Evacuare. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2013/2013 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 19-12-2013 în dosarul nr. 27375/212/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C. – SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._/2013
Ședința din data de 19.12.2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: D. D.
GREFIER: M. DĂNUȚA M.
Pe rol judecarea cauzei civilă privind pe reclamant R. A. EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT CONSTANTA și pe pârât ., având ca obiect reziliere contract.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc la data de 09.12.2013 fiind consemnate în încheierea de ședința de la aceea dată care face corp comun cu prezenta hotărâre, când instanța, în aceeași compunere a completului de judecată, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 16.12.2013 și la data de 19.12.2013 când,
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 30.10.2012 sub număr de dosar_ /2013, reclamanta R.A. „Exploatarea Domeniului Public și Privat” C. a chemat în judecată pârâtul S.C. E. CO S.R.L., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună:
1. rezilierea contractului de închiriere nr. 805/15.02.2011;
2. evacuarea pârâtei, cu consecința predării spațiului, din imobilul situat în C., .-24, jud. C.;
3. obligarea pârâtei la plata sumei 644,80 euro/lună, reprezentând chirie datorată începând cu luna martie 2012 până la data eliberării efective a spațiului;
4. obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere în procent de 0,5% calculate asupra chiriei restante începând cu luna martie 2012 pentru fiecare zi de întârziere, până la data plății efective a debitului;
5. obligarea pârâtei la plata sumei de_,07 lei reprezentând penalități aferente chiriei spațiului achitată cu întârziere pentru perioada martie 2011 – februarie 2012;
6. obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că în temeiul contractului menționat a închiriat pârâtei spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în C., Atelierelor, nr. 22-24, iar pârâtul avea obligația conform contractului să achite chiria lunară în cuantum de 520 euro + TVA.
Reclamanta a mai arătat că în condițiile în care perioada de valabilitate a contractului era până la data de 31.12.2011, prin cererea nr. 9365/17.11.2011, pârâta a solicitat prelungirea contractului de închiriere, acesta fiind ulterior prelungit până la data de 31.12.2012, conform H.C.L. nr. 307/15.12.2011.
Reclamanta arată în continuare că pârâta nu a achitat chiria pentru perioada martie 2012 – octombrie 2012, pârâta fiind notificată pentru plata chiriei restante și a penalităților.
Conform art. 12, art. 16 lit. g din contract, reclamanta solicită să se dispună rezilierea contractului, având în vedere faptul că pârâta nu a achitat chiria timp de 8 luni consecutive.
Ca urmare a rezilierii contractului, reclamanta a susținut că se impune admiterea și a capătului doi de cerere privind evacuarea pârâtei, cu consecința predării spațiului.
Reclamanta solicită plata chiriei restante în cuantum de 644,80 euro lunar, începând cu luna martie 2012 până la data eliberării efective a spațiului, în baza art. 4, 5 și 8 lit. d din contract.
De asemenea conform art. 6 din contractul încheiat între părți s-a apreciat că se impune obligarea pârâtului și la plata penalităților convenționale în cuantum de 0,5 % pe zi din valoarea obligațiilor restante, cât și pe viitor până la data evacuării efective.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 112 și urm C.proc.civ., art. 555 (fost art. 480) și urm., art. 1166 (fost art. 942), art. 1270 (fost 969), art. 1538 (fost 1066) și urm., art. 1550 (fost 1021), art. 1777 (fost 1411, 1413) și urm. din Noul Cod Civil.
Prin precizările depuse la data de 03.01.2013, reclamanta a arătat că renunță la capătul de cerere privind rezilierea contractului.
În probațiune, reclamanta a depus la dosar înscrisuri: structură sold la 05.12.2012, tabel calcul penalități, angajament administrator pârâtă din 18.07.2012, contract de închiriere nr. 805/15.02.2011 și actul adițional din 02.06.2011, proces verbal de predare primire a suprafeței locative din 02.06.2011, fișa de calcul a chiriei, notă de constatare nr. 2682/10.05.2012, nr. 1799/20.03.2012, corespondență purtată între părți, notificări pârât, facturi fiscale.
Pârâtul a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat modificarea cuantumului chiriei de la 520 euro/lună la 320 euro/lună +TVA. începând cu data de 10.02.2011, iar diferența de 200 euro/lină + TVA deja achitată (în perioada 10.02._12) să fie luată în considerare în contul lunilor restante și anularea penalităților de întârziere.
În motivare, pârâta a arătat că urmare a refuzului reclamantei de a încheia contract de închiriere cu noua firmă (părțile sociale ale .. au fost cesionate către S.C. E. CO S.R.L.), s-a înscris la licitația publică organizată de reclamantă, a depus formulat de ofertă în care a precizat cuantumul chiriei oferite, respectiv 320 euro/lună +TVA, în condițiile în care în caietul de sarcini privind organizarea licitației, prețul de pornire era 310,64 euro/lună.
