Rectificare carte funciară. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 02-12-2014 în dosarul nr. 9691/211/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
OPERATOR DE DATE CU CARACTER PERSONAL 3185
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._/2014
Ședința publică din data de 02 decembrie 2014
Instanța constituită din:
JUDECĂTOR: ȘOIMIȚA-B. T.
GREFIER: C. O.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanții H. C. și H. D.-S. în contradictoriu cu pârâții S. J. S. F., S. M. F., S. M., și S. M. I., având ca obiect rectificare carte funciară și hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la data de 25.11.2014, fiind consemnate încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru data de 02.12.2014.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
În temeiul art. 394 și art. 395 C.pr.civ. instanța constată cauza în stare de judecată și o reține spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data 08.05.2014 pe rolul acestei instanțe sub nr. de mai sus, reclamanții H. C. și H. D.-S. în contradictoriu cu pârâții S. I. și S. J. au solicitat instanței să dispună rectificarea suprafeței parcelei nr. top. 75/4/1, 75/1 înscrisă în C.F. nr._ G. (provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr. 95 Someșul Cald) de la suprafața de 2700 mp la suprafața reală de 420 mp și obligarea pârâtului de rând 1 să semneze act autentic de înstrăinare în favoarea reclamanților cu privire la imobilul în suprafață de 420 mp identificat în ./4/1, 75/1 înscrisă în C.F. nr._ G. (provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr. 95 Someșul Cald), având în vedere actul sub semnătură privată încheiat la data de 16.11.1998 prin care s-a transmis dreptul de proprietate pentru suma de 10.000 lei, iar în caz contrar sentința să țină loc de act apt pentru întabulare. Cu cheltuieli de judecată, în caz de opunere.
În motivarea cererii s-a arătat în esență că, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16.11.1998 pârâtul de rând 1 le-a transmis reclamanților dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 420 mp, care potrivit raportului de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de expert C. D. M. se identifică în ./4/1, 75/1 înscrisă în C.F. nr._ G. (provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr. 95 Someșul Cald).
S-a mai menționat că, de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanții au intrat în posesia de fapt și au plătit în continuare impozitele și taxele.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 5, art. 969 alin. 2, art. 1197, art. 1576-art. 1584 C.civ., art. 192, art. 194, art. 309 alin. 4 pct. 1, art. 310 alin. 1 și 3 C.pr.civ.
În probațiune s-au depus copii după următoarele înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare (f. 6), raport de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de expert C. D. M. (f. 7-14), extras C.F. (f. 15), notificări (f. 16-18), certificat de căsătorie (f. 19).
Cererea a fost legal timbrată cu suma de 1.273 lei - taxă judiciară de timbru (f. 5).
La data de 29.10.2014 reclamanții au formulat o extindere de acțiune față de moștenitorii pârâtului S. I., decedat la data de 26.09.2014, respectiv S. F., S. M. I., S. M. F., S. M.. În probațiune a anexat în copii certificate acte de stare civilă (f. 95-99).
Pârâții, deși legal citați, nu au depus întâmpinare și nu s-au prezentat în fața instanței pentru a-și susține poziția procesuală.
În ședința publică din data de 25.11.2014 instanța a invocat din oficiu excepția lipsei capacității de folosință a pârâtului S. J. și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților din extinderea de acțiune față de petitul 1 al acțiunii.
Instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse de reclamanți și s-a efectuat din oficiu adresă la O.C.P.I. Cluj, în urma căreia a fost depus dosarul de carte funciară nr. 3496/1906 (f. 56-87).
În temeiul art. 248 alin. 1 C.pr.civ. instanța va analiza cu prioritate lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtului S. J., invocată din oficiu:
Potrivit art. 32 alin. 1 C.pr.civ., Orice cerere poate fi formulată și susținută numai dacă autorul acesteia: are capacitate procesuală, în condițiile legii; are calitate procesuală; formulează o pretenție și justifică un interes. Totodată, conform art. 56 alin. 1 și 3 Cpr.civ., Poate fi parte în judecată orice persoană care are folosința drepturilor civile, iar lipsa capacității procesuale de folosință poate fi invocată în orice stare a procesului.
Astfel, raportat la prevederile art. 34 și art. 35 C.civ., conform cărora, Capacitatea de folosință este aptitudinea persoanei de a avea drepturi și obligații civile, iar Capacitatea de folosință începe la nașterea persoanei și încetează odată cu moartea acesteia, instanța reține că, din înscrierile din cartea funciară nr. vechi 95 Someșul Cald (f. 15) și actele din dosarul de carte funciară nr. 3496/1906, ce datează din anul 1905 și 1906, în privința acestui pârât, coroborat cu adresa emisă de Primăria Comunei G., care indică că, pe raza acestei comune nu este cunoscută această persoană (f. 51) și cu aplicarea unei prezumții simple, deduse din aceste înscrisuri, se constată că, nu există nicio dovadă în sensul că acest pârât ar mai fi în viață, iar reclamanta nu a făcut dovada, conform celor puse în vedere de instanță că, pârâtul S. J. are capacitate de folosință (f. 53).
