Rezoluţiune contract. Sentința nr. 8458/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8458/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 28-05-2013 în dosarul nr. 9545/211/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
CIVIL
SENTINTA CIVILA Nr. 8458/2013
Ședința publică de la 28 Mai 2013
Instanta constituita din:
PREȘEDINTE S. C.
Grefier R. Z.
Pe rol este pronunțarea asupra cererii de chemare în judecată formulată de reclamantul P. C. în contradictoriu cu pârâții C. R. C., B. N. I., B. G., R. I. R., C. A. G. C. G., C. G., ., având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 21 mai 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 28 mai 2013.
INSTANȚA,
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată initial pe rolul Tribunalului Specializat Cluj sub nr._ si declinata spre competenta solutionare in favoarea Judecatoriei Cluj-N., înregistrata pe rolul acestei instanțe în data de 12.04.2012 sub numărul_, reclamantul P. C. a solicitat instanței în contradictoriu cu pârâții R. I.-R., B. G., B. N.-I., C. R. C., C. A.-G. și C. A.-G. si ., rezoluțiunea antecontractului de construire și vânzare cumpărare nr._/08.09.2008, încheiat cu pârâții, repunerea părților în situația anterioară și obligarea acestora, in solidar, la plata sumei de 6394,95 euro, actualizata cu rata inflației din data plații efective, suma care a fost achitata de reclamant in lei, respectiv 22.737 lei la un curs de 3,5555 lei/euro cu titlu de avans contractual, cu obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, reclamantul a arătat că intre acesta, in calitate de promitent-cumparator si parati a intervenit antecontractul de construire si vânzare cumpărare din data de 08.09.2008 avand ca obiect ., imobil C, Complex Panorama. La data semnării contractului, reclamantul arata ca a achitat avansul de in valoare de 6.394,95 Euro, in lei, respectiv 22.737 lei la un curs de 3,5555 lei/euro.
Termenul de predare a posesiei de fapt si a folosinței conform art. 6.2 din antecotract a fost stabilit „nu mai târziu de 15.08.2009", insa ca nici la data prezentei acțiuni imobilul nu este finalizat, blocul fiind la stadiul de fundație si structura beton, fara nici o inchidere perimetrala, asa cum era la data semnării antecontractului.
Reclamantul invedereaza ca parații se afla in situatia neexecutarii culpabile a contractualui.
In drept, a invocat dispozitiile art. art. 1020 si 1021 cod civil vechi.
In probattiune,a depus înscrisuri: fotocopie dupa antecontract, factura si chitanta prin care a achitat avansul, invitatiile la conciliere cu confirmările de primire.
Prin intampinarea formulata in cauza, pârâții C. R. C., B. N. I. și B. G. au solicitat instanței respingerea acțiunii ca nelegala si neîntemeiată, iar în subsidiar au solicitat aplicarea prevederilor contractuale de la art. VII pct. 7.7. din antecontractul de construire și vânzare cumpărare, in sensul constatarii ca, in cazul in care promitentul cumparator se razgandeste si nu mai dorește finalizarea contractului, acesta pierde 10% din sumele achitate cu titlu de pret,cu cheltuielilor de judecata.
Paratii au invocat imprejurarea ca au fost si sunt de bună credință, fiind dispuși, chiar si la momentul prezent, să își îndeplinească obligațiile contractuale, invederand totodata ca nefinalizarea construcției nu le este imputabila, intrucat se datoreaza unui complex de împrejurări, parte dintre acestea independente de ei.
In justificarea celor aratate,pârâții au invederat că, prin procesul verbal de inspecție nr. 7027/_ s-a dispus oprirea lucrărilor de execuție la blocul C până la consolidarea malului realizat ca urmare a excavării versantului de către proprietarii terenurilor aflați în partea sudică a ansamblului Panorama. Mentioneaza că aceste lucrari au început anterior lucrărilor de construire a ansamblului de locuințe colective, însă lucrările de excavare au continuat și după aceea, în paralel cu lucrările realizate de ei. Mai mult, s-a arătat că persoanele responsabile nici nu doresc să contribuie financiar la edificarea ecranului de sprijin pentru malul pe care chiar ei l-au realizat și nu permit nici . pentru a putea realiza lucrările de consolidare a versantului. În acest sens pârâții au arătat că au solicitat în instanță obligarea acestor persoane să contribuie financiar pentru efectuarea ecranului de sprijin.
