Evacuare. Sentința nr. 5493/2013. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5493/2013 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 15-04-2013 în dosarul nr. 16312/212/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECTIA CIVILA
Sentința civilă nr.5493.
Ședința publică de la 15 Aprilie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. I. G.
GREFIER: D. V. S..
Pe rol judecarea cauzei Civile privind pe reclamanta S.C. C. DE A. S.R.L. cu sediul în municipiul C., ., ., . cu pârâta .. cu sediul în municipiul C., ., nr.15, . C., având ca obiect evacuare, pretenții, drept de retenție.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 01.04.2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Instanța a amânat pronunțarea la data de 08.07.2013 și ulterior la data de 15.04.2013, când în aceeași compunere a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 28.06.2012 pe rolul Judecătoriei C. sub nr._, reclamanta S.C. C. de A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta .. solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună:
- evacuarea pârâtei din spațiul comercial situat în C., ..15, . C., pentru lipsa titlului locativ;
- obligarea pârâtei la plata sumei de 36.369,75 lei din care suma de 15.456,00 lei reprezintă contravaloarea chiriei datorate de petentă pentru luna mai a anului 2012, în baza Contractului de închiriere nr. 130/08.10.2010, suma de 5.295,00 lei reprezintă penalități de întârziere calculate conform Contractului de închiriere nr.130/08.10.2010, calculată până la data de 03.06.2012, iar suma de 15.618,75 lei reprezintă contravaloarea folosinței spațiului comercial pentru luna iunie 2012, pe care pe care pârâta îl ocupă fără a mai avea acest drept;
- obligarea pârâtei la plata contravalorii folosinței imobilului descris mai sus începând cu data de 01.07.2012 și până la data evacuării efective, calculate astfel: 3500 Euro/lună (echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății) până la data de 01.03.2013, 4000 Euro/lună (echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății) ulterior datei de 01.03.2013;
- cheltuieli de judecată ocazionate de soluționarea prezentei cauze.
În motivare, reclamanta a arătat în fapt că între părți că a intervenit Contractul de închiriere nr.130/08.10.2010 (denumit în continuare "Contractul de închiriere"), în baza căruia reclamanta a transmis pârâte dreptul de folosință asupra spațiului comercial situat în C., ..15, .. C. (denumit în continuare "Spațiul Comercial"), în schimbul unei chirii lunare în sumă de 4.000,00 Euro (echivalentul în lei la cursul BNR din ziua emiterii facturii). Ulterior, a fost încheiat Actul Adițional nr.1/22.02.2011 la Contractul de închiriere, prin care părțile au convenit diminuarea chiriei la suma de 3.500 Euro/lună (echivalentul în lei la cursul BNR din ziua emiterii facturii), pentru o perioadă clar determinată, respectiv 01.03._13.
Conform pct. 2.3. din Contract, "Chiriașul va achita chiria lunar, în baza facturii proprietarului, până la data de 10 a fiecărei luni pentru luna în curs."
Susține reclamanta că exceptând chiria datorată pentru primele două luni contractuale, pârâta a întârziat în mod constant plata chiriei, după cum rezultă din extrasele de cont atașate cererii de chemare în judecată și din buletinul de calcul al penalităților de întârziere, de asemenea atașat.
Mai arată reclamanta că în a doua jumătate a lunii mai 2012, cu ocazia efectuării de către reprezentantul legal a unei vizite la Spațiul Comercial pentru a solicita Chiriașului să achite chiria restantă, unul dintre asociații .., manifestând o violență verbală nejustificată, i-a comunicat, în esență, că afacerea acestuia nu merge foarte bine, că dorește o diminuare a chiriei (după ce obținuse una deja) și că, în urma unei ploi foarte abundente ce avusese loc cu puțin timp în urmă, se infiltrase apă printr-un colț al
tavanului. Totodată, acesta a cerut reprezentantului reclamantei să părăsească Spațiul Comercial precizând că nu va primi chiria restantă, aferentă lunii mai 2012, pentru că chiriașul ar fi făcut reparații în Spațiul Comercial cu ocazia infiltrării apei în tavan, pe care însă nu le-a probat în nici un mod. Susține reclamanta că la data respectivă, reprezentantul său nu a constatat nicio stricăciune a tavanului care să se fi datorat infiltrării de apă în urma
ploii, pentru ca, în data de 28.05.2012, pârâta să-i transmită o notificare prin care a convocat-o la concilierea directă a litigiului având ca obiect pretențiile acesteia în sumă de 4.000,00 lei, fără a atașa niciun document justificativ al acestei pretenții, afirmând doar că aceasta este paguba pe care a suferit-o în urma infiltrațiilor de apă prin tavan. De asemenea, în notificarea sa, pârâta a precizat că dorește să discute "condițiile ulterioare ale locațiunii” sens în care apreciază reclamanta că pârâta și-a "fabricat" practic un motiv pentru a solicita o nouă diminuare a chiriei, cu care subscrisa nu putea fi de acord.
