Obligaţie de a face. Sentința nr. 7177/2014. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7177/2014 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 23-06-2014 în dosarul nr. 15390/212/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.
SECTIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
C., .; Tel. 0241 /_; Fax. 0241/_
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 7177
Ședința publică de la 23 Iunie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. M. S.
GREFIER E. M.
Pe rol soluționarea cauzei civile având ca obiect obligație de a face, acțiune formulată de reclamanta P. M., CNP_, cu domiciliul în C., .. 113, ., ., județul C., în contradictoriu cu pârâții C. L. C., cu sediul în C., ., județul C., M. C. PRIN PRIMAR, cu sediul în C., ., județul C., P. M. C., cu sediul în C., ., județul C., și R. A. EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC SI PRIVAT C., cu sediul în C., .. 21, ., înregistrată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J_, CUI_.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 12.06.2014 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța pentru a da posibilitatea de a se depune concluzii scrise, a dispus amânarea pronunțării la data de 19.06.2014 și ulterior, având nevoie de timp pentru a delibera, la data de 23.06.2014.
INSTANȚA
Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 18.06.2012, sub numărul_, subsemnata P. M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții C. L. C., M. C., prin Primar, P. M. C. și R.A.E.D.P.P. C., obligarea acestora la încheierea cu subsemnata a contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 10, situat în C., .. 113, .. A, . 3 camere și dependințe, pe care îl deține ca titulară a contractului de închiriere nr._/22.10.2010, cât și stabilirea prețului de vânzare al apartamentului conform dispozițiilor Decretului-lege nr. 61/1990, Legii nr. 85/1992 republicată și ale Decretului nr. 93/1977.
În motivarea acțiunii, reclamanta a învederat că, prin contractul de închiriere nr._/22.10.2010, valabil până în 2015, i-a fost atribuită, în calitate de locatar principal, locuința situată în C., la adresa mai sus indicată, pentru care chiria și întreținerea sunt achitate la zi.
Anterior repartizării acestui apartament, începând cu anul 1981, urmare unui schimb de locuințe, subsemnata a locuit, cu contract de închiriere, într-un imobil situat în C., ., din care a fost evacuată în anul 2010.
Apartamentul constituind obiectul prezentei cauze a fost construit din fondurile statului și, în considerarea acestui aspect, s-a adresat unității deținătoare cu solicitarea de a-i fi vândut în condițiile Decretului lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, precum și ale Decretului nr. 93/1977, fără a primi un răspuns ferm.
În consecință, reclamanta a solicitat să se constate ca fiind îndeplinite condițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, totodată, să se aibă în vedere și decizia nr. 5/21.08.2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție pronunțată în recursul în interesul legii prin care s-a stabilit că dispozițiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după . acestui act normativ, respectiv data de 29.07.1992.
Referitor la stabilirea prețului de vânzare, potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, evaluarea și vânzarea locuințelor ce intră sub incidența acestui act normativ „se vor face în condițiile Decretului lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992”.
În dovedire, s-au solicitat înscrisuri, interogatoriul, proba cu expertiză.
În drept, cererea a fost întemeiată pe Decretul lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, republicată, Decretul nr. 93/1977.
La cerere, s-au anexat înscrisuri (f. 5-13).
Prin întâmpinarea înregistrată la data de 04.10.2012, pârâta R.A.E.D.P.P. C. a invocat, pe cale de excepție, lipsa calității sale procesuale pasive, iar pe fond, a arătat că, reclamanta deține locuința în temeiul contractului de închiriere nr._/22.10.2010, încheiat în temeiul HCLM nr. 171/06.09.2010 – Anexa nr. 1, poziția 3.
