Obligaţie de a face. Sentința nr. 2611/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2611/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 13-03-2014 în dosarul nr. 18328/211/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
CIVIL
SENTINTA CIVILĂ Nr. 2611/2014
Ședința publică din data de 27.03.2014
Completul constituit din:
Președinte: I. - C. V. C.
Grefier: D. S.
Pe rol fiind judecarea cauzei Civile privind pe reclamanta . PANORAMIC SRL în contradictoriu cu și pe pârât P. A., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns av.P. O. Vasilisia pentru reclamantă și av.P. I. pentru pârâtă.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care:
Instanța pune în discuție suspendarea cauzei până la soluționarea acțiunii înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj.
Reprezentanta reclamantei solicită respingerea cererii consideră că nu se impune suspendarea prezentei cauze întrucât oricare ar fi soluția în dosarul Tribunalului ar fi ineficientă pentru reclamantă, pe de altă parte nu se solicită acordarea unui drept de retenție în acest dosar, solicită judecarea cauzei pe baza înscrisurilor de la dosar. La întrebarea instanței, solicită ca prezenta cauză să fie soluționată înainte de a se stabili dacă reclamanta este îndreptățită la despăgubiri pentru îmbunătățiri sau nu.
Reprezentantul pârâtului solicită admiterea cererii de suspendare a prezentului dosar și arată că, în opinia sa, în cuprinsul sentinței civile nr._/2013 pronunțată de Judecătoria Cluj N. s-a tranșat problema tacitei relocațiuni, astfel că potrivit art. 430 NCPC consideră că există autoritate de lucru judecat față de hotărârea pronunțată de Tribunalul Cluj care are ca obiect evacuare.
Instanța, față de poziția reprezentantei reclamantului, respinge cererea de suspendare a cauzei, urmând a soluționa prezenta cauză fără a se aștepta ca Tribunalul să soluționeze pretențiile reclamantei cu privire la dreptul de retenție și temeinicia despăgubirilor solicitate în dosarul nr._ ..
Instanța pune în discuție excepția de autoritate de lucru judecat față de cuprinsul sentinței civile nr._/2013 pronunțată de Judecătoria Cluj N..
Reprezentantul pârâtului solicită admiterea excepției autorității de lucru judecat având în vedere sentința civilă nr._/2013 pronunțată de Judecătoria Cluj N., pe care o depune la dosar, în care instanța a analizat și problema tacitei relocațiuni.
Reprezentanta reclamantei solicită respingerea excepției autorității de lucru judecat, întrucât reclamanta poate folosi imobilul până la data de 6.04.2014 când expiră contractul iar considerentele instanței față de tacita relocațiune au fost doar o motivare, prin dispozitiv nu s-a soluționat acest petit.
Deliberând, instanța respinge excepția de autoritate de lucru judecat, întrucât consideră că se impune a se face distincție între dispozițiile art .430 al.1 (care reglementează autoritatea de lucru judecat) și al.2 C.p.c.(care reglementează puterea de lucru judecat). În speță nu există autoritate de lucru judecat în sensul art. 430 al. 1 C.p.c., întrucât nu sunt îndeplinite condițiile privind identitatea de cauza juridică (în prezenta speță de invocă tacita relocațiune și efectele sale ca obligație de a face, în timp ce în cuprinsul sentinței civile nr._/2013 pronunțată de Judecătoria Cluj N. s-a tranșat cu privire la evacuare). În aceste condiții, sentința civilă nr._/2013 pronunțată de Judecătoria Cluj N. poate produce doar efecte în domeniul probator, în condițiile al. 2 al art. 430 C.p.c., aspect care nu poate fi tranșat pe cale de excepție ci, eventual, avut în vedere la soluționarea fondului litigiului.
Reprezentanții părților arată că nu mai au alte cereri sau excepții de invocat și solicită cuvântul pe fondul cauzei.
Considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, instanța, în temeiul art. 392 C.proc. civilă deschide dezbaterile asupra fondului cauzei, dând cuvântul părților.
Reprezentanta reclamantei solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și precizată în sensul de a obliga pârâtul să-i permită reclamantei folosința bunului închiriat până la expirarea contractului, respectiv 6.04.2014, dată până la care pârâtul să–i achite despăgubirile datorate pentru sporul de valoare adus imobilului, să se constate că contractul de locațiune este reînoit prin tacita relocațiune, având în vedere că pârâtul nu a notificat în scris reclamanta, astfel că noul contract este supus regulilor locațiunii pe termen nedeterminat, cu cheltuieli de judecată conform chitanțelor pe care le depune la dosar.