Pârâta mai arată că suma a fost modificată de unul din angajații reclamantei, care din proprie inițiativă a tăiat suma înscrisă de pârâtă și a scris alături suma de 520 euro, spunându-i că spațiul urmează să fie vândut, astfel va mai suporta chiria doar câteva luni. Pârâta a semnat noul contract de închiriere și prin două cereri din 11.02.2011 și 19.01.2012 a solicitat reducerea cuantumului chiriei.
Pârâta mai arată că se află în imposibilitatea de a suporta o chirie atât de mare, care este supraevaluată și depășește cu mult nivelul chiriei practicat de Mun. C. pentru spații asemănătoare.
În probațiune, pârâta de depus la dosarul cauzei înscrisuri.
Reclamanta a depus întâmpinare la cererea reconvențională, prin care a solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiată.
În cauză a fost încuviințată și administrată proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriu.
Analizând materialul probator existent la dosarul cauzei, instanța reține următoarea situație de fapt:
I. Acțiunea principală:
Prin contractul nr. 805/15.02.2011 încheiat între reclamant și pârâtul S.C. E. CO S.R.L., reclamantul a dat în chirie pârâtului imobilul situat în C., .-24, jud. C., termenul de închiriere fiind stabilit până la 31.12.2011 și prelungit ulterior prin act adițional până la 31.12.2012.
Pârâtul a încetat să achite chiria începând din luna martie 2012, pe o perioadă de 8 luni consecutive, acumulând până la data de 31.10.2013 un debit de_,79 lei și penalități în cuantum de_,87 lei.
Deoarece pârâtul a încetat să-și respecte obligațiile contractuale, în data de 07.06.2012, reclamanta a înaintat către pârât o notificare, acesta fiind astfel pus în întârziere cu privire la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere (f 30). Urmare a faptului că nici în urma acestui demers chiria nu a fost achitată, reclamanta a învestit Judecătoria C. cu soluționarea prezentei cereri de chemare în judecată.
Aspectele de fapt reținute sunt dovedite în cauză prin înscrisurile existente la dosar, conform contractului și fișei de calcul (f 21) pârâtul având obligația să achite o chirie lunară de 520 euro.
Neîndeplinirea obligațiilor contractuale privind plata chiriei de către pârât rezultă și din aplicarea prezumțiilor care rezultă din interpretarea următoarelor dispoziții normative:
Art. 1082 C. civ. – Debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune-interese sau pentru neexecutarea obligației, sau pentru întârzierea executării, cu toate ca nu este rea-credință din parte-i, afara numai daca nu va justifica ca neexecutarea provine din o cauza străină, care nu-i poate fi imputata.
Art. 1083 C. civ. – Nu poate fi loc la daune-interese când, din o forță majoră sau din un caz fortuit, debitorul a fost poprit de a da sau a face aceea la care se obligase, sau a făcut aceea ce-i era poprit.
În cauză, raportul obligațional creat este unul contractual, astfel că, atâta vreme cât debitorul nu face dovada intervenirii unei cauze de forță majoră sau a unui caz fortuit, care să-l exonereze de răspundere, dovada existenței creanței făcută de către reclamantă (contractul) generează împotriva pârâtului două prezumții.
Este vorba despre prezumția de neîndeplinire de către pârât a obligațiilor asumate prin contract (în speță cea privind plata chiriei) și prezumția de culpă a acestuia în ceea ce privește neîndeplinirea obligației (art. 1082 C. civ.).
În ceea ce privește ordinul de plată depus la pârât (f 180), prin care susține că a achitat chiria aferentă lunilor martie, aprilie și mai 2012, instanța constată că din cuprinsul acestuia nu rezultă faptul că a fost achitată chiria aferentă contractului de închiriere nr. 805/15.02.2011, cuantumul chiriei prevăzute în acest ordin de plată este diferit de cel prevăzut în contract, și mai mult la simpla observare a acestui înscris rezultă faptul că în ceea ce privește anul pentru care s-a plătit chiria cifra 3 a fost modificată cu cifra 2. Prin urmare, instanța apreciază că acest înscris nu face dovada achitării de către pârât a unei sume de bani în baza contractului de închiriere nr. 805/15.02.2011.
1. Cu privire la evacuarea pârâtului din spațiul care a făcut obiectul contractului de închiriere, soluția de admitere a cererii se impune ca o consecință a expirării termenului contractului la data de 31.12.2012, situație în care pârâtul nu mai deține un titlu valabil pentru a continua să utilizeze ca locatar acest spațiu.
