Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 5100/2015. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5100/2015 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 13-05-2015 în dosarul nr. 5100/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
DOSAR CIVIL NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5100
Ședința publică din data de 13.05.2015
PREȘEDINTE C. G. Judecător
GREFIER L. S.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea cauzei civile de față, care s-a dezbătut în fond in ședința publică din 15.04.2015 când instanța a rămas în pronunțare conform celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta sentință, iar instanța având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru data de 29.04.2015 și apoi pentru azi, 13.05.2015.
La apelul nominal făcut in ședință publică, la pronunțare se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Instanța, în urma deliberării a pronunțat hotărârea de mai jos.
JUDECATORIA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe, . a solicitat constatarea nulității absolute a clauzei conținută în art. 42 lit. c capitolul XIV din contractul de antrepriză autentificat de BNP P. Ș. sub nr. 736/19.05.1997 încheiat cu pârâta . SRL.
Reclamanta își motivează cererea prin faptul că respectiva clauză contractuală constituie o fraudă la lege în condițiile în care obiectul contractului dintre părți l-a constituit realizarea de către pârâtă în condiții de antreprenoriat a unui magazin pentru reclamantă, magazin ce face parte dintr-un complex comercial construit pe un teren concesionat de pârâtă de la Municipiul B., iar clauza respectivă impune reclamantei să achite pârâtei o chirie lunară pentru terenul aferent magazinului și cotei din terenul aflat in folosința comună a complexului comercial din care face parte magazinul. În opinia reclamantei această clauză contravine art. 41 din Legea 50/1991 potrivit căruia odată cu transferul dreptului de proprietate asupra construcției sau părții din construcție se transmite dobânditorului și dreptul de concesiune sau cota aferentă din acest drept, corespunzătoare cotei din construcție înstrăinată, astfel că plata de chirie pentru terenul ce revine de drept proprietarului construcției (în speță magazinului) este lipsită de o cauză licită. Reclamanta mai invocă faptul că potrivit contractului încheiat între părți pârâta la momentul executării contractului de antrepriză s-a transformat din antreprenor în administrator al complexului, iar aceasta nu a fost mandatată de proprietarul terenului să încaseze pentru acesta sume de bani cu titlul de chirii pentru terenul aferent magazinului reclamantei. Reclamanta arată că de fapt pârâta a fost notificată de Primăria B. cu privire la încetarea contractului de concesiune, fapt ce întărește argumentația în sensul că pârâta nu deține un titlu valabil, în temeiul căruia să pretindă plata unor sume de bani cu titlul de chirie pentru terenul pe care este amplasat magazinul reclamantei.
Un argument suplimentar adus de reclamantă este conținutul caietului de sarcini întocmit pentru organizarea licitației în baza căreia terenul pe care este construit în prezent centrul comercial a fost oferit de Municipiul B. spre concesiune . In acest caiet este menționat expres faptul că, o dată cu dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate pe acest teren, se va transmite și dreptul de concesiune asupra terenului în ipoteza transferării proprietății asupra construcțiilor.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantei, argumentând în esență următoarele:
- contractul dintre părți reflectă voința reală a acestora de la momentul încheierii lui. Schimbarea poziției reclamantei la 14 ani de la încheierea acestuia este o atitudine incorectă, de nepermis. Reclamanta are obligația de a respecta întocmai contractul părților, acesta fiind întocmit cu respectarea legii, a reglementărilor în vigoare la momentul încheierii lui.
- Pârâta nu a înstrăinat părțile de uz comun ale construcției în care este inclus spațiul comercial al reclamantei, fapt ce justifică calitatea acesteia de concesionar al terenului
- În calitate de concesionar al terenului pârâta are dreptul de a lua orice măsuri pentru valorificarea concesiunii, respectiv să culeagă fructele bunurilor concesionate, să încheie contracte pentru asigurarea și valorificarea exploatării bunurilor concesionate
- Pârâta a mai făcut aprecieri cu privire la natura contractului – titlu executoriu, obiectul obligaților asumate de reclamantă în raport cu pârâta, cât și cu privire la impactul juridic al altor hotărâri judecătorești care au tranșat aspecte litigioase legate de exploatarea stabilimentului comercial construit pe terenul concesionat de pârâtă, hotărâri care în opinia paratei au putere de lucru judecat și față de reclamantă în privința aspectului litigios pus în discuție în prezenta cauză.