Având în vedere culpa contractuală a pârâtei .. constând în neachitarea chiriei în termenul stipulat în contract, reclamanta procedat la rezilierea de drept a contractului în temeiul pactului comisoriu de grad IV inserat în contract – respectiv art.8.1.1. din acesta, potrivit cărora contractul încetează de drept, fără a fi necesară punerea în întârziere, acordarea unui termen de judecată ori intervenția instanței de judecată, în cea de a cincea zi care urmează datei scadenței, în cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligația de plată a chiriei. în continuare, la același punct din Contractul de închiriere, părțile au stipulat că, într-o atare situație, chiriașul va elibera spațiul închiriat si-l va pune la dispoziția proprietarului la data la care intervine rezilierea.
Mai arată reclamanta că în data de 06.06.2012 a transmis pârâtei notificarea nr.1476 prin intermediul B.E.J. B. I.. înștiințând-o pe aceasta că a intervenit rezilierea Contractului de închiriere, solicitând plata chiriei restante si a penalităților de întârziere ce i se cuvin. Totodată, a solicitat acesteia să predea Spațiul Comercial în data de 07.06.2012, orele 14.30.
În data de 07.06.2012, reprezentanții legali ai părților s-au întâlnit, ocazie cu părțile au discutat despre posibilitatea încheierii unui nou contract, în formă autentică, cu păstrarea nivelului chiriei și cu angajamentul din partea pârâtei că va achita chiria la timp, însă contrar celor convenite în data de 07.06.2012, pârâta i-a comunicat a doua zi, prin intermediul B.. D. D., notificarea nr.98/08.06.2012 prin care pretindea plata sumei de 139.116,50 lei, reprezentând contravaloarea reparațiilor necesare în urma infiltrării apei prin tavan, atașând un deviz general emis de S.C. MEDITERRANEA CONSTRUCȚII F.G.S.C. S.R.L, fără niciun alt document justificativ.
Arată reclamanta că față de aceste pretenții absolut neîntemeiate a transmis pârâtei, prin intermediul B.E.J.A. S.-C. notificarea nr.332/12.06.2012, arătând în detaliu de ce înțelege să respingă respectivele pretenții. Susține reclamanta că pârâta .. nu a informat-o despre nicio stricăciune pe care Spațiul Comercial ar fi suferit-o, nu apus-o în întârziere cu privire la eventuala sa obligație de a face reparații în Spațiul Comercial și, mai mult, toate reparațiile necesare a fi realizate în Spațiul Comercial înăuntrul perioadei contractuale au căzut în sarcina Chiriașului, conform art. 5.1.7. din Contractul de închiriere, care prevede foarte clar că Chiriașul se obligă "să efectueze toate reparațiile care apar necesare in cursul folosinței spațiului comercial închiriat". Prin aceeași notificare nr. 332/12.06.2012, pârâta a fost somată la plata sumelor restante și la predarea Spațiului Comercial, în termen de 1 (o) zi de la data primirii notificării, sens în care în data de 13.06.2012 s-a prezentat la Spațiul Comercial pentru a-l prelua, însă pârâta .. a refuzat predarea acestuia pentru motivele arătate în notificarea nr. 98 / 08.06.2012. Poziția părților a fost consemnată în procesul verbal atașat cererii de chemare în judecată.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 969, 998, 1073, 1652 și urm din Vechiul Cod Civil, art.1349 Noul Cod Civil.
În susținere reclamanta a anexat acțiunii, în copie, contractul de închiriere, actul adițional nr. 1, angajament de plată, facturi fiscale, extrase de cont, corespondență purtată între părți, notificările reciproce prin executor judecătoresc.
Acțiunea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 1048 lei aferent primelor 2 capete de cerere din acțiunea introductivă de instanță și 5,3 lei timbru judiciar în conformitate cu dispozițiile Legii nr.146/1997 privind taxele judiciare de timbru, respectiv O.G. nr.32/1995 privind timbrul judiciar.
La termenul de judecată din data de 01.10.2012 reclamanta a formulat o cerere prin care a solicitat lărgirea cadrului procesual pasiv și introducerea în cauză în calitate de pârâtă a S.C. PROGETTO 2000 ROMANIA S.R.L. însă a revenit asupra acestei solicitări chiar la același termen de judecat, aspect consemnat în cuprinsul încheierii de ședință de la acea dată.
Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 09.10.2012 (f.136-142) pârâta a solicitat respingerea ca nefondată a acțiunii, iar prin cererea reconvențională depusă odată cu întâmpinarea s-a solicitat rezilierea contractului de închiriere din culpa exclusivă a S.C. C. DE A. S.R.L., obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei totale de 347.941,83 lei, din care suma de 194.633,55 lei reprezintă contravaloarea investiției neamortizata realizată de către aceasta, iar suma de 153.308,28 lei reprezintă beneficiul nerealizat prin diferența încasărilor lunilor mai-septembrie 2011 cu lunile mai-septembrie 2012 cu titlu de daune, să se constate existența unui drept de retenție asupra bunului ce face obiectul contractului de închiriere până la realizarea dreptului de creanță în cuantum de 347.941,83 lei, cu cheltuieli de judecată.
În motivare pârâta a invocat faptul că deși reclamanta a înțeles să se prevaleze în rezilierea contractului de prevederile art.8.1.1 din contract ca pact comisoriu de gradul 4, din simpla lecturare a art.8.1 din contract rezultă că nu poate interveni rezilierea de drept a contractului în condițiile în care așa cum rezultă din cuprinsul corespondenței purtată cu reclamanta, motivul pentru care s-a refuzat plata chiriei se datorează culpei reclamantei care a refuzat să remedieze infiltrațiile apărute în plafonul spațiului comercial și de a suporta contravaloarea acestor reparații.
Astfel, susține pârâta reconvenientă că în situația de față operează rezilierea pe cale judiciară, în condițiile în care din cuprinsul articolului menționat nu sunt arătate cazurile de rezilierea de drept a contractului. În privința cererii reconvenționale, pârâta-reclamantă a susținut că la momentul perfectării contractului spațiul era impropriu utilizării conform destinației – desfășurare activități alimentație publică sens în care au fost necesare investiții în sumă de 327.749,19 lei cu TVA inclus. Lucrările efectuate au fost menționate într-un centralizator ce evidențiază valoarea investițiilor reflectată în contabilitate, din care pârâta a rămas cu suma de 194.633,55 lei ca valoare neamortizată, acestea sporind patrimoniul reclamantei.
Cu privire la obligarea pârâtei la plata sumei de 153.308,28 lei reprezentând beneficiul nerealizat prin diferența încasărilor lunilor mai-septembrie 2011 cu lunile mai-septembrie 2012 cu titlu de daune, arată pârâta că în această perioadă încasările au scăzut cu mai bine de jumătate, motiv pentru care singura responsabilă de această situație este reclamanta care se face vinovată de starea deplorabilă în care a ajuns spațiul comercial și pentru care a refuzat să efectueze reparațiile care fără de putință îi incumbă.
Cu privire la capătul 3 de cerere arată pârâta că în condițiile în care ar fi obligată la restituirea bunului ca urmare a rezilierii contractului, s-ar ajunge ca proprietar și beneficiar al acestor investiții să devină proprietarul spațiului comercial, în aceste condiții urmând a se constata că a intervenit o micșorare a patrimoniului pârâtei concomitent cu mărirea patrimoniului reclamantei astfel încât s-ar ajunge la o îmbogățire fără justă cauză a reclamantei.
În drept întâmpinarea și cererea reconvențională au fost întemeiate pe dispozițiile art. 115, 119 Cod procedură civilă., art.969, 970, 1073, 1082, 1084 Cod civil.
Cererea reconvențională a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 7591 lei aferent capătului 2 și 3.
Prin încheierea de ședință din data de 15.10.2012 instanța apus în vedre pârâtei reconveniente să evalueze capătul 1 al cererii reconvenționale și să achite taxa judiciară de timbru aferentă calculată conform dispozițiilor Legii 146/1997, însă având în vedere că nu s-a evaluat acest capăt de cerere și nu s-au achitat taxele de timbru aferent, pârâta prin reprezentant convențional avocat învederând instanței că pârâta nu are posibilități materiale de achitare a acestei taxe, prin încheierea de ședință din data de 26.11.2012 instanța a admis excepția netimbrării capătului 1 din cererea reconvențională având ca obiect rezilierea contractului de închiriere.
În probațiune a fost încuviințată pentru ambele părți proba cu înscrisuri, interogatoriu și proba testimonială, fiind audiați martorii Gardinschi N. (f.231), I. N. (f.232), C. E. (f.307) și G. E. (f.274 și 308), iar pentru pârâta reconvenientă proba cu expertiza contabilă și expertiza tehnică imobiliară și cercetarea la fața locului.
Prin încheierea de ședință din data de 21.01.2013, instanța a constatat imposibilitatea administrării probei testimoniale cu martorul H. E. propusă de către pârâtă.
Părțile persoane juridice au depus răspunsul la interogatoriu în scris în conformitate cu dispozițiile art.222 Cod proc.civ. evidențiate la filele 233-237 și 267-269 din dosar.