Reprezentantul pârâtului solicită respingerea acțiunii ca nefondată, cu cheltuieli de judecată conform chitanței depusă la dosar, pentru motivele expuse pe larg în întâmpinare. Solicită ca instanța să rețină faptul că pârâtul nu și-a dat acordul la prelungirea contractului, astfel că tacita relocațiune nu poate opera fără acordul părților.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj N. la data de 01.08.2013, sub nr. de dosar_, și precizată ulterior reclamanta "S.C. R. cu B. PANORAMIC S.R.L." Cluj a chemat în judecată pe pârâtul P. A. solicitând ca în urma citării părților și administrării probatoriului prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligat pârâtul să-i permită folosința bunului închiriat conform contractului de închiriere încheiat, între reclamanta și P. A., la data de 06.04.2011 cu privire la imobilul - construcție situat în mun. Cluj- N., ., înscris în C.F. nr._ Cluj-N., provenită din conversia pe hârtie a CF nr._, cu nr. cadastral 5565/1, top -, de sub A1 compus din teren în suprafață de 1786 mp. și sub A1.1. cadastral 5565/1/C top.- situat în Cluj-N., ., compus din: construcție realizată din zidărie pe cadre metalice, pe fundație din beton, acoperiș șarpantă cu învelitoare de țigle și tablă cu terasă închisă, acoperită, cu restaurant cu bar, salon, bucătărie, cămară, wc, hol și terasă deschisă șl subsol parțial depozit, la parter depozit, la mansardă: 2 birouri, debara, loc de baie, hol, scări acces, în întregime bunul propriu de sub B1 al pârâtului P. A. cu titlu de drept de proprietate, moștenire, construire, lege, cumpărare și partaj dobândit prin convenție, având notat sub C1 contractul de închiriere din 29 iulie 2003 pe o perioadă de 10 ani, până la data la care reclamantei i se vor plăti de către pârât despăgubirile datorate pentru sporul de valoare adus imobilului închiriat, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată în caz de opunere.
În motivare, s-a arătat că societatea reclamantă a încheiat cu pârâtul P. A. la data de 06.04.2011 un contract de locațiune în prelungirea contractului din 2003, contract având ca obiect spațiul din ., mun. Cluj-N., în vederea desfășurării activității de alimentație publică, obiectul principal de activitate al societății.
Contractul de locațiune din 06.04.2011 încheiat cu proprietarul de la acea dată a imobilului, prevede la art. 4.1 - durata locațiunii este de 2 ani, iar la art. 4.2.: "contractul poate fi prelungit cu acordul părților pe o perioadă de încă 1 an, cu renegocierea condițiilor de închiriere".
Până la data de 06.04.2013 proprietarul nu a notificat chiriașul cu referire la încetarea contractului de închiriere, astfel că reclamanta a considerat că se poate continua colaborarea. Recunoaște că a primit un e-mail cu referire la contract, însă a apreciat că se dorește de fapt o renegociere a chiriei. Totuși, prin invitația la mediere datată 26.04.2013, pârâtul a invitat reclamanta la o ședință de informare privind avantajele medierii pentru ziua de 8 mai 2013, la biroul de mediator av. B. A. L. având ca obiect evacuare și pretenții. Prin notificarea cu nr. 252/14.05.2013 comunicată pârâtului prin B. Ex. Jud. M. P. F. în dosar nr. 98/2013 reclamanta a asigurat proprietarul de buna sa credință în plata tuturor obligațiilor din contract și a cerut o rezolvare amiabilă a divergențelor cu încheierea unui nou contract de închiriere pentru spațiu de restaurant din . mun. Cluj-N.
Cu toate acestea, prin notificarea trimisă prin dosar nr.177/26.06.2013 a S.C.P. Executori Judecătorești M. și Asociații din Cluj-N. reclamantei i se cere să evacueze imobilul situat în ., în termen de 30 de zile de la primirea notificării. În acest timp au continuat discuțiile la biroul mediatorului av. B. A.-L. din Cluj-N..
