Evacuare. Sentința nr. 8491/2013. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8491/2013 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 29-05-2013 în dosarul nr. 19067/215/2012
Dosar nr._ -evacuare-
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 8491
Ședința din Camera de Consiliu de la 29 Mai 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE R. S.
Grefier V. P.
Pe rol pronunțarea asupra dezbaterilor ce au avut loc în ședința publică din data de 22 mai 2013,consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre privind pe reclamanții B. E., P. A. R., P. I. F., P. M. SPERANȚA, P. B. D., P. G. A. I. și pe pârâții M. E., S. M., O. F., D. C., având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în camera de consiliu nu au răspuns părțile.
Procedura legal îndeplinită, fără citare părți.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin acțiunea înregistrată sub nr._, la data de 25.07.2012, reclamanții B. E., P. A. R.,P. I. F., P. M. SPERANȚA, P. B. D., P. G. A. I. au chemat în judecată pârâții M. E., S. M., O. F., D. C., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în C., ., județul D., imobil deținut de aceștia ca detentori precari ce au depășit termenul de locațiune prev. de L 10/2001, refuzând totodată încheierea unor contracte de închiriere așa cum a fost edictat de lege și de decizia nr. 185/08.04.2008 a Tribunalului D..
În motivare, reclamanții au arătat că prin dispoziția nr. 8052 a Primarului Municipiului C. din data de 14.10.2003 le-a fost restituit în natură, în indiviziune, în cote nedeterminate, imobilul situat în C., ., județul D., compus din 4 corpuri de clădire, cu suprafață totală construită de 352,98 mp și teren aferent în suprafață totală de 798,39 mp, cu identificarea elementelor cuprinse în procesul-verbal de stare de fapt a imobilului încheiat la data de 20.11.2002,iar prin procesul-verbal al RAADPFL C. au fost puși în posesia imobilului descris anterior începând cu data de 30.04.2004.
Reclamanții au mai arătat că pentru respectarea drepturilor chiriașilor și având în vedere normele ce decurg din restituirea imobilelor preluate abuziv în regimul anterior, au încercat închirierea imobilului către pârâți, notificându-i în acest sens și punându-le la dispoziție contracte de închiriere care respectau condițiile prevăzute de lege, respectând de asemenea și decizia civilă nr. 185/08.04.2008 a Tribunalului D., rămasă definitivă și irevocabilă la data de 09.07.2008 iar pârâții au refuzat încheierea acestor contracte.
În drept, reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe disp. art. 1831 și art. 1832 N.C.civ.
În susținerea cererii, reclamanții au depus la dosar următoarele înscrisuri: documentație carte funciară, memoriu tehnic, dispoziția de achitare a taxei de timbru și timbru judiciar.
La data de 16.01.2013, pârâții D. C. și S. M. au depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea acțiunii.
În motivare, pârâtul D. C. a arătat că nu a fost notificat în anul 2009 în vederea încheierii unui contract de închiriere al imobilului, așa cum s-a dispus prin decizia civilă nr. 185/08.04.2008 a Tribunalului D., fiind notificați doar pârâții S. M., O. F. și M. E..
Pârâta S. M. a arătat că locuiește în imobilul proprietatea reclamanților însă atât ea cât și pârâtul D. C. nu au fost notificați de către locator înainte de expirarea termenului din 01.05.2009, în sensul că locatorul nu mai dorește reînnoirea convențiilor iar decizia Tribunalului D. reprezintă o convenție legală de locațiune, fiind stabilită prin forța coercitivă a statului, cel puțin sub aspectul termenului care a fost obligatoriu până la 01.05.2009. În continuare, pârâta a invocat dispozițiile art. 1437 și art. 1438 C.civ., conform cărora dacă după expirarea termenului locatarul rămâne în folosința lucrului închiriat iar locatorul nu se opune, contractul se consideră reînnoit prin tacita relocațiune.
În drept, pârâții și-au întemeiat cererea pe disp. art. 115 – 118 C.pr.civ.
