Rectificare carte funciară. Sentința nr. 7854/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7854/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 08-05-2013 în dosarul nr. 8130/211/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ- N.
Dosar nr._
OPERATOR DE DATE CU CARACTER PERSONAL 3185
SENTINTA CIVILA Nr. 7854/2013
Ședința publică din 08 Mai 2013
Instanta constituita din:
JUDECATOR: F. M.
GREFIER: M. M.
Pe rol fiind solutionarea actiunii civile formulate de reclamanta S. G. R. in contradictoriu cu pârâtii R. M. L., S. H. S., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezinta reprezentanta reclamantei av. P. A. in substituirea av. S. F. care depune delegatie de substituire la dosar si paratii.
Procedura este legal îndeplinită.
S- a făcut referatul cauzei de către grefierul de sedinta dupa care:
Reprezentanta reclamantei invedereaza instantei ca raportat la faptul ca in interogatoriile pregatite pentru cei 2 parati au fost formulate aceleasi intrebari solicita administrarea separata a lor.
F. de acest aspect paratul S. H. arata ca se opune administrarii probei cu cele 2 interogatorii separat.
Instanta procedeaza la administrarea interogatoriului paratei R. M. raspunsurile la intrebari fiind consemnate la dosar( filele 44- 45).
Ulterior se administreaza si proba cu interogatoriul paratului S. H. raspunsurile la intrebari fiind consemnate la dosar( filele 46- 47).
Partile arata ca nu au alte cereri de formulat.
Intrebata fiind, reprezentanta reclamantului arata ca solicita aditerea petitului 4 din actiune, in ipoteza admiterii capatului de cerere principal.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța declara inchisa faza probatorie si acorda cuvantul partilor asupra fondului cauzei.
Reprezentanta reclamantei solicita admiterea actiunii, in subsidiar rezolutiunea antecontractului de vanzare- cumparare si repunerea partilor in situatia anterioara, cu cheltuieli de judecata in masura in care le va putea depune la dosar. In urma probatoriului administrat in cauza reiese ca starea de fapt nu s- a schimbat in sensul ca reclamanta a incheiat cu parata un contract nestiind ca asupra acestuia a fost instituit un drept de ipoteca, stabilindu- se un pret de vanzare- cumparare de 55.000 euro, pret care viza intreg imobilul. Parata nu a efectuat toate demersurile necesare pentru incheierea contractului in forma autentica sens in care reclamanta a fost nevoita sa formuleze prezenta cerere de chemare in judecata in vederea restituirii pretului, in situatia prezenta fiind imposibila incheierea unui contract de vanzare –cumparare. Astfel, reclamanta a achitat suma de 25.000 euro, care acopera chiar mai mult din cota de proprietate apartinand paratei, si nu poate sa intre in posesia imobilului si nici a sumei achitate. In ceea ce priveste petitul de radiere al ipotecii, apreciaza ca a intervenit reaua credinta a paratilor deoarece nu are cunostiinta daca intre acestia au fost incheiate acte aditionale care ingreuneaza situatia reclamantei. In ceea ce priveste actele depuse la dosar reiese ca acestea au fost scadente in anii 2008, 2009.
Parata R. M. invedereaza instantei ca reclamanta a fost cea care nu a respectat termenele la care trebuia sa achite diferenta de bani necesara pentru incheierea contractului de vanzare- cumparare. A incercat sa ia legatura cu reclamanta care era plecata in strainatate avand in vedere ca trecuse mai mult de 10 zile de la ultimul termen de plata stabilit, iar reclamanta i- a comunicat ca a trimis banii in banca prin martorul care a semnat contractul insa nu s- a intalnit cu aceea persoana. Din acel moment nu a mai fost contactata de reclamanta. In ceea ce priveste sustinerea reclamantei cum ca parata si- a vandut cota ei din apartament arata ca aceasta afirmatie este neadevarata, invederand instantei ca la fixarea pretului era necesar si acordul mamei sale, aspect cunoscut de altfel de reclamanta, care le cunostea datorita faptului ca au fost vecine, acord care a fost exprimat. In acest sens arata ca la dosar exista un certificat de mostenitor in care se arata care sunt indicate cotele de proprietate care revin fiecarei persoane.
