Obligaţie de a face. Sentința nr. 5285/2014. Judecătoria BUFTEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5285/2014 pronunțată de Judecătoria BUFTEA la data de 23-10-2014 în dosarul nr. 2100/94/2012*
Dosar nr._ SECȚIA CIVILĂ
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BUFTEA
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5285
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE LA 23.10.2014
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: BURCEA ALINA-LAURA
GREFIER: D. S.
Pe rol pronunțarea cauzei civile privind pe reclamantul M. V. și pe pârâta ., având ca obiect obligație de a face.
Dezbaterile și susținerile orale ale părților au avut loc și au fost consemnate în încheierea de ședință de la 16.10.2014 ce face parte integrantă din prezenta, când, instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei la data de 23.10.2014, când în aceeași compunere a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 22.02.2012 sub nr._, reclamantul, M. V., a chemat în judecata pe pârâta, . instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtei să vândă spațiul locativ și anexele gospodărești, pe care reclamantul le deține în baza contractului de închiriere nr. 3824, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că, deși printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă pârâta a fost obligată să încheie un contract de vânzare-cumpărare cu reclamantul în ceea ce privește bunul indicat în contractul de închiriere nr. 3824, aceasta nu s-a conformat obligației legale.
Reclamantul a mai arătat că solicită cumpărarea apartamentului la prețul stabilit de Decretul-Lege nr. 61/1990 și de Legea nr. 85/1992, pârâta făcându-i o ofertă de vânzare la prețul de circulație actual, respectiv 59.000 de lei, preț nerezonabil, care ar încălca dispozițiile Decretului-Lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992.
În drept, au fost invocate prevederile art. 969, 970, 1294, 1295 C. civ..
Reclamantul a solicitat instanței încuviințarea probei cu înscrisuri și a depus la dosarul cauzei, în copie: sentința civilă nr. 2482/14.05.2008 pronunțată de Judecătoriei B., somația nr. 362/2009, Certificat de Atestare a Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, schițe, extras de carte funciară.
Ulterior, la data de 17 mai 2012 reclamantul a depus cerere modificatoare și completatoare prin care a solicitat instanței să se constate că între părți a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului, cât și a anexei gospodărești, iar prețul vânzării este de 236,64 USD (echivalentul în dolari a valorii imobilului cu anexe gospodărești la nivelul lunii noiembrie 1994).
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 114, art. 132 și art. 133 C.proc.civ.
Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 86 lei, 2.791 lei și timbrul judiciar de 5,15 lei.
Pârâta a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția autorității de lucru judecat având în vedere că prin cererea ce a format obiectul dosarului cu nr._, reclamantul M. V. a solicitat instanței obligarea pârâtei să încheie un contract de vânzare-cumpărare cu acesta pentru apartamentul pe care acesta îl deținea și care fusese locuința de serviciu a părinților săi, foști angajați ai societății pârâte. Cererea reclamatului a fost admisă, sentința devenind definitivă și irevocabilă.
A mai arătat că hotărârea nu a putut fi pusă în executare din culpa exclusivă a lui M. V. care a dorit ca această vânzare să reprezinte în fapt o donație, respectiv să nu achite nici un preț pentru acest imobil.
Pe fondul cauzei, pârâta a solicitat instanței respingerea acțiunii ca neîntemeiate, arătând că și-a arătat întotdeauna disponibilitatea de a-i vinde reclamantului apartamentul solicitat, însă numai după plata prețului acestuia sau cel puțin după stabilirea în mod clar a unei modalități certe de plată.
A depus la dosar copie de pe sentința civilă nr.3451/2011 pronunțată în dosarul nr._/94/2010, raport de expertiză tehnică judiciară imobiliară, fișă de evaluare a apartamentului.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115 C.proc.civ.
A solicitat instanței administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriu, precum și orice altă probă a cărei necesitate va reieși din dezbateri.
