Reziliere contract. Sentința nr. 887/2013. Judecătoria CĂLĂRAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 887/2013 pronunțată de Judecătoria CĂLĂRAŞI la data de 11-03-2013 în dosarul nr. 6034/202/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CĂLĂRAȘI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 887
Ședința publică de la 11 martie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE - I. D.
Grefier - M. G.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul S. G. și pe pârâții ., R. A., având ca obiect reziliere contract.
Dezbaterile orale și susținerile părților au decurs conform celor consemnate în încheierea de ședință din 4 martie 2013, ce face parte integrantă din prezenta sentință, când, instanța pentru a oferi părților posibilitatea de a depune concluzii scrise și având nevoie de timp, pentru a delibera în cauză, a amânat pronunțarea pentru azi, data de mai sus – 11 .03. 2013, când a deliberat și pronunțat următoarea sentință .
INSTANȚA
Asupra actiunii civile de fată:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 04.10.2012 reclamantul S. G., domiciliat în mun.Bucuresti, sector 6, .-4, ., . în judecată pe pârâtul R. A., domiciliat în mun.Călărași, ., ., ., solicitând rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de 23.09.2012; evacuarea pârâților din imobilul constructie C1-spațiu comercial din cărămidă, acoperită cu tablă, situat în mun.Călărași, ., jud.Călărași, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În fapt, la data de 23.09.2012 între el, în calitate de proprietar, și pârâtul R. A., în calitate de chiriaș, s-a încheiat în formă scrisă, un contract de închiriere, înscris sub semnătură privată, având ca obiect folosința imobilului construcție CI - spațiu comercial, din cărămidă acoperită cu tablă situat în municipiul Călărași, ., județul Călărași, în schimbul unei chirii lunare în cuantum de 1000 lei.
Contractul de închiriere a fost încheiat pentru o perioadă de un an de zile, începând cu data de 01.10.2012 până la data de 01.10.2013.
Precizează că, spațiul închiriat este proprietatea sa și a soției sale P., conform contractului de donație cu sarcină autentificat sub nr. 1378/14.04.2006 de B.N.P. P. D., cu sediul în Călărași.
Imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere are destinația spațiu comercial și, anterior, acest spațiu a fost închiriat pentru comercializarea de obiecte de îmbrăcăminte.
Pârâtul R. A. l-a contactat telefonic, având în vedere că spațiul era liber și disponibil pentru a fi închiriat, pentru a stabili o întâlnire în vederea închirierii acestui spațiu.
A convenit cu pârâtul să-i închiriez spațiul, urmând ca acesta să comercializeze în spațiul închiriat obiecte de îmbrăcăminte din piele, fără să aducă nicio modificare spațiului, având în vedere și destinația lui anterioară.
Urmare a înțelegerii dintre ei s-a încheiat contractul de închiriere menționat mai sus, și i-a predat cheia imobilului pentru ca acesta să facă curățenie în spațiu și să-și aducă marfa pentru a-și desfășura activitatea.
Spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere este o construcție din cărămidă, acoperită cu tablă, în suprafață de 47 m.p., iar la interior exista un perete din cărămidă care separa un spațiu, un de se aflau două toalete și o chiuvetă, separate la rândul lor prin pereți de scândură .
La predarea spațiului a constatat că, apa de la toaletă nu funcționa și pârâtul a adus un meșter pentru a o repara și a refuzat să îi ia banii pentru reparație, deși a insistat în acest sens.
După încheierea contractului de închiriere a plecat la București, unde are domiciliul și locul de muncă, și a aflat de la sora sa care locuiește în imobilul locuință de la aceeași adresă cu spațiul închiriat, că pârâtul R. A. a adus meșteri în spațiu și efectuează lucrări de demolare și modificare a spațiului, aducându-io . îmbunătățiri.
Imediat a luat legătura cu pârâtul pentru a afla care este situația și de ce aduce modificări spațiului și i-a spus că s-a răzgândit și că nu va mai comercializa îmbrăcăminte din piele în spațiul său șui că își va deschide o rotiserie.
I-a spus că nu este de acord cu această destinație dată spațiului, proprietatea sa, și nici nu este de acord să aducă modificări spațiului .
A doua zi, marți s-a deplasat personal la Călărași și a discutat cu pârâtul, cerându-i să îi aducă spațiul în starea în care l-a predat, să înceteze orice lucrare în spațiu și să părăsească imobilul, deoarece înțelege să rezilieze contractul de închiriere întrucât a încălcat termenii înțelegerii, dar acesta a refuzat .