În scop probator, părțile au solicitat și instanța a încuviințat, proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul reclamantei P. M. și pârâților S. M., D. C., acestea fiind consemnate și atașate la dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului în prisma dispozițiilor legale aplicabile instanța reține următoarea situație de fapt:
În dezlegarea cererii de evacuare, esențială este stabilirea existenței sau inexistenței calității de chiriași a pârâților raportat la titlul locativ al acestora.
Astfel, instanța reține că, prin dispoziția nr. 8052 a Primarului Municipiului C. din data de 14.10.2003 s-a dispus restituirea în natură, în indiviziune, în cote nedeterminate, imobilul situat în C., ., județul D., compus din 4 corpuri de clădire, cu suprafață totală construită de 352,98 mp și teren aferent în suprafață totală de 798,39 mp, reclamanților.
Prin decizia civilă nr. 185 pronunțată la data de 08.04._ de Tribunalul D. s-a dispus obligarea proprietarilor imobilului menționat, respectiv a numiților P. B., P. Speranța, B. E., P. A., P. I. și P. G. să încheie contracte de închiriere pe perioada 01.05._09 cu S. M., M. E. și O. F.. Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut că părților litigante li s-a adus la cunoștință faptul că la data de 1 mai 2004 au încetat raporturile locative cu fostul administrator al imobilului RAADPFL C., aceasta fiind și data la care s-a născut în sarcina proprietarilor obligația de a notifica chiriașii, precum și obligația acestora din urmă de a răspunde notificării. Astfel, instanța a stabilit că de la această dată chiriașii nu mai dețin contracte de închiriere în condițiile OUG nr. 40/1999. Aceeași instanță a reținut că raportat la perioada stabilită prin însăși actul normativ enunțat, de 5 ani, perioada și durata contractelor de închiriere pentru fiecare parte fiind 1 mai 2004 – 1 mai 2009.
Din cuprinsul înscrisurilor aflate la filele 22-27 și fila 31, rezultă că pârâții S. M., M. E. și O. F. au fost convocați de a se prezenta la data de 20.03.2009 ora 15.00 la BNP Bazgu M. prin notificările comunicate la data de 16.03.2009 prin intermediul B. T.-N. și Terpovici. Însă, astfel cum s-a constatat prin încheierea de certificare nr. 938 din 20.03.2009 emisă de BNP Bazgu M., pârâții notificați nu au dat curs convocării.
Cu referire la pârâtul D. C., prin sentința civilă nr. 7956 pronunțată la data de 16.05.2008 de Judecătoria C. acesta a fost obligat la plată către reclamanții P. B., P. Speranța, B. E., P. A., P. I. și P. G. a sumei de_,85 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a spațiului ocupat de pârât, instanța reținând că în temeiul contractului de închiriere nr. 1726/29.08.1999 încheiat cu RAADPFL C., pârâtul a deținut calitatea de chiriaș al imobilului compus din o cameră, bucătărie, cămară și hol împreună cu suprafața de 155 mp ( folosință comună). De asemenea, instanța a constatat că deși termenul contractului de închiriere a expirat în august 2004, pârâtul D. C. a continuat să ocupe imobilul proprietatea reclamantului, în lipsa unui titlu locativ. Astfel, instanța a apreciat că, fiind lipsiți de folosința bunului proprietatea lor, de către pârât, le-a fost afectat un atribut al dreptului de proprietate, astfel că se prezumă păgubirea reclamanților cu contravaloarea lipsei de folosință a imobilului în litigiu.
În aceste condiții, având în vedere situația de fapt reținută prin hotărârile menționate, precum și împrejurarea că din probele administrate în cauza de față se constată că deși, anterior pârâții au ocupat acest imobil, în calitate de chiriași ai statului, în virtutea unor contracte de locațiune, între reclamanți și pârâți nu au fost încheiate nici un contract de închiriere, întrucât aceștia din urmă au refuzat să răspundă notificărilor proprietarilor.