Față de cererea completatoare a cererii de chemare în judecată, pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat instanței respingerea acesteia, ca fiind netemeinică și nelegală.
Pârâta a precizat că, pe de o parte, în cauza dedusă judecății nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1295 și următoarele Cod civil, iar pe de altă parte, nu a existat niciodată vreun consimțământ exprimat de ambele părți pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.
Acțiunea a fost soluționată prin sentința civilă nr. 3665 pronunțată la data de 31 mai 2013, prin care instanța a admis excepția autorității de lucru judecat și a respins acțiunea pentru existența autorității lucrului judecat.
Împotriva acestei sentințe reclamantul a formulat recurs, ce a fost soluționat prin decizia civilă nr. 436/R/10.02.2014 pronunțată de Tribunalul Ilfov, prin care s-a admis recursul, s-a casat sentința recurată și s-a trimis cauza spre rejudecare Judecătoriei B..
În fond, după casare, cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 03.04.2014 sub nr._ 2010.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
În fapt, potrivit sentinței civile nr. 2482/14.05.2008, în dosarul nr._ (f. 42-43), rămasă definitivă și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 802/12.05.2009 pronunțată de Curtea de apel București Secția a IV a în dosarul nr._, a fost obligată pârâta S.C. A. SA Afumați să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul și anexele gospodărești deținute de reclamant cu chirie. În baza acestui titlu executoriu s-a format dosarul de executare nr. 362/209 al B. D. O., în baza căruia reclamantul a început executarea silită împotriva pârâtei.
Prin cererea dedusă judecății reclamantul a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța sa se dispună obligarea pârâtei să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentele și anexele gospodărești pe care le deține cu chirie.
La data de 17.05.2012, reclamantul a înțeles să-și modifice cererea, solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să șină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament nr. 5 și anexele gospodărești situate în com. Afumați, ., ., ..
În drept, potrivit art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. De asemenea, art. 1073 C.civ prevede că „creditorul are dreptul de a obține îndeplinirea exactă a obligației”. Efectul oricărei obligații constă în dreptul pe care îl conferă creditorului de a pretinde și de a obține de la debitor îndeplinirea exactă a prestației la care el este obligat.
Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația de a vinde lucrul promitentului-cumpărător, iar bunul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, pe lângă posibilitatea acordării daunelor-interese sau obligării promitentului la încheierea contractului, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, instanța poate pronunța, în baza art. 1073 și 1077 C.civ., o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietății de la data când devine definitivă.
Antecontractul de vânzare-cumpărare dă naștere în patrimoniul promitentului-cumpărător unui drept de creanță, personal patrimonial, corelativ obligației promitentului-vânzător de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare.
Instanța constată că izvorul obligației pârâtei de a vinde imobilul ce face obiectul litigiului este reprezentat de Legea nr. 85/1992. Acestei obligații îi corespunde dreptul reclamantului de a cumpăra imobilul, drept pe care reclamantul îl poate realiza într-una din formele permise de lege, respectiv executarea în natură a obligației sau în echivalent prin plata de daune-interese. Reclamantul a ales să solicite executarea în natură a obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, într-o primă fază prin obținerea unei hotărâri judecătorești de obligare a pârâtei la executare și de obligare a pârâtei la executare și o a doua fază, reprezentată de prezentul litigiu, în care reclamantul cere executarea în natură a obligației, prin suplinirea consimțământul vânzătorului.
Condițiile necesare pentru suplinirea consimțământului vânzătorului și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare sunt următoarele: existența obligației de a vinde, obiectul derivat al obligației vânzătorului și cumpărătorului-prețul și lucrul să fie determinate, vânzătorul să fie proprietarul lucrului ce se înstrăinează, iar viitorul cumpărător să își fi executat obligația sau să fie gata să și-o execute.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 85/1992, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi. Sunt exceptate de la prevederile alin. 1 locuințele care depășesc suprafețele maxime prevăzute în actele normative în baza cărora s-au executat locuințele din fondurile statului și din fondurile unităților economice și bugetare de stat, precum și cele care prezintă, la data vânzării, finisaje superioare, echivalente unor lucrări de artă sau ornamentale deosebite, sau care beneficiază de dotări speciale, cum ar fi: piscină, saună, seră, cramă, bar-vinotecă, cameră frigorifică sau altele asemenea. De asemenea, sunt exceptate locuințele de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite în funcții drept locuințe pe durata exercitării funcției, chiar dacă acestea sunt scoase ulterior din evidența locuințelor de protocol.