Reclamanta s-a adresat pârâtei cu o cerere de cumpărare, înregistrată sub nr. 1058/04.02.2011, dar întrucât nu și-a exprimat opțiunea de cumpărare în temeiul Legii nr. 85/1992 și la prețul stabilit conform dispozițiilor acestei legi coroborate cu cele ale Decretului lege nr. 61/1990, Biroul Vânzări a demarat procedura de instrumentare a dosarului în vederea vânzării imobilului către P. M., conform Metodologiei de vânzare aprobată prin HCLM nr. 471/2007, cu modificările și completările ulterioare (care a abrogat și înlocuit HCLM nr. 37/2002) și în temeiul căreia pârâta a fost mandatată de proprietarul imobilelor pe care le administrează, să le înstrăineze. Aceasta, cu atât mai mult cu cât reclamanta a solicitat ca plata să se facă cu un avans minim și rate lunare pe o perioadă de 6 ani, modalitate de plată prevăzută de normele HCLM nr. 471/2007. Astfel fiind, au fost parcurse toate etapele prevăzute de metodologie, ultima etapă, aceea a evaluării imobilului fiind solicitată în mod expres de către reclamantă, precum atestă adresa nr. 4406/16.05.2012, prezentul litigiu născându-se din momentul în care d-nei P. i s-a adus la cunoștință prețul rezultat în urma evaluării, făcută de o persoană juridică specializată și autorizată în acest sens.
Având în vedere că, reclamanta și-a precizat pentru prima dată intenția de cumpărare în temeiul Legii nr. 85/1992 cu prilejul intentării prezentei acțiuni, pârâta a învederat că, în speță sunt aplicabile prevederile Legii nr. 244/05.12.2011.
În probatoriu, această pârâtă a solicitat și depus la dosarul cauzei înscrisuri (f. 24-74).
Ceilalți pârâți, legal citați, nu au formulat întâmpinare.
Prin încheierea de ședință din data de 09.11.2012 (f. 84), instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a R.A.E.D.P.P. C.. Totodată, a încuviințat reclamantei probatoriul solicitat, respectiv înscrisuri, interogatoriul pârâților și expertiza evaluatorie având ca obiectiv stabilirea prețului de vânzare al imobilului, raportat la dispozițiile Decretului Lege nr. 61/1990 și Legii nr. 85/1992 și ale Decretului nr. 93/1977.
Raportat la obiecțiunile și susținerile părților exprimate după atașarea la dosarul cauzei a raportului de expertiză, cu obiectivul mai sus indicat, la termenul din data de 16.08.2013 (f. 168), instanța a dispus refacerea expertizei, cu consecința efectuării unui nou raport de expertiză, având ca obiectiv evaluarea imobilului atât cu luarea în considerare a Decretului lege nr. 61/1990, cât și separat, cu luarea în considerare a Legii nr. 244/2011.
La data de 16.10.2013, s-a depus la dosarul cauzei raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit de către dna expert ing. C. S. (f. 179-184).
Prin încheierea de la termenul din data de 15.05.2014 (f. 241), instanța a respins excepția netimbrării acțiunii introductive, invocată de către pârâtele municipiul C., prin Primar, C. L. C. și P. M. C., prin notele scrise de la f. 194.
Tot astfel, prin încheierea de ședință din data de 19.05.2014, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților mai sus indicați, pentru considerentele învederate în cuprinsul încheierii de la acea dată.
Analizând ansamblul probator de la dosar, prin prisma situației de fapt și dispozițiilor legale incidente în cauză, instanța reține următoarele:
În prealabil, față de soluția de admitere a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților C. L. C. și P. M. C., instanța urmează să respingă acțiunea promovată de către reclamanta P. M., în contradictoriu cu aceștia, ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Referitor la acțiunea introdusă în contradictoriu cu R.A.E.D.P.P. C., în fapt, la data de 22.10.2010, între reclamanta P. M., în calitate de locatar principal și pârâta R.A.E.D.P.P. C., în calitate de locator – titular al dreptului de administrare privind fondul de locuințe proprietate de stat, s-a încheiat contractul de închiriere pentru suprafețe locative cu destinație de locuință înregistrat sub nr._/22.10.2010, având ca obiect închirierea locuinței situate în C., .. 113, . perioadă stabilită conform Legii nr. 114/1996, astfel, cu începere de la data de 22.10.2010 până la data de 23.10.2015.