Paratul S. H. S. solicita respingerea petitului de la punctul 4 din actiune intrucat ipotecile nu pot fi radiate daca nu se restituie imprumutul, ceea ce nu s-a intamplat.
Instanta retine cauza in pronuntare.
INSTANȚA
Deliberând, constata ca prin actiunea civila inregistrata pe rolul instanței sub nr. de mai sus, precizata, reclamanta S. G. R. in contradictoriu cu paratii R. M. L. si S. H. S. a solicitat instantei, ca prin hotararea ce va pronunta, sa se dispună reducerea prețului de vânzare-cumpărare a imobilului situat in Cluj-N., ., . CF nr._-C1-U6 Cluj-N., provenita din conversia pe hârtie a CF_, nr. top_/S/XXXVIII, proporțional cu cota de proprietate pe care parata o deține asupra acestuia, respectiv pana la suma de_ euro, si obligarea paratei de rând 1 la restituirea sumei de 4375 euro, reprezentand diferența intre suma achitata cu titlu de avans –_ euro, si valoarea cotei de proprietate a paratei de rând 1, respectiv_ euro; sa fie obligata parata de rând 1 sa încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect cota sa de 3/8 parte din dreptul de proprietate asupra imobilului sus identificat, la prețul de vânzare redus proporțional cu cota de proprietate a paratei, fara achitarea vreunei diferențe de preț, in caz contrar, hotărârea sa tina loc de act autentic, iar in subsidiar, in situația in care se apreciază ca primele doua petite sunt nefondate, sa se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătura privata pe care l-a incheiat cu parata de rând 1 la data de 06.06.2009, completat prin actul adițional din data de 01.08.2009, si repunerea parților in situația anterioara, cu obligarea paratei la restituirea sumei de_ euro reprezentand avansul din prețul de vânzare, achitat si sa se dispună radierea înscrierilor din CF_-C1-U6, respectiv a drepturilor de ipoteca înscrise sub C1-4 in favoarea paratului S. H. S., cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii, reclamanta arata ca la data de 06.06.2009 a incheiat cu parata de rând 1 un antecontract de vanzare-cumparare având ca obiect imobilul situat in Cluj-N., ., . CF nr._-C1-U6 Cluj-N., provenita din conversia pe hârtie a CF_, nr. top_/S/XXXVIII, pentru prețul de_ euro, moment in care a achitata suma de_ euro, iar la încheierea actului adițional din data de 01.08.2009 a mai achitat suma de_ euro, restul de preț urmand sa il achite pana la data de 07.08.2009. Ulterior încheierii actului adițional, a luat la cunostinta faptul ca vânzătoarea nu este unica proprietara a apartamentului si, mai mult, in cartea funciara a imobilului figurau înscrise mai multe drepturi de ipoteca in favoarea paratului de rând 2, condiții in care a cerut vânzătoarei sa remedieze situația ivita, astfel incat sa se poată încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare, moment in care urma sa ii plateasca si restul de preț. A solicitat vânzătoarei in nenumărate rânduri, inclusiv notificând-o prin executor judecătoresc, sa se prezinte la notar in vederea încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, insa aceasta nu a dat curs invitației sale si nu a făcut nici un demers pentru reglementarea situatiei de carte funciara, astfel incat sa poată încheia actul autentic. De asemenea, înainte de promovarea actiunii, a invitata pe vânzătoare la cabinetul avocatului sau pentru soluționarea pe cale amiabila a situatiei ivite, insa aceasta nu a dat curs invitației. Prin urmare, cum parata de rând 1 este proprietar numai asupra cotei de 3/8 parte din imobil, iar la momentul nașterii acordului de voința a avut reprezentarea faptului ca aceasta este singura proprietara a imobilului si nu exista impedimente in ceea ce privește încheierea contractului in forma autentica, prețul de_ euro viza întregul imobil si nu numai cota de proprietate a paratei de rând 1, astfel ca, fiind evident ca o vânzare a întregului imobil nu este posibila, numita Vuscan M. nefiind parte in antecontractul incheiat, apreciază ca vânzarea se poate perfecta la suma de_ euro, ca urmare a reducerii proporționale a prețului stabilit pentru întreg imobilul, raportat la cota de proprietate ce se poate înstrăina, situație in care a achitat cu 4375 euro mai mult decât valoarea cotei de proprietate pe care o deține si o poate transmite parata, diferența care nu o datora si car se impune a-i fi restituita. In ce privește petitul de radiere a înscrisurilor din CF nr._-C1-U6 de sub C1-4, va dovedi ca o parte din sumele de bani ce au stat la baza înscrierii drepturilor de ipoteca au fost restituite de către parata de rând 1 către paratul de rând 2, insa nu s-a operat radierea acestora din CF.