Exercițiul dreptului de proprietate al reclamantei presupune implicit atributul stăpânirii efective asupra bunului în materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau economic, direct și nemijlocit, prin putere proprie și în interes propriu.
Având în vedere că urmare a expirării termenului contractului, pârâtul nu mai deține un titlu valabil în virtutea căruia să folosească spațiul, continuarea utilizării acestuia ar aduce atingere dreptului de proprietate al unității administrativ teritoriale asupra imobilului în cauză, astfel cum acesta a fost caracterizat anterior, fapt pentru care se impune admiterea cererii de evacuare.
2. Cu privire la plata chiriei în cuantum de_,79 lei aferentă perioadei martie – octombrie 2012 și în continuare până la data eliberării efective a spațiului, conform dispozițiilor contractuale (art. 3-4), pârâtul avea obligația să achite chiria stabilită prin contract cel mai târziu la data de 30 ale lunii pentru luna în curs, ulterior fiind pus de drept în întârziere.
Raportând situația de fapt reținută la dispozițiile contractuale menționate, instanța constată că cererea privind obligarea pârâtului la plata debitului reprezentând chirie în cuantum de_,79 lei (520 euro lunar pentru perioada martie-octombrie 2013), este întemeiată.
În conformitate cu prevederile art. 1073 din Codul civil de la 1864, creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației de către debitor.
Totodată, instanța constată că potrivit art. 1084 din Codul civil din 1864, „daunele-interese ce sunt debite creditorului cuprind în genere pierderea ce a suferit și beneficiul de care a fost lipsit.”
Astfel, în temeiul art. 1082 și 1084 C.civ., având în vedere nerespectarea art. 8 lit. e din contract, respectiv restituirea spațiului, instanța urmează să dispună obligarea pârâtului la plata în continuare a sumei de 644,80 euro lunar, începând cu luna noiembrie 2012, până la data eliberării efective a imobilului, cu titlu de daune-interese pentru prejudiciul suferit de reclamant ca urmare a lipsei de folosință a spațiului.
3. Cu privire la penalitățile de întârziere, instanța constată că de comun acord părțile au stipulat în contractul încheiat o clauză penală în cuantum de 0,5 % din valoarea obligațiilor pentru fiecare zi de întârziere (art. 6 contract).
Urmare a neîndeplinirii de către pârât a obligațiilor de plată asumate în urma încheierii contractului, se creează reclamantei un prejudiciu a cărui evaluare s-a făcut anticipat, prin învoiala părților exprimată în cuprinsul stipulațiilor contractuale amintite anterior, stipulații care au valoare de clauză penală.
Conform dispozițiilor normative în materie:
Art. 1066 C. civ. – Clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i.
Art. 1069 C. civ. – (1) Clauza penala este o compensație a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. (2) Nu poate dar creditorul cere deodată și penalitatea și obiectul obligației principale, afară dacă penalitatea nu s-a stipulat pentru simpla întârziere a executării.
În acest context, dat fiind faptul că prin inserarea unei clauze penale exprese părțile au convenit anticipat întinderea prejudiciului încercat de reclamant ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de plată de către pârât, se impune obligarea acestuia din urmă la plata penalităților de întârziere, în procent de 0,5%/zi de întârziere, în cuantum de_,87 lei calculat până la data introducerii acțiunii și în continuare până la data plății debitului principal datorat, având în vedere faptul că în baza art. 969 C. civ. contractul are față de părțile semnatare efecte obligatorii simulare unei dispoziții normative („pacta sund servanda”).
Pentru repararea integrală a prejudiciului suferit, se impune obligarea pârâtei la plata penalităților și pentru viitor, până la data plății efective a debitului principal, cuantumul acestora urmând să fie stabilit la acel moment, fie prin înțelegere, fie de către executorul judecătoresc, în temeiul art. 628 alin. (3) C.proc.civ.
4. În ceea ce privește solicitarea de obligare a pârâtei la plata sumei de_,07 lei reprezentând penalități aferente chiriei achitată cu întârziere pentru perioada martie 2011 – februarie 2012, instanța urmează să o admită, întrucât din înscrisurile existente la dosarul cauzei, rezultă faptul că pârâtul nu a achitat chiria stabilită în contract la termenele scadente, penalitățile fiind calculate conform înscrisului de la fila 47 la suma de_,07 lei.
Această situație de fapt rezultă și din înscrisurile existente la filele 26, 27, 28 de dosar, prin care pârâta recunoaște faptul că nu achitat debitul principal la scadență.
Instanța va avea în vedere faptul că prin apărările formulate în cauză, pârâta nu a contestat cuantumul debitului principal și a penalităților solicitate de reclamant, acesta solicitând doar reducerea cuantumului chiriei de la suma de 520 euro/lună la 320 euro/lună +TVA. începând cu data de 10.02.2011, invocând supraevaluarea prețului chiriei stabilite în contract.