La data de 04.02.2011, prin cererea înregistrată la R.A.E.D.P.P C. sub nr. 1058 (f. 37), reclamanta a solicitat cumpărarea imobilului, deținut în temeiul contractului de închiriere nr._/22.10.2010, cu mențiunea ca, plata să se efectueze cu un avans minim și rate lunare pe o perioadă de șase ani, întrucât soțul acesteia este imobilizat la pat cu un handicap de gradul I, conform înscrisurilor atașate cererii.
Reclamanta nu a indicat temeiul de drept al cererii sale, astfel că, pârâta a inițiat procedura de înstrăinare a imobilului conform Metodologiei de vânzare aprobată prin Hotărârea Consiliului L. al M. C. nr. 471/2007, cu modificările și completările ulterioare, respectiv, HCLM nr. 477/09.11.2009, HCLM nr. 296/2009, cu Anexa nr. 1.
Potrivit adresei R.A.E.D.P.P C. – Birou Vânzări către Serviciul Juridic (f. 24-25) nr. 2150/21.09.2012, pârâta a parcurs toate etapele stabilite prin metodologia de vânzare reglementată de HCLM nr. 471/2007, respectiv, obținerea situației juridice a imobilului menționat, inventarierea, întabularea dreptului de proprietate, precum și evaluarea imobilului, solicitată prin adresa reclamantei înregistrată sub nr. 4406/16.05.2012 (f. 29).
Raportul de evaluare întocmit în scopul estimării valorii de piață a proprietății imobiliare în litigiu a determinat un preț de 172.800 lei, echivalentul a 38.700 euro, calculat la cursul BNR de la data de 30.05.2012, „ca rezultat al investigațiilor și analizelor, al situației și caracteristicilor proprietății analizate, condițiilor de vânzare și relevanței metodelor aplicate” (f. 27). Cât privește metodele de evaluare utilizate, în raport se menționează că, acestea au fost metoda comparațiilor de piață și metoda de randament.
Analizând cuprinsul actului adoptat de către autoritatea administrației publice locale, respectiv HCLM NR. 471/2007, instanța observă că, în ceea ce privește obligativitatea vânzării, art. 1 din acest act normativ stipulează că, „bunurile imobile (terenuri sau clădiri) aparținând domeniului privat al M. C. vor putea face obiectul vânzării în situația în care se consideră oportună această intenție urmând a fi instrumentat fiecare caz în parte în funcție de situația juridică reală existentă”,iar cât privește prețul vânzării, potrivit art. 7, „prețul de pornire la negociere directă sau licitație publică, după cum este cazul, va fi cel stabilit prin raport de evaluare, întocmit în baza HCLM nr. 35/31.01.2002 privind organizarea procedurii de achiziție de evaluare în vederea stabilirii valorii bunurilor imobile aparținând domeniului privat al M. C.”.
HCLM nr. 471/2007, în forma sa inițială, a reglementat o modalitate de plată a prețului, fie cu achitarea integrală, fie în rate trimestriale eșalonate pe maxim trei (3) ani, cu condiția achitării unui avans de minim 15% și a unei dobânzi de 5% aplicată la suma datorată în euro care să acopere devalorizarea monedei convenționale stabilite ca unitate de preț (art. 8), acest articol fiind modificat prin HCLM nr. 477/2009, în sensul în care s-a extins perioada de eșalonare a ratelor pe o perioadă de șase ani, avansul minim fiind de 5%, iar dobânda aplicată, de 5%.
În domeniul de aplicare al actului administrativ indicat, se include și imobilul apartament care face obiectul prezentei acțiuni, precum atestă înscrisurile aflate la dosarul cauzei - HCLM nr. 296/2001, poziția 245, adresa Primăriei M. C. de la f. 35. Din coroborarea probatoriului administrat, respectiv răspunsul pârâtei la întrebările 1 și 2 ale interogatoriului propus de către reclamantă (f. 107) cu înscrisurile de la dosar, rezultă că apartamentul a fost construit din fondurile statului. Totodată, instanța mai reține că, la data formulării cererii de cumpărare, reclamanta era titulara contractului de închiriere nr._/22.10.2010, având ca obiect închirierea locuinței situate în C., .. 113, . că imobilul nu face parte din categoria locuințelor de intervenție.