Părțile contractului de închiriere sunt, așa cum rezultă din actul încheiat, el și pârâtul R. A., în calitate de persoană fizică, deși pârâtul a aplicat lângă semnătură și ștampila societății pe care o administrează, repectiv S.C. V. C. SRL .
De asemenea i-a notificat pe pârâți cerându-le să sisteze lucrările la imobil și i-a adus la cunoștință pârâtului R. A., atât în calitate de persoană fizică, cât și ca reprezentant legal al societății că înțelege să rezilieze contractul de închiriere .
Precizează că datorită situației create nu a mai înregistrat contractul la organele fiscale competente .
Potrivit dispozițiilor legale care reglementează contractul de locațiune, chiriașul are obligația să folosească bunul închiriat cu prudență și diligență, potrivit destinației stabilite prin contract sau în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări cum ar fi destinația sa anterioară .
Or potrivit înțelegerii, pârâtul trebuia să folosească spațiul pentru a comercializa obiecte de îmbrăcăminte, destinație pa care spațiul a avut-o anterior încheierii acestui contract .
De asemenea ,orice modificări sau îmbunătățiri aduse bunului închiriat, precum și subînchirierea nu pot fi făcute decât cu acordul expres al proprietarului și în condițiile stabilite de proprietar .
Ca urmare, a faptului că pârâtul a schimbat destinația stabilită și a adus modificări și îmbunătățiri spațiului fără acordul său, și a continuat modificarea spațiului și după notificare, solicită să se dispună rezilierea contractului de închiriere și evacuarea acestora din imobilul închiriat .
În drept ar. 1777 și urm. cod civil .
Prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei, pârâta ., cu sediul în mun.Călărași, ., ., parter, ., a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună respingerea acțiunii reclamantului.
Pe cale de excepție a invocat insuficienta timbrare (cu 10 lei), a acțiunii. Acțiunea trebuia timbrată la valoarea totală a contractului (de_ lei) în conformitate cu dispozițiile art.1 al.1 lit.c din Legea nr.146/1997. A depus practică judiciară în acest sens decizia nr.32/2008 a I.C.C.J.
Ca și chestiune prealabilă a solicitat reclamantului să precizeze actiunea cu privire la persoanele chemate în judecată, întrucât susține că părțile contractului sunt S. G. și R. A., însă pe contract, lângă semnătura acestuia apare și ștampila societății pe care o administrează.
Precizarea este necesară pentru a formula eventuale excepții precum și apărările necesare.
Considerând că parte în contract este doar societatea comercială, înțelege să invoce excepția prematurității formulării cererii de chemare în judecată, față de neîndeplinirea procedurii prealabile prevăzute de art.720 indice 1 C.pr.civ. coroborat cu art.109 al.2 C.pr.civ.
Necesitatea parcurgerii procedurii prealabile, rezultă din faptul că litigiul are o natură comercială având în vedere calitatea părților, pretențiile acestora și fondul de comerț implicat în cauză, în conformitate cu dispozițiile art.7 C.. 1 lit.c Legea nr.11/1991 și art.56 C.. că a notificat pârâtei rezilierea contractului, acesta nu a îndeplinit procedura prealabilă și nu a comunicat pretențiile sale și temeiul de drept.
Pretinsa notificare este o simplă adresă, care nu este semnată de reclamant sau apărătorul acestuia și pe cale de consecință nu produce efecte juridice.
Pe de altă parte, pretinsa verificare nu îndeplinește condițiile prev. de art.720 indice 1 C.pr.civ., neputând constitui convocare la procedura prealabilă întrucât:
nu a fost stabilită data și locul concilierii;
data concilierii ar fi trebuit, oricum, stabilită, în minim 15 zile de la data primirii pretinsei notificări.
Pe fondul cauzei, pârâta formulează următoarele apărări
Astfel în urma anunțului publicat de S. G., societatea 1-a contactat pe reclamant, în vederea închirierii unui spațiu comercial, în care firma urma să își desfășoare activitățile permise de statut și codul caen.
Părțile contractante, .., în calitate de chiriaș, și S. G., în calitate de locator, au convenit încheierea contractului pe o perioadă de 1 an de zile cu o chirie de 1.000 lei/lună.
În acest sens reclamantul, S. G., a adus un model de contract de închiriere, pe care 1-a completat cu propriul scris, folosind următoarele date din certificatul de înmatriculare al societății .
e)Codul Fiscal al . - RO30402409:
f) adresa .. - Mun. Călărași, .. .. 1, Parter, .; .
g) numărul certificatului de înmatriculare al .
