulării acțiunii aceștia nu dețineau calitatea de chiriași neavând încheiat un contract cu societatea pentru acesta; excepția lipsei calității procesuale pasive întrucât nu are vreun raport juridic cu reclamanții și excepția lipsei procedurii prealabile întrucât nu există o cerere de cumpărare a locuinței adresată proprietarului acesteia.
Pe fond, pârâta a solicitat respingerea cererii cu cheltuieli de judecată întrucât reclamanții nu se încadrează în dispozițiile Legii nr. 85/1992, neexistând un acord verbal ori scris între părți cu privire la închiriere.
P. precizarea de acțiune depusă de către reclamanți-fila 108, aceștia au învederat că înțeleg să se judece cu . și .- Sucursala B..
Conform încheierii de ședință de la termenul din data de 21.03.2011 instanța a dispus disjungerea cererilor formulate de reclamantul G. F., formarea prezentului dosar, înregistrat cu nr._ .
P. aceeași încheiere, în prezentul dosar a fost încuviințată de către instanță pentru părți, proba cu înscrisuri și proba cu expertiza tehnică, specialitatea evaluări proprietăți imobiliare având ca obiective: identificarea apartamentelor din imobilul în litigiu pentru fiecare cerere în parte, stabilirea amplasamentului pentru fiecare apartament din imobilul în litigiu, evoluția numerelor topografice pentru fiecare apartament din imobilul în litigiu pe parcursul timpului, evaluarea fiecărui apartament din imobilul în litigiu pentru fiecare reclamant în parte atât la valoarea de circulație pe piața imobiliară cât și după criteriile prevăzute de lege.
A fost depus la dosarul cauzei raportul de expertiză întocmit de expert L. D. ( fila 32-65).
Conform încheierii de ședință de la termenul din data de 25.11.2011 a fost dispusă de către instanța de judecată efectuarea în cauză a unei noi expertize având ca obiective: identificarea imobilului deținut în baza contractului de închiriere, stabilirea prețului imobilului conform Lg. 85/1992 raportat la Decretul nr. 61/1990 cu aplicarea Decretului 93/1977 cu privire la coeficientul de uzură și stabilirea valorii de circulație a imobilului.
A fost depus la termenul din data de 09.05.2012 raportul de expertiză specialitatea evaluări proprietăți imobiliare, întocmit de expert L. A. ( filele 136-151).
Au fost depuse de către pârâta . BUCUREȘTI note de ședință ( fila 157-158) prin care aceasta a învederat că blocul de locuințe care formează obiectul cauzei a fost construit pe baza fondurilor înaintate de Ministerul Energiei Electrice prin urmare nu din fonduri de stat, în aceste condiții prevederile art. 7 din legea 85 din 1992 nefiind aplicabile.
Conform încheierii de ședință de la termenul din data de 09.11.2012 au fost încuviințate obiecțiunile formulate de părți cu privire la raportul de expertiză, răspunsul la obiecțiunile încuviințate fiind depus la data de 14.02.2013 ( filele 213-217).
P. notele scrise formulate de către pârâta . BUCUREȘTI ( fila 225) s-a menționat că reclamantul refuză să încheie contract de închiriere și să achite cheltuieli de întreținere. S-a menționat de asemenea că reclamantul ocupă doar o locuință din cele trei a căror cumpărare o solicită.
A solicitat pârâta, în dovedirea celor afirmate, administrarea probei cu interogatoriul reclamantului.
Conform încheierii de ședință de la termenul din data de 31.05.2013 a fost respinse ca neîntemeiate obiecțiunile formulate de pârâte cu privire la raportul de expertiză. A fost de asemenea respinsă ca inutilă proba cu interogatoriul reclamantului.
Cauza a fost reținută în vederea soluționării, la termenul de judecată menționat.
Ca urmare a invocării de către pârâta . BUCUREȘTI a excepției de neconstituționalitate a prevederilor art. 7 din Legea 85 din 1992, prin înscrisurile atașate la dosar la termenul din data de 31.05.2013, fapt neadus la cunoștința instanței prin concluziile pe fond, s-a dispus repunerea cauzei pe rol în vederea discutării admisibilității excepției menționate și trimiterii acesteia spre soluționare Curții Constituționale.
La termenul din data de 27.09.2013, instanța de judecată a admis cererea pârâtei de sesizare a Curții Constituționale în vederea pronunțării cu privire la constituționalitatea dispozițiilor art. 7 din Legea 85 din 1992.
Au formulat concluzii scrise pârâtele prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, pentru motivele expuse în cuprinsul întâmpinării și al notelor de ședință formulate, motive care au fost reiterate. Au susținut astfel pârâtele că imobilul în cauză nu a fost construit din fondurile stalului ci din fondurile Ministerului Energiei Electrice, că reclamantul nu se încadrează în prevederile legale care îl îndreptățesc la achiziționarea locuințelor și că prin admiterea cererii ar avea loc o gravă încălcare a dreptului de proprietate privată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, instanța constată că prin contractul de închiriere nr.205 din 29.01.2008 reclamantul a închiriat de la pârâta . B. camerele 107, 213 și 214 din imobilul situat în B., . în suprafață totală de 63,15 mp. P. cererea formulată la data de 11.10.2010 reclamantul a solicitat aprobarea de către S.C E. S.A a vânzării locuinței în litigiu, cererea adresată nefiind soluționată.