- Pârâta cu referire la hotărâri judecătorești anterioare invocă excepția puterii lucrului judecat apreciind că instanțele nu mai pot soluționa aspecte dezlegate anterior de alte instanțe, legate de aplicarea dispozițiilor art. 41 din Legea 50/1991 la contractul de concesiune încheiat de pârâtă cu Primăria B..
În cauză au formulat cereri de intervenție în interesul reclamantei, V. D. și ., interesul acestora de a sprijini demersul reclamantei fiind determinat de faptul că reclamanta a transmis prin dare în plată proprietatea asupra magazinului deținut în complexul comercial aflat pe terenul concesionat către V. D., acesta a vândut magazinul către ., aceasta din urmă fiind în prezent proprietara magazinului, iar pârâta invocă aceleași pretenții contractuale și față de acești dobânditori ai bunului.
În cuprinsul cererii de intervenție intervenienții opinează că pârâta nu poate emite față de proprietarii magazinului pretenții izvorâte din folosința terenului, sub forma chiriei sau în altă modalitate, întrucât odată cu transferul proprietății asupra magazinului către reclamantă s-a transmis și cota parte din concesiune cât și din dreptul de proprietate asupra părților de uz comun ale construcției.
În probațiune a fost administrată proba cu înscrisuri, respectiv copii ale caietului de sarcini emis pentru licitația de atribuire a concesiunii asupra terenului pe care a fost edificat complexul comercial Orizont 3000, contractului de concesiune încheiat între pârâtă și Municipiul B., contractului de antrepriză încheiat între reclamantă și pârâtă, extraselor CF care privesc dreptul de concesiune și dreptul de proprietate al reclamantei asupra magazinului acesteia situat în complexul comercial amintit anterior, corespondență purtată între Primăria B. și părți, hotărâri judecătorești pronunțate în litigii judecate între pârâtă și alți proprietari de magazine din același complex comercial, cât și dintre pârâtă și Municipiul B..
Prin încheierea din 28.01.2015 instanța a soluționat excepțiile lipsei calității procesuale active a reclamantei și autorității lucrului judecat, invocate de pârâtă.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța constată că, între reclamantă și pârâtă a fost încheiat un contract de antrepriză, 736/19.05.1997, ce a avut ca obiect „ executarea, finisarea, dotarea cu utilități pentru o normală și completă folosință a unui magazin în suprafață de 16 mp și un procent echivalent a 8 mp din suprafața căilor de acces, reprezentată prin cota procentuală din părțile de uz comun, magazin situat în cadrul complexului comercial „ Orizont 3000”, situat pe terenul concesionat antreprenorului…”. Prețul contractului a fost stabilit la 8000 USD ce urma a fi plătit de reclamantă pârâtei.
Prin contract părțile au convenit ca după intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra magazinului, relația contractuală născută din contractul de antrepriză să continue pe toată durata concesiunii terenului pe care se află spațiul comercial aparținând reclamantei, sub forma unui contract de administrare în cadrul căruia reclamanta s-a obligat să plătească administratorului –pârâta, „o chirie lunară de folosire a terenului”.
Reclamanta apreciază că această clauză prin care părțile au convenit plata unei chirii pentru folosința terenului este nulă absolut fiind menționată în contract prin frauda la lege și cu încălcarea bunelor moravuri.
Instanța observă că potrivit art. 966 cod civil ( 1864 ) „ obligația nelicită nu poate avea nici un efect”, iar „cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice” (art. 968 cod civil)
Mai mult, conform art. 6 cod civil „ nu se poate deroga prin convenții … la legile care interesează ordinea publică și bunele moravuri”
În acest context general, instanța ia act că obiectul convenției dintre părți este grefat pe un alt contract, și anume un contract de concesiune, 17/27.05.1997, încheiat între pârâta . SRL ( fostă .. I.” SRL ) și Municipiul B.. Concesiunea a fost dobândită prin licitație, licitația fiind organizată în baza unui caiet de sarcini, cu scopul urmărit de Municipiul B. de a se realiza de către un investitor un complex comercial. Din cuprinsul caietului de sarcini rezultă că investitorul care atrăgea în realizarea complexului comercial agenți economici care dețineau tonete în zona Pieței Astra obținea bonificați de punctaj, de unde rezultă că scopul investiției era de a organiza și moderniza comerțul micilor întreprinzători, deținători de tonete în Piața Astra cât și din alte zone ale Brașovului.
