Rezoluţiune contract. Sentința nr. 04/2013. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 04/2013 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 04-11-2013 în dosarul nr. 7346/212/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C. – SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar nr._
SENTINȚĂ CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 04.11.2013
Instanța constituită din:
Președinte: F. N.
Grefier: A. S.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul T. C. cu domiciliul procesual ales la SCA M.& B. în C., ., ., jud C. în contradictoriu cu pârâții G. V., G. I., ambii cu domiciliul in Techirghiol, . 5, jud C., având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din 22.10.2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată care face corp comun cu prezenta sentință, când instanța a amânat pronunțarea la 29.10.2013 și la 04.11.2013, iar după ce a deliberat în secret, instanța a adoptat următoarea hotărâre:
INSTANȚA,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 14.03.2013 sub număr de dosar_, reclamantul T. C. a chemat în judecată pârâții G. V. și G. I., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 103/28.04.2011 de BNP E. S., obligarea pârâților la plata sumei de 8000 Euro, reprezentând avans primit conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 103/28.04.2011 de BNP E. S. și declarației autentificate sub nr. 902/23.05.2011 de către BNP A. M. Plasoianu, la suma de 8000 Euro cu titlu de daune interese, potrivit clauzei penale stabilite în antecontract precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare a arătat că a încheiat cu pârâții la data de 28.04.2011 un antecontract de vânzare-cumpărare prin care s-a obligat să cumpere, iar pârâți să vândă imobilul situat în Izvorul Mureșului nr. 369, ., compus din suprafața de 836 mp teren arabil și o casă de locuit, compusă dintr-o cameră antreu și bucătărie de vară, compusă dintr-o cameră construită din lemn și acoperită cu țiglă.
Reclamantul a arătat că prețul a fost stabilit la suma de_ Euro iar la data încheierii antecontractului a achitat suma de 5000 lei, pentru ca potrivit declarației autentificate sub nr. 902/23.05.2011 de către BNP A. M. Plasoianu să mai achite încă 3000 Euro, restul urmând să fie achitat la data semnării contractului.
Reclamantul a învederat instanței că imobilul nu a fost intabulat de către pârâți până la termenul la care trebuia încheiat contractul, motiv pentru care a fost de acord să prelungească termenul până la data de 23.06.2012 prin actul adițional nr. 164/23.06._.
Reclamantul a mai arătat că a așteptat redactarea sentinței nr. 533/03.05.2012 pronunțată de Judecătoria C., în urma căreia se preconiza că pârâții puteau să intabuleze suprafața de teren ce făcea obiectul antecontractului, însă din considerentele acestei sentințe, rămase irevocabile prin decizia nr. 715/R/24.10.2012 a Tribunalului Harghita, a reieșit că pârâții sunt coproprietari asupra unei suprafețe de teren mai mari decât cea care face obiectul antecontractului și s-a respins cererea acestora de deschidere a unei cărți funciare distincte.
Reclamantul a susținut că pârâții nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligațiile din antecontract, astfel că se impune rezoluțiunea antecontractului și obligarea pârâților la plata sumei de 8000 Euro primiți cu titlu de avans și a sumei de 8000 Euro daune interese.
În drept reclamantul a invocat art. 1020, 1021, 1066, 1068, 1069 C.civ..
În probațiune a solicitat proba cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâților și testimonială prin audierea martorului S. O..
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat admiterea în parte a acțiunii, în sensul că sunt de acord cu rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 103/28.04.2011 de BNP E. S. și cu restituirea sumei de 8000 Euro reprezentând avans din preț.
Pârâții au solicitat respingerea însă a capătului de cerere privind obligarea la plata sumei de 8000 Euro reprezentând daune interese și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare pârâții au arătat că la data de 28.04.2011 au convenit cu reclamantul înstrăinarea imobilului situat în satul Izvorul Mureșului nr. 369, ..
Pârâții au mai arătat că în antecontract s-au prevăzut obligația pârâților să obțină actele necesare înstrăinării imobilului (certificat fiscal pentru vânzare și factura pentru utilități) și să facă toate demersurile în vederea intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului descris precum și obligația cumpărătorului să plătească contravaloarea serviciilor efectuate în vederea intabulării dreptului de proprietate al imobilului și să achite impozitul pe venitul din transferul proprietății.
Pârâții au susținut că actele lor de proprietate erau în regulă însă notarul public i-a consiliat că pentru o parte din imobil trebuia deschisă carte funciară, intabulat și sistată starea de indiviziune iar reclamantul, care a participat la aceste discuții a acceptat acest aspect.