_.
După completarea datelor de către S. G., contractul a fost semnat de administratorul societății, R. A., și ștampilat cu impresiunea ..R.L.
Menționează că toate exemplarele originale de pe contractul de închiriere au fost luat de S. G.. acesta motivând ca îl va înregistra la Administrația Finanțelor oblice, în posesia pârâtei rămânând o simplă copie xerox.
Precizează că, nici până în prezent, acesta nu i-a remis contractul în original si nu l-a înregistrat la Administrația Finanțelor Publice.
La predare a constatat că așa-zisul spațiu comercial nu era racordat la rețeaua de apă și nu avea toaleta funcțională.
În urma discuțiilor purtate, reclamantul, S. G., a fost de acord ca societatea să aducă spațiul în stare de funcționare și le-a solicitat să repare defecțiunile la rețeaua de apă, urmând ca toate cheltuieli să fie achitate ulterior de S. G..
În mod mincinos, S. G. susține că R. A. „a adus un meșter pentru a o repara și a refuzat să-i ia banii pentru reparație, deși a insistat în acest sens".
Reparația a fost efectuată de firmă specializată, și nu cu un singur meșter...
Astfel, inițial, la solicitarea acestuia, a refăcut alimentarea cu apă curentă în curtea mobilului proprietatea reclamantului, S. G., si care nu este închiriată de pârâtă
După efectuarea reparației, a racordat imobilul la rețeua cu apă pe cheltuiala societății ,conectându-1 la rețeaua de apă.
În prezența sa, a cumpărat WC, lavoarul și obiectele sanitare (chiuvete, etc), astfel încât S. G. nu poate susține că nu a avut la cunoștință și că nu și-a dat acordul pentru aduce spațiului comercial la un minim nivel de funcționare.
Deasemenea, pentru pereții despărțitori din lemn, pardoseli, faianță, etc, a solicitat acordul pentru amenajare, deoarece acesta prezenta carii în lambriuri și ascundea cuiburi de șobolani. Precizează că a realizat pereți despărțitori din BCA.
După ce S. G. a vizualizat imobilul adus în stare de funcționare le-a solicitat predarea cheilor către sora sa, pretinzând că nu au niciun contract de închiriere și să îi întocmească un deviz pentru lucrarea efectuată.
În momentul în care a încercat să înregistreze contractul la Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul Călărași ca spațiu de birouri, a constat că acest contract de închiriere nu a fost înregistrat la Administrația Finanțelor Publice de către S. G. -cererea nr._/2012.
Învederează instanței, că societatea și-a îndeplinit și celelalte obligații contractuale :a achitat c/val chiriei aferente lunii octombrie 2012, cf. mandatului poștal atașai prezentei întâmpinări;
a asigurat imobilul pentru suma de 180.000 lei, cf. poliței de incendiu și alte calamități din 3.10.2012;a adus imobilul într-o stare de funcționare, cu acordul locatorului, S. G..
Pe de altă parte, locatorul, S. G., nu a respectat nicio obligație contractuală, așa cum incumbă art. 1.786 C.Civ.: „Art. 1.786. - Locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă:
să predea locatarului bunul dat în locațiune;
să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;
să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.".
Locatorul nu i-a asigurat folosința (prin neînregistrarea contractului de închiriere, nu a putut desfășura activitatea comercială specifică unei firme), nu a menținut bunul în stare de folosință (după aducerea sa în stare de folosință de către pârâtă a pretins că nu există un contract de închiriere încheiat și a solicitat predarea cheilor către sora reclamantului.
Precizează că au fost nevoiți să încheie un alt contract de închiriere pe care l-au îmbunătățit deasemenea.
Față de aceste aspecte, apreciază că și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale neexistând un motiv de reziliere datorat comportamentului societății pârâte.