Prin cererea reclamantei cu nr. 323/1.07.2013 înregistrată la mediator reclamanta a cerut proprietarului locator prelungirea contractului pe o perioadă de 1 an, conform art. 4.2 din contractul de locațiune în vigoare și în derulare, urmând să plătească chirie în continuare, precum și încheierea unui nou contract, iar în cazul în cazul se refuză aceste solicitări să i se achite despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului.
La data de 2.07.2013, ambele părți s-au prezentat la Biroul de mediator av. B. A. L. ocazie cu care pârâtul a cerut o săptămână să comunice punctul său de vedere cu privire la pretențiile reclamantei, respectiv dacă este de acord ca acestea să fie soluționate pe calea medierii, însă pârâtul nu a mai răspuns.
La data de 15 iulie 2013, reclamanta a răspuns la notificarea din 26.06.2013, menționând că are contract de închiriere prelungit de drept și că dacă dorința pârâtului este să-i fie predat spațiul, acest spațiu va fi predat după ce se vor achita despăgubiri de 400.000 euro, plătibile în lei la cursul zilei din data plății.
Reclamanta consideră că este îndreptățită să i se achite toate despăgubirile rezultate din îmbunătățirile aduse la imobil, deoarece nu poate fi obligată să predea pur și simplu spațiu închiriat așa cum i se pretinde prin notificare, fără a fi dezdăunată - conf. art. 1444 C.civ de la 1864 aplicabil în speță. Reclamanta desfășoară activitate în spațiul susmenționat începând cu anul 1993, timp în care a avut neîntrerupt contract de închiriere. În considerarea duratei contractului de închiriere și a calității de asociat în firmă a unuia dintre proprietarii la acea dată a imobilului, d-na P. K., s-au adus numeroase îmbunătățiri imobilului care i-au sporit foarte mult valoarea. Toate îmbunătățirile la imobil s-au făcut cu acordul și cu contribuția parțială a proprietarilor, dar și cu efortul financiar al reclamantei, urmând să promoveze în acest sens o acțiune în plata de despăgubiri în situația în care proprietarul nu mai dorește reînnoirea contractului de închiriere.
Arată că dacă va fi obligată să predea imobilul, pârâtul îl poate înstrăina oricând, iar în prezent locuiește în străinătate, reclamanta neavând nici o garanție că își va recupera creanța, iar debitorul își poate provoca oricând insolvabilitatea.
În esență, deoarece reclamanta nu a fost notificată în scris anterior datei de 06.04.2013, iar proprietarul nu s-a opus folosirii bunului închiriat de către chiriaș (încasând chiria) contractul de închiriere a fost înnoit prin tacita relocațiune, iar noul contract este supus regulilor de la locațiunea pe termen nedeterminat.
În probațiune, a depus la dosar: contractul de închiriere încheiat la data de 06.04.2011 (f. 6-10), invitația la mediere datată 26.04.2013 de Birou de Mediator av. B. A.-L.(f. 12), notificare din 26.04.2013 și răspuns (f. 13-14), răspuns la notificare nr 334/10.07.2013 (f. 19-20), notificare din 25.07.2013 (f. 21), extras CF (f. 22-23, 25), contract de închiriere (f. 24), notificarea trimisă prin dosar nr.177/26.06.2013 a S.C.P. Executori Judecătorești M. și Asociații din Cluj-N., (f. 15), cererea cu nr. 323/1.07.2013(f. 16), proces verbal încheiat la data de 2.07.2013 de Birou de mediator B. A. –L. (f. 18), autorizații de construire eliberate Primăria mun.Cluj-N. și certificate de urbanism (f. 26-30), informații privind societate eliberate de ORC Cluj (f. 11).
În drept s-au invocat prevederile art. 4. 2 din contactul de închiriere, art. 969 C.civ. de la 1864, art. 1073 ș.urm C.civ.de la 1864, art. 1444 C.civ, 1079 al. 1 c.civ. de la 1864, 1437, 1452 C.civ. de la 1864, art. 194 C.p.c., art 453 C.civ.
Cererea a fost legal timbrată cu taxa de timbru în sumă de 100 lei care s-a achitat cu chitanța nr._/01.08.2013.
Pârâtul P. A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii formulate ca nefondată și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare s-a arătat că pârâtul P. A. a încheiat cu reclamanta S.C. R. CU B. PANORAMIC S.R.L. un contract de locațiune la data de 06.04.2011, obiectul convenției constituindu-l închirierea imobilului situat în Cluj-N., ., în schimbul unei chirii lunare de 1500 EUR pe lună, plătibile în lei la cursul B.N.R. din ziua plății.
