Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 6252/2015. Judecătoria BUFTEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6252/2015 pronunțată de Judecătoria BUFTEA la data de 02-10-2015 în dosarul nr. 6252/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
-
Sentința civilă nr. 6252/2015
Ședința publică de la 02.10.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE TĂȘCAN A.
GREFIERNEGOIȚĂ D.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul B. A. și pe pârâtul S. G., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
Dezbaterile de fond au avut loc în ședința publică de la 16.09.2015 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta sentință, când, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 30.09.2015,apoi la 02.10.2015 când, în aceeași compunere a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 13.12.2012 sub nr._, reclamantul B. A. în contradictoriu cu pârâtul S. G., a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
In motivarea cererii s-a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 146/2008 de NP P. R. M., pârâtul s-a obligat să ii vândă reclamantului terenul in suprafață de 4.500 mp, din suprafața totală de 10.300 mp, situat in extravilanul comunei moara Vlăsiei, jud. Ilfov, tarlaua 186, . de folosință arabil, la prețul de 27.000 euro, sumă pe care reclamantul a achitat-o integral la momentul incheierii convenției.
Intrucât nu s-a realizat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare la data de 06.02.2009, așa cum s-a stipulat in antecontractul incheiat, reclamantul a procedat la notificarea promitentului-vânzător, prin intermediul executorului judecătoresc, insă acesta nu s-a prezentat la sediul notarului public.
Față de aceste aspecte, promitentul-vânzător nu și-a indeplinit obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, ceea ce echivalează cu refuzul nejustificat al acestuia de a incheia actul in formă autentică.
Totodată, precizează că vecinătățile terenului au suferit modificări si nu mai corespund in totalitate cu cele menționate in sentința civilă nr. 2997/2007 pronunțată de Judecătoria B. in dosarul nr._, prin care s-a dispus ieșirea din indiviziune a părților.
In drept, cererea a fost întemeiată pe disp. art. 1073, 1077 C.civ., art. 1669 N.C.civ., art. 111 C.pr.civ.
In susținerea cererii reclamantul a depus în copie înscrisuri la dosar, f. 4-25.
Cererea a fost legal timbrată, f. 38
Intimatul, deși legal citat, nu a formulat întâmpinare.
In cauză s-a incuviințat și administrat proba cu inscrisuri și expertiza tehnică judiciară specialitatea topografie.
Analizând materialul probator administrat în cauză instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 06.02.2008 intre reclamant si parat s-a incheiat antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 146/06.02.2008 avand ca obiect promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de a încheia în viitor (06.02.2009) un contract translativ de proprietate cu privire la terenul in suprafata de 4500 mp situate in Moara Vlasiei, . (teren dobandit prin reconstituirea dreptului de proprietate conform titlului de proprietate nr._/03.07.1995).
La data de 15.03.2012 s-a emis incheierea de certificare nr. 5 de catre BNP P. R. M., prin care s-a consemnat faptul ca reclamantul s-a prezentat la biroul notarial in vederea incheierii contractului, iar paratul nu s-a prezentat (f.6).
Potrivit dispozițiilor art. 969 C.civ. (aplicabile față de data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare), conventiile incheiate intre părți produc efectele juridice urmărite și conforme cu legea, iar în cazul in care se refuza executarea de bunăvoie, creditorul are dreptul să obțină îndeplinirea întocmai a obligației debitorului.
Validarea unui antecontract, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației, de către instanța de judecată, este posibilă, în condițiile art. 1073-1077 C.civ. (1864) coroborate cu dispozițiile art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 care prevăd că terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute iar in situația în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art. 948 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.
În principiu, instanta poate sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic prin care sa suplineasca consimtamântul uneia din parti la încheierea actului de vânzare în forma autentica, si, ca atare, este necesar ca toate celelalte conditii necesare încheierii contractului de vânzare-cumparare sa fie îndeplinite, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită și morală.
Analizând situația de fapt expusă prin prisma dispozițiilor legale incidente în speță, instanța a constatat că cererea reclamantului este neîntemeiată pentru următoarele considerente:
Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare instanța trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părții acționate în instanță de încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul încheiat și dacă promitentul – vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul – cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Instanța constata că actul juridic încheiat între părți este un antecontract de vânzare – cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil ce face obiectul prezentei cauze, ci a dat naștere unui drept de creanță în patrimoniul reclamantului și a creat în sarcina părților obligația de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza, fiind obligatoriu între părțile contractante.
În ceea ce privește refuzul părții acționate în instanță de încheia contractul în forma prevăzută de lege, instanța reține că nu s-a dovedit, imposibilitatea perfectării contractului în formă autentică fiind una obiectiva.
Astfel, analizând înscrisurile aflate la dosar, instanța constată că, in conformitate cu prevederile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, Agentia N. de cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI), prin oficiile de cadastru si publicitate imobiliara (OCPI), avizeaza tehnic, exclusiv cu privire la corectitudinea datelor topografice, expertizele judiciare efectuate de catre expertii judiciari in specializarea topografie, cadastru si geodezie.
In cazul cererilor prin care se solicita pronuntarea unei hotarari ce tine loc de act autentic de instrainare a unor bunuri imobile, daca instanta de judecata va dispune efectuarea unei expertize judiciare, aceasta va fi avizata, de asemenea, de catre OCPI.
Avizarea tehnica a expertizei judiciare consta in receptia tehnica a planului de amplasament si delimitare a imobilului ce face obiectul expertizei.
La data de 19.06.2014 a fost depus la dosar (f.68-76) raportul de expertiza tehnica topografica intocmit de expertul F. R., fara aviz OCPI.
Prin procesul verbal de respingere nr. 358/2014 (f.197-198) s-a retinut faptul ca planul parcelar din T186 Moara Vlasiei nu poate fi introdus in evidentele OCPI, iar amplasamentele inscrise in titlurile de proprietate eliberate pentru T186 fie nu se regasesc in planul parcelar, fie apar cu suprafete diminuate fata de cele din titluri, motive pentru care documentatia nu poate fi receptionata, lucrarea fiind respinsa.
Expertul tehnic desemnat in cauza a fost inlocuit cu expertul B. G., ambii experți arătand deopotrivă că vecinatatile indicate in titlul de proprietate sunt incorecte (nu corespund cu realitatea din teren), aspect care rezulta si din adeverinta nr. 1860/03.04.2012 eliberata de Primaria Moara Vlasiei (f.5, 239)
Prin urmare, la acest moment exista o imposibilitate concreta, obiectiva, de a se efectua expertiza tehnica judiciara, care sa poata fi avizata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, nefiind permisa inregistrarea in evidentele O.C.P.I. a unui imobil fara localizare certa.
In aceste conditii, OCPI refuzand să avizeze lucrarea expertului din motive procedurale, neimputabile calității lucrării din punct de vedere tehnic, iar terenul în litigiu nefiind identificabil, instanta retine pe de o parte ca obiectul antecontractului nu este clar determinat pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar pe de alta parte, cererea de chemare in judecata nu poate fi admisa, intrucat neincheierea contractului in forma autentica nu este consecinta refuzului nejustificat al paratului, ci consecinta unor erori din titlul de proprietate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul B. A. sector 5, București, .. 55, ., Cod postal 050654în contradictoriu cu pârâtul S. G. Moara Vlasiei, ., ca neîntemeiată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 2.10.2015.
PREȘEDINTEGREFIER
Tășcan AdrianaNegoiță D.
RED. TA/Tehnored.D.N./4 ex. 16.02.2016
2ex. .
| ← Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 8112/2015.... | Actiune in regres. Sentința nr. 5645/2015. Judecătoria BUFTEA → |
|---|
