Pretenţii. Sentința nr. 09/2013. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 09/2013 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 09-07-2013 în dosarul nr. 30039/197/2011
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
Dosar civil nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 09.07.2013
PREȘEDINTE: E. B. - judecător
GREFIER: A. F. - M.
Pentru azi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față, care s-a dezbătut pe fond, în ședința publică din data de 25.06.2013, când părțile prezente au formulat concluzii conform celor consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar instanța din lipsă de timp pentru deliberare, în baza dispozițiilor art.260 alin.1 C.p.c., a amânat pronunțarea pentru data de 02.07.2013, iar apoi pentru data de azi, 09.07.2013.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare se constată lipsa părților.
Procedura fără citarea părților.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Se constată depusă la dosar la data de 28.10.2013, prin registratura instanței, cererea formulată de către pârâtă prin curator P. Ș., de urgentare a redactării hotărârii pronunțate în cauză.
Instanța față de actele și lucrările de la dosar a pronunțat prezenta sentință civilă.
JUDECĂTORIA
Constată că prin cererea înregistrată la această instanță la data de 26.09.2011 sub nr._, reclamanta S.C. „R.” S.R.L. prin reprezentant legal în contradictoriu cu pârâții I. M. și P. Ș. a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună:
- rezilierea contractului de închiriere nr.4564 din 27.10.2006 încheiat cu pârâta I. M.;
- evacuarea pârâtei din spațiul situat în B., ., jud. B.;
- obligarea pârâtei I. M. la plata sumei de 117,77 lei, reprezentând chiria restantă începând cu luna octombrie 2011 și până la data evacuării efective;
- evacuarea pârâtului P. Ș. din imobilul situat în B., ., jud. B., întrucât îl ocupă fără a deține un titlu locativ.
Cu cheltuieli de judecată.
Cererea a fost precizată/completată corespunzător celor de la fila 13 dosar, reclamanta solicitând:
- obligarea pârâtei I. M. la plata sumei de 117,77 lei, reprezentând chiria aferentă lunii decembrie 2011;
- obligarea pârâtei I. M. la plata sumei de 121,47 lei/lună, reprezentând chiria aferentă lunii ianuarie 2012 și până la data evacuării efective;
- constatarea că pârâtul P. Ș. ocupă imobilul situat în B., ., fără a deține un titlu locativ.
O altă precizare a fost adusă cererii de chemare în judecată potrivit celor de la fila 50 dosar, reclamanta solicitând obligarea pârâtei I. M. la plata sumelor de:
- 1.211 lei, reprezentând contravaloarea chiriei aferente perioadei decembrie 2011 – septembrie 2012;
- 167,11 lei, cu titlu de penalități de întârziere calculate pentru perioada decembrie 2011 – septembrie 2012;
- 121,47 lei, reprezentând contravaloarea chiriei aferente locuinței începând cu luna octombrie 2012 și până la evacuarea efectivă.
În fine, ultima precizare a fost adusă cererii de chemare în judecată la ultimul termen de judecată din 25.06.2013, când reclamanta a stăruit în pretențiile aferente chiriei începând cu luna mai 2013.
În expunerea de motive reclamanta arată că la 27.10.2006 a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr.4564, privind spațiul situat în B., ., ..
Pe perioada derulării contractului, pârâta a transformat o parte din spațiul locativ în spațiu cu altă destinație, respectiv în atelier de frizerie, fără a avea acordul reclamantei și fără a deține aprobările legale.
În acest context, pârâta a încălcat clauza cuprinsă la cap.III pct.b din contract.
Față de conduita pârâtei, reclamanta a promovat o primă cerere care a făcut obiectul dosarului civil nr._ al Judecătoriei B., soluționat prin sentința civilă nr.6012/2010.
Prima instanță a respins solicitarea reclamantei privind rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei, acordând un termen de grație până la 01.09.2010, dată la care pârâta avea obligația de a face demersurile necesare desființării frizeriei și de readucere a spațiului la situația sa inițială.