In drept au fost invocate art. 992, 1092 C. civ., Legea nr. 7/1996.
In probațiune au fost anexate inscrisuri si s-a solicitat interogatoriul paraților.
Parata R. M. L. nu a formulat intampinare, insa prezenta la dezbateri a arătat ca intre parți nu s-a incheiat contractul de vânzare-cumpărare autentic datorita faptului ca reclamanta nu a plătit diferența de bani, dar daca aceasta este dispusa sa plateasca, va primi apartamentul, care este in vânzare la acelasi preț.
Paratul S. H. S., de asemenea, nu a formulat intampinare, insa prezent la dezbateri a arătat ca solicita respingerea capătului de cerere având ca obiect radierea din CF a drepturilor de ipoteca înscrise in favoarea sa, învederând ca acestea subzista si in prezent.
In temeiul art. 167 si urm. C. proc. civ., instanța a încuviințat dovada cu înscrisuri si interogatoriul paraților.
Analizând actele si lucrarile de la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarele:
La data de 06.06.2009, intre parata R. M. L., in calitate de promitent vanzator, si reclamanta, in calitate de promitent cumparator, s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata de la fila 11, prin care prima se obliga sa transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 38 situat in imobilul din Cluj-N., ., compus din 3 camere si dependințe, cu prețul de 55.000 Euro, din care reclamanta a achitat suma de_ euro cu titlu de avans, la data semnari conventiei, diferența de_ euro urmand a fi achitata la momentul semnării contractului in forma autentica, adică pana la data de 31.07.2009.
La data de 01.08.2009, intre parți s-a incheiat un act adițional – f. 12 dos., potrivit caruia, reclamanta a mai achitat promitentei vânzătoare suma de 15.000 euro, restul de preț urmand a fi achitat pana la data de 07.08.2009, iar termenul de predare a apartamentului a fost decalat pana la data de 06.09.2009, pana la care se va încheia si contractul autentic de vânzare-cumpărare a apartamentului.
Imobilul in cauza este inscris in CF nr._-C1-U6 Cluj-N., provenita din conversia pe hârtie a CF_, nr. top_/S/XXXVIII – f. 13 si urm. dos. si asupra lui este inscris dreptul de proprietate al paratei R. M. L., asupra cotei de 3/8 parte si al numitei Vuscan M., asupra cotei de 5/8 parte.
In acelasi timp, cu înscrierile de sub C1-4 din aceeași carte funciara, paratul S. H. S. este titularul drepturilor de ipoteca asupra aceluiași imobil, pana la concurenta sumei de_ USD, cu încheierea CF din 05.12.2002, a sumei de_ USD, cu încheierea CF din 14.06.2004, a sumei de 9000 euro, cu încheierea CF din 12.12.2007 si a sumei de 6000 euro, cu încheierea CF din 09.02.2009, in baza unor contracte de garanție imobiliara, respectiv împrumut cu garanție imobiliara, din care, in ultima convenție s-a stipulat ca debitorii ipotecari consimt la menținerea ipotecilor, având in vedere ca nu au restituit sumele datorate, si se angajează sa nu instraineze imobilul pana la restituirea integrala a împrumutului – f. 35 si urm. dos.
