Reziliere contract. Sentința nr. 1043/2013. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1043/2013 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 25-01-2013 în dosarul nr. 26059/212/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C. – SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar civil nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 1043
Ședința publică din data de 25.01.2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: G. M.
GREFIER: S. I. M.
Pe rol, soluționarea cererii formulate de către reclamanta S.C. „O. D. SERVICE” S.R.L., cu sediul procesual ales în C., .-84, jud. C. - la av. F. Ovanesian, în contradictoriu cu pârâta S.C. „C. T.” S.R.L., cu sediul procesual ales în C., .. 38, . - la S.C.A. „L. și G.”, având ca obiect „acțiune în constatare”.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din 18.01.2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunțării la data de 25.01.2013 când, în aceeași compunere,
JUDECĂTORIA,
Deliberând, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 15.10.2012, sub număr dosar_, reclamanta S.C. „O. D. Service” S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. „C. T.” S.R.L. solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună în sensul:
- suspendării efectelor Contractului de închiriere nr. 1 intervenit la data de 20.09.2010 între pârâtă și S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L.;
- constatării încetării, ca efect al denunțării, Contractului de închiriere nr. 1 intervenit la data de 20.09.2010 între pârâtă și S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L.;
- obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată aferente acestei cauze.
În motivarea cererii reclamanta arată că, la data de 03.03.2011, a dobândit calitatea de proprietar al imobilului situat în C., .. 11, ca efect al adjudecării licitației organizate în cadrul procedurii executării silite pornite de BRD - GSG împotriva S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L.
Prin Decizia nr. 362/ 03.05.2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._/ 212/ 2011 s-a reținut opozabilitatea față de S.C. „O. D. Service” S.R.L. a Contractului de închiriere nr. 1 perfectat de pârâtă cu proprietarul inițial al imobilului, S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L.
Contractul respectiv a fost încheiat între două societăți aflate sub același control, la data de 20.09.2010 și are ca obiect transmiterea către pârâtă a dreptului de folosință asupra parterului și etajului 1 al imobilului din C., .. 11. La data perfectării contractului, S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L. era deja supusă procedurii de executare silită a imobilului de către creditorul ipotecar, astfel încât scopul încheierii contractului de închiriere este evident: păstrarea folosinței imobilului și după desăvârșirea executării silite care ar fi condus la pierderea proprietății acestuia. În acest sens este subliniat faptul că acel contract fusese încheiat pe durată nelimitată.
Învederează reclamanta că, după pronunțarea Decizia nr. 362 de către Tribunalul C., la data de 20.08.2012, în raport de acordul părților cuprins în art. 15 din contractul de închiriere, a procedat la notificarea pârâtei în sensul încetării contractului.
În drept, au fost invocate prevederile art. 969 și 970 din Codul civil de la 1864, art. 274 Cod procedură civilă, iar în susținere au fost depuse înscrisuri (f. 7-20; 27-57).
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 8 lei și cu timbru judiciar de 0.30 lei, corespunzătoare primului capăt, iar pentru cel de-al doilea s-a timbrat cu taxă judiciară de timbru de 7511 lei și cu timbru judiciar de 5 lei.
Legal citată, pârâta a formulat întâmpinare (f. 60-64), solicitând respingerea acțiunii ca inadmisibilă și ca nefondată.
În ceea ce privește primul capăt de cerere, referitor la suspendarea efectelor Contractului de închiriere nr. 1/ 20.09.2010, pârâta a invocat excepția inadmisibilității, susținând, în esență, că nu există temei de drept pentru o asemenea cerere. Sub aspectul aceleiași cereri se arată că aceasta este nefondată, nefiind justificată urgența și paguba iminentă.
Cu privire la capătul de cerere referitor la constatarea încetării contractului de închiriere, susține pârâta că respectivul contract nu a încetat și nici nu avea cum să înceteze ca efect al denunțării unilaterale de către S.C. „O. D. Service” S.R.L. iar notificarea de denunțare unilaterală nu a ajuns niciodată la S.C. „C. T.” S.R.L., motiv pentru care s-a invocat excepția inadmisibilității acestei cereri, raport la lipsa concilierii prealabile prevăzute de art. 7201 Cod procedură civilă. Pe fondul acestei cereri, se învederează că locațiunea este una pe durată determinată, potrivit Actului adițional nr. 1/ 24.09.2010, prin care părțile au convenit ca închirierea să dureze 15 ani, adică până în anul 2025. O asemenea locațiune nu poate fi denunțată unilateral de către vreuna din părți, putând fi cel mult reziliată în caz de neexecutare ori executare culpabilă.
Mai invocă pârâta excepția de netimbrare cererii, apreciind că acest capăt de cerere se impune a fi timbrat prin raportare la valoarea totală a contractului, de la introducerea acțiunii și până la 17.03.2014 - data până la care îi este opozabil.
Întâmpinarea nu este motivată în drept, iar în susținere au fost depuse înscrisuri (f. 65-98).