Cercetarea la fața locului a fost efectuată în conformitate cu dispozițiile art.215-216 Cod proc.civ. în data de 01.02.2013 fiind întocmit procesul verbal de la acea dată și transcrierea mecanică a acestuia fiind evidențiat la filele 281-283 din dosar.
La termenul de judecată din data de 01.04.2013 instanța a pus în discuția reclamantei necesitatea evaluării capătului 3 de cerere din acțiunea introductivă de instanță, în sensul de a se preciza contravaloarea lipsei de folosință calculată începând cu data de 01.07.2012 și până la 31.03.2013 în vederea stabilirii și achitării taxelor de timbru aferente, reclamanta prezentă prin reprezentant legal I. Anișoara și reprezentată și de apărător ales av. C. a precizat că înțelege să renunțe la acest capăt de cerere, precizând că nu insistă în soluționarea lui, astfel că nu se impune achitarea taxei de timbru, aceste sume urmând a fi solicitate pe calea unei acțiuni separate.
Analizând cu prioritate excepția insuficientei timbrări potrivit art.137 Cod procedură civilă, instanța reține următoarele:
Excepția netimbrării cererii de chemare în judecată este o excepție de procedură cu caracter absolut, astfel că poate fi invocată de oricare dintre părți sau de instanță din oficiu. De asemenea, în ceea ce privește efectele sale, netimbrarea cererii reprezintă o excepție peremptorie, putând împiedica, în caz de admitere, judecata pe fond a cauzei, astfel că, în conformitate cu art. 137 C. proc. civ., analiza ei se impune a fi făcută cu prioritate.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, acțiunile și cererile introduse la instanțele judecătorești sunt supuse taxelor judiciare de timbru, iar conform art.1 din O.G. nr.32/1995 privind timbrul judiciar, acțiunilor, cererilor, actelor și serviciilor de competența instanțelor judecătorești li se aplică timbru judiciar.
În temeiul art. 20 alin. (1) si (2) din Legea nr. 146/1997 si art. 9 alin. (2) din O.G. nr. 32/1995 privind timbrul judiciar, taxele judiciare de timbru și timbrul judiciar se plătesc anticipat, iar daca taxa judiciară de timbru ori timbrul judiciar nu au fost plătite în cuantumul legal, în momentul înregistrării acțiunii sau cererii, ori dacă, în cursul procesului, apar elemente care determină o valoare mai mare, instanța va pune în vedere petentului să achite suma datorată până la primul termen de judecată, în caz contrar urmând să procedeze la anularea acțiunii sau a cererii.
În cauza dedusă judecății la termenul de judecată din data de 01.04.2013 instanța a pus în vedere reclamatei să evalueze capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata contravaloarea lipsei de folosință calculată începând cu data de 01.07.2012 și până la 31.03.2013 și să facă dovada taxei judiciare de timbru aferente.
Întrucât reclamanta a precizat că nu înțelege să evalueze acest capăt de cerere și să timbreze la valoare, precizând că va solicita obligarea pârâtei la plata acestor sume prin promovarea unei acțiuni pe cale separată, instanța constată că aceasta nu s-a conformat dispoziției instanței și nu a achitat până la termenul de judecată din ședința publică de astăzi taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar aferente capătului de cerere privind obligarea pârâtei la plata contravaloarea lipsei de folosință calculată începând cu data de 01.07.2012 și până la 31.03.2013, astfel că în temeiul art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru si art. 9 alin. (2) din O.G. nr. 32/1995 privind timbrul judiciar, sens în care instanța urmează să anuleze ca netimbrat capătul 3 de cerere din acțiunea introductivă de instanță formulată de reclamantă.
Analizând materialul probator al cauzei, instanța reține următoarele:
Cu privire la cerere principală de chemare în judecată formulată de reclamantă:
La data de 08.01.2010 între reclamantă în calitate de proprietar locator și pârâtă în calitate de locatar a fost încheiat contractul de închiriere nr.130/08.01.2010 (f. 6-8), având ca obiect închirierea imobilului construcție, spațiu comercial, situat în C., . nr.15, . C., spațiu destinat desfășurării activității de alimentație publică, activitatea prevăzută în codul CAEN la nr.5530-„Restaurante”, utilizarea urmând a se face numai în acest scop. Potrivit art. 4.2.2 „locatorul va primi la încetarea contractului spațiul descris la pct.1.1 în starea în care a fost predat chiriașului, împreună cu toate îmbunătățirile realizate de chiriaș și cu privire la care au convenit să rămână proprietarului,” astfel căprin semnarea contractului se presupune că spațiul este corespunzător, orice deficiență constatată ulterior căzând în sarcina locatarului.