De asemenea, din răspunsurile date de parați la interogatorii – f. 44-47 dos. rezulta faptul ca împrumuturile care au ca accesoriu drepturile de ipoteca înscrise in cartea funciara in favoarea paratului S. H. S. nu au fost rambursate nici pana in prezent, astfel ca drepturile de ipoteca subzista conform convenției paraților.
F. de starea de fapt reținuta pe baza dovezilor administrate si poziția procesuala exprimata de parați in fata instanței, instanța constata ca principalul capat de cerere, împreuna cu cele doua accesorii, respectiv reducerea prețului vânzării, obligarea promitentei vânzătoare la vânzarea cotei de 3/8 parte din imobil prin act autentic, la prețul astfel redus, si radierea drepturilor de ipoteca ale paratului sunt neîntemeiate si trebuie respinse.
Astfel, susținerea reclamantei conform căreia in limita sumei de 4375 euro, calculata prin raportarea prețului întregului imobil, de_ euro, la cota parte din dreptul de proprietate aparținând paratei R. M. L., de 3/8, si partea din preț achitata de reclamanta, de_ euro, ar fi făcut promitentei vânzătoare o plata nedatorata nu poate fi primita de instanța, cata vreme ambele parți ale antecontractului de vânzare-cumpărare au avut in vedere la încheierea actului transmiterea dreptului de proprietate asupra întregului imobil, ceea ce exclude orice eroare cu privire la preț si respectiv plata partiala a acestuia.
De asemenea, nu se poate retine ca reclamanta a fost in eroare la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, crezând ca parata R. M. L. este unicul proprietar al imobilului in cauza, din moment ce apartamentul respectiv era inscris in cartea funciara, împreuna cu coproprietarii săi, si reclamanta putea oricând sa se informeze cu privire la situația lui juridica, lipsa sa de diligenta nefiind imputabila paratei.
In acelasi sens, promitenta vânzătoare a arătat si in prezent ca este de acord cu încheierea actului de vânzare-cumpărare pentru întregul imobil, daca reclamanta plătește diferența de preț, ceea ce este posibil întrucât si coproprietara imobilului, numita Vuscan M., mama paratei, a achiesat la convenția parților, astfel cum a arătat personal la termenul de judecata din data de 09.01.2013, când s-a prezentat in fata instanței.
Ca atare, afirmația paratei conform căreia contractul autentic de vânzare-cumpărare nu poate fi incheiat așa cum s-au inteles partile întrucât parata R. M. L. nu este proprietar exclusiv al imobilului nu poate fi primita de instanța, esențial pentru realizarea antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv încheierea actului de vânzare-cumpărare autentic, fiind consimtamantul proprietarilor bunului si ai cumparatorului cu privire la transmiterea dreptului de proprietate in momentul realizării lui, independent de faptul ca parata R. M. L. nu este proprietar exclusiv, in condițiile in care a dobândit acordul coproprietarului imobilului.
Nu in ultimul rând, reducerea prețului vânzării este reglementata de dispozitiile art. 1355 C. civ., privind răspunderea pentru viciile ascunse, situație străina de cea existenta intre parți.
Așa fiind, instanța constata ca cerințele art. 992, 1092 C. civ., pe care isi întemeiază reclamanta acțiunea nu sunt îndeplinite in cauza de fata si in consecința cererile de reducere a prețului vânzării si obligarea promitentei vânzătoare la executarea partiala a antecontractului de vânzare-cumpărare sunt neîntemeiate si se impune a fi respinse ca atare.