Pârâta, câștigătoare a licitației, a încheiat cu Municipiul B. contractul de concesiune asupra terenului și ulterior a edificat Complexul Comercial Orizont 3000, unde reclamanta are un magazin, construit în baza contractului de antrepriză încheiat cu pârâta.
Ca atare terenul pe care este edificat magazinul reclamantei este supus, din punct de vedere juridic, regimului dreptului de concesiune, care la momentul încheierii contractului de antrepriză dintre părți era reglementat de Legea 50/1991.
Art. 34 ( forma în vigoare la data încheierii contractelor, atât cel de concesiune cât și cel de antrepriză) prevedea că ” în cazul când într-o clădire se realizează mai multe apartamente și suprafețe locative cu altă destinație, proprietarii acestora dobândesc și o cotă-parte de proprietate asupra tuturor părților de construcție și instalații, precum și asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situată proprietatea lor.
O dată cu dreptul de proprietate asupra construcțiilor, în situația celor realizate în clădiri cu mai multe apartamente, proprietarul dobândește și o cotă-parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparținând domeniului privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale.
Cotele-părți prevăzute la alineatele precedente se determină proporțional cu suprafața construită a locuințelor, a caselor de vacanță ori a suprafețelor cu altă destinație din clădire, după caz.”
Faptul că complexul comercial este o construcție ce conține doar spații cu altă destinație decât cea de locuință nu exclude aplicarea acestor condiții generale și contractului de concesiune încheiat de pârâtă cu Municipiul B.. În plus, chiar în caietul de sarcini întocmit pentru organizarea licitației pentru concesionarea terenului, este cuprinsă o mențiune similară ce privește înstrăinarea de către investitor a construcției (implicit a unor părți din aceasta), care atrage transmiterea concesiunii către noul proprietar. În contractul de concesiune este menționat faptul că pârâta, concesionarul, a luat cunoștință de toate condițiile impuse prin caietul de sarcini ( capitolul 7 ), parte integrantă a contractului de concesiune, pe care le acceptă integral. Ca atare faptul transmiterii odată cu proprietatea asupra edificatului și a concesiunii din patrimoniul pârâtei, este impus atât de dispoziția legii cât și de contractul încheiat de pârâtă cu proprietarul terenului, concedentul, astfel că pârâta nu se poate apăra prin argumentul, incorect de altfel, că art. 34 din Legea 50/1991 s-ar aplica numai spațiilor locative și spațiilor cu altă destinație din clădirile cu apartamente.
Cum la data încheierii contractului de concesiune dispozițiile art. 34 din Legea 50/1991 erau singurele care priveau concesiunea de terenuri în vederea administrării rentabile ( cum menționează HG 1228/1990), aceste dispoziții cu caracter general sunt valabile pentru orice construcție, conjuncția „și” din sintaxa „apartamente și suprafețe locative cu altă destinație” neavând efectul excluderii ipotezei spațiilor cu altă destinație din clădiri, altele decât cele de apartamente.
În consecință, indiferent de conținutul contractului de antrepriză, pârâta, predând în proprietate reclamantei un magazin din complexul comercial construit pe terenul concesionat de la Municipiul B., implicit a transmis reclamantei și cota corespunzătoare din dreptul de concesiune asupra terenului pe care se află construit acest complex comercial, cât și cota de proprietate aferentă tuturor părților de construcție și instalații, precum și asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun.
Această transmitere s-a făcut în temeiul legii, temei dublat de contractul ce concesiune ce include și caietul de sarcini .
Ca atare pârâta nu mai avea obligația de a achita redevență pentru acest teren, iar dacă a făcut-o în continuare, această plată ar fi avut ca scop tocmai crearea unei aparențe de temeinicie a pretenției de a solicita preț pentru folosința terenului de la reclamantă, pe motiv că pârâta achită redevență pentru teren deci ar fi injust să asigure reclamantei folosința gratuită a terenului.
Această concluzie nu exclude ipoteza ca pârâta să aibă în continuare calitatea de concesionar, însă această calitate privește doar terenul aferent spațiilor comerciale sau cu altă destinație din complexul comercial „Orizont 3000” care nu au fost transmise altor proprietari.