În continuare, pârâții au arătat că față de reclamant s-au arătat dispuși să-i ofere un apartament identic în alte corpuri de cladire, care au fost finalizate și date în folosință încă din luna august 2009, însă reclamantul nu a fost de acord. In acest context, pârâții conchid ca interesul urmărit de reclamant nu era de a achiziționa un apartament ci de a cauta un motiv pentru a rezolutiona antecontractul incheiat intrucat nu mai dispunea de suficiente fonduri in vederea achitarii prețului.
Pârâții apreciaza ca se impune aplicarea prevederilor punctului VII 7.7. din antecontract potrivit căruia, în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și nu mai dorește finalizarea contractului, promitentul vânzător pierde 10% din sumele achitate cu titlu de preț, diferența de 90% urmând a fi returnată promitentului cumpărător. S-a arătat că refuzul reclamanților de a achiziționa un apartament identic în alt corp, coroborat cu disponibilitatea pârâților de a face această înlocuire, constituie o dovadă suficientă a relei credințe a reclamanților.
Intampinarea nu a fost motivata în drept, iar în probațiune s-a solicitat interogatoriul reclamantului.
La data de 27.05.2013 pârâții R. I.-R., B. G., B. N.-I., C. R. C., C. A.-G., C. A.-G. si . au formulat concluzii scrise prin care au solicitat in principal respingerea cererii de chemare in judecata ca inadmisibila, pentru faptul ca reclamantul nu i-a pus in intarziere, nefiind dovedit refuzul lor la executarea obligatiilor contractuale, iar in subsidiar au solicitat respingerea cererii ca nefondata, intrucat nu se fac culpabili pentru neindeplinirea obligatiilor contractuale.
Instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, precum și proba cu interogatoriul părților și proba testimonială.
Analizând probele administrate,prin prisma dispozițiilor legale incidente în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 08.09.2008, intre reclamantul P. C. si pârâți, primul in calitate de promitent cumparator iar cei din urma in calitate de promtenti-vânzători, s-a încheiat contractul de construire și vânzare cumpărare înregistrat sub numărul_, având ca obiect realizarea de către pârâți și înstrăinarea de către aceștia reclamantului a construcției reprezentate de apartament nr. 18, etaj 1, situat în corpul C din ansamblul Panorama, precum si terenului aferent acesteia, respectiv teren cu destinatia loc de parcare.
Potrivit pct. 6.2 din contract, pârâții s-au obligat să predea posesia de fapt si folosința apartamentului cel mai târziu în data de 15.08.2009.
În continuare, se prevede posibilitatea modificarii datei predarii în cazul apariției unor lucrări suplimentare necesare edificării imobilului, vânzătorii obligându-se să anunțe promitentul cumpărător în scris în cazul modificării acestora date.
Valoarea contractului a fost stabilita de către părți la suma de_ euro, urmand ca plata sa se realizeze prin achitarea unui avans in cuantum de 6394,95 euro, prin echivalent lei la cursul de schimb de 3.5555 lei/euro, insumand 22.737 lei, la data semnarii contractului, iar diferenta de 36.238,05 euro, prin echivalent in lei conform cursului de schimb al BNR de la data platii, urmand ca aceasta sa fie efectuata la data incheierii contractului autentic de vanzare-cumparare sau, in ipoteza achitarii diferentei prin credit bancar, plata urma sa se efectueze in maxim 10 zile de le data incheierii contractului in forma autentica .
In cuprinsul antecontractului, partile au stipulat, la punctul 7.7. clauza potrivit căreia, în cazul în care promitentul cumpărător se răzgândește și nu mai dorește finalizarea contractului, antecontractul de vânzare cumpărare se consideră desființat de plin drept și fără intervenția instanței, dar numai după înștiințarea în prealabil a promitenților vânzători, situație în care promitentul cumpărător pierde 10% din sumele achitate cu titlu de pret până la data rezilierii contractului.