Potrivit titlului IV pct. 4.1. "durata locuțiunii este de 2 ani, începând cu data de 06.04.2011". La pct. 4.2 din același titlu mai sus enunțat, se stipulează posibilitatea prelungirii contractului pentru o perioadă de încă 1 an, cu renegocierea condițiilor de închiriere. Subliniază că, pentru a fi prelungit contractul este necesar un ACORD al părților, or o asemenea operațiune nu a existat. Prin urmare, clauza de care se prevalează reclamanta este inoperantă în prezentul litigiu dedus judecății. În realitate, cum contractul este unul cu durată determinată, efectele acestuia au încetat odată cu ajungerea la termen, ulterior datei de 06.04.2013 S.C, R. CU B. PANORAMIC S.R.L. fiind obligată în baza art. 1037 alin.l C.pr.civ să elibereze și să predea imobilul respectiv, asupra căruia nu mai are drept de folosință.
Contrar celor arătate de reclamantă, în cazul locațiunii încheiate pe perioadă determinată, nu este necesară notificarea chiriașului, anunțarea concediului, punerea lui în întârziere, prevederea unui pact comisoriu de gradul IV, deoarece legea nu prevede în acest caz o astfel de condiție.
În ce privește tacita relocațiune, art. 1437 si 1452 cod civil fixează condițiile necesare pentru a se considera reînnoit contractul de închiriere, și anume ca locatarul să rămână în folosința lucrului după expirarea termenului contractual, fără ca locatorul să-l impiedice (deci cu permisiunea lui). Procesul verbal din data de 22.04.2013, din care se desprinde fără echivoc că reclamantei i s-a solicitat să părăsească imobilul în scurt timp de la momentul expirării contractului, reflectă atitudinea de opoziție a pârâtului cu privire la continuarea raporturilor contractuale, anulând totodată orice posibilă incidență a tacitei relocațiuni cu privire la respectivul contract.
Pârâtul este proprietarul imobilului situat in Cluj-N., ., drept real care îi conferă în mod exclusiv atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra bunului pe care îl deține. Prin urmare, reclamanta nu îl poate obliga să îi permită folosința imobilului respectiv, atâta timp cât contractul de închiriere încheiat cu aceasta și-a încetat efectele prin ajungerea la termen.
În probațiune, a depus la dosar: proces verbal din data de 22.04.2013 (f. 49)
Reclamanta S.C. R. cu B. Panoramic S.R.L. a depus la dosar răspuns la întâmpinare prin care a reluat cele arătate în cererea de chemare în judecată și precizare cererii de chemare în judecată.
La dosar s-au mai depus: acțiunea civilă înregistrată sub nr._ (f. 64-72).
În cauză instanța a încuviințat proba cu înscrisurile depuse la dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată:
În fapt, societatea reclamantă a încheiat cu pârâtul P. A. la data de 06.04.2011 un contract de locațiune în prelungirea contractului din 2003, contract având ca obiect spațiul din ., mun. Cluj-N., în vederea desfășurării activității de alimentație publică, obiectul principal de activitate al societății reclamante.
Contractul de locațiune din 06.04.2011 încheiat cu proprietarul de la acea dată a imobilului, P. A., prevede la art. 4.1 - durata locațiunii este de 2 ani, iar la art. 4.2.: "contractul poate fi prelungit cu acordul părților pe o perioadă de încă 1 an, cu renegocierea condițiilor de închiriere". În speță, părțile nu au încheiat un acord de prelungire a contractului (contractul nu a fost prelungit prin acordul expres al părților).
Până la data de 06.04.2013 proprietarul nu a notificat chiriașul cu referire la încetarea contractului de închiriere, astfel că reclamanta a considerat că se poate continua colaborarea, invocând tacita relocațiune.
Din procesul verbal din data de 22.04.2013, reiese că reclamantei i s-a solicitat (de către pârâtul proprietar) să părăsească imobilul în scurt timp de la momentul expirării contractului.
În prezent, pârâtul are o atitudine de opoziție cu privire la continuarea raporturilor contractuale (între părți a avut loc chiar și un litigiu având ca obiect evacuare).