De asemenea, obiectivele expertizei contabile solicitate de pârât au vizat strict modificarea cuantumului chiriei, solicitare care face obiectul cererii reconvenționale.
Pentru aceste considerente, instanța va admite cererea reclamantului, astfel cum a fost precizată.
II. Cererea reconvențională:
În ceea ce privește cererea pârâtului–reconvenient de reducere a cuantumului chiriei de la suma de 520 euro la suma de 320 euro + tva, solicitare care face obiectul cererii reconvenționale, instanța urmează să o respingă ca neîntemeiată, pentru următoarele considerente:
H.C.L. nr. 370/2001, cu modificările și completările ulterioare, stabilește tarifele lunare de bază pentru spațiile cu altă destinație decât cea de locuință, și nu tarifele la care trebuie efectiv închiriate respectivele spații.
De altfel, modelul caietului de sarcini prevăzut de anexa la HCL nr. 242/2010 prevede la art. 6 faptul că prin HCLM nr. 370/2001 s-a stabilit chiria minimă de la care se pornește licitația.
Prin urmare, în contextul în care pârâtul a făcut o ofertă la licitație pentru suma de 520 euro, iar contractul nr. 805/15.02.2011 a fost semnat de pârât pentru această sumă, în cauză devin incidente prevederile art. 969 C.civ., conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Susținerile pârâtului-reconvenient conform cărora suma de 320 euro + TVA înscrisă de acesta în formularul de ofertă a fost tăiată de un angajat al reclamantului și înlocuită cu suma de 520 euro, nu au fost dovedite de aceasta, iar din formularul de ofertă aflat la f. 153 rezultă că acesta a semnat formularul cu suma de 520 euro, la data de 09.02.2011.
De asemenea, pârâtul-reconvenient a semnat și procesul-verbal de licitație din data de 10.02.2011, în care se arată că oferta sa a fost de 520 euro/lună fără TVA.
Situația financiară a pârâtului nu poate constitui un motiv pentru dispunerea de către instanță a reducerii cuantumului chiriei, în primul rând pentru că negocierea clauzelor contractuale poate avea loc doar între părți, instanța neputând dispune peste prevederile art. 969 C.civ., iar în al doilea rând, instanța constată că în cazul în care pârâtul considera că prețul contractului este supraevaluat, astfel cum arată în cererea reconvențională, acesta avea posibilitatea de a solicita rezilierea contractului.
În ceea ce privește contestația depusă de pârâtă la fila 124, instanța constată faptul că pârâta nu a făcut dovada faptului că acest înscris a fost expediat către reclamant sau înregistrat la acesta, prin urmare, apreciază că pârâtul nu a făcut dovada faptului că a depus la reclamant contestația la licitația din data de 10.02.2010.
Pentru toate aceste considerente, instanța va respinge cererea reconvențională ca neîntemeiată.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul art. 274 C.proc.civ., pârâtul va fi obligat la plata către reclamant a sumei de 3302,09 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRAȘTE:
Admite acțiunea formulată și precizată de reclamantul R. AUTONOMĂ EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT C. cu sediul în CONSTANTA, ., J. C., în contradictoriu cu pârâtul S.C. E. CO S.R.L cu sediul în CONSTANTA, .-24, J. C..
Dispune evacuarea pârâtului din imobilul situat în C., .-24, județul C..
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de_,79 lei reprezentând echivalentul în lei al chiriei aferente contractului de închiriere nr. 805/15.02.2011, calculată pentru perioada martie 2012 – 30.10.2012.
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 644,80 euro lunar, începând cu luna noiembrie 2012 și până la data eliberării efective a imobilului.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de_,87 lei reprezentând penalitățile aferente debitului principal de_,79 lei, calculate pentru perioada martie 2012 – 30.10.2012.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului penalități aferente debitului principal de_,79 lei, calculate începând cu luna data de 31.10.2012 și până la data eliberării efective a imobilului, în cuantum de 0,5% din valoarea debitului principal.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de_,07 lei reprezentând penalități aferente chiriei achitate cu întârziere pentru perioada martie 2011 – februarie 2012.
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 644,80 euro lunar, începând cu luna noiembrie 2012 și până la data eliberării efective a imobilului.
Respinge cererea reconvențională formulată de pârâtul S.C. E. CO S.R.L., ca neîntemeiată.
Respinge cererea pârâtului de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 3302,09 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 19.12.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
D. DUMITRUMIRELA DĂNUȚA M.
M.M. 19 Decembrie 2013
Red. Jud. D.D.2ex/14.04.2014
Emis 2 comunicări, la data de 14.04.2014
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 9577/2013.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 12/2013.... → |
|---|