Referitor la susținerile pârâților S. M. și D. C., în sensul că decizia nr. 185/08.04.2008 a Tribunalului D. reprezintă o convenție legală de locațiune până la data de 01.05.2009, iar după acest termen a operat tacita relocațiune pentru un termen de încă 5 ani, respectiv până la data de 01.05.2014, instanța nu le poate reține având în vedere următoarele argumente:
În conformitate cu art.1 si 2 din OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr. 241/2001, durata contractelor de închiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta, prelungite sau reînnoite conform Legii nr.17/1994, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii în vigoare a acestui act normativ (articolul 2, în forma initiala a ordonantei, avea urmatorul continut: durata contractelor de închiriere, încheiate dupa prelungirea sau reînnoirea acestora în baza Legii nr. 17/1994, pentru suprafetele cu destinatie de locuinta, redobândite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 3 ani de la data intrarii în vigoare a ordonantei).
Or, instanța observa ca pârâții, prin refuzul de a da curs convocărilor în vederea încheierii contractelor de închiriere, nu au înțeles să profite de beneficiul acordat de dispozițiile OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr.241/2001, deși, atât prin decizia civilă nr. 185 / 08.04._ a Tribunalului D. cu privire la pârâții S. M., M. E. și O. F., cât și prin sentința civilă nr. 7956 / 16.05.2008 a Judecătoriei C. în ceea ce îl privește pe pârâtul D. C., s-a constatat că aceștia nu mai dețin titluri locative.
Astfel, instanța apreciaza ca prelungirea contractului de închiriere, chiar si în ipoteza îndeplinirii procedurii reglementate de art.10 si 11 din ordonanta, ar fi operat, în conditiile art. 1 si urmatoarele din OUG nr. 40/1999, pâna la încheierea contractului de închiriere, dar nu mai mult decât prelungirea de drept acordata prin lege si, anume, timp de 5 ani, în cauza de față pâna la data de 1 mai2009.
În temeiul dispozițiilor menționate prorogarea contractului de închiriere îi va fi opozabila proprietarilor, ca o obligatie scriptae in rem, pâna la împlinirea termenului de 5 ani, în situatia în care aceștia nu încheie ei însusi un nou contract de închiriere cu locatarii, pentru o perioada determinata, conform vointei partilor contractante, proprietarii neputând fi obligat la încheierea unui contract de închiriere pe o perioada mai mare decât cea ramasa pâna la expirarea prorogarii legale.
În acest context si relativ la inexistenta unui titlu locativ legal, care sa justifice în continuare locatiunea pârâților, instanța considera necesar a face aplicarea directa a Conventiei Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol aditional la Conventie care garanteaza dreptul la respectarea bunurilor si a jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, reamintind ca textul Conventiei nu poate fi disociat de jurisprudenta dezvoltata de instanta de contencios european, ca acestea formeaza împreuna un . se impune cu forta obligatorie instantelor nationale, conform art.11 si 20 din Constitutia României si art. 46 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, care prevede ca hotarârile definitive pronuntate de Curte sunt executorii si obligatorii pentru statul parte la acest tratatinternational.
Astfel, în conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol aditional la Conventie: "Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si principiile generale ale dreptului international. Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contributii sau amenzilor."
Din interpretarea acestor dispozitii conventionale, rezulta ca dreptul de proprietate nu este unul absolut si ca el poate fi supus limitarilor care, însa, trebuie sa fie prevazute de o lege accesibila si previzibila, sa urmareasca un scop legitim, sa fie necesare . si sa pastreze un raport rezonabil de proportionaliate între interesele balansate, între scopul urmarit si mijloacele folosite.
În cauzele împotriva României, analizate în aceasta materie, Curtea a relevat ca ca nu se contesta ca Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.40/1999, a instituit prin dispozitiile sale o reglementare a folosintei bunurilor si ca al doilea alineat al articolului 1 al Protocolului nr. 1 intra prin urmare în joc (cauzele R. si S., C. si M., P. si T., O. c. României).