În consecință, prin faptul că reclamantul a continuat să aibă detenția locuinței proprietatea pârâtei . data încheierii contractului de închiriere și prin faptul că acesta a plătit în continuare contravaloarea utilităților pentru imobil ( așa cum rezultă din cuprinsul chitanțelor atașate la dosarul cauzei) iar pârâta nu a probat existența vreunui demers privind evacuarea acestuia ori constatarea încetării contractului de închiriere, instanța apreciază că a operat o tacită relocațiune în cauză, mai ales că prin contract s-a prevăzut dreptul chiriașului la reînnoirea contractului, sens în care instanța va respinge și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, invocată prin întâmpinare.
Se reține în aceste condiții că la data formulării cererii de cumpărare a locuinței, reclamantul deținea calitatea de chiriaș al locuinței în litigiu iar faptul că acesta solicită cumpărare a trei camere nu prezintă vreun impediment legal din punctul de vedere al dispozițiilor Legii nr. 85/1992, de vreme ce această lege nu instituie o interdicție a aplicării ei în cazul în care chiriașul mai are în proprietate o altă locuință. Mai mult, se reține de către instanță că în conformitate cu prevederile contractelor de închiriere atașate la dosarul cauzei, reclamantul avea oricum un drept de locațiune asupra tuturor celor trei încăperi.
În drept, instanța reține că, potrivit art. 7 alin. 1 din L. nr. 85/1992, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
Iar potrivit dispozițiilor art. 1 din Legea nr. 85 din 1992, Locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi.
Sunt exceptate de la prevederile alin. 1 locuințele care depășesc suprafețele maxime prevăzute în actele normative în baza cărora s-au executat locuințele din fondurile statului și din fondurile unităților economice și bugetare de stat, precum și cele care prezintă, la data vânzării, finisaje superioare, echivalente unor lucrări de artă sau ornamentale deosebite, sau care beneficiază de dotări speciale, cum ar fi: piscină, saună, seră, cramă, bar-vinotecă, cameră frigorifică sau altele asemenea.
De asemenea, sunt exceptate locuințele de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite în funcții drept locuințe pe durata exercitării funcției, chiar dacă acestea sunt scoase ulterior din evidența locuințelor de protocol.
Referitor la calitatea procesuală pasivă a pârâtei ., instanța reține că nu a fost justificată de către reclamanta. Astfel, din cuprinsul extrasului CF atașat la dosarul cauzei ( fila 137) rezultă că ulterior introducerii de către reclamant a cererii de chemare în judecată imobilele au trecut în proprietatea pârâtei . pe baza unui contract de vânzare cumpărare încheiat cu pârâta ..
P. urmare, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei ., cu sediul în București, .. 1, sector 4 și va respinge cererea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâta . ca fiind formulată împotriva unei pârâte fără calitate procesuală pasivă.
Referitor la excepția nelegalei timbrări a cererii de chemare în judecată și lipsei dovezii calității de reprezentant instanța reține că acestea nu au fost susținute de către pârâte, neregularitățile semnalate fiind în plus acoperite prin timbrarea cererii respectiv prin furnizarea dovezii solicitate.
Pe fond,
Referitor la împrejurarea că imobilul situat în B., ., jud. B. a fost construit din fondurile statului a fost reținută cu putere de lucru judecat prin Sentința Civilă nr. 7512 din data de 28.05.2012 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._/197/2012, astfel această chestiune fiind pe deplin lămurită.
P. raportul de expertiză întocmit în cauză, s-a stabilit valoarea locuinței în litigiu prin aplicarea metodologiei reglementate de Legea nr. 85 din 1992 și DL nr. 61 din 1990 la suma 7240 lei.
Reținând așadar în cauză că locuința în discuție nu are caracterul unei locuințe de intervenție, că a fost construită din fondurile statului până la . legii nr. 85/1992 și că reclamantul este titularul contractului de închiriere al imobilului ce solicită a-i fi vândut, instanța va dispune admiterea cererii formulate.
Se vor respinge ca neîntemeiate susținerile pârâtei . potrivit cărora imobilul nu ar fi fost construit din fondurile Statului. Instanța are în vedere împrejurarea că din cuprinsul avizului nr. 125 din 1975 rezultă că aprobarea proiectului de execuție s-a realizat de către Ministerul Energiei Electrice fiind lipsită de orice suport real ( luând în considerare realitățile economice ale perioadei anterioarei anului 1990) afirmația potrivit căreia fondurile Ministerului Energiei nu ar fi fost fonduri de stat, Legea nr. 85 din 1992 referindu-se de altfel la locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat. Simpla împrejurarea că art. 1 din Legea nr. 85 din 1992 face referire la locuințele construite din fonduri ale statului iar art. 7 din același act normativ face referire la locuințele construite din fondurile unităților de stat nu poate conduce la concluzia că imobilele în cauză ar avea un regim juridic diferit din perspectiva obligației deținătorului de a le înstrăina celor care îndeplinesc condițiile legale pentru aceasta.