În privința excepțiilor invocate de către pârâtă, prin încheierea din 13.12.2012 (f. 126-127) instanța a respins excepția inadmisibilității acțiunii pentru lipsa concilierii prealabile prevăzute de art. 7201 Cod procedură civilă și a admis excepția inadmisibilității cererii de suspendare a efectelor contractului de închiriere, iar la termenul din 25.01.2012, urmarea a timbrării corespunzătoare a acțiunii, instanța a respins excepția de netimbrare.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin Contractul de închiriere nr. 1/ 20.09.2010 (f. 50-53), încheiat între locatorul S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L. - reprezentată de Bamburic L.-D. - și locatarul S.C. „C. T.” S.R.L. - reprezentată de Bamburic L.-D. - s-a convenit închirierea spațiului situat în C., .. 11 (parter și etajul I), cu scopul funcționării unui punct de lucru. Contractul a fost încheiat pe termen nelimitat, potrivit art. 2 din cuprinsul acestuia.
Prin actul de adjudecare încheiat la 03.03.2011, rectificat prin actul din 04.05.2011 în dosarul de executare 1564/2009 întocmit de executorul bancar Ș. D., reclamanta S.C. „O. D. Service” S.R.L. a adjudecat imobilul compus din teren intravilan în suprafață de 709,10 mp și construcția aflată pe acesta, respectiv club și restaurant, compus din două subsoluri, parter și etaj, situat în C. .. 11 jud. C., astfel cum reține Tribunalul C. prin Decizia nr. 362/ 03.05.2012, pronunțată de în dosarul nr._/ 212/ 2011 (f. 66-68). Prin aceeași hotărâre s-a reținut opozabilitatea față de S.C. „O. D. Service” S.R.L. a Contractului de închiriere nr. 1 încheiat de pârâtă cu proprietarul inițial al imobilului, S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L.
Prin Actul adițional nr. 1/ 24.09.2010 la Contractul de închiriere nr. 1/ 20.09.2010 (f. 54), încheiat între S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L. și S.C. „C. T.” S.R.L., ambele părți fiind reprezentate de către aceeași persoană (Bamburic L.-D.), s-a convenit ca termenul locațiunii să fie de 15 ani, fără posibilitatea denunțării unilaterale.
Prin Încheierea nr. 129/ 22.11.2012 (f. 32) pronunțată de Tribunalul C. în același dosar nr._/ 212/ 2011, a fost admisă cererea de lămurire a dispozitivului Deciziei nr. 363/ 03.05.2012, statuând instanța că perioada în care Contractul de închiriere nr. 1/ 20.09.2010 este opozabil S.C. „O. D. Service” S.R.L. este cuprinsă între 15.03.2011 (data la care s-a întabulat dreptul de proprietate al reclamantei în cartea funciară a imobilului) și 17.03.2014.
S.C. „O. D. Service” S.R.L. a denunțat Contractul de închiriere nr. 1/ 20.09.2010, începând cu data de 22.09.2012 (f. 14), potrivit art. 15 din contract, sens în care a încercat să transmită locatarului notificarea scrisă privind denunțarea, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire (f. 106). Comunicarea nu s-a putut realiza în mod efectiv, corespondența fiind restituită pentru expirarea termenului de păstrare, deși s-a încercat a se face la adresa din C., ., ., adică tocmai la sediul social al pârâtei, astfel cum acesta este indicat în cuprinsul întâmpinării (f. 60) și cum reiese din certificatele constatatoare emise de O.N.R.C. (f. 46; 96).
Prin urmare, faptul că nu s-a reușit comunicarea efectivă a invitației la conciliere se datorează exclusiv pârâtei, care nu a primit/ ridicat corespondența ce i-a fost adresată prin intermediul Poștei Române. Or, potrivit principiului de drept nemo auditur propriam turpitudinem allegans, pârâta nu poate invoca în apărare propria sa culpă.
În aceste condiții, ceea ce rămâne a fi tranșat de instanță în cauza de față este dacă Actul adițional nr. 1/ 24.09.2010 la Contractul de închiriere nr. 1/ 20.09.2010 este sau nu opozabil reclamantei S.C. „O. D. Service” S.R.L., căci prin respectivul act adițional s-a prevăzut imposibilitatea denunțării unilaterale a locațiunii.
În aprecierea Judecătoriei, Actul adițional nr. 1/ 24.09.2010 la Contractul de închiriere nr. 1/ 20.09.2010 (f. 54), încheiat între S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L. și S.C. „C. T.” S.R.L., nu este opozabil reclamantei S.C. „O. D. Service” S.R.L.
În acest sens, instanța observă că actul adițional nu a fost prezentat nici în cadrul contestației la executare ce a făcut obiectul judecății în dosarul nr._/ 212/ 2011 dar nici reclamantei în mod direct, deși contestația la executare promovată de contestatoarea S.C. „C. T.” S.R.L. avea ca obiect anularea actelor de executare silită de eliberare și predare către S.C. „O. D. Service” S.R.L. a imobilului situat în municipiul C. .. 11.