În drept, conform art. 969 al. 1 din C.civ. de la 1864, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 din C.civ. de la 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Art. 1444 din C.civ. de la 1864 stabilește că arendașul ori locatarii nu pot fi dati afară mai înainte de a fi dezdaunati de către locator, iar când acesta nu o face, de către cumpărător. Art. 1079 al. 1 din C.civ. de la 1864 stipulează că dacă obligația consista în a da sau în a face, debitorul se va pune în întârziere prin o notificare ce i se va face prin tribunalul domiciliului sau, iar conform art. 1437 din C.civ. de la 1864, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se considera locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen. Art. 1452 din C.civ. de la 1864 prevede: dacă locatarul, și după expirarea termenului locatiunii, continua a rămâne în casa sau apartamentul închiriat, fără nici o împiedicare din partea locatorului, el se considera ca voiește a le ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului, și nu poate nici sa iasa, nici sa fie concediat înainte de a se fi făcut vestirea, în termenul obișnuit în localitate.
În speță, instanța reține că locatorul nu a anunțat concediul înainte de expirarea termenului (sau cel puțin în speță nu s-a făcut dovada faptului că pârâtul ar fi anunțat concediul înainte de expirarea termenului de închiriere), ci la scurt timp după ce termenul a expirat (din moment ce la data de 22.04.2013 chiriașul a refuzat să părăsească spațiul care face obiectul contractului de închiriere, este evident că anterior—sau cel mai târziu la data de 22.04.2013—a fost solicitat în acest sens). Prin urmare, se poate considera că în speță a operat tacita relocațiune.
Totuși, pârâtul și-a manifestat în mod neechivoc dorința de a nu mai continua relațiile de închiriere. În materia contractului de locațiune manifestarea de voință de a desface contractul (numită de lege ”concediu”) este un act unilateral de voință și produce efecte chiar dacă n-a fost acceptată de către cealaltă parte (partea concediată), care trebuie să suporte desfacerea contractului.
Cum legea nu prevede vreo formă specială pentru denunțare, iar în speță este neîndoielnică dorința pârâtului de a nu mai continua relațiiile contractuale, instanța constată că la acest moment nu se mai poate afirma că pârâtul este nevoit să respecte contractul încheiat în temeiul tacitei relocațiuni întrucât pârâtul a anunțat concediul cu privire la acest contract (cel mai târziul la data de 22.04.2013).
Prin urmare, în prezent contactul de închiriere de care se prevalează reclamanta nu mai poate produce nici un efect, iar pârâtul nu poate fi obligat să permită reclamantei folosința pe viitor a imobilului în temeiul acestui contract.
Instanța nu va analiza pretențiile reclamante cu privire la dreptul de retenție asupra bunului închiriat până la plata îmbunătățirilor, întrucât, după cum a precizat expres partea reclamantă, aceste pretenții nu fac obiectul acestui proces, ci vor fi rezolvate în cadrul unui alt litigiu.
Din aceste considerente, instanța va respinge cererea de chemare în judecată, cererea fiind neîntemeiată.
Având în vedere dispozițiile art. 274 și urm C.p.c., faptul că pentru a se apăra în prezenta cauză pârâta a cheltuit suma de 6200 lei reprezentând onorariu apărător, precum și împrejurarea că acțiunea reclamantei va fi respinsă, instanța va obliga reclamanta să achite pârâtei suma de 6200 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta . PANORAMIC SRL Cluj, cu sediul în mun. Cluj-N., ., jud. Cluj, înregistrată la ORC Cluj sub nr. J_, RO_, cont deschis la Banca Transilvania sub nr. R064BTRL_65XX, reprezentată de administrator C. V., cu adresă de citare și comunicare acte la Cabinet Avocat P. O. Vasilisia cu sediul în mun. Clui- N., ., . P. O. Vasilisia, în contradictoriu cu pârâtul P. A., cu domiciliul în Cluj-N., .. ._, cu domiciliul procesual ales la S.C.P.A. "P. F. I. și Asociații", Calea Dorobanților nr. 28/10 Cluj-N., ca neîntemeiată.
Obligă reclamanta să achite pârâtei suma de 6200 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel, în termen de 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 13 03 2014.
JUDECĂTOR:
V. C. I. C.
GREFIER:
D. S.
Red. Dact/CVIC/4ex./28.03.2014
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Încuviinţare executare silită. Sentința nr. 8189/2014.... → |
|---|