La 08.10.2010, reclamanta a făcut verificări la spațiul în discuție, constatând prin procesul verbal nr.7012, că la fața locului frizeria funcționează în continuare.
Deși pârâta s-a obligat cu acea ocazie să desființeze până la 01.11.2010 spațiul amenajat fără forme legale, angajamentul astfel luat nu a fost adus la îndeplinire.
Apoi, la 11.08.2011 reclamanta a făcut din nou verificări, constatând că atelierul de frizerie nu era desființat. S-a întocmit cu acea ocazie, procesul verbal nr.4752, în imobil fiind găsit fratele pârâtei care a declarat că locuiește permanent în spațiu.
În egală măsură, în etapa executării pe cale silită a sentinței civile nr.6012/2010 a Judecătoriei B. s-a constatat la 19.08.2011 că spațiul în litigiu se găsește în aceeași stare.
Față de aceste împrejurări, pârâta neconformându-se obligației stabilite printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, nu se mai poate reține buna sa credință, iar reclamanta este îndreptățită să solicite din nou rezilierea contractului de închiriere, corelativ cu evacuarea pârâtei din spațiu.
Întrucât pârâtul P. Ș. ocupă/locuiește în imobil fără a fi menționat în cuprinsul contractului de închiriere, se impune evacuarea acestuia.
În drept au fost invocate dispozițiile art.109 și art.112 C.p.c., art.1430, art.1438, art.1439 și art.1453 C.civil, art.25 din L.nr.114/1996, H.G.nr.310/2007.
Cererea precizată/modificată a reclamantei este timbrată cu un timbru judiciar de 3 lei și cu o taxă judiciară de timbru în cuantum de 224,95 lei (filele 6-7, 32, 39-40, 49 și 60-68 dosar).
Pârâții nu au depus la dosar întâmpinare, iar pârâta I. M. a fost reprezentată prin curator P. Ș., corespunzător dispoziției de primar nr.4583/12.05.2010 (fila 26 dosar).
În procedură, părțile au depus înscrisuri potrivit filelor 15-29, 42, 51, 58, 67-76 și 90-91 (reclamanta), respectiv filelor 38, 52-56 și 81-85 (pârâta).
Deși instanța a încuviințat pentru reclamantă proba testimonială, la termenul din 25.06.2013 titulara cererii nu a stăruit în administrarea probei.
Corespunzător celor cuprinse în încheierea de ședință din 05.03.2013 (fila 77 dosar), instanța a admis excepția de netimbrare a petitului completat la fila 13 dosar, privind constatarea că pârâtul P. Ș. ocupă imobilul în litigiu fără a deține un titlu locativ (petitul 5).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Corespunzător contractului de închiriere nr.4564 din 27.10.2006, încheiat între reclamanta S.C „R.” S.R.L și pârâta I. M., cea din urmă primește cu titlu de locațiune spațiul situat în B., ., jud. B., compus din trei camere, wc, antreu și pivniță (în folosință exclusivă) – filele 15-18 dosar.
Alături de pârâta I. M., în calitate de titular de contract, în convenție a fost menționat, în calitate de soț, numitul I. I., născut în anul 1948.
Termenul de închiriere a fost de trei ani, respectiv până la 09.04.2009, contractul putând fi reînnoit cu acordul părților și dacă s-au respectat în totalitate clauzele contractuale.
Apoi, cuantumul chiriei a fost stabilit la suma de 30,30 lei lunar, cu posibilitatea de actualizare semestrială în funcție de variația indicelui de inflație.
Scadența a fost indicată până la data de 30 a lunii următoare celei pentru care se face plata.
Invocând nerespectarea de către pârâta I. M. a clauzei cuprinse la cap.III lit.b) în contract, respectiv faptul că a schimbat parțial destinația locuinței, fără a avea consimțământul administratorului și fără a deține aprobările legale, reclamanta a învestit Judecătoria B. cu prezenta cerere de chemare în judecată.