Având în vedere neîndeplinirea obligației de înregistrare a contractului de închiriere și nedepunere declarației estimative de venit, urmează să formuleze plângere penală împotriva făptuitorului, S. G., pentru săvârșirea infracțiunii de evaziune fiscală prev. și pedeps. de art. 9 alin.l lit. a din Lege nr. 241/2005 pentru prevenirea și combaterea evaziunii fiscale care stipulează: „Art. 9. - (1) Constituie infracțiuni de evaziune fiscală și se pedepsesc cu închisoare de la 2 ani la 8 ani și interzicerea unor drepturi următoarele fapte săvârșite în scopul sustragerii de la îndeplinirea obligațiilor fiscale: a) ascunderea bunului ori a sursei impozabile sau taxabile „
Astfel, înregistrarea și depunerea declarației estimative este obligatorie în 15 zile de la încheierea contractului, conform art. 81 Cod Fiscal: „ Art, 81 (1) Contribuabilii, precum și asociațiile ■ară personalitate juridică, care încep o activitate în cursul anului fiscal sunt obligați să depună la organul fiscal competent o declarație referitoare la veniturile și cheltuielile estimate a se realiza pentru anul fiscal, în termen de 15 zile de la data producerii evenimentului. Fac excepție de la prevederile prezentului alineat contribuabilii care realizează venituri pentru care impozitul se percepe prin reținere la sursă.
2) Contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare pentru care impunerea este finală, au obligația să depună o declarație privind venituri estimat/norma de venit, în termen de 15 zile de la încheierea contractului între părți. Declarația privind venitul estimat/norma de venit se depune odată cu înregistrarea la organul fiscal a contractului încheiat între părți. Contribuabilii care obțin venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal au obligația înregistrăm contractului încheiat între părți, precum și a modificărilor survenite ulterior, în termen de 15 zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent.".
în drept: art. 115-118 C.Proc.Civ., art. 1.786 C.Civ., art. 1.823 C.Civ., art. 274 C Proc.Civ..
Probe: interogatoriu, înscrisuri, martori, expertiză tehnică imobiliară.
Răspunzând chestiunilor prealabile indicate de pârâta ., reclamanta a precizat, în scris (fila 54), ce înțelege să se judece doar cu ., în calitate de pârâtă.
Pe cale de consecință R. A. a fost scos din cauză, nemaifiind citat.
Cu privire la excepțiile vizând insuficienta timbrare și prematuritatea introducerii acțiunii, reclamantul a solicitat să fie respinse, întrucât chiria nu a fost plătită iar taxa la valoare se percepe doar în cazul în care obligațiile părților au fost executate în totalitate.
În acest sens a invocat punctul de vedere al Procurorului General al României, care, analizând și interpretând Decizia nr.32/2008 a ICCJ, precum și modificările Legii nr.146/1997 prin OUG nr.212/2008, a refuzat promovarea unui recurs în interesul legii. În cauză apreciază că sunt aplicabile dispozitiile art.3 lit.b din Legea nr.146/1997 cu modificările si completările ulterioare.
Cu privire la excepția de prematuritate, reclamantul și-a exprimat punctul de vedere în sensul de a fi respinsă, cu motivarea că procedura prevăzută de art.720 C.pr.civ. este aplicabilă doar în cazul în care obiectul acțiunii este evaluabil în bani.
În speță, reclamantul solicită doar rezilierea contractului și pe cale de consecință evacuarea pârâtei, neformulând nici un capăt de cerere privind obligarea pârâtei la plata vreunei sume de bani.
Având a se pronunța asupra celor două excepții, instanța le-a respins, având în vedere la soluționarea lor, argumentația reclamantului.
Întradevăr prin acțiune s-a solicitat rezilierea contractului de închiriere și pe cale de consecință evacuarea însă în ce privește capătul de cerere evaluabil în bani chiria în echivalent de_ lei/ an o parte nu a fost achitată contractul fiind în executare succesorie, iar pentru partea achitată a fost refuzată primirea sumei trimisă prin mandat, aceasta fiind restituită locatarului .
Pentru acest considerent excepția netimbrării la valoarea capătului de cerere(12.000 lei ) va fi respinsă ca neântemeiată .
În ce privește a II-a excepție instanța va reține că deși una din părți are calitatea de comerciant iar litigiul are această natură, reclamantului nu-i revenea obligația motivației în prealabil conform procedurii reglementate de art, 720 (indice 1 ) C.p. civ. coroborat cu art. 109 C.p. civ.
Pentru simplul motiv că această procedură’ este incidentă doar în cazul în care obiectul acțiunii este evaluabil în bani. În speță reclamanta a solicitat doar rezilierea contractului și evacuarea și nu a formulat pretenții bănești .
Pe fondul cauzei au fost administrate, la propunerea părților, proba cu interogatoriu și testimonială.
La solicitarea părților cauza a rămas în pronunțare, aceasta fiind amânată pentru a fi depuse concluzii scrise.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport cu probele administrate și textele de lege incidente în speță, instanța reține următoarele: la data de 23.09.2012 între reclamantul S. G. și pârâta ., ce s-a încheiat contractul de închiriere, înscris sub semnătură privată, având ca obiect folosința imobilului C1-spațiu comercial din cărămidă, acoperit cu tablă situat în mun.Călărași, ., jud.Călărași, în schimbul unei chirii lunare de 1000 lei.