Astfel fiind, instanța constată că, deși la data la care reclamanta a depus cererea inițială de cumpărare a locuinței, pârâta a procedat la soluționarea acesteia în condițiile reglementate de un act administrativ adoptat la nivelul administrației publice locale, totodată cererea reclamantei îndeplinea condițiile stipulate de prevederile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat.
Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
De asemenea, art. 7 alin. 4 prevede că, evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. 1 și 2 și la art. 1 alin. 1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Comparând cele două reglementări în cauză, instanța constată că, HCLM nr. 471/2007 prevede condiții mai restrictive decât cele stipulate în Legea nr. 85/1992, atât în ceea ce privește perfectarea propriu zisă a vânzării-cumpărării, cât și referitor la prețul și modalitatea de cumpărare.
Astfel, HCLM nr. 471/2007 condiționează vânzarea imobilelor de voința unității vânzătoare, în funcție de oportunitate, în timp ce Legea nr. 85/1992 reglementează obligativitatea vânzării imobilelor ce intră sub incidența acesteia. În soluționarea unui recurs în interesul legii, ÎCCJ a statuat, prin Decizia nr. 5/2008, că, din conținutul acestor norme legale (art. 1 alin. 1, art. 7 alin. 1 și 2) rezultă deci că, prin reglementarea obligativității vânzării imobilelor ce intră sub incidența lor, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voință a părților, consacrat de art. 969 alin. 1 din Codul civil, conform căruia:”Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”.
Ca urmare, sub acest aspect, consimțământul care stă de regulă la baza contractului trebuie să se circumscrie necesității de ordin juridic, astfel cum este precizată de dispozițiile Legii nr. 85/1992.
Obligația de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la . legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare, iar locuințele să nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
În speță, cererea reclamantei, înregistrată la unitatea pârâtă la data de 04.02.2011 se circumscrie condițiilor de mai sus, context în care, faptul că numita nu a indicat temeiul de drept al solicitării sale ori că a cerut efectuarea eșalonată a plății, pe o perioadă de 6 ani nu prezintă relevanță în cauză și nu pot exclude reclamanta de la beneficiul Legii nr. 85/1992, atâta vreme cât, actul administrativ emis la nivel local contravine criteriilor instituite prin această lege.
Astfel, potrivit art. 11 alin. 2 din Legea nr. 85/1992, ratele lunare pentru achitarea contravalorii locuinței se vor eșalona pe o perioadă de maximum 25 de ani, cu o dobândă anuală de 4%, tocmai în asigurarea realizării scopului adoptării legii, acela de a crea posibilitatea pentru chiriașul unei locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare.
În consecință, instanța observă că, la data înregistrării cererii inițiale, 04.02.2011, pretențiile reclamantei intrau sub incidența Legii nr. 85/1992, în forma existentă anterior modificărilor survenite prin Legea nr. 244/2011, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 884 din 14.12.2011, astfel că nicio altă reglementare nu putea priva reclamanta de beneficiul normei de justiție socială instituite de Legea nr. 85/1992. Aceasta, cu atât mai mult cu cât, potrivit art. 4 alin. 3 din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, actele normative date în executarea legilor, ordonanțelor sau a hotărârilor Guvernului se emit în limitele și potrivit normelor care le ordonă.
Astfel fiind, constatând că, la data formulării cererii de cumpărare a locuinței, reclamanta era titulara unui contract de închiriere având ca obiect închirierea locuinței situate în C., .. 113, . s-a construit din fondurile statului, precum și că nu face parte din categoria locuințelor de intervenție, instanța va admite primul capăt de cerere și prin urmare, va obliga pârâta R.A.E.D.P.P. C. să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare al apartamentului nr. 10, situat în C., .. 113, ., .> În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect stabilirea de către instanță a prețului vânzării, instanța reține că, art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 indică în mod expres și detaliat modalitatea de stabilire a prețului. Astfel, conform acestui text, prețul se determină în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, ținându-se seama de coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977 și de indexarea în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Ca atare, prețul se va determina raportat la anul construirii imobilului, avându-se în vedere prețurile din Anexa nr. 1 din Legea nr. 85/1992 și Anexa nr. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 ori Anexa nr. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, după caz, la care se vor aplica coeficienții de uzură în timp din tabelul 3 din Anexa nr. 2 la Decretul nr. 93/1977 și indexarea conform creșterii salariului minim brut pe țară la data cumpărării, prin raportare la cel existent la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
În pofida existenței acestor dispoziții normative exprese, pârâta a stabilit prin HCLM nr. 477/2009 o modalitate proprie de evaluare, distinctă de prevederile Legii nr. 85/1992, atât în forma existentă anterior intrării în vigoare a Legii nr. 244/2011, cât și în forma modificată.