Ori, față de acestea, instanța va admite excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtului S. J., invocată din oficiu, și în consecință, va respinge acțiunea, ca fiind formulată față de o persoană lipsită de capacitate procesuală de folosință.
În baza aceluiași temei, art. 248 alin. 1 C.pr.civ., instanța va analiza cu prioritate excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților S. F., S. M. I., S. M. F., S. M., cu privire la primul petit al acțiunii, invocată din oficiu:
Astfel, instanța arată că, din extrasul C.F. nr. vechi 95 Someșul Cald (f. 15), rezultă că imobilul în privința căruia se solicită rectificarea suprafeței este proprietatea pârâtului S. J., fără ca pârâții din extinderea de acțiune să aibă calitatea de proprietaro tabulari.
În drept, instanța reține că, în temeiul art. 30 alin. 1 C.pr.civ. Oricine are o pretenție împotriva unei alte persoane ori urmărește soluționarea în justiție a unei situații juridice are dreptul să facă o cerere înaintea instanței competente, iar potrivit art. 32 alin. 1 C.pr.civ. Orice cerere poate fi formulată și susținută numai dacă autorul acesteia: a) are capacitate procesuală, în condițiile legii; b) are calitate procesuală; c) formulează o pretenție; d) justifică un interes.
Mai mult, conform art. 36 C.pr.civ. Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății. Existența sau inexistența drepturilor și a obligațiilor afirmate constituie o chestiune de fond.
Având în vedere petitul prim al acțiunii, și anume rectificarea cărții funciare, coroborat cu dispozițiile art. 22 și art. 34-36 Legea nr. 7/1996 (dispoziții ce se regăsesc în art. 893 și art. 907 - art. 910 Noul Cod Civil), instanța apreciază că, în cauză nu se poate reține o identitate între părțile în speță și subiectele raportului juridic litigios dedus judecății, atâta timp cât, pârâții din extinderea de acțiune nu au calitatea de proprietari tabulari ai imobilului a cărui suprafață se solicită a fi rectificată, ori altfel, spus aceștia nu figurează înscriși în cartea funciară, nici aceștia și nici antecesorul lor, după cum se va arăta în starea de fapt.
De aceea, ținând seama că, reclamanții nu justifică calitatea procesuală pasivă a pârâților din extinderea de acțiune, raportat la capătul de cerere privind rectificarea cărții funciare, operațiune care se realizează în contradictoriu cu titularul dreptului înscris în cartea funciară, iar pârâții nu figurează în această carte funciară, instanța va admite acțiunea și va respinge acțiunea formulată și precizată de reclamanții H. C. și H. D.-S. în contradictoriu cu pârâții S. F., S. M. I., S. M. F., S. M., cu privire la primul petit al acțiunii, ca fiind formulată față de persoane fără calitate procesuală pasivă.
Analizând actele și materialul probatoriu existent la dosarul cauzei, instanța reține următoarele:
În fapt, conform C.F. vechi nr. 95 Someșul Cald, pârâtul S. J. figurează înscris drept proprietar al terenului în suprafață de 270 mp identificat în ./4/1, 75/1 pe care este construită și o casă din lemn cu o încăpere (f. 15).
La data de 16.11.1998 între antecesorul pârâților S. F., S. M. I., S. M. F., S. M. (f. 95-99), și anume S. I., în calitate de promitent-vânzător și reclamanți, în calitate de promitenți-cumpărători a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare, intitulat contract de vânzare-cumpărare, cu privire la suprafața de teren de 420 mp situat în loc. Someșul Cald la fostul nr. de casă 111, .). Potrivit acestui înscris sub semnătură privată, prețul de 10.000 lei a fost achitat cu ocazia semnării acestuia.
Din raportul de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de expert C. D. M. (f. 7-14) reiese că terenul, obiect al antecontractului s-ar identifica în regim de carte funciară cu terenul înscris pe numele pârâtului S. J. din C.F. vechi nr. 95 Someșul Cald, iar suprafața reală a terenului ar fi de 420 mp, și nu de 270 mp.
Pe fondul cauzei, instanța arată că, în speță sunt aplicabile dispozițiile Codului civil din 1864, raportat la art. 3 din Legea nr. 71/2011 și art. 6 alin. 2 Legea nr. 287/2009.