A mai evocat reclamanta și sentința civilă nr.6012 din 12.05.2010 a Judecătoriei B. (filele 19-22 dosar), prin care pârâta a beneficiat de un termen de grație pentru a aduce spațiul la destinația lui inițială, cât și pasivitatea pârâtei atestată de procesele verbale de cercetare la fața locului (filele 23-25 și 90 dosar).
Asupra pârâtului P. Ș., reclamanta a afirmat că locuiește constant în imobilul din litigiu, fără a deține vreun titlu, context în care se impune evacuarea sa.
Pârâții nu s-au apărat în cadrul procedurii, însă până la termenul din 25.06.2013, când cauza s-a dezbătut pe fond au făcut dovada achitării chiriei restante și a penalităților de întârziere debit în procedură, reclamanta precizându-și cererea (filele 67-68 și 82-85, respectiv 91-94 și 2 dosar).
Sub aspectul pârâtei I. M., instanța va avea în vedere că este titulara contractului de închiriere nr.4564 încheiat la 27.10.2006, ajuns la termen la data de 09.04.2009.
În raport de data cererii la instanță, respectiv 26.09.2011, contractul figurează ca având termenul împlinit, însă prin faptul că reclamanta i-a permis până la această dată să folosească spațiul locativ, coroborată cu lipsa unei notificări din partea locatorului de anunțare a concediului, respectiv a intenției de a nu mai reînnoi contractul, instanța va aprecia că între aceste părți a intervenit tacita relocațiune.
Tacita reconducțiune operează în condițiile primului contract, fiind prezumat că părțile nu au modificat nimic față de convenția inițială.
Mai reține instanța și împrejurarea potrivit căreia prin sentința civilă nr.6012 din 12.05.2010 a Judecătoriei B. a fost respinsă prima solicitare a reclamantei de reziliere a contractului de închiriere, pârâta beneficiind cu acea ocazie de clemență și de un termen de grație, pentru a aduce spațiul locativ la destinația sa inițială.
Contrar acestui termen acordat de instanță până la data de 01.09.2010, prin procesele verbale întocmite la 08.10.2010, la 11.08.2011, la 19.08.2011 și la 25.06.2013 (filele 23-25 și 90 dosar), în spațiul în litigiu s-a constatat că funcționează în continuare o frizerie, având program de lucru de luni până vineri, între orele 09,30 – 17,00.
Împrejurarea că pârâta a obținut autorizația de funcționare emisă de către Primăria B. (fila 75 dosar), cât și certificatul de înregistrare ca persoană fizică autorizată (fila 74 dosar) nu mai este de natură a atrage buna sa credință, instanța constatând că din punct de vedere organizatoric și-a încetat activitatea la 13.05.2010, conform certificatului ORC de la fila 81 dosar.
Totodată, faptul achitării chiriei în timpul judecății cauzei nu se constituie ca o circumstanță în favoarea pârâtei, chiar dacă partea reclamantă nu a invocat drept motiv al rezilierii convenției de închiriere, neplata chiriei pentru o perioadă mai mare de trei luni.
Apoi, situația financiară a pârâtei, atestată de cupoanele de pensie de la filele 38 și 55-56 dosar, cât și starea sa de sănătate dovedită cu înscrisurile de la filele 52 și 53 dosar, întărită prin dispoziția asupra curatelei din 12.05.2010 (fila 26 dosar), nu sunt de natură a justifica transformarea parțială a spațiului locativ în atelier cu altă destinație, cu atât mai mult cu cât nici după prima judecată, aceasta nu a înțeles să respecte clauzele contractuale, în sensul de a obține acordul scris al administratorului și celelalte aprobări legale.
În aceste condiții, văzând refuzul pârâtei de a aduce spațiul locativ la situația lui inițială prin desființarea atelierului de frizerie, instanța va reține pactul comisoriu expres stipulat la cap.V pct.1 din convenția părților, în acord cu care „în caz de neplată a chiriei lunare pe o perioadă mai mare de trei luni sau de nerespectare a vreuneia din obligațiile impuse mai sus, prezentul contract este reziliat de drept în favoarea administratorului, care va trece la evacuarea chiriașului fără somație …”.
