Reziliere contract. Sentința nr. 1921/2014. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1921/2014 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 20-02-2014 în dosarul nr. 23596/197/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._ /2013
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1921
Ședința publică din data de 20.02.2014
Instanța constituită din:
Președinte: R. S. L.
Grefier: A.-M. CRUȘA-P.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față care s-a dezbătut în fond în ședința publică din 07.02.2014, dezbaterile fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta sentință, iar instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru data de 14.02.2014, iar ulterior pentru data de 20.02.2014.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită, fără citarea părților.
Instanța, deliberând, a pronunțat sentința de mai jos:
JUDECĂTORIA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, instanța constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 26.09.2012, precizată ulterior, reclamanta B. A. a solicitat în contradictoriu cu pârâții P. I. și P. Jasmine prin reprezentant legal P. I., rezilierea contractului de închiriere încheiat între reclamantă și pârâtul P. I. la data de 09.03.2012; evacuarea pârâților din imobilul situat în B., ..5, ., cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că între părți a fost încheiat contractul de închiriere având ca obiect imobilul situat în B., ..5, ., compus din două camere, bucătărie, baie, hol, debara și boxă subsol, imobil proprietatea reclamantei conform certificatului de moștenitor nr.48 emis la data de 30.08.2011 de BNP Bărânu E. și Mișina I.. A arătat reclamanta că părțile au prevăzut la art.III pct.1 din contract ca plata chiriei să se facă la data de întâi a fiecărei luni însă pârâtul nu a înțeles să respecte clauzele contractului, astfel că pentru lunile iulie, august, septembrie 2012, acesta nu a mai achitat chiria datorată. A precizat reclamanta că, pârâtul are un comportament necorespunzător, făcând imposibilă conviețuirea cu ceilalți locatari ai imobilului, provocând a tulburat viața de zi cu zi a locatarilor, prin scandaluri, certuri, zgomote puternice și continue deși la art. III.pct.4 din contract s-a prevăzut obligația locatarului chiriaș de a nu tulbura folosința liniștită a imobilului, respectiv de a nu produce neplăceri, conflicte sau stări tensionale.
În drept a invocat disp.art. 1817,1830,1831 Cod civil, art. 274 C..
În probațiune a depus înscrisuri (f.5-8,16-61, 132-156).
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 67 lei și timbru judiciar în valoare de 1,5 lei.
La data de 11.04.2014 s-a formulat în cauză cerere de intervenție accesorie în interesul reclamantei de către numiții A. N., B. C. și B. I. B., Ciuchilan S., D. M., I. M. și N. M..
La data de 18.10.2013 pârâtul P. I. în calitate de reprezentant legal al minorei P. Jasmine a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că anterior încheierii contractului ce face obiectul cauzei, între părți s-a derulat contractul de închiriere nr._/23.10.2006 autentificat de BNP T. V.. A precizat pârâtul că din chitanțele descărcătoare în posesia cărora se află rezultă că a plătit mai multe luni la rând suma de 100 de euro/lună ceea ce acoperă lunile pentru care se arată că nu și-ar fi îndeplinit obligația asumată prin contractul de închiriere. În ceea ce privește neînțelegerile cu vecinii, a arătat că acestea nu sunt provocate doar de pârât, existând șicane frecvente din partea colocatarilor. A mai precizat că această acțiune este pornită doar pentru ca reclamanta să nu își îndeplinească obligația stabilită prin contractul de închiriere, pârâtul deținând în baza acestuia un drept de preempțiune și pentru ca să nu beneficieze de toate îmbunătățirile realizate asupra imobilului.
De asemenea s-a formulat întâmpinare și la cererea de intervenție accesorie în interesul reclamantei, solicitând respingerea în principiu a acesteia.
În motivare a arătat că în ceea ce privește executarea unor construcții neautorizate, în anul 2007 s-a dispus neînceperea urmăririi penale în dosarul penal_/21.02.2007. Cu privire la incidentele cu vecinii a arătat că atât din partea acestora cât și din partea pârâtului au existat plângeri penale.
În dovedire a depus înscrisuri (f.106-110).
P. încheierea din data de 15.11.2013 (f.127) instanța a respins cererea de intervenție accesorie în interesul reclamantei, ca inadmisibilă.
În cauză instanța a administrat proba cu înscrisuri și interogatoriul pârâtului P. I. (f.165-166). La termenul din data de instanța a revenit asupra probei cu interogatoriul reclamantei, a respins cercetarea la fața locului și a luat act de renunțarea reclamantei la administrarea probei testimoniale cu un martor și a probei cu expertiza construcții (f.157).
Părțile au depus la dosar concluzii scrise.
Analizând ansamblul probator, instanța reține următoarele:
La data de 09.03.2012 între reclamanta B. A., în calitate de locator, și pârâtul P. I., în calitate de chiriaș a fost încheiat contractul de închiriere înregistrat la Administrația Finanțelor Publice a Orașului Bușteni sub nr._/14.03.2012, privind imobilul situat în B., ..5, . două camere, bucătărie, baie, hol, debara și boxă subsol (f.5-7).
Conform art. III pct.1 din contract, pârâtul în calitate de chiriaș, s-a obligat să achite la data de întâi a fiecărei luni chiria convenită de 50 euro pe lună, potrivit art.III pct.4 s-a obligat să nu producă neplăceri, conflicte sau stări tensionale colectivității riverane de la adresa indicată mai sus (f.6).
Reclamanta, în sprijinul cererii sale, a invocat încălcarea de către pârât a disp.din art. III pct.1, 4 5.