Durata încheierii contractului a fost stabilită pentru 5 ani, iar locatarul s-a obligat să plătească chiria lunară, iar separat și contravaloarea utilităților, conform art. 5.1.8 din contract.
Conform art. 8 din contract, neîndeplinirea cu rea-credință de către locatar a obligației sale de plată a chiriei, în cuantumul și termenul prevăzut, dă dreptul locatorului să procedeze la rezilierea unilaterală a contractului, fără a fi necesară punerea în întârziere, acordarea unui termen de grație sau intervenția instanței de judecată și să procedeze la evacuarea locatarului.
Contractul de închiriere a fost semnat de ambele părți, astfel că reflectă voința părților și constituie legea lor, potrivit art. 969 alin. 1 Cod civil.
Prin notificarea nr. 1476 din 06.06.2012 transmisă prin intermediul B.E.J. B. I., reclamanta a înștiințat-o pe pârâtă că a intervenit rezilierea Contractului de închiriere si solicitând plata chiriei restante si a penalităților de întârziere ce i se cuvin, solicitând totodată pârâtei să procedeze la predarea Spațiului Comercial în data de 07.06.2012, orele 14.30.
Instanța reține că pârâta nu a contestat neîndeplinirea obligației de achitare a chiriei și a contravalorii utilităților, ci a invocat compensarea acestora cu valoarea investițiilor efectuate asupra spațiului închiriat.
Conform art.5.1.7 din Contract părțile au convenit ca toate reparațiile care apar necesare cu ocazia folosirii bunului închiriat să cadă în sarcina Chiriașului ceea ce reprezintă practic o exonerare a proprietarului de garanția pentru vicii. Ca atare, neexistând obligația contractuală de remediere a viciilor ascunse ale lucrului pretinse de Chiriaș, nu se poate pune problema unei culpe contractuale din partea reclamantei.
Instanța constată că declarațiile martorei G. E. propusă de pârâta reconvenientă nu se coroborează cu nicio altă probă din dosarul cauzei, care să creeze certitudinea că într-adevăr în Spațiul Comercial au avut loc inundații de natură a afecta activitatea localului de alimentație publică deschis de .. în acesta, martora neputând preciza nici măcar estimativ câte inundații ar fi avut loc în spațiu și că pârâta nu a depus niciun document justificativ (facturi, contracte, procese-verbale de recepție lucrări) din care să rezulte că s-au efectuat reparații în Spațiul Comercial în urma unor astfel de evenimente, cum ar fi fost normal dacă astfel de împrejurări s-ar fi produs în realitate. Mai mult, martora G. E. a arătat că ar fi lucrat în Spațiul Comercial pentru trei societăți comerciale care si-ar fi desfășurat activitatea în acesta, menționând si societatea "Sapori D"Italia" care în realitate nu a funcționat niciodată în spațiul din care se solicită evacuarea, din contractele de închiriere depuse la dosarul cauzei, rezultă că singurele societăți care au funcționat în Spațiul Comercial începând cu anul 2000 și până la închirierea acestuia către ., au fost S.C. PROGETTO 2000 S.R.L., și subchiriașul acesteia (potrivit pct. 11.2. din Contractul de închiriere nr. 30/23.01.2007), S.C. IL MELOGRANO S.R.L.
Mai mult, deși pârâta-reconvenientă a pretins că în Spațiul Comercial ar fi avut loc o veritabilă inundație în cursul lunii mai 2012, care a determinat-o pe aceasta să își suspende activitatea pentru a realiza reparații în Spațiul Comercial, această chestiune nu a fost nicicum dovedită concret. Prin răspunsul la întrebarea nr. 5 din interogatoriul administrat pârâtei, aceasta a recunoscut că, de fapt, nu și-a suspendat activitatea, arătând doar că și-ar fi desfășurat activitatea în condiții improprii. Cu ocazia cercetării la fața locului dar și cu ocazia deplasării experților la Spațiul Comercial în vederea realizării lucrării s-a putut lesne observa că Spațiul Comercial era în bună regulă, cu singura excepție constând în spărtura tavanului fals (în salonul pentru clienți) și a tavanului aparent (în camera administrativă) pe care a realizat-o însăși pârâta-reconvenientă.
Instanța reține că deși prin întrebarea nr. 5 din interogatoriu pârâta - reconvenientă trebuia să precizeze data exactă la care a avut loc pretinsa inundație din luna mai 2012. în urma căreia a izbucnit litigiul dintre părți, aceasta nu a răspuns și nici nu a depus acte în dovedirea unor eventuale reparații pe care le-ar fi făcut după acest eveniment, iar prin răspunsul la întrebarea nr. 7 din interogatoriu, aceasta a recunoscut faptul că din luna mai 2012 (când pretinde că a avut loc inundația) aceasta nu a făcut nicio reparație în Spațiul Comercial în care a funcționat nestânjenită până la data de 15.10.2012 (conform răspunsului la întrebarea nr. 9 din interogatoriu).