Pârâții au mai arătat că dosarul nr._ nu a fost soluționat până la termenul stabilit inițial în antecontract, termenul fiind prelungit de comun acord pentru data de 23.06.2012, însă sentința pronunțată de judecătorie în dosar la 03.05.2012 a fost recurată de numita K. A. la data de 27.07.2012, și, deși pârâții au achiesat la recursul acesteia întrucât erau presați de termenul din antecontract, hotărârea legalizată au primit-o abia la 14.12.2012 și actele au fost predate cadastristului la data de 17.01.2013.
Pârâții au susținut că la data de 01.02.2013 cadastristul a comunicat reclamantului extrasul de carte funciară al imobilului ce face obiectul antecontractului cât și fișele cadastrale în original iar la data stabilită pentru perfectarea contractului, 25.02.0213, reclamantul s-a prezentat la notar însă a refuzat să semneze contactul, învederând-le pârâților că dorește să rezoluționeze antecontractul și să restabilească situația anterioară.
Pârâții au mai arătat că au solicitat cu această ocazie notarului public să emită un certificat de fapte care să confirme poziția exprimată de părți la data de 25.02.2013 și că nu sunt în culpă pentru neîncheierea contractului, întrucât nu și-au imaginat că judecata va dura atât de mult. S-a susținut că reclamantul a refuzat încheierea contractului întrucât nu mai dispunea de restul ce mai trebuia achitat din prețul vânzării, astfel că acestora nu li se poate imputa culpa pentru neîncheierea contractului.
Sub aspectul daunelor interese, pârâții au mai arătat că acestea oricum nu ar trebuie raportate decât la suma de 5000 Euro primită conform antecontractului cu titlu de avans, nu și cu privire la suma de 3000 Euro, primită ulterior cu titlu de diferență de preț.
În drept s-au invocat prevederile art. 205 C.proc.civ. și art. 942 C.civ..
În probațiune s-au solicitat probele cu înscrisuri, cu interogatoriul reclamantului și testimonială, cu audierea martorului C. N..
La termenul din 24.09.2013 reclamantul a solicitat pronunțarea unei hotărâri parțiale asupra primelor două capete de cerere, urmând să rămână de soluționat capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata sumei de 8000 Euro cu titlu de daune interese.
Prin sentința civilă nr._/01.10.2013 instanța a admis parțial cererea de chemare în judecată, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 103/28.04.2011 de BNP E. S. încheiat între părți și a obligat pârâții să restituie reclamantului suma de 8000 Euro sau echivalentul în Lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând avans primit conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 103/28.04.2011 de BNP E. S. și declarației autentificate sub nr. 902/23.05.2011 de către BNP A. M. Plasoianu.
Sub aspectul capătului de cerere privind obligarea pârâților la plata sumei de 8000 Euro cu titlu de daune interese, rămas de soluționat, s-au încuviințat și administrat proba cu interogatoriul părților și cea testimonială, în cadrul căreia a fost audiat martorul propus de reclamant, S. O..
Analizând materialul probator existent la dosarul cauzei, instanța reține următoarea situație de fapt:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 103/28.04.2011 de BNP E. S. încheiat între părți, reclamantul s-a obligat să cumpere imobilul situat în Izvorul Mureșului nr. 369, ., compus din suprafața de 836 mp teren arabil și o casă de locuit, compusă dintr-o cameră antreu și bucătărie de vară, compusă dintr-o cameră construită din lemn și acoperită cu țiglă, în schimbul unui preț de_ Euro iar pârâții s-au obligat să vândă acest imobil.
Conform antecontractului, pârâții au primit de la reclamant suma de 5000 Euro iar conform declarației autentificate sub nr. 902/23.05.2011 de către BNP A. M. Plasoianu au primit suma de 3000 Euro.
Termenul prevăzut pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare era conform antecontractului data de 28.07.2011 iar prin actul adițional autentificat sub nr. 164/23.06.2011 de BNP E. S., termenul s-a prelungit cu acordul părților până la data de 23.06.2012.
Prin antecontract pârâții – promitenți vânzători s-au obligat să obțină toate actele necesare înstrăinării imobilului, să facă toate demersurile în vederea intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului descris, (schiță cadastrală, încheiere de intabulare), iar reclamantul – promitent cumpărător s-a obligat să plătească contravaloarea serviciilor efectuate în vederea intabulării dreptului de proprietate precum și impozitul pe venitul din transferul proprietății imobiliare.
