Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 617/2014. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 617/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 22-01-2014 în dosarul nr. 372/212/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
Dosar civil nr_
SENTINȚA CIVILĂ NR 617
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 22.01.2014
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: C. B.
GREFIER: M. B.
Pe rol, soluționarea cauzei civile având ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic, actiune formulată de reclamanta . SRL, cu sediul ales la Societatea Civilă De Avocați "Calipetre Și Asociații", în
C., ., nr. 99C, . cu paratul S. N., cu domiciliul în ..
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 08.01.2014 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta. La acel termen de judecată, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 15.01.2014 și 22.01.2014, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 09.01.2012, sub nr._, reclamanta . S.R.L a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul S. N. pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare intervenit între reclamantă și pârât având ca obiect terenul situat în extravilanul satului Darabani, oraș N. V., sola 3, parcelele 383/25, jud.C., în suprafață de 2 ha; obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.
În motivarea cererii, în fapt, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul - proprietar, antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 2659/30.05.2008 având drept obiect un teren agricol, așa cum este individualizat în petitul cereri și în copiile antecontractului anexat la prezenta cerere de chemare în judecată.
A precizat că scopul folosirii acestui procedeu a fost faptul că la data intervenirii acordului de voință între părți nu s-a putut semna contractul de vânzare-cumpărare deoarece proprietarul nu avea întocmită documentația cadastrală necesară, terenul nefiind transcris și intabulat. Mandatarului îi revenea obligația să efectueze demersurile necesare în vederea obținerii tuturor înscrisurilor necesare perfectării unui act autentic pentru înstrăinarea unui imobil-teren, în fața notarului public, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
Întrucât pârâtul sau mandatarul său nu s-au prezentat la data și locul convenit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta l-a notificat, prin intermediul executorului judecătoresc, în vederea prezentării în data de 15.11.2011, între orele 10:00 - 12:00, la B.N.P. A. D. R., pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
A mai arătat reclamanta că antecontractul prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui bun imobil naște în sarcina acestora obligația de a încheia contractul asumat, iar instanța judecătorească are posibilitatea să pronunțe o hotărâre care sa țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor prevăzute de art. 1073 Cod civil, care permite creditorului îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
A învederat reclamanta că la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare a achitat suma de 4200 euro, rămânând un rest de 200 euro ce urma a fi achitată la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărarea în formă autentică.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1073-1077 Cod Civil, art. 5 Titlul X din Legea nr. 274/2005.
În dovedirea cererii, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, anexând în acest sens în copie: antecontractul de vânzare-cumpărarea nr. 2659/30.05.2008 ( filele 5-6), încheierea certificată sub nr._/15.11.2011 ( fila 8), proba cu interogatoriul, proba cu expertiza topografică.
Cererea a fost legal timbrată.
Pârâtul, legal citat, nu a depus întâmpinare, însă fiind prezent la ultimul termen de judecată a precizat că nu a încheiat nici un antecontract de vânzare cu reclamanta și lasă la aprecierea instanței.
La termenul din data de 05.06.2013 reclamanta a depus note de ședință prin care în esență a arătat că își menține acțiunea așa cum a fost formulată având în vedere că din probele administrate a rezultat că executarea în natură a obligației este posibilă, bunul în cauză nefiind înstrăinat către terți, aflându-se încă în patrimoniul pârâtului.De asemenea, a precizat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată între pârât și . privind același imobil nu are nicio relevanță deoarece nu a transferat proprietatea asupra imobilului teren, nefiind urmată de perfectarea actului de vânzare cumpărare în formă autentică.
În probațiune, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisurile, solicitând emiterea de adrese către Primăria N. V., OCPI C., BNP „D. G.”; proba cu interogatoriu pârâtului și proba cu expertiza tehnică imobiliară judiciară, probe încuviințate de instanța de judecată.
Analizând înscrisurile existente la dosarul cauzei, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 30.05.2008 pârâtul S. N., prin mandatar, în calitatea de promitent vânzător, și reclamanta S.C. „L. U. Agricole „ S.R.L., în calitate de promitent-cumpărător, au încheiat un antecontract de vânzare cumpărarea autentificat sub nr. de 2659/30.05.2008 având ca obiect teren extravilan, situat în satul Darabani, orașul N.-V., sola 3, .. C., în suprafață de 2 ha.
În cuprinsul antecontractului a fost stabilit prețul de vânzare a terenului, anume 4400 Euro, reclamanta achitând anterior perfectării actului suma de 4200 Euro, cu titlu de acont.
Prin acest antecontract mandatarul pârâtului se obliga să întocmească contractul de vânzare cumpărarea în formă autentică, până la data de 15.10.2008, iar reclamanta să cumpere terenul, și să achite restul din preț, respectiv 200 Euro, în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Astfel cum reiese din încheierea de certificare nr._/15.11.2011, pârâtul fiind notificat de către reclamant la data de 28.10.2011, nu s-a prezentat la data de 15.11.2011, orele 10:00-12:00, la B.P.N. „M. I.”, în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărarea în formă autentică conform antecontractului nr._/30.05.2008.