Instanța nu va lua în seamă și nici nu va da eficacitate juridică înscrisurile depusă de pârâta reconvenientă după închiderea dezbaterilor asupra fondului cauzei și rămânerea cauzei în pronunțare, nefiind aduse la cunoștința părții adverse.
Din probele administrate în dosarul cauzei, rezultă că fisura de deasupra plafonului Spațiului Comercial nu reprezintă nici pe departe un viciu ascuns, ci este rostul normal de dilatatie/tasare dintre cele două tronsoane ale clădirii, care a fost proiectat încă din construcția acesteia. Prin raportul de expertiză imobiliară realizat în cauză, expertul numit Ș. M. s-a constatat că tavanul Spațiului Comercial nu prezintă fisuri și că infiltrația de apă pluvială prin zona rostului de tasare este puțin probabilă.
Față de dispozițiile contractuale menționate, instanța reține că lucrările efectuate de pârâtă în spațiul comercial închiriat, identificate și evaluate în raportul de expertiză întocmit de expert contabil F. M. )f.321) și înregistrat în evidența contabilă a societății este de 173.001, 06 lei (exclusiv TVA), 214.521,28 lei inclusiv TVA, au fost efectuate pe cheltuiala proprie a pârâtei, în scopul desfășurării în cât mai bune condiții a activității comerciale în spațiul respectiv.
Incontestabil, lucrările de modernizare efectuate la spațiul comercial de către pârâta - reconvenientă au fost efectuate cu fără ca acesta să aibă aprobărilor necesare și consimțământul proprietarei reclamante, dovadă în acest sens fiind tocmai faptul că pârâta nu a făcut dovada existenței acceptului reclamantei la efectuarea reparațiilor nefiind întocmit nici un proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Astfel deși pârâta susține că lucrările efectuate la activul litigios ca făcând parte din categoria „lucrărilor de reparații capitale” și” lucrări de consolidare”, lucrări ce trebuiesc executate de către locator și nu de către locatar, aspect juridic tranșat atât de către doctrină cât și în practica instanțelor judecătorești, trebuie efectuate cu acordul proprietarului. Pe această linie se constată că în cauză, respectivele lucrări de reparații și modernizări au fost executate de pârât fără a încheia în proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor, în baza situațiilor de lucrări, pentru a-i putea fi opozabil reclamantei.
În lipsa unei mențiuni exprese în contract cu privire la o compensare a contravalorii acestor lucrări de amenajare cu contravaloarea chiriei și a utilităților, rezultă că acestea rămân în sarcina locatarului, fiind fără temei acest capăt al cererii reconvenționale.
Potrivit art. 1020 C.civ „Conditia rezolutorie este subînțeleasă totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau” iar conform art.1021 C.civ „ . nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara inaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate”.
Prin urmare, rezoluțiunea sau rezilierea contractului nu operează de drept ci partea îndreptățită trebuie să se adreseze instanței de judecată. Părțile au, însă, dreptul să prevadă prin clauze contractuale exprese modalitatea în care poate avea loc rezoluțiunea sau rezilierea contractului prin așa - numitele pacte comisorii.
Din interpretarea art.8.1 din contractul de închiriere, instanța reține că părțile au prevăzut un pact comisoriu de ultim grad, care i-a permis locatorului să considere contractul desființat de drept fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă. Astfel, părțile au prevăzut că neexecutarea obligațiilor contractuale de către locatar dă dreptul celeilalte părți de a rezilia contractul în mod unilateral, fără somație, punere în întârziere sau altă formalitate prealabilă.
Rezilierea este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic cu execuție succesivă constând în încetarea efectelor contractului numai pentru viitor.
Stipularea pactului comisoriu de ultim grad în convenția părților are ca efect încetarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost executată, fără a mai fi necesară intervenția instanței judecătorești.
Pârâta-reconvenientă nu a dovedit existența unor situații care să înlăture obligația sa de la plata chiriei aferente lunii mai 2012, prin care să înlăture culpa sa contractuală constând în neplata chiriei, sens în care instanța constată intervenirea pactului comisoriu de ultim arad inserat la oct. 8.1.1. din Contractul de închiriere. Pârâta a susținut, fără credibilitate, că nu a achitat chiria aferentă lunii mai 2012 din motiv că nu si-a putut desfășura activitatea în condiții proprii datorită unui viciu ascuns al Spațiului Comercial constând în infiltrarea de apă prin tavan. Nu numai că existența acestui viciu nu a fost dovedită, dar, mai mult, prin art. 5.1.7. din Contractul de închiriere,- care reprezintă legea părților - acestea au convenit practic la înlăturarea garanției proprietarului pentru viciile lucrului închiriat. Ca atare, eventualele reparații în Spațiul Comercial ar fi căzut în sarcina Chiriașului, nu a reclamantei, acesta din urmă nefiind în drept să suspende plata chiriei pe motiv că reclamanta trebuia să facă reparații în Spațiul Comercial.