Ca o consecință, în aplicarea art.1439 alin.2 C.civil (1864 față de data convenției de închiriere) și în raport de pactul comisoriu inserat în cuprinsul acesteia, instanța va dispune rezilierea contractului nr.4564 din 27.10.2006, corelativ cu evacuarea pârâtei din spațiul locativ situat în B., ., ..
Întrucât principala obligație a locatarului este aceea de achitare a chiriei, în temeiul art.1429 C.civil (1864) coroborat cu art.25 alin.2 din L.nr.114/1996 republicată, instanța va dispune obligarea pârâtei I. M. la plata către reclamantă a sumei de 121,47 lei, reprezentând chiria lunară, rezultată prin aplicarea indicelui de inflație, începând cu luna mai 2013 și până la evacuarea efectivă din imobil.
Relativ la petitul 5 al completării de cerere de la fila 13 dosar, față de admiterea excepției de netimbrare, în temeiul art.20 alin.3 și 4 din L.nr.146/1997 republicată, instanța va dispune anularea lui.
Pe fondul cererii inițiale promovate în contradictoriu cu pârâtul P. Ș., respectiv de evacuare a acestui pârât din spațiul locativ situat în B., ., jud. B., instanța constată că singurul înscris doveditor asupra ocupării acestui spațiu de către pârât, este procesul verbal din 11.08.2011, aflat la fila 24 dosar.
În instanță, pârâtul a negat că locuiește efectiv la adresa de mai sus, legitimându-se la termenul de judecată din 29.05.2012 și arătând că domiciliul său stabil este în Iași, . și Sfânt, ., . (fila 43 dosar). A mai susținut pârâtul și că locuiește la sora sa, în B., doar pentru timpul necesar achitării facturilor.
Întrucât singurul proces verbal a fost întocmit la 11.08.2011 și cum reclamanta nu a probat, prin alte mijloace, faptul că pârâtul P. Ș. locuiește efectiv, în continuare și cu caracter permanent în apartamentul din care solicită evacuarea sa, instanța va respinge ca fiind neîntemeiată această pretenție.
Cheltuielile de judecată solicitate de reclamantă sunt în sarcina părții căzute în pretenții, sens în care dispune art.274 C.p.c.
Din acest punct de vedere, reținând culpa procesuală ce-i revine pârâtei I. M., instanța o va obliga la plata către reclamantă a sumei de 227,95 lei, ca reprezentând timbrul judiciar de 3 lei și taxa judiciară de timbru în cuantum de 224,95 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea formulată și precizată de reclamanta S.C. „R.” S.R.L., cu sediul social în B., ., nr.29, jud. B., prin reprezentant legal – administrator S. Păltânea în contradictoriu cu pârâta I. M., prin curator P. Ș., domiciliată în B., ., . și, în consecință:
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr.4564 din 27.10.2006, încheiat între reclamantă și pârâta I. M..
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în B., ., ..
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 121,47 lei cu titlu de chirie începând cu luna mai 2013 și până la evacuarea efectivă din imobil.
Anulează ca netimbrat petitul 5 al completării de cerere formulate de către reclamanta S.C. „R.” S.R.L., prin reprezentant legal – administrator S. Păltânea în contradictoriu cu pârâtul P. Ș., domiciliat în Iași, . și Sfânt, ., ..
Respinge cererea reclamantei formulată în contradictoriu cu pârâtul P. Ș. privind evacuarea pârâtului din spațiul situat în B., ., . și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 227,95 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv timbrul judiciar de 3 lei și taxa judiciară de timbru în cuantum de 224,95 lei.
Definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09.07.2013.
PREȘEDINTE GREFIER
E. B. A. F.-M.
Red./Dact. judecător E.B.
06.01.2014 - 5ex.
| ← Actiune in raspundere delictuala. Sentința nr. 8542/2013.... | Fond funciar. Sentința nr. 7104/2013. Judecătoria BRAŞOV → |
|---|