Prin clauza stipulata la pct. 8.2 al antecontractului, partile au convenit ca, în situatia în care promitenții vânzători se răzgândesc și cu rea credință refuză perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, antecontractul se consideră reziliat de plin drept, fără notificare sau intervenția instanței de judecată, prin aplicarea pactului comisoriu de grad IV, aceștia urmând a restitui promitentului cumpărător integral avansul primit, precum si 10% din valoarea avansului, cu titlu de daune interese.
Potrivit chitantei nr. C BLU 146 din data de 08.09.2008, emisa de parata . (fila 4), reclamantul a achitat suma de 22.737 lei nr. reprezentand avansul contractual.
Pârâții au recunoscut, prin pozitia procesuala formulata, faptul ca imobilul nu a fost finalizat, rezultand astfel in mod indubitabil ca nu au predat reclamantului apartamentul care face obiectul antecontractului.
Intrucat imobilul nu a a fost realizat pana la termenul stipulat prin contract, la data de 17.08.2009 reclmantul a solicitat restituirea avansului achitat (fila 5). Dealtfel, din raspunsurile date la interogatoriu de catre paratul C. R. C., rezulta ca acesta a avut mai multe intrevederi cu reclamantul si i-a oferit acestuia alte apartamente in schimbul celui care a facut obiectul antecontractului, avand aceeasi suprafata cu cel contractat, insa reclamantul le-a refuzat.
Din interogatoriul luat reclamantului rezulta ca, .-au facut oferte pentru alte apartamente, insa le-a refuzat intrucat motivul determinant pentru care a optat pentru apartamentul contractat rezida in faptul ca dorea un imobil situat la parter sau etajul 1, cu orientare sudica si in acelasi corp de cladire cu fratele sau, iar apartamentele oferite la schimb in celelelte corpuri de cladire erau situate la etajele 5 si 6.
Din declaratia martorului P. Septitimiu D. S., semnatar al antecontractului in calitate de mandatar al promitentilor vanzatori persoane fizice, rezulta ca acesta i-a oferit reclamantului un apartament cu suprafata si pret mai mari decat cel contractat, oferta refuzata de reclamant, iar apoi i-a oferit un alt apartament, situat insa la etajul 5, si la un pret majorat fata de contract, datorita modificarii de TVA.
Or, promitentul cumparator a incheiat antecontractul de vanzare cumparare avand in vedere anumite criterii de amplasament, orientare si pret ale imobilului, criterii care nu erau indeplinite de celelelte oferte, astfel incat in mod justificat a refuzat acele oferte si, implicit, modificarea contractului.
Sustinerile pârâților in sensul ca neindeplinirea de catre acestia a obligatiei de predare a apartamenului in termenul contractual, intrucat aceasta stare de fapt se datoreaza unor imprejurari neimputabile lor, urmeza a fi apreciate de instanta drept neintameiate. Cu toate ca s-au invocat justificari pentru nerespectarea termenului, pârâții nu au produs probe ..
În altă ordine de idei,pârâtul Căciula R. a confirmat faptul că operațiunea de consolidare a malului,dispusa de Inspectoratul de Stat în Construcții presupune costuri prea mari în raport cu prețul apartamentelor,astfel că aceste lucrări nu au mai fost executate.Prin urmare,nu se poate reține că apartamentele,printre care si cel obiect al antecontractului de vânzare –cumpărare încheiat cu reclamantul nu au fost finalizate datorită unor împrejurări mai presus de voința lor.
Condițiile rezoluțiunii vor fi analizate raportat la dispozițiile art. 1020 și 1021 C.civ. care prevăd: condiția rezolutorie este subinteleasa totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul sau. Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau sa-i ceara desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie sa se ceara înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen parții acționate.