Din probele administrate în cauză se desprinde că, înstrăinarea imobilului identificat anterior nu s-a realizat cu respectarea art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998, însă, raportat la principiul conversiuni actelor juridice, contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată, deși reprezintă un act juridic nul ca și contract de vânzare-cumpărare poate fi valorificat drept antecontract.
În Legea 247/2005, Titlul X, art. 5 alin. 2, se prevede că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuza ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care sa țină loc de contract.
Întrucât un antecontract prin care părțile intenționează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un imobil naște în sarcina lor o obligație de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, această obligație este susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Aceasta posibilitate întemeiată pe dispozițiile art. 1073-1077 C.civ. și ale art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, vizează suplinirea consimțământului părților la încheierea actului în formă autentică și presupune prin ipoteză un antecontract valabil încheiat.
Ori, în prezenta speță, instanța consideră că, nu poate fi reținută existența unui antecontract valabil încheiat, de vreme ce, nici în privința pârâților din extinderea de acțiune și nici chiar în privința antecesorului lor nu s-a făcut dovada calității lor de proprietari ai imobilului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare, pentru ca instanța să valideze acest transfer de proprietate, nici la data încheierii antecontractului și nici în prezent. Conform celor expuse în starea de fapt, pârâtul S. J. figurează înscris drept proprietar al terenului în discuție, iar în privința celorlalți pârâți, inclusiv a promitentului-vânzător, S. I., nu s-a prezentat niciun înscris care să probeze calitatea lor de proprietari.
Astfel, deși legea nu interzice vânzarea de bunuri viitoare, și deci mai mult, în situația unei promisiuni de vânzare-cumpărare nu se impune ca promitentul vânzător să aibă calitatea de proprietar al bunului promis spre vânzare, totuși la momentul verificării îndeplinirii condițiile de validare a antecontractului de vânzare-cumpărare și pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic, așa cum solicită reclamanții, trebuie întrunită condiția esențială de valabilitate privind calitatea de proprietar al celui împotriva căruia se cere a fi pronunțată hotărârea, altfel, acesta neavând calitatea de proprietar nu poate înstrăina în mod valabil un bun ce nu-i aparține, fiind vorba de o fraudă la lege.
După cum a reieșit din starea de fapt și din admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive, nici antecesorul pârâților – S. I. și nici pârâții S. F., S. M. I., S. M. F., S. M. nu au dobândit în proprietate imobilul obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16.11.1998, prin moștenire, cumpărare ori alt mod admis de lege, motiv pentru care, instanța reiterează că, în lipsa calității de proprietar al promitentului-vânzător dobândită cel mai târziu la data pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, nu poate reține existența unui antecontract valabil pe baza căruia să pronunțe o astfel de hotărâre care țină loc de act apt de întabulare.
Totodată, trebuie arătat că, și dacă am admite că reclamanții au avut posesia bunului promis încă din data de 16.11.1998, totuși posesia nu se confundă cu proprietatea bunului, astfel că, în lipsa dovedirii calității de proprietari ai bunului promis a pârâților S. F., S. M. I., S. M. F., S. M., instanța consideră neîntemeiată acțiunea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic, urmând să o respingă ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtului S. J., invocată din oficiu, și în consecință:
Respinge acțiunea formulată și precizată de reclamanții H. C. și H. D.-S. cu domiciliul procesual ales la Cabinet C. C. în Cluj-N., Calea Dorobanților, nr. 89, ., . în contradictoriu cu pârâtul S. J., citat prin afișare la ușa instanței, ca fiind formulată față de o persoană lipsită de capacitate procesuală de folosință.
Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților S. F., S. M. I., S. M. F., S. M., cu privire la primul petit al acțiunii, invocată din oficiu, și în consecință:
Respinge acțiunea formulată și precizată de reclamanții H. C. și H. D.-S. în contradictoriu cu pârâții S. F., S. M. I., S. M. F., S. M., cu privire la primul petit al acțiunii, ca fiind formulată față de persoane fără calitate procesuală pasivă.
Respinge, ca neîntemeiată, acțiunea formulată și precizată de reclamanții H. C. și H. D.-S. în contradictoriu cu pârâții S. F., S. M. F., S. M., toți cu domiciliul în Cluj-N., ., . și S. M. I. cu domiciliul în Cluj-N., ., ..
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
Apelul și motivele de apel se depun la Judecătoria Cluj-N..
Pronunțată în ședință publică, azi, 02 decembrie 2014.
JUDECĂTOR,GREFIER,
ȘOIMIȚA-B. T. C. O.
Red.Dact/S.B.T./C.O./9 ex./05.01.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 6579/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA | Contestaţie la executare. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria... → |
|---|