Publicitatea actului adițional a fost realizată la data de 07.11.2012, potrivit Rezoluției nr._ a Oficiului Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul C. (f. 55-57), anterior - la 05.11.2012 - înscrisul dobândind dată certă prin depunerea la aceeași instituție, astfel cum se arată în cuprinsul rezoluției indicate.
Pârâta nu a făcut dovada că ar fi adus la cunoștința reclamantei actul adițional, în care S.C. „O. D. Service” S.R.L. nu este parte, cu toate că data actului adițional era 24.09.2010, iar contractul de închiriere a devenit opozabil acestei societăți potrivit Deciziei nr. 362/ 03.05.2012 a Tribunalului C.. De asemenea, pârâta nu a dovedit că înscrisul ce consemnează Actul adițional nr. 1/ 24.09.2010 ar fi dobândit o dată certă anterioară, de natură a face credibilă existența acestei convenții mai înainte de 05.11.2012.
Or, până la această dată reclamanta nu doar că își adjudecase imobilul închiriat la licitație publică, dar își manifestase și intenția de denunțare a contractului de închiriere.
Este de menționat aici faptul că în actul adițional s-au prevăzut condiții nefavorabile pentru locator: valabilitatea locațiunii pe o durată de 15 ani, fără posibilitatea denunțării unilaterale; extinderea suprafeței închiriate și cu privire la subsolul clădirii; posibilitatea rezilierii contractului acordată proprietarului numai în caz de neplată a 6 chirii lunare consecutive; imposibilitatea modificării chiriei pe toată durata executării convenției; etc.
În drept, este reținută incidența următoarelor texte din Codul civil de la 1864:
Art. 969 alin. 1 - „Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.”
Art. 970 - „(1) Convențiile trebuie executate cu bună-credință. (2) Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.”
Art. 1441. - „Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune.”
Art. 1182. - „Data scripturii private nu face credință în contra persoanelor a treia interesate, decât din ziua în care s-a înfățișat la o dregătorie publica, din ziua în care s-a înscris într-un registru public, din ziua morții aceluia sau unui din acei care l-au subscris, sau din ziua în care va fi fost trecut fie și în prescurtare în acte făcute de ofițeri publici, precum procese-verbale pentru punerea peceții sau pentru facerea de inventare.”
Reiese din aceste din urmă articole de lege că, în lipsă de stipulație contrară, contractul de locațiune cu dată certă anterioară vânzării produce efecte și este opozabil terțului dobânditor în condițiile în care a fost încheiat și fără modificările care nu sunt constatate prin înscris cu dată certă.
În concluzie, instanța va reține că Actul adițional nr. 1/ 24.09.2010 la Contractul de închiriere nr. 1/ 20.09.2010 (f. 54), încheiat între S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L. și S.C. „C. T.” S.R.L., nu este opozabil reclamantei S.C. „O. D. Service” S.R.L., iar în baza art. 15 din contractul de închiriere menționat și în deplin acord cu art. 969 din Codul civil de la 1864, apreciază că a intervenit încetarea Contractul de închiriere nr. 1/ 20.09.2010, ca efect al denunțării unilaterale realizate de către S.C. „O. D. Service” S.R.L.
Așa fiind, cererea de chemare în judecată va fi admisă în privința capătului de cerere privind constatarea încetării efectelor Contractul de închiriere nr. 1/ 20.09.2010, iar în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, reținând culpa procesuală a pârâtei, instanța va obliga această parte la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în sumă de_ lei, constând în taxă judiciară de timbru de 7511 lei și timbru judiciar de 5 lei (aferente capătului de cerere care urmează a fi admis), precum și onorariu de avocat în cuantum de 6200 lei, dovedit prin factura . FNO/ 176/ 03.09.2012 (f. 152) și extrasul de cont emis pentru Cabinet avocat „Ovanesian F. N.”, aferent perioadei 01.09._12 (f. 151).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
JUDECĂTORIA, ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite acțiunea formulată de către reclamanta S.C. „O. D. SERVICE” S.R.L., cu sediul procesual ales în C., .-84, jud. C. - la av. F. Ovanesian, în contradictoriu cu pârâta S.C. „C. T.” S.R.L., cu sediul procesual ales în C., .. 38, . - la S.C.A. „L. și G.”.
Constată încetarea, ca efect al denunțării unilaterale, a Contractului de închiriere nr. 1/ 20.09.2010, încheiat între S.C. „BBN Holidays Tour” S.R.L. și S.C. „C. T.” S.R.L., opozabil reclamantei potrivit Decizia nr. 362/ 03.05.2012 pronunțată de Tribunalul C. în dosarul nr._/ 212/ 2011.
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de_ lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 25.01.2013.
PREȘEDINTE GREFIER
G. M. S. I. M.
red. jud. G.M. 28.01.2013
thn. red. G.M. 28.01.2013/ 4 ex./2com/31.01.2013
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2013/2013. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 8639/2013. Judecătoria... → |
|---|