Potrivit dispozițiilor art. 969 Cod Civil, contractele legal încheiate au putere de lege între părțile contractante, iar partile au stipulat la art. 18.1 din contract obligatia lor de a-si indeplini intocmai si la timp obligatiile contractuale asumate. Or, neexecutarea de catre pârâți a obligatiei de realizare si predare a imobilului in termeul la care s-au angajat contractual, prin invocarea unor motive care nu au nicio legatura cu reclamantul, deschide posibilitatea celui din urma de a solicita si rezolutiunea contractului.
Principala obligație ce le incumba promitentilor vânzători in temeiul antecontractului de vânzare cumpărare este o obligație de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică. Fiind un contract sinalagmatic, obligațiile care revin părților contractante sunt interdependente, iar drept consecință, fiecare parte, în ipoteza în care cealaltă parte nu își îndeplinește propria obligație, are dreptul, fie de a invoca excepția de neexecutare a contractului, cu consecința suspendării executării propriilor prestații, fie de a solicita executarea obligației în natură, sau rezoluțiunea contractului, cu daune interese, după caz.
Prin rezoluțiunea contractului, partea care o invoca urmareste desființarea cu efect retroactiv a unui contract sinalagmatic cu executare uno ictu ca urmare a nerespectării culpabile de către cealalta parte, a obligațiilor instituite prin contract în sarcina sa. Aceasta poate fi judiciară sau convențională, condițiile mai sus expuse fiind aceleași, în cazul celei din urmă, date fiind clauzele exprese ce caracterizează un pact comisoriu de gradul al IV – lea, instanța având doar căderea de a verifica îndeplinirea condițiilor de operare a rezoluțiunii, precum și a celor stabilite de părți în această privință.
În ceea ce privește condițiile în care operează pactul comisoriu prevăzut la punctul 8.2. din contract, instanța constată că acesta condiționează rezilierea contractului de neîndeplinirea obligațiilor de către pârâții promitenți vânzători fie din rea credință, fie ca urmare a răzgândirii acestora. Pentru a decide dacă aceste condiții sunt îndeplinite, instanța urmează a interpreta prevederile contractuale potrivit art. 977-985 Cod civil din 1865, aplicabile convenției prin raportare la data încheierii acesteia, și, dând aplicabilitate maximă regulii potrivit căreia „Când o clauza este primitoare de doua înțelesuri, ea se interpretează in sensul ce poate avea un efect, iar nu in acela ce n-ar putea produce nici unul” (art. 978 Cod civil) și celei potrivit căreia „Toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecărei înțelesul ce rezulta din actul întreg”, constată că aceste condiții sunt îndeplinite în cauză. Astfel, interpretând strict literalmente prevederile pactului comisoriu, instanța constată că neîndeplinirea obligației de predare în orice circumstanță nu ar putea conduce la aplicarea pactului comisoriu, cu excepția unor situații excepționale, precum cele în care reaua credință ar fi evidentă, ceea ce este incompatibil cu buna credință în executarea obligațiilor contractuale, ce se impune a exista atât la încheierea contractului, cât și pe parcursul executării acestuia, ori precum răzgândirea care nu ar putea fi reprezentată decât prin, în concret, existența apartamentului în stare de predare și refuzul nejustificat al încheierii contractului în formă autentică, ceea ce nu este cazul în prezenta cauză. Ori părțile, astfel cum rezultă din ansamblul prevederilor contractuale, au avut în vedere stabilirea unui pact comisoriu, atât pentru situația neexecutării contractului de către promitenții cumpărători, cât și de către promitenții vânzători.
Nu poate fi primită apărarea pârâților referitoare la aplicarea pactului comisoriu prevăzut la punctul 7.7. din contract, iar aceasta întrucât, pe de-o parte, neexecutarea propriilor obligații de către pârâți justifică refuzul reclamantului privind executarea obligațiilor de plată a diferentei de preț, și, în mod implicit, de încheiere a contractului, ceea ce nu poate fi echivalat cu „răzgândirea” menționată în contract. De asemenea, nu poate fi primită nici apărarea pârâților referitoare la inexistența unei culpe în nerespectarea obligațiilor lor contractuale intrucat, în ce privește răspunderea contractuală a acestora, acesta se întemeiază de regulă pe vinovăția sau culpa debitorului, care este prezumată de lege, iar o probă contrară în acest sens nu a fost administrată.
