Obligaţie de a face. Sentința nr. 6669/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6669/2015 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 30-06-2015 în dosarul nr. 6669/2015
ROMÂNIA Operator de date cu caracter personal nr.3185
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ Nr.6669/2015
Ședința publică din 30 iunie 2015
Instanța constituită din:
Judecător: C. R.
Grefier: A. R.
Pe rol se află pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamanții P. T. și P. S. în contradictoriu cu pârâții S. S., S. A. E., B. P. S., B. A. M., B. G. SA, având ca obiect hotărâre care să țină cont de act autentic.
La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care, se constată că dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 9.06.2015, când părțile prezente au pus concluzii pe fondul cauzei, conform încheierii de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință civilă.
INSTANȚA
Deliberand constata:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub numărul de mai sus la data de4.12.2014, reclamanții P. T. și P. S. a solicitat în contradictoriu cu pârâții S. S., S. A.-E., B. P.-S., B. A.-M. și . G., obligarea pârâților la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare sau pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act apt pentru intabulare; obligarea pârâților la realizarea apartamentării întregului imobil; radierea ipotecii aferente și intabularea în cf liber de orice sarcini a apartamentului nr. 20 situat în Comuna Florești, .. 22-28, bloc . 2.
În motivarea cererii s-a arătat că la data de 15 ianuarie 2007 au încheiat cu promitenții vânzători antecontractul de construire și vânzare-cumpărare sub nr. 1/15.01.2007.
B. A.-M., B. P.-S. și S. A. au fost reprezentați de către S. S., în baza procurii speciale autentificată de către BNP L. M..
Obiectul antecontractului de construire și vânzare-cumpărare îl constituie apartamentul cu nr. 20, situat la etajul 2, scara 2 din imobilul de apartamente Bl de pe .*. 22-28, ., apartament în suprafață totală de 55,96 mp, compus din vestibul, bucătărie, 2 camere, baie, cămară, balcon, cota aferentă din părțile indivize comune și parcarea; cu nr. 5. Prețul a fost stabilit, de comun acord, la valoarea totală de 39.000 (treizecișinouămii) euro și a fost achitat integral, în trei tranșe, după cum urmează:
- 25.000 EUR (douăzecișicincimii) euro - cu titlu de avans, la data semnării antecontractului mai sus amintit
- 10.000 EUR (zecemii) euro - tranșa a doua, la data de 2 martie 2007 și 4.000 EUR (patrumii) euro - ultima tranșă de plată, la data de 1 iunie 2007, conform
prevederilor cap. III.2 din antecontractul încheiat și actele adiționale încheiate la data de 2 martie și respectiv 1 iunie 2007 de către Av. PUSTAI C. M. (încheiere; de atestare a identității părților și dată certă nr. 22 din 2 martie 2007 și respectiv nr. 92 din 1 iunie 2007), depuse în copie la dosar. .
Construcția imobilului trebuia finalizată la data de 15 iunie 2007 conform art. VII.1 din contract, „acest termen putând fi prelungit cu maxim 45 de zile lucratoare din motive obiective, urmând ca ulterior să se realizeze demersurile de intabulare a întregului .>
Teza finală a acestui articol nu s-a concretizat nici până la data prezentei deși termenul nu curge niciodată în favoarea debitorului obligației, ci având obligația corelativă și esențială de a intabula și de a depune toate diligentele necesare concretizării obligației lor ce decurge din contract.
Mai mult decât atât, conform prevederilor aceluiași articol menționat anterior, „ data finalizării construcției este considerată data la care promitentul cumpărător poate folosi apartamentul conform destinației sale", sens în care am semnat, la data de 12.07.2007 un proces-verbal; de recepție pe care îl atașăm în copie la dosar. ;În plus, prevederile art. VII.4 din contract menționează obligația promitenților vânzători ca, în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la recepția apartamentului să se prezinte la N.… în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică". Nici această obligație nu a fost respectată. În ciuda insistențelor reclamanților, pârâții refuza sa perfecteze și să opereze transferul dreptului; de proprietate, drept de care nu au avut posibilitatea de a beneficia in integrum, mai precis nu beneficiază nici în prezent de atributul dispoziției, ci doar de posesia și folosința acestui imobil.
În sensul soluționării pe cale amiabilă a situației descrise, au invitat pârâții la mediere, în data; de 15 aprilie 2014 dar aceștia nu s-au prezentat (documentele doveditoare le depune în copie la dosar).În plus, au invitat pârâții la perfectarea contractului de vânzare cumpărare Ia sediul BNP C. C. D. în data de 23 iunie 2014 ora 10 a.m. dar la data și ora stabilită, nu s-a prezervat nimeni.Către S. S. au fost formulate încă 3 invitații la notar cu același scop (2 iulie 2014, 2 octombrie 2014 și 20 octombrie 2014) dar de fiecare dată acesta nu s-a prezentat.Mai mult decât atât, din toate cercetările efectuate, rezultă că terenul și construcția, deși sunt înscrise pe numele pârâților, sunt ipotecate în favoarea B. G. S.A., agenția G. pentru suma de 396.000 euro iar apartamentarea imobilului nu este efectuată deși lucrările au fost terminate cu mult timp în urmă.