Având în vedere caracterul judiciar al rezilierii, astfel cum este prevăzut în art. 1550 alin.1 C.civ., instanța va verifica îndeplinirea condițiilor acesteia. Astfel, pentru a interveni rezilierea unui contract este necesar a fi îndeplinite următoarele condiții: a) contractul să fie sinalagmatic; b) una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin; c) neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; d) debitorul să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
In cauza de față, convenția încheiata între părți a dat naștere la obligații reciproce și interdependente între acestea, fiind un contract sinalagmatic.
În ceea ce privește plata chiriei pentru lunile iulie, august și septembrie 2012, în cauză s-a dovedit de către pârât executarea acestei obligații.
Astfel, pârâtul a depus la dosar chitanțele din data de 02.05.2012 în valoare de 100 euro, din 03.07 în valoare de 100 euro și din 11.07.2012 în valoare de 410 lei (f.23-24) din care rezultă că acesta și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei. De altfel și pârâtul a arătat cu ocazia interogatoriului propus de reclamantă că a efectuat plățile evidențiate în aceste chitanțe în contul contractului de închiriere aflat în vigoare (f.165-166).
Deși reclamanta a susținut că plățile care rezultă din chitanțele depuse la dosar de către pârât au fost făcute în contul contractului de închiriere încheiat anterior intrării în vigoare a contractului care face obiectul cauzei, pârâtul neîndeplinindu-și obligația de plată a chiriei pe lunile iulie-septembrie 2012, instanța reține că probele administrate în cauză nu susțin în totalitate afirmațiile reclamantei.
Instanța reține că între părți a fost încheiat și contractul de închiriere autentificat sub nr. 2135/30.09.2011 de BNPA B.-M. (f.161-162). Din chitanța descărcătoare din data de 02.03.2012 rezultă întradevăr că existau restanțe la acea dată decurgând din contractul din anul 2011 (f.123). Pe de altă parte, din chitanța descărcătoare din data de 19.03.2012 rezultă fără dubiu că pârâtul se afla la zi cu plata chiriei, având de achitat reclamantei suma de 500 lei reprezentând taxa pentru proiectul de gaz. (f.125). În ceea ce privește chitanțele din data 02.05.2012, 03.07.2012 (deși nu este indicat anul pe aceasta, reclamanta nu a contestat această împrejurare în sensul că nu ar fi anul 2012) și din 11.07.2012, rezultă că pârâtul a achitat de trei ori sume de câte 100 euro în contul chiriei, care acoperă astfel lunile aprilie-septembrie 2012. Deși reclamanta a invocat faptul că aceste sume s-au plătit în contul restanțelor iar în cuprinsul acestora se face referire la unele restanțe, totuși nu rezultă clar despre ce restanțe este vorba sau care este cuantumul acestora. În aceste condiții, având în vedere că pârâtul a făcut dovada plății prin chitanțele depuse la dosar, îi revenea reclamantei sarcina de a dovedi că aceste plăți s-au făcut în contul restanțelor înregistrate de pârât, or nu s-a făcut o astfel de dovadă, conform art. 129 alin.1 C..
În ceea ce privește raporturile de vecinătate cu ceilalți locatari, din probele administrate în cauză nu rezultă o atitudine culpabilă a pârâtului care să determine astfel tulburarea liniștii vecinilor, reclamanta renunțând la administrarea probei testimoniale, mai mult din înscrisul de la fila 126 reieșind că au existat unele plângeri penale atât din partea vecinilor împotriva pârâtului P. I. cât și din partea pârâtului împotriva vecinilor. De altfel, nu există nicio soluție pronunțată împotriva pârâtului în ceea ce privește plângerile vecinilor săi și care să conducă instanța la concluzia că acesta este responsabil de conflictele existente cu aceștia.
Referitor la motivul de reziliere constând în aceea că pârâtul ar fi executat lucrări de extindere la imobil fără acordul reclamantei, instanța reține că reclamanta a depus la dosar înscrisuri din care rezultă efectuarea acestora, însă în perioada anterioară încheierii contractului din închiriere din data de 09.03.2012 (f.19,38). În condițiile în care reclamanta nu ar fi fost de acord cu aceste lucrări, era firesc ca aceasta să nu procedeze la continuarea raporturilor locative cu pârâtul, însă prin semnarea contractului din data de 09.03.2012 rezultă implicit acordul acesteia cu privire la existența lucrărilor. Pentru perioada ulterioară încheierii contractului din data de 09.03.2012 nu s-a făcut în cauză dovada efectuării altor lucrări de construcții de către pârât la imobilul închiriat, instanța respingând cercetarea la fața locului având în vedere că nu putea aprecia data efectuării unor eventuale lucrări iar pe de altă parte reclamanta a renunțat la proba cu expertiza construcții.
Reținând că în cauză nu este incidentă condiția constând în neexecutarea obligațiilor ce-i revin pârâtului din contractul de închiriere din data de 09.03.2012 pentru a pronunța rezilierea acestuia, instanța urmează să respingă cererea formulată de reclamantă atât în ce privește rezilierea contractului cât și evacuarea pârâților din imobil.
Referitor la cererea pârâților de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, instanța o va respinge având în vedere că la dosar nu există nici un înscris din care să rezulte suportarea de către pârâți a unor astfel de cheltuieli.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanta B. A., cu domiciliul ales în cab.de av.B., în B., ..68, ., . în contradictoriu cu pârâții P. I. și P. Jasmine prin reprezentant legal P. I., ambii cu domiciliul în B., ., jud.B., ca neîntemeiată.
Respinge cererea pârâților de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 20.02.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
R. S. L. A.-M. CRUȘA-P.
Red.RL, 2 ex/05.05.2014
| ← Evacuare. Sentința nr. 6692/2014. Judecătoria BRAŞOV | Validare poprire. Sentința nr. 7990/2014. Judecătoria BRAŞOV → |
|---|