Avand in vedere cele de mai sus, instanța urmează sa constate că rezoluțiunea contractului a operat la data solicitarii de catre reclamant a restituirii pretului platit, pentru neindeplinirea obligatiei de realizare si predare a apartamentului de catre promitentii vanzatori, începând cu acea dată contractul încetând a produce efecte.
Întrucât rezoluțiunea are ca efect desființarea cu efect retroactiv a contractului, în temeiul principiului repunerii părților în situația anterioară, respectiv restituirea prestațiilor executate de către părți în temeiul contractului astfel desființat, având în vedere că reclamantul a făcut dovada achitării sumei de_ lei, reprezentând avans din preț, instanța urmează a dispune obligarea pârâților să restituie reclamantului această sumă.
Cererea reclamantului privind actualizarea sumei cu rata inflației va fi de asemenea admisa,în condițiile în care,aceasta urmărește păstrarea valorii reale a obligațiilor bănești urmărind acoperirea prejudiciului efectiv cauzat de fluctuațiile monetare în intervalul de timp scurs de la data scadenței și cea a plății efective a sumei datorate,care își are rațiunea în respectarea principiului reparării integrale a pagubei.
Apărările invocate de pârâți prin concluziile scrise,relative la inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată având în vedere că nu au fost pusi în întârziere,nu vor fi analizate de instanță,în condițiile în care acestea nu au fost invocate în condițiile Codului de procedură civilă,anterior închiderii dezbaterilor,în contradictoriu cu reclamantul.
Avand in vedere toate aceste argumente, instanța va admite acțiunea conform dispozitivului hotararii.
În temeiul dispozițiilor art.274 din Codul de procedură civilă,instanța va obliga pârâții,ca parte cauză în pretenții la plata,în solidar,a sumei de 1730 lei reprezentând cheltuieli de judecată constand in taxa judiciare de timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite acțiunea formulată de reclamantul P. C. cu domiciliul în mun.Cluj-N. . . și cu domiciliul procesual ales la „Cabinet de avocat Hutanu B.” din mun.Cluj-N. . jud.Cluj în contradictoriu cu pârâții ., cu sediul în comuna Florești .-74 ., R. I.-R., domiciliat în Cluj-N. ., jud. Cluj, B. G., B. N.-I., ambii domiciliați în Cluj-N. ..9, jud. Cluj, C. R. C., cu domiciliul în Cluj-N. . nr.109-111 .,C. A.-G., domiciliat în Cluj-N. . . și C. A.-G., domiciliată în T., Calea Victoriei nr.19, .,toti cu domiciliu procesual ales la Societatea de avocați „L.,Moscovits,S. și Asociații ”din mun.Cluj-N. . nr.24 jud.Cluj.
Constată rezoluțiunea antecontractului de construire și vânzare cumpărare încheiat între părți,în data de 08.09.2008,conform încheierii de dată certă nr._/2008 a Societății Civile Notariale N. Lex.
Dispune repunerea părților în situația anterioară în sensul că obligă pârâții, în solidar, să plătească reclamanților suma de_ lei reprezentând avans,actualizat cu rata inflației de la data plății,respectiv 07.09.2008.
Obligă pârâții să plătească reclamanților suma de 1730 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 28.05.2013
Președinte Grefier
C. S. R. Z.
în concediu de odihnă,
semnează grefier sef secție civilă,
O. I. M.
R.Z. 30 Mai 2013
Red./Tehnored. C.S.-jud./14.08.2013
4 Exemplare-1 ex. se comunica reclamantului
- 1 ex. se comunica pârâților
| ← Reexaminare sanctiune contraventionala. Sentința nr. 6315/2013.... | Pretenţii. Hotărâre din 03-04-2013, Judecătoria CLUJ-NAPOCA → |
|---|