În ceea ce privește pârâta B. G. S.A. Agenția G., apreciază faptul că prezenta cerere nu o prejudiciază în nici un fel, întrucât pârâții au achitat și achită și în prezent rable aferente împrumuturilor acordate iar până la finalizarea prezentei cauze, în mod evident se poate calcula, raportat la valoarea achitată din valoarea împrumutului acordat, ca fiind plătită suma corespunzătoare apartamentului nr. 20 - în litigiu, sumă achitată de noi integral.
Întrucât poziția pârâților vis-a-vis de obligațiile asumate prin antecontract este una indiferentă și dincolo de toate acestea, imobilul este ipotecat, făcând astfel imposibilă transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză liber de orice sarcini fără introducerea în cauză și a B. G. S.A. pentru opozabilitate, precum și existența pericolului real de evacuare din partea băncii în cazul în care pârâții refuză executarea obligațiilor față de aceasta, ne aflăm în situația în care nu există altă alternativă decât să solicităm instanței soluționarea situației conform capetelor de cerere menționate. Reclamanții consideră că, în ceea ce-i privește, obligațiile lor au fost onorate în totalitate, în acest sens existând și dovada plății și a bunei lor credințe.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 1073, 1077 Cod civil, art. 82 Cod Proc. Civ. și art. 26 din Legea nr. 7/1996.
Pârâta B. G. S.A. a formulat intampinare prin care au solicitat respingerea cererii de radiere a dreptului sau constituit in mod legal (f.83).
Analizand actele si lucrarile de la dosarul cauzei, instanta retine urmatoarele:
Intre parti a fost incheiat antecontractul de construire și vânzare-cumpărare sub nr. 1/15.01.2007 avand ca obiect apartamentul cu nr. 20, situat la etajul 2, scara 2 din imobilul de apartamente . .. 22-28, ., apartament în suprafață totală de 55,96 mp, compus din vestibul, bucătărie, 2 camere, baie, cămară, balcon, cota aferentă din părțile indivize comune și parcarea cu nr. 5.
Prețul a fost stabilit, de comun acord, la valoarea totală de 39.000 (treizecișinouămii) euro și a fost achitat integral.
Potrivit dispozițiilor art.1 și 2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 terenurile proprietate privată, indiferent de destinația și titularul lor, sunt și rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate și dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege, cu respectarea dispozițiilor prezentei legi.Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Prin urmare, potrivit dispozițiilor legale anterior menționate, pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului manifestarea de voință trebuie să îmbrace forma autentică. În speță, un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată este nul absolut pentru lipsa formei însă, în baza principiului conversiunii actului juridic și a principiului că orice manifestare de voință trebuie interpretată în sensul în care produce efecte juridice și nu în sensul în care nu produce niciunul.
Potrivit dispozițiilor art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuza ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanta competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Din analiza textului legal menționat, rezultă că pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare, este necesară îndeplinirea următoarelor condiții: partea care a promis vânzarea să refuze ulterior încheierea contractului, iar partea care a promis cumpărarea să își fi îndeplinit propriile obligații născute din convenție.
In cazul de fata mai sunt necesare anumite formalitati administrative pentru ca antecontractul de construire, in primul rand, sa se considere ca a fost executat, printre care si apartamentarea imobilului, pentru ca in prezenta actiune sa se poata discuta despre un apartament anume din blocul construit si nu de unul din apartamentele din cladire. Ori instanta nu se poate susbstitui autoritatilor administrative in acest mod, nefiind facuta nici dovada ca au fost respectate dipozitiile legale pentru darea in folosinta a imobilului.
F. de sustinerile ca pârâta B. G. S.A. nu este prejudiciază în nici un fel prin radierea ipotecii, întrucât pârâții au achitat și achită și în prezent ratele aferente împrumuturilor acordate, aceasta parata a formulat intampinare prin care au solicitat respingerea cererii de radiere a dreptului sau constituit in mod legal (f.83).
Prin urmare, reclamantii nu se confrunta doar cu o promisiune de vanzarea cumparare neonorata, ci si cu alte impedimente care nu pot fi ignorate pentru a se putea pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic, cum ar fi lipsa unui nr.administrativ al apartamentului (apartamentarea imobilului nu este efectuată si nici parcarea cu nr.5, obiect al antecontractului, nu este individualizata) si lipsa acordului pentru instrainare si radiere a ipotecii a creditorului ipotecar.
Avand în vedere considerentele expuse mai sus, actiunea va fi respinsa ca neintemeiata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea înaintată de reclamanții P. T. și P. S., cu domiciliul procesual ales la cabinet av. C. S. din Cluj-N., Calea Dorobanților nr.39-41, ., jud. Cluj în contradictoriu cu pârâții S. S., domiciliat în ., jud. Cluj, S. A. E., domiciliată în Cluj-N., ., ., B. P. S., domiciliat în Cluj-N. ., jud. Cluj, B. A. M., domiciliată în Cluj-N., Calea Dorobanților nr.74, ., B. G. SA – Agenția G., cu sediul în Cluj-N. ., jud. Cluj, ca neintemeiata.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicarea prezentei hotarâri.
Cererea de apel precum si motivele de apel se vor depune la Judecatoria Cluj-N..
Pronuntata în sedinta publica din 30.06.2015.
Judecător,Grefier,
C. R. A. R.
Red.RC/Dact. RC/AR,9 ex./02.10 .2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 6759/2015.... | Pretenţii. Sentința nr. 7906/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA → |
|---|