Această analiză a regimului terenului aferent magazinului care a aparținut reclamantei este utilă pentru analiza valabilității clauzei din contractul de antrepriză potrivit căreia reclamanta s-a obligat să plătească administratorului –pârâta, „o chirie lunară de folosire a terenului”.
Fiind vorba de terenul aferent magazinului reclamantei și cotei părți aferentă magazinului reclamantei din spațiile cu destinație comună din clădire, pârâta nu mai are în patrimoniu, din momentul predării magazinului în proprietatea reclamantei, un drept de concesiune asupra terenului aferent acestui magazin. Ca atare folosința acestui teren de către reclamantă nu este asigurată de pârâtă, folosința fiind un atribut al dreptului de concesiune ce s-a transmis, în temeiul legii cât și al contractului dintre concededent și concesionarul inițial, în patrimoniul reclamantei.
Or, din modul în care pârâta a prefigurat și construit întregul edificiu contractual care avea ca scop concesionarea terenului și exploatarea construcției edificată pe acest teren, se observă că scopul mediat urmărit de pârâtă prin încheierea contractului de antrepriză cu reclamanta a fost acela de a obține beneficii pentru așa-zisa asigurare a folosinței terenului aferent magazinului reclamantei, pe lângă prețul antreprizei, în condițiile în care, de fapt, pârâta nu mai avea nici un drept de folosință în privința acestui teren, acest drept de folosință aparținând reclamantei din momentul dobândirii magazinului.
Acest scop este evident contrar bunelor moravuri câtă vreme slujește promovării unui comportament incorect, ce are ca mobil obținerea de foloase necuvenite la umbra unei aparențe de legalitate îmbrăcată în haina libertății contractuale.
Prin denaturarea scopului dispozițiilor art. 969 cod civil ( convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante) se poate aprecia și că inserarea art. 42 lit. c în contractul de antrepriză încheiat între părți reprezintă o fraudă la lege, întrucât pârâta, cu intenție opune reclamantei această prevedere contractuală, folosindu-se de art. 969 și următoarele cod civil, în scopul de a obține aceste foloase necuvenite, denaturând astfel scopul legii, menit să protejeze doar interesele licite.
Activitatea licită este acea activitate care este conformă normelor legale. Acțiunea morală este acea acțiune ce respectă precepte morale acceptate de societate, în cazul de față cinste, corectitudine.
Pârâta a încălcat atât dispozițiile legii 50/1991, nerecunoscând prin efectele date contractului de antrepriză transmiterea concesiunii asupra terenului către proprietarul construcției edificată pe teren, cât și preceptele morale ce privesc cinstea și corectitudinea ( comercială) prin scopul urmărit, acela de a obține beneficii de pe urma „exploatării „ unui bun care nu îi aparține ( terenul aferent magazinului reclamantei).
În concluzie, scopul urmărit de pârâtă prin inserarea in contractul de antrepriză 736/19.05.1997 a clauzei 42 lit. c prin care reclamanta s-a obligat să plătească pârâtei, „o chirie lunară de folosire a terenului”, este ilicit și imoral, urmărind obținerea de foloase necuvenite, prin încălcarea unor prevederi contractuale inserate în contractul de concesiune, pe care se grefează contractul de antrepriză încheiat între părți, și prin încălcarea sau atribuirea unor sensuri greșite dispozițiilor legale ce reglementează regimul concesiunii.
Cum un astfel ce comportament nu poate obține protecție juridică, cauza ilicită, imorală și frauda la lege constituind cauze de nulitate absolută a actului juridic, instanța analizând cererea reclamantei, formulată chiar și la această mare distanță de timp de data încheierii contractului, și găsind-o întemeiată, va constata că clauza 42 lit. c din contractul de antrepriză autentificat de BNP P. Ș. sub nr. 736/19.05.1997 este nulă absolut.
Instanța nu a ignorat celelalte argumente invocate de părți în apărările formulate, acestea au fost evaluate in prealabilul analizei prezentată anterior, însă pentru a nu fragmenta coerența demonstrației, prezentarea rezultatului analizei acestor argumente va fi făcută în cele ce urmează, deși acest rezultat a fost avut în vedere de instanță încă de la început, folosindu-i acesteia să pună în operațiunea juridică ce a făcut obiectul procesului de analiză juridică doar argumentele pertinente, ce au legătură cu cererea reclamantei și sunt apte să ducă la soluționarea acesteia.