Reclamantul a notificat prin executor pe pârâți să se prezinte la BNP C. N. să încheie contractul de vânzare pentru data de 30.01.2013 ora 12:00 (fila 11 și 10 verso), însă conform încheierii de certificare nr. 1/30.01.2013 pronunțată de BNP C. N., deși notificarea a fost primită la 04.01.2013, pârâții nu s-au prezentat la ora stabilită la biroul notarului public.
Potrivit art. 1298 C.civ.: „Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa unei din părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită (…)”.
Din antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat între părți, instanța reține că suma de 5000 Euro achitată de reclamant pârâților la momentul încheierii acestui act, reprezintă arvună în sensul dispozițiilor mai sus menționate și nu doar un avans din preț.
Astfel, în ultimul paragraf al contractului se prevede că promitenții cumpărători vor plăti reclamantului dublul sumei primite (5000 Euro conform paragrafului anterior), în cazul în care aceștia nu își vor respecta obligațiile contractuale.
În ce privește suma de 3000 Euro achitată de reclamant pârâților ulterior conform declarației autentificate sub nr. 902/23.05.2011 de către BNP A. M. Plasoianu, instanța reține că această sumă, în lipsa unor prevederi exprese, reprezintă doar un avans din preț, astfel că nu are regimul juridic al arvunei prevăzut de art. 1298 C.civ..
Orice clauză penală trebuie să fie una expresă, or arvuna, pe lângă un avans de preț, reprezintă de fapt o clauză penală, o garanție pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât prin simpla definire a sumei achitate cu titlu de arvună, devin aplicabile dispozițiile art. 1298 C.civ., care obligă promitentul – vânzător să achite promitentului – cumpărător dublul sumei primite cu titlu de arvună în cazul în care nu s-a realizat vânzarea din culpa acestuia.
În declarația autentificată, se menționează că suma de 3000 Euro a fost primită de pârâți cu titlu de parte din restul de preț, motiv pentru care instanța nu poate considera că suma de 3000 Euro are același regim cu arvuna în sumă de 5000 Euro primită la încheierea antecontractului. De asemenea, nu s-a menționat nici clauza privind restituirea dublului avansului.
Față de aceste considerente, instanța va analiza dacă reclamantul este îndreptățit să primească dublul arvunei de 5000 Euro, și în consecință, să fie obligat pârâtul să îi mai achite reclamantului pe lângă suma de 8000 Euro la care a fost obligat prin sentința civilă parțială, încă 5000 Euro.
Analizând cauzele pentru care nu a fost încheiat de către pârâți contractul de vânzare-cumpărare până la termenul stabilit, instanța reține că la data de 23.06.2012, pârâții nu puteau transmite legal dreptul de proprietate asupra suprafeței de 761 mp din terenul promis, întrucât prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3176/16.11.2004 la BNP M. M., aceștia au dobândit de la numita K. A. o cotă parte de 1/320 din terenul în suprafață de_ mp identificat în C.F. nr. 2646 – Valea Strâmbă, nr. top al parcelei 7886/2 precum și o suprafață de 836 mp de teren arabil și o casă de locuit situată în .. 369, jud. Harghita – proprietate extratabulară.
Prin urmare, pentru terenul în suprafață de 836 mp, nu erau necesare doar operațiuni de intabulare ci de obținere a unui titlu de proprietate, întrucât în regimul de carte funciară din acea zonă, care nu este reglementat de dispozițiile Legii nr. 7/1996, dovada proprietății este extrasul de carte funciară.
În materie contractuală, conform art. 1082 C.civ. culpa părților se prezumă, iar pentru înlăturarea acesteia, pârâții trebuie să dovedească intervenția unei cauze independente de voința acestora, care a făcut imposibilă executarea antecontractului.
Din înscrisurile de la dosar și declarația martorului audiat, instanța reține că reclamantul nu s-a împotrivit încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar contractul nu a fost încheiat nu din cauza neîndeplinirii de către acesta a vreuna din obligațiile asumate, pârâții fiind aceia care și-au asumat obligația intabulării terenului.
De asemenea, nu s-a stipulat în antecontract încheierea contractului sub rezerva intabulării de către pârâți a terenului, ca și clauză de înlăturare de răspundere a acestora, sau a dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului. Nu s-a stabilit în antecontract că pârâții urmează să promoveze o acțiune în justiție pentru dobândirea dreptului de proprietate ci, din contră, pârâții au declarat că nu există pe rolul vreunei instanțe judecătorești nici un litigiu cu privire la imobil și că sunt proprietari ai imobilului.