Astfel, raportul de evaluare întocmit în scopul estimării valorii de piață a proprietății imobiliare în litigiu a determinat prețul locuinței la suma de 38.700 euro, în timp ce raportul de expertiză tehnică imobiliară a evaluat același imobil, cu luarea în considerare a Legii nr. 244/2011, la un preț de_ euro.
Cu toate acestea, referitor la prețul vânzării, instanța apreciază ca aplicabile în cauză dispozițiile Legii nr. 85/1992, în forma anterioară modificării prin Legea nr. 244/2011, întrucât cererea inițială a fost înregistrată la data de 04.02.2011, iar potrivit art. II din legea modificatoare, locuințele ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru care la data intrării în vigoare a prezentei legi sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare.
Cu privire la sensul noțiunii de “procedură de vânzare”, este fără dubiu că, aceasta a început odată cu înregistrarea solicitării inițiale de cumpărare a locuinței, chiar dacă evaluarea propriu zisă, ca etapă finală în cadrul acestei proceduri a fost solicitată ulterior intrării în vigoare a noii reglementări. Aceasta rezultă și din cuprinsul HCLM nr. 471/2007 – care în această privință nu contravine sensului noțiunii - respectiv din textul art. 4, potrivit căruia procedura de vânzare parcurge mai multe etape și debutează cu înregistrarea solicitărilor de cumpărare.
Având în vedere că, pârâta a determinat prețul viitoarei (eventualei, potrivit HCLM nr. 471/2007) vânzări contrar dispozițiilor Legii nr. 85/1992, instanța consideră că, pârâtei îi incumbă, pe lângă obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare, și pe aceea de a perfecta vânzarea la prețul determinat prin expertiza tehnică imobiliară, întocmită de către expert C. S., în cuantum de 8705 lei (10.794,2 lei, cu TVA).
Prin urmare, instanța va admite și capătul doi de cerere și va stabili prețul de vânzare al apartamentului la valoarea de 8705 lei (10.794,2 lei, cu TVA), conform raportului de expertiză tehnică imobiliară administrat în cauză.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DISPUNE
Respinge cererea de chemare în judecată, formulată de către reclamanta P. M., CNP_, cu domiciliul în C., .. 113, ., ., județul C., în contradictoriu cu pârâții C. L. C. și P. M. C., ambii cu sediul în C., ., județul C., ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Admite cererea de chemare în judecată, formulată de către reclamanta P. M., CNP_, cu domiciliul în C., .. 113, ., ., în contradictoriu cu pârâții M. C., prin Primar, cu sediul în C., ., județul C., și R.A.E.D.P.P. C., cu sediul în C., .. 21, ., înregistrată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J_, CUI_.
Obligă pârâții să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare al apartamentului nr. 10, situat în C., .. 113, ., .> Stabilește prețul de vânzare al apartamentului la valoarea de 8705 lei (10.794,2 lei, cu TVA), conform raportului de expertiză tehnică imobiliară, întocmit de către expert C. S..
Cu drept de apel, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 23.06.2014.
P., GREFIER,
O. M. S. E. M.
Red. Jud. O.M.S. 02 septembrie 2014;
Tehnored. Grf. E.M. 08 Iunie 2014/ 7 exp.
Comunicat . exp. / .
| ← Pretenţii. Sentința nr. 1341/2014. Judecătoria CONSTANŢA | Pretenţii. Sentința nr. 4553/2014. Judecătoria CONSTANŢA → |
|---|