Prin urmare, rezilierea unilaterală a contractului de către locator produce efecte, fiind întrunite condițiile intervenirii pactului comisoriu de grad IV; în mod legal locatorul a notificat rezilierea contractului, astfel că urmare a rezilierii contractului de închiriere nr. 130/08.10.2010, instanța constată că pârâta nu mai deține titlu locativ, astfel că instanța, urmează să admită acțiunea principală și să dispună evacuarea pârâtei din imobilul – spațiu comercial - situat în C., ., nr.15, .>
Cu privire la capătul 2 din acțiunea introductivă de instanță, urmează a o admite întrucât pârâta .. ocupă imobilul fără a achita
contravaloarea folosinței acestuia încă din luna mai 2012, sens în care va obliga pârâta să achite reclamantei suma de 15.456,00 lei reprezentând contravaloarea chiriei datorate subscrisei de .. pentru luna mai a anului 2012, suma de 5.295,00 lei reprezentând penalități de întârziere, calculate conform pct. 2.3. și 6.1. din Contractul de închiriere, precum și contravaloarea folosinței Spațiului Comercial pentru luna iunie 2012, în sumă de 15.618,75 lei.
Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâta reconvenientă, instanța constată următoarele:
În privința capătului 1 din cerere reconvențională se observă că prin încheierea de ședință din data de 26.11._ acesta a fost anulat ca netimbrat, astfel încât instanța nu va mai analiza susținerile pârâtei privind rezilierea contractului de închiriere din culpa exclusivă a reclamantei.
În ceea ce privește prejudiciul pretins de pârâta - reconvenientă, instanța constată din probele administrate că acesta nu este dovedit.
Investiția realizată în spațiul comercial solicitată de pârâta reconvenientă prin cererea reconvențională nu îi este opozabilă reclamantei, câtă vreme aceasta nu a avut acordul proprietarului spațiului pentru a face astfel de lucrări și nu a existat autorizație de construire potrivit Legii nr. 50/1991.
Astfel, potrivit art. art. 253 din Codul fiscal: "(31) în cazul clădirii la care au fost executate lucrări de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de către locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligația să comunice locatorului valoarea lucrărilor executate pentru depunerea unei noi declarații fiscale, în termen de 30 de zile de la data terminării lucrărilor respective." se reține că reclamanta nu a fost înștiințată cu privire la astfel de lucrări, nu a fost convocată la receptionarea vreunei lucrări efectuate în Spațiul Comercial si nu i-a fost fost comunicat niciodată vreun înscris doveditor al lucrărilor realizate.
Conform concluziilor raportului de expertiză întocmit de expertul contabil F. M. din evidența financiar-contabilă a pârâtei - reconveniente nu reiese suma de 327.749,19 lei reprezentând investiția totală pe care pârâta pretinde că ar fi făcut-o în Spațiul Comercial, solicitată cu titlu de investiție prin cererea reconvențională, ci sunt înregistrate mijloace fixe în valoare de 29.723,99 lei (sold cont 213) și 273.777,26 lei reprezentând mobile, birotică și echipamente (sold cont 214).
De asemenea, din Raportului de Expertiză întocmit în cauză de expert M. F. – ultimul paragraf pag.6 - se constată că din documentele justificative puse la dispoziția expertului de către pârâtă pentru a dovedi investiția realizată în Spațiul Comercial nu pot fi reținute pentru suma de 95.595,40 lei, întrucât acestea nu sunt însoțite de documentația prevăzută de lege (contracte, devize, situații lucrări, procese-verbale de recepție etc.
Cu privire la suma de 153.308.28 lei, pe care pârâta reconvenientă o pretinde cu titlu de beneficiu nerealizat, prin diferența încasărilor lunilor mai-septembrie 2011 cu lunile mai-septembrie 2012, instanța constată că aceasta nu este reală învederăm că aceasta este nereală, întrucât pârâta-reconvenientă nu și-a înregistrat în evidenta contabilă toate încasările realizate în perioada mai-septembrie 2012. Astfel, din declarația martorului loja N. propus de către reclamantă, coroborată cu înscrisul primit de acesta în locul bonului fiscal, cu ocazia unei consumații în localul deschis de pârâtă în Spațiul Comercial, rezultă că în mod intenționat pârâta nu și-a declarat veniturile reale după izbucnirea litigiului dintre părți, diferența reală dintre încasările lunilor mai-septembrie 2011 cu lunile mai-septembrie 2012 fiind imposibil de stabilit.