Potrivit art. 7 din Legea nr. 85/1992, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi. De asemenea, vor fi vândute la cerere, în condițiile prevederilor alin. 1 și cu respectarea dispozițiilor art. 1 alin. 3, titularilor de contracte de închiriere și locuințele care înainte de 6 martie 1945 au aparținut regiilor autonome, instituțiilor și societăților cu capital de stat, mixt sau privat, care și-au încetat existența după această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unități economice sau bugetare de stat. Locuințele care înainte de 6 martie 1945 au aparținut societăților cu capital privat sau mixt vor fi vândute în condițiile de evaluare, de achitare integrală sau în rate a prețului și de exceptare de la vânzare, prevăzute în Legea nr. 112/1995. Evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. 1 și 2 și la art. 1 alin. 1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Sentința civilă nr. 2482/14.05.2008, în dosarul nr._ (f. 42-43), rămasă definitivă și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 802/12.05.2009 pronunțată de Curtea de apel București Secția a IV a în dosarul nr._ se opune cu putere de lucru judecat cu privire la existența obligației pârâtei de a vinde și dreptul reclamantului de a cumpăra imobilul.
Instanța va analiza obiectul derivat al celor două obligații principale ale părților, lucrul ce se vinde și prețul.
În ce privește prețul, întrucât obligația pârâtei de a vinde nu este rezultatul manifestării sale de voință, ci este impusă de o dispoziție legală, prețul nu este rezultatul negocierii dintre părți, ci este stabilit în mod exclusiv prin raportare la criteriile stabilite de lege.
Pentru stabilirea prețului, instanța, la termenul de judecată din data de 13.08.2014, a încuviințat proba cu expertiza în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a imobilului aflat în litigiu potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992.
Deși instanța i-a pus în vedere reclamantului să facă dovada achitării onorariului de expert în cuantum de 1000 lei, acesta nu a înțeles să se conformeze în acest sens, iar instanța, la termenul de judecată de la data de 16.10.2014, l-a decăzut pe reclamant din proba cu expertiza.
Având în vedere că era necesară administrarea unei expertize de specialitate cu acest obiectiv, iar reclamantul avea sarcina probei conform art. 1169 C.civ., instanța constată că nu este îndeplinită una dintre condițiile necesare pentru suplinirea consimțământului vânzătorului și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, respectiv prețul care poate fi stabilit doar pe baza criteriilor oferite de lege.
În consecință, instanța va respinge cererea ce neîntemeiată.
În temeiul art. 274 C.proc.civ., va lua act că pârâta a solicitat plata cheltuielilor de judecată pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea, formulată de către reclamantul M. V., cu domiciliul în ., nr. 66, ., . și cu domiciliul ales la Cabinet de avocatură N. E. în București, ..44, ., ., sector 4, în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.A. Afumați, cu sediul în Afumați, ., J. ILFOV, ca neîntemeiată.
Ia act că pârâta a solicitat plata cheltuielilor de judecată pe cale separată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 23.10.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
B. A.-L. D. S.
Red./Tehnored. B.A.L./D.S. și B.A.L./4 ex./16.06.2015
Comunicat părților, azi, 2 ex...........................Grefier,
| ← Actiune in regres. Sentința nr. 2233/2014. Judecătoria BUFTEA | Radiere ipoteca. Sentința nr. 1335/2014. Judecătoria BUFTEA → |
|---|