De asemenea se mai reține că la momentul perfectării antecontractului între părți, terenul ce forma obiectul convenției, se afla în patrimoniul pârâtului-vânzător întrucât promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.1682/21.03.2005 între S. N. și ., nu a transferat dreptul de proprietatea asupra imobilului teren situat în extravilanul satului Darabani, oraș N. V., sola 3, parcelele 383/25, jud.C., în suprafață de 2 ha, nefiind urmată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică
Cu privire la promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, doctrina și jurisprudența în materie au statuat că aceasta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere în sarcina părților numai unor obligații reciproce, cu caracter personal. Obligațiile născute în urma unei promisiuni de vânzare cumpărare sunt „obligații de a face”, respectiv în sarcina promitentul-vânzător se naște obligația de a vinde în viitor un anumit bun, la un preț stabilit, promitentului-cumpărător, iar în sarcina celui din urmă născându-se obligația de a cumpăra bunul, la prețul și termenul stabilit.
Potrivit art. 1073 din C.civ. conform cărora „ creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare” și de asemenea prevederile art. 1075 cod civil potrivit cărora „ orice obligație de a face sau a nu face se schimbă în dezdăunări”.
Ca atare, întrucât promisiunea bilaterală de vânzare cumpărarea dă naștere unor „obligații de a face”, din coroborarea textelor legale arătate mai sus, reiese că în situația în care una din părți refuză sauneglijează să-și execute obligația de face, anume să încheie contractul de vânzare-cumpărare promis,cealaltă parte contractantă, care și-a îndeplinit obligațiile asumate și care este gata să încheie contractul de vânzare-cumpărare, are la dispoziție următoarele mijloacele juridice:
- solicitarea executării în natură a obligației, atunci când acest lucru este posibil, respectiv când bunul se află în patrimoniul promitentului vânzător;
- solicitarea rezoluțiunii antecontractului cu daune interese, în situația când executarea în natură nu este posibilă.
Din probele administrate în cauză, ținând seama și de forței obligatorii a contractului, prevăzut de art. 969 alin. 1 Cod. civ., potrivit cu care convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, instanța reține că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de textele de lege susumenționte pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Astfel, așa cum rezultă din cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare „în cazul în care mandatarul vânzătorului nu va întocmi contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, către societatea cumpărătoare de mai sus, acesta va fi obligat să restituie dublul sumei primită drept acont, iar în cazul în care nu se va întocmi actul în formă autentică din vina societății cumpărătoare, aceasta va pierde suma dată drept acont”.
Instanța constată că, față de modul de redactare a acestei clauze contractuale, aceasta reprezintă o clauză de dezicere, clauză independentă de orice idee de culpă a părții reprezentând posibilitatea, convenită cu cealaltă parte, de a renunța unilateral la executarea convenției, fără ca partea cealaltă să poată cere executarea ei.
Pentru valabilitatea unei asemenea clauze, trebuie respectate două reguli:
a) clauza de denunțare unilaterală nu ar putea fi înscrisă într-un contract declarat de lege ca fiind irevocabil;
b) clauza de denunțare unilaterală să nu reprezinte, în realitate, o condiție pur potestativă din partea celui care se obligă, deoarece obligația asumată sub o astfel de condiție este nulă, față de prevederile art. 1010 C. civ.
Așadar, potrivit acordului de voință exprimat, ambele părți au posibilitatea de a se răzgândi (termen care exclude verificarea cauzelor refuzului de a mai încheia contractul), situație în care promitentul-cumpărător nu mai are posibilitatea de a executa în natură obligația principală, instanța nemaiputând pronunța o hotărâre care să țină loc de contract; pe cale de consecință, promitentul-cumpărător este obligat să execute obligația alternativă, respectiv să solicite plata sumei menționate în antecontract în cazul răzgândirii celeilalte părți, ceea ce nu este cazul în speța de față.
Efectul juridic al inserării unei asemenea clauze este posibilitatea pentru partea în favoarea căreia a fost prevăzută sau pentru ambele părți, dacă a fost reglementată pentru ambele părți, de a denunța unilateral contractul și împiedicarea continuării raporturilor juridice născute sub imperiul contractului denunțat, părțile având dreptul numai la despăgubiri.
Instanța apreciază că aceste condiții sunt îndeplinite, că în mod clar părțile, la momentul redactării antecontractului, au avut în vedere o clauză de dezicere, în mod principal, prevăzând și modalitățile de repararea prejudiciului cauzat prin răzgândire, dar fără ca prin aceasta să se transforme natura clauzei.
Prevederile art. 1068 și ale art. 1073 C. civ., invocate de către reclamantă, nu constituie norme imperative și de ordine publică, astfel încât, ocrotind interesele private ale subiectelor de drept, se poate deroga de la ele. Așadar, instanța reține că au prioritate de aplicare clauzele contractuale, determinate prin voința părților, față de dispozițiile art. 969 C. civ și în consecință va respinge acțiunea formulată de reclamantă ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge, ca nefondată, acțiunea formulată de reclamanta . SRL, cu sediul ales la Societatea Civilă De Avocați "Calipetre Și Asociații", în C., ., nr. 99C, . cu pârâtul S. N., cu domiciliul în Comuna N. Voda, ..
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pron. în șed. publică, azi, 22.01.2014.
PREȘEDINTE GREFIER
C. B. M. B.
Red / dact jud CB:16.04.2014
4 exemplare
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 8837/2014.... | Pretenţii. Sentința nr. 5566/2014. Judecătoria CONSTANŢA → |
|---|