Cat privește capătul de cerere privind radierea din cartea funciara a imobilului a drepturilor de ipoteca înscrise in favoarea paratului S. H. S., pe motiv ca sumele de bani care le-au generat au fost restituite de către împrumutate, in principal se impune a fi respins ca efect al soluției asupra căreia instanța s-a oprit asupra capetelor de cerere analizate anterior, iar in subsidiar se impune a retine ca este neîntemeiat întrucât reclamanta nu a făcut dovada stingerii lor prin rambursarea împrumuturilor către paratul S. H. S., așa cum a pretins, motiv pentru care nu sunt îndeplinite condițiile art. 36 alin. 13 din Legea nr. 7/1996, respectiv art. 885 alin. 2 coroborat cu art. 6 alin. 6 din noul C. civ.
Cu toate acestea, apărarea paratei promitenta vânzătoare conform căreia încheierea contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica este posibila, cu singura condiție a achitării de către reclamanta a diferenței de preț, fata de starea de fapt si de drept sus reținuta este neîntemeiata deoarece aceasta nu poate pretinde reclamantei sa cumpere un imobil grevat de sarcini si anume de drepturile de ipoteca constituite in favoarea paratului S. H. S., generate de împrumuturi nerambursate la scadenta si pe care nici nu a produs vreo dovada ca intenționează sa le achite, in afara acordului cumparatoarei, care in speța de fata nu a fost exprimat.
Mai mult, promitenta vânzătoare a fost notificata de către reclamanta prin executorul judecătoresc cu solicitarea de a se prezenta la notarul public in scopul încheierii actului autentic, insa a refuzat, conform încheierii de certificare din_/25.09.2009 emisa de Notarul public P. I.-F. – f. 10 dos., fara a justifica in nici un mod refuzul sau.
Prin urmare, pretenția reclamantei de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare in discuție si repunerea parților in situația anterioara se dovedește a fi întemeiata, potrivit art. 1020, 1021 C. civ., unde se prevede ca partea in privinta căreia angajamentul s-a executat are posibilitatea de a opta pentru obligarea debitorului la executare sau rezoluțiunea contractului, iar principalul efect al rezoluțiunii contractului este repunerea parților in situația anterioara.
Pentru considerentele de fapt si de drept ce preced, instanța constata ca acțiunea formulata de reclamanta este in parte întemeiata, drept care urmeza sa dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare incheiat de reclamanta cu parata R. M. L. la data de 06.06.2009, completat prin actul adițional din data de 01.08.2009, privind apartamentul nr. 38 din imobilul situat in Cluj-N., ., inscris in CF nr._-C1-U6, nr. top_/S/XXXVIII si sa oblige pe parata R. M. L. sa restituie reclamantei suma de_ euro, plătita de reclamanta cu titlu de avans, precum si sa respingă ca neîntemeiate celelalte capete de cerere.
Fiind in culpa procesuala, in temeiul dispozitiilor art. 274 C. proc. civ., instanta urmeaza sa oblige pe parata la plata in favoarea reclamantei a cheltuielilor de judecata in suma de 3803 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar, in limita pretențiilor găsite întemeiate, dovedite cu chitantele si timbrele judiciare mobile atasate la dosarul cauzei.
Pentru aceste motive
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Admite in parte cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta S. G. R., cu domiciliul procesual ales in Cluj-N., .. 28, jud. Cluj in contradictoriu cu paratii R. M. L., domiciliata in Cluj-N., ., . si S. H. S., domiciliat in Cluj-N., .-31, ., jud. Cluj si in consecința:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare incheiat de reclamanta cu parata R. M. L. la data de 06.06.2009, completat prin actul adițional din data de 01.08.2009, privind apartamentul nr. 38 din imobilul situat in Cluj-N., ., inscris in CF nr._-C1-U6, nr. top_/S/XXXVIII.
Obliga pe parata R. M. L. sa restituie reclamantei suma de_ euro, plătita de reclamanta cu titlu de avans.
Respinge ca neîntemeiate celelalte capete de cerere.
Obliga pe parata la plata către reclamanta a sumei de 3803 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțata in ședința publica din data de 8 mai 2013.
JUDECATOR GREFIER
F. M. M. M.
Red. FM – 5 ex.
29.05.2013
| ← Pretenţii. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA | Anulare somaţie de plată. Hotărâre din 20-02-2013,... → |
|---|