Faptul că pârâții nu pot vinde ce promit, întrucât trebuie să deschidă carte funciară, să intabuleze imobilul și să sisteze starea de indiviziune, a fost cunoscut de către aceștia la momentul încheierii antecontractului, aspect ce reiese chiar din întâmpinarea acestora (fila 79), motiv pentru care aceștia și-au asumat aceste demersuri.
În aceste condiții, faptul că a fost nevoie de o acțiune în justiție pentru obținerea suprafeței de teren promise nu reprezintă o cauză străină de aceștia în sensul art. 1082 C.civ..
Culpa pârâților că nu au încheiat contractul de vânzare-cumpărare la termenul și cu privire la obiectul stabilit, nu poate fi înlăturată de faptul că reclamantul nu a mai dorit să încheie un contract de vânzare-cumpărare la peste jumătate de an de la acest termen stabilit, la 1 an și jumătate de la termenul inițial stabilit și cu privire la alt obiect cu privire la care a existat înțelegerea părților.
Astfel, în antecontractul de vânzare-cumpărare obiectul acestuia era un teren de 836 mp pe care se afla o casă de locuit, or pârâții, nici în urma admiterii acțiunii în uzucapiune prin sentința civilă nr. 533/03.05.2012 nu au obținut această suprafață de teren, ci doar o cotă de 761 mp pe lângă cea deținută de 64 mp dintr-o suprafață de teren de 5095 mp cu nr. cadastral 788/2/b/d/f/h/j/i înscrisă în cartea funciară nr._ al UAT Suseni, ce avea mai mulți proprietari.
Prin urmare, pârâții nu erau în măsură să vândă reclamantului ceea ce i-au promis nici la sfârșitul lunii ianuarie 2013, întrucât nu erau proprietari tabulari decât pe o suprafață totală de 825 mp și nu 836 mp, iar terenul se afla în indiviziune.
Față de aceste considerente, instanța reține culpa pârâților în neîndeplinirea obligației de vânzare asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 103/28.04.2011 de BNP E. S., motiv pentru care cererea formulată de reclamant urmează să fie în parte admisă, iar pârâții să fie obligația să plătească reclamantului suma de 5000 Euro sau echivalentul în Lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând daune-interese.
Având în vedere că în sentința parțială au fost acordate cheltuieli reclamantului sub forma taxei judiciare de timbru raportat la valoarea admisă în acea sentință, prin prezenta cheltuielile de judecată se vor raporta la valoarea taxei judiciare de timbru calculate la valoarea de 5000 Euro precum și onorariul de avocat.
În acest sens, având în vedere că reclamantul a fost scutit de la plata a ½ din valoarea taxei judiciare de timbru, pârâții vor fi obligați în baza art. 453 alin. 1 C.proc.civ. la plata sumei de 2131,85 lei către reclamant (1500 lei onorariu avocat plus 631,85 lei taxă judiciară de timbru) și în baza art. 18 din OUG nr. 51/2008 la plata către Statul Român a sumei de 631,85 lei reprezentând ajutor public judiciar acordat reclamantului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul T. C. cu domiciliul procesual ales la SCA M.& B. în C., ., ., . și CNP_ în contradictoriu cu pârâții G. V., cu CNP_ și domiciliu în Techirghiol, . 5, jud C. și G. I., cu CNP_ și domiciliu in Techirghiol, . 5, jud C., în ce privește cel de-al treilea capăt de cerere.
Obligă pârâții să plătească reclamantului suma de 5000 Euro sau echivalentul în Lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând daune-interese.
Obligă pârâții să achite reclamantului suma de 2131,85 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Obligă pârâții la plata către Statul Român a sumei de 631,85 lei reprezentând ajutor public judiciar acordat reclamantului.
Se va comunica hotărârea și compartimentului executări civile din cadrul Judecătoriei C. pentru luarea măsurilor de dare în debit a pârâților.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Pronunțarea hotărârii se va face prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.
PREȘEDINTE, GREFIER,
F. NemethAlina S.
Red jud. F.N. /09.01.2014
Tehnored.gref. A.S./3com/10.01.2014
| ← Pretenţii. Sentința nr. 20/2013. Judecătoria CONSTANŢA | Contestaţie la executare. Sentința nr. 3069/2013. Judecătoria... → |
|---|