Spațiul este proprietatea reclamantului și a soției sale S. P., conform contractului de donație nr.1378/14.04/2006 de B.N.P.P. D. din Călărași. Anterior încheierii contractului, spațiul respectiv a avut tot destinație comercială (obiecte de îmbrăcăminte), iar pârâta urma să-l folosească în același scop, comercializând haine de piele. Imediat după încheierea contractului, și în prezența reclamantului, pârâta prin administratorul acesteia a procedat la efectuarea unor reparații minore (curente), la instalația de apă a imobilului. Reclamantul a plecat la domiciliul său în București, luând asupra sa toate exemplarele contractului, cu intenția de a-l înregistra la organele fiscale. Intenția nu s-a materializat datorită existenței unor neregularități în ce privește întocmirea actului.
Reclamantul a fost anunțat de sora sa din mun.Călărași că pârâta a demarat efectuarea unor reparații de amploare la imobilul închiriat, lucrări ce puneau în discuție chiar destinația inițială a acestuia. Aceasta a determinat pe reclamantă să ia legătura cu avocatul său (audiat ca martor) în vederea luării măsurii de stopare a activității pârâtei și a rezilierii contractului.
A fost întocmită notificarea cu continut în sensul celor mentionate mai sus (fila 80 – 83 dosar ) care a fost expediată prin poștă la adresa spațiului închiriat (Călărași, ., ca destinatar fiind menționați atât R. A., cât și ..
R. A. semnează de primirea corespondenței la 27.09.2012, conform dovezii (originalul) de la fila 79 din dosar.
Desi reclamantul a pus în vedere pârâtei să stopeze lucrările și să-i predea cheile, reparațiile au continuat timp de 2-4 săptămâni (conform declarației martorei pârâtei), iar cheile au rămas în posesia pârâtei.
Aceasta prin apărător susține că s-a achitat de obligațiile ce-i reveneau în calitate de locatar, conform art.1796 și urm.C.civ., achitând chiria stabilită și trimițând-o prin poștă reclamantului, care însă a refuzat să o primească.
În schimb, locatarul nu i-a asigurat folosința spațiului prin neînregistrarea contractului la organele financiare.
Din această cauză pârâta nu a putut desfășura activitate comercială conform obiectului înscris în registrul comerțului.
Instanța va respinge aceste apărări ale pârâtei, având în vedere că litigiul s-a declanșat la 3 zile de la încheierea contractului, pârâta fiind notificată asupra eventualei rezilieri, la 27 septembrie 2012.
Instanța va mai reține că prin reparațiile de amploare, efectuate fără acordul expres al locatorului, a încălcat dispozițiile art.1796 lit.c si d, art.1799-1801 teza a II C.civ.
Conform art.1802, în sarcina sa ( ca locatar) pârâta avea căderea de a efectua doar reparații curente, ceea ce a si efectuat în prima zi, în prezenta locatorului.
Din cele expuse instanța reține că prin probele administrate reclamantul și-a dovedit pe deplin acțiunea, urmează a i-o admite reziliind contractul de închiriere și pe cale de consecință va dispune evacuarea pârâtei din spațiul închiriat de reclamant-construcție C1-destinație spațiu comercial, din cărămidă, acoperită cu tablă, situat în mun.Călărași, ., jud.Călărași.
Conform art.274 C.pr.civ. urmează a obliga pârâta către reclamant la 840 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite acțiunea introdusă de reclamantul S. G., domiciliat în mun.Bucuresti, sector 6, .-4, ., ., așa cum a fost formulată și precizată, împotriva pârâtei . CĂLĂRAȘI, cu sediul în municipiul Călărași, ., .. 1, parter, . .
Dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți la data de 23.09.2012 - spațiu comercial, ., Călărași .
Dispune evacuarea pârâtei din spațiul închiriat de reclamant - construcție C 1 – destinație spațiu comercial, din cărămidă ) acoperit cu tablă, situat în municipiul Călărași, ..
Obligă pârâtul către reclamantă la 840 lei cheltuieli de judecată .
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 11 martie 2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
- Jud. D. I.- - G. M. -
Red. D.I.
Tehnored.M.G.
Exp. 4
Azi. 29.04. 2013.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 3142/2013.... | Cereri. Sentința nr. 1232/2013. Judecătoria CĂLĂRAŞI → |
|---|