Referitor la apărările pârâtei . conform cărora obligarea sa la înstrăinarea locuinței la prețul de 7.240 lei ar reprezenta o încălcare a art. 6 din CEDO, instanța reține, luând în considerare și prevederile Deciziei nr. 3 din 03.04.2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, publicată în MO nr. 188 din 2013,
Conform art. 1 din Protocolul nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale, nimeni neputând fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea paragraful doi stabilește în mod expres că dispozițiile citate nu aduc atingere dreptului statelor de a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții sau a amenzilor. Se constată astfel din întreaga reglementare enunțată că dreptul de proprietate nu este considerat ca un drept absolut, putând fi prin urmare supus unor limitări. De altfel, însăși CEDO analizând soluții legislative ale statelor membre care consacrau un transfer obligatoriu al dreptului de proprietate de la un proprietar la un particular la altul a apreciat, în anumite circumstanțe că aceste au răspuns unui imperativ de utilitate publică atunci când au fost adoptate în cadrul unei politici legitime de ordin social și economic. S-a apreciat totodată de către Curte că trebuie respectat modul în care statul membru concepe imperativele de utilitate publică, fiind recunoscută marja largă de apreciere de care dispun autoritățile naționale în adoptarea unor politici sociale, excepție făcând doar situația în care aprecierea acestora se dovedește a fi complet lipsită de orice bază rezonabilă.
Așa cum de altfel și în cuprinsul Deciziei nr. 3 din 03.04.2013 a ÎCCJ s-a reținut, instanța are în vedere că, în contextul analizat obligația de a vinde, instituită de Legea nr. 85 din 1992 nu este de natură să aducă atingere protecție instituite prin art. 1 CEDO întrucât conferă posibilitatea chiriașilor de a cumpăra locuințele chiar în considerarea contribuției lor la edificare acestor locuințe.
Referitor la prețul de protecție socială la care proprietarii acestor locuințe sunt obligați să le vând, Instanța Supremă a reținut că nu poate fi considerat ca instituind pentru proprietar o sarcina exorbitantă pentru că dispozițiile art. 1, din Primul Protocol nu pot fi interpretate ca instituind un drept la compensație integrală în cazul primării de bun, obiectivele legitime ținând de necesitate asigurării unei protecții sociale chiriașilor fiind considerate ca elemente ce militează pentru o rambursare inferioară valorii de piață a bunului.
În consecință, dispozițiile DL nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992 nu contravin Convenției Europene a Drepturilor Omului, obligarea pârâtei la vânzare neconstituind o privare de proprietate ci o măsură de reglementare oneroasă a folosinței bunurilor, în acord cu interesul general impus de circumstanțele social-economice care determină protejarea persoanelor ce nu au în proprietate locuințe și nici nu pot accede la acestea în condițiile pieței libere.
Ca urmare a celor mai sus reținute, instanța va dispune obligarea pârâtei să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare cu privire la camerele 26,52,53 din imobilul situat în B., ., . de 7.240lei ( stabilit conform raportului de expertiză nr._ din 14.02.2013, întocmit de expert L. A.) iar în caz de refuz prezenta hotărâre ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru același imobil.
Obligă pârâta la plata sumei 2.998 lei către reclamant cu titlul de cheltuieli de judecată, din care 1.500 lei reprezentând onorariu expert și 1000 lei, reprezentând onorariu apărător, 498 lei reprezentând taxă judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, invocată de pârâte ca neîntemeiată.
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei ., cu sediul în București, .. 1, sector 4.
Respinge cererea formulată de reclamantul G. F. în contradictoriu cu pârâta . ca fiind formulată împotriva unei pârâte fără calitate procesuală pasivă.
Admite cererea principală formulată de reclamantul G. F. cu domiciliul ales în B., ., . jud. B. în contradictoriu cu pârâta S.C E. M. S.A cu sediul în București, sector 4, ..
Obligă pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare cu privire la camerele 26,52,53 din imobilul situat în B., ., . de 7240 lei ( stabilit conform raportului de expertiză nr._ din 14.02.2013, întocmit de expert L. A.) iar în caz de refuz prezenta hotărâre ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru același imobil.
Obligă pârâta la plata sumei de 2.998 lei către reclamant cu titlul de cheltuieli de judecată, din care 1.500 lei reprezentând onorariu expert și 1000 lei, reprezentând onorariu apărător, 498 lei reprezentând taxă judiciară de timbru.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 23.10.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
M. L. M. T.
M.L. 12 Decembrie 2013
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2691/2013. Judecătoria... | Evacuare. Sentința nr. 09/2013. Judecătoria BRAŞOV → |
|---|