Astfel, în ce privește celelalte argumente ale părților, legate de comportamentul contractual, obligațiile asumate, demersurile administrative și judiciare ale altor persoane, toate acestea nu au legătură cu cauza de nulitate invocată și nu pot influența analiza acestei cauze, fiind ulterioare încheierii contractului de antrepriză, motiv pentru care nu sunt apte a contribui la soluționarea cauzei din prisma motivului de nulitate invocat.
Cu deosebire va fi analizată excepția puterii de lucru judecat invocată de pârâtă.
Pârâta apreciază că prin hotărârile judecătorești pronunțate în dosarele_/197/2010*,_/197/2012,_/197/2012,_/197/2010,_/197/2012,_/197/2012 s-a soluționat de către instanțe aceeași chestiune de drept, astfel că soluția respectivelor instanțe se opune cu putere de lucru judecat și reclamantei din prezentul dosar.
În privința acestei apărări instanța observă că numai hotărârile Înaltei Curți de Casație și Justiție a României pronunțate în spețe care au soluționat recursuri în interesul legii, hotărârile pronunțate de completul pentru dezlegarea unor probleme de drept din cadrul ÎCCJ sau hotărârile pronunțate de Curtea Constituțională a României în ipoteza admiterii excepției de neconstituționalitate a unor dispoziții legale sunt obligatorii general pentru instanțele judecătorești. În ce privește celelalte hotărâri, acestea nu pot fi opuse în cadrul unui proces părții care nu a fost parte în judecata soluționată prin hotărârile invocate, practica judiciară neconstituind izvor de drept în sistemul judiciar românesc. Ca atare instanțele sunt libere să aprecieze cu privire la aspecte juridice care au fost analizate și în cuprinsul unor hotărâri pronunțate anterior de alte instanțe, invocate ca argument juridic, singurul mecanism de unificare a practicii fiind cel menționat. În consecință nu se poate vorbi de o putere a lucrului judecat reprezentată de hotărâri pronunțate în alte cauze în care a fost implicată pârâta, dar nu a fost implicată reclamanta, care să lipsească de eficiență acțiunea reclamantei prin obstrucționarea efectivă a accesului acesteia la instanță ca urmare a impunerii ca de necontestat a unei soluții judiciare pronunțată într-un proces în care reclamanta nu a fost parte.
În plus hotărârile menționate de pârâtă nu pot constitui nici măcar argument de interpretare a situației juridice ce face obiectul judecății, care poate fi sugerat instanței actuale, problemele juridice soluționate în procesele enumerate de pârâtă fiind diferite de cea prezentă, niciuna dintre ele nepunând în discuție valabilitatea art. 42 lit. c din contractul de antrepriză încheiat de pârâtă, probabil cu mai mulți contractanți, din prisma existenței unei cauze de nulitate absolută care să afecteze această clauză contractuală.
În concluzie apărarea pârâtei bazată pe invocarea puterii de lucru judecat a altor hotărâri judecătorești este neîntemeiată.
În ce privește cererile de intervenție în favoarea reclamantei formulate în cauză, cum intervenienții au formulat cererile lor în sprijinul apărărilor reclamantei, acțiunea acesteia fiind întemeiată, cererile de intervenție vor fi de asemeni admise.
În temeiul art. 453 cod procedură civilă cererea intervenientei . de obligare a pârâtei la plata către aceasta a cheltuielilor de judecată reprezentate de onorariul de avocat în cuantum de 400 lei va fi admisă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată de . cu sediul in Hărman, ., jud. B. in contradictoriu cu . SRL cu sediul in B., .. 88, jud. B..
Admite cererile de intervenție formulate de V. D. domiciliat în Hărman, ., jud. B. și . cu sediul în B., ., ., jud. B..
Constată că clauza 42 lit. c din contractul de antrepriză autentificat de BNP P. Ș. sub nr. 736/19.05.1997 este nulă absolut.
Obligă pârâta să achite intervenientei . suma de 400 lei cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel in 30 de zile de la comunicare
Cererea de apel se va depune la Judecătoria B..
Pronunțată în ședința publică din 13.05.2015
PREȘEDINTE GREFIER
C. G. L. S.
RED.22.05.15
TH.RED.25.05.15
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 5089/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 7504/2015. Judecătoria... → |
|---|