Mai mult chiar fără a fi specialist în domeniul contabil și de afaceri, instanța reține faptul că beneficiul nerealizat nu este reprezentat de totalitatea încasărilor pe care le-ar fi înregistrat pârâta din desfășurarea activității. Beneficiul nerealizat este acel prejudiciu raportat la un prezumtiv rezultat financiar pozitiv, estimat prin raportare la activitatea comercială a pârâtei, precum și la datele din contabilitatea societății pârâte care să ateste în mod neechivoc obținerea de profit, astfel că o asemenea acțiune este rândul său, nejustificată.
Astfel instanța reține că, valoarea neamortizată a investiției pe care pârâta pretinde că ar fi realizat-o în spațiu și pe care a solicitat-o pe calea cererii reconvenționale nu poate fi pusă în sarcina reclamantei cu titlu de daune, câtă vreme încetarea Contractului de închiriere nu a avut loc din culpa reclamantei - ci din culpa pârâtei – reconveniente, reținându-se că cererea pârâtei-reconveniente de a se constata că rezilierea Contractului de închiriere a intervenit din culpa reclamantei noastră a fost anulată ca netimbrată prin încheierea de ședință din data de 26.11.2012.
În ceea ce privește diferența dintre încasările pârâtei în lunile mai-septembrie 2012 față de cele avute în aceeași perioadă a anului 2011, instanța constată că aceasta nu-i poate fi imputată reclamantei, întrucât pârâta-reconvenientă nu a dovedit că Spațiul Comercial ar fi fost într-o stare improprie utilizării în perioada mai-septembrie 2012 tocmai din culpa reclamantei și, mai mult, că datorită acestei împrejurări clientela s-a s-ar fi diminuat.
Se reține faptul că martorul loja N., a arătat că activitatea pârâtei în Spațiul Comercial se desfășura în mod defectuos atunci când acesta a făcut consumație în restaurant, la începutul lunii octombrie 2012, deoarece pârâta nu avea în stoc produsele din meniu și activitatea de aprovizionare se făcea ad-hoc, în funcție de cerințele clientului, determinată de faptul că societatea pârâtă nu și-a gestionat activitatea corespunzător și că acesta este motivul pentru care i-au scăzut încasările și, în cele din urmă, și-a încetat activitatea, în niciun caz datorită unor pretinse vicii ale Spațiului Comercial, scăderea încasărilor este un fenomen general care a cuprins întreaga economie aflată încă în plină criză, această situație fiind chiar și singură de natură a afecta activitatea pârâtei.
Nefiind constatat dreptul de creanță al pârâtei reconveniente pentru cheltuielile efectuate în legătură cu imobilul, nu se impune instituirea unui drept de retenție în favoarea acesteia.
În conformitate cu art. 274 Cod procedură civilă, instanța va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1053 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxe judiciare de timbru și timbru judiciar mobil.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția netimbrării capătului 3 de cerere din acțiunea introductivă de instanță, invocată de instanță din oficiu.
Anulează ca netimbrat capătul 3 de cerere din acțiunea introductivă de instanță prin care reclamanta S.C. C. DE A. S.R.L. a solicitat obligarea pârâtei .. la plata contravalorii folosinței imobilului situat în C., ..15, . cu data de 01.07.2012 și până la data evacuării efective.
Admite acțiunea formulată de reclamanta S.C. C. DE A. S.R.L. cu sediul în municipiul C., ., . cu pârâta .. cu sediul în municipiul C., ., nr.15, . C..
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei constând în spațiul comercial situat în C., ., nr.15, . C..
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei totale de 36.369,75 lei din care suma de 15.456 lei reprezentând contravaloarea chiriei aferente lunii mai 2012, suma de 5.295,00 lei reprezentând penalități de întârziere calculate până la data 03.06.2012, suma de_,75 lei reprezentând contravaloarea folosinței spațiului comercial pentru luna iunie 2012.
Respinge cererea reconvențională formulată de pârâta - reconvenientă .. în contradictoriu cu reclamanta – pârâtă S.C. C. DE A. S.R.L.
Obligă pârâta .. la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1053 lei reprezentând taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar mobil
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 15.04.2013.
PREȘEDINTE,pt. GREFIER,
A. I. G. D. V. S.
Conform art.261 alin.2 C.proc.civ.
Semnează grefier șef secție M. Ț..
Red.jud.AIG/05.06.2013
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 9245/2013. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 8076/2013. Judecătoria... → |
|---|