Astfel, s-a apreciat ca masura prelungirii valabilitatii contractelor de închiriere în curs, desi urmareste un scop de interes general, si anume protectia chiriasilor în fata penuriei acute de locuinte, mostenite din perioda comunista, ceea ce ar achivala, în opinia instantei de recurs, cu circumstante exceptionale, relevate de Curte în jurisprudenta împotriva altor state, absenta unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente, care sa reglementeze anumite garantii pentru punerea lor în practica si incidenta lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, care sa nu fie nici arbitrare nici imprevizibile implica riscul de a impune locatorului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, statul având obligatia pozitiva de adopta astfel de mecanisme (a se vedea, mutatis mutandis, Imobiliare Saffi contra Italiei, Scollo contra Italiei, hotarârea din 28 septembrie 1995 si Hutten-Czapskaca contra Poloniei,par.221si222).
Or, Curtea nu este convinsa ca ordonanta de urgenta a Guvernului a instaurat o asemenea piedica pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. Doua dispozitii ale ordonantei de urgenta a Guvernului atrag în special atentia sa în aceasta privinta, respectiv articolul 11 par. 1 si articolul 13 din OUG nr. 40/1999 si consecintele ce decurg din aplicarea sa de catre tribunalele nationale. Evaluând dispozitiile OUG nr.40/1999 si consecintele aplicarii acestora, Curtea Europeana a considerat ca este inacceptabil sa se impuna proprietarilor o sarcina speciala si exorbitanta, ca aceea de a mentine locatarii în imobilul lor timp de mai multi ani, fara nici o posibilitate concreta si reala de a încasa o chirie si ca restrictiile suferite de proprietari în privinta folosirii bunului lor imobiliar nu au înlesnit pastrarea justului echilibru între protectia dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general.
Rationamentul Curtii este aplicabil si în cauza dedusa judecatii, întrucât instanta nu poate ignora faptul ca dreptul de proprietate asupra imobilului situat în C. ., jud. D. al reclamanților P. B., P. Speranța, B. E., P. A., P. I. și P. G. a fost recunoscut cu efect retroactiv si, deci, nerevocabil, din anul 2003, în virtutea dispoziției nr. 8052/14.10.2003 a Primarului MunicipiuluiCraiova.
In acelasi sens, instanța observa ca, timp de 10 ani, reclamanții nu au putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul si neîncasând nici o indemnizatie proportionala pentru aceasta lipsadefolosinta.
Or, daca putem fi de acord ca prelungirea contractului de închiriere în virtutea Legii nr.17/1994 si, chiar, în virtutea OUG nr.40/1999, intra în notiunea de reglementare a folosintei bunului, privita ca limitare a dreptului de proprietate, daca are o durata rezonabila în timp si este însotita de o indemnizare proportionala, este evident ca a aprecia ca prelungirea contractului de închiriere opereaza, si dupa expirarea termenului legal, ar determina impunerea asupra proprietarilor a unei sarcini excesive si disproportionate, de natura a le aduce atingere dreptului acestora de proprietate, astfel cum este reglementat de actele normative interne si internationale relevante în aceasta materie.
In acelasi sens, instanța apreciaza ca sanctiunea imposibilitatii continuarii locatiunii intervine, în cauza, pentru expirarea, la data de 1 mai 2009, a termenului legal instituit de OUG nr.40/1999 pentru prelungirea locatiunii.
În aceste condiții, nu se poate considera ca pârâții au în continuare un titlul valabil pentru imobilul în litigiu, întrucât, deși termenul locatiunii a expirat, contractele de închiriere nu au fost încheiate în termenul de 5 ani acordat de lege în condițiile OUG nr.40/1999, iar după expirarea acestuia nici în temeiul dispozițiilor Codului civil sau al Legii nr. 176/1996.
De asemenea, instanța reține că și în ipoteza în care ar opera tacita relocatiune (după cum susțin pârâții), contractele de închiriere cu termen, la expirarea duratei locatiunii, s-ar transforma într-un contract pe durata nedeterminata, iar prezenta cerere de evacuare ar echivala cu anuntarea concediului. Însa, în cauza dedusa judecatii, argumentul peremptoriu sustinut de pârâți nu functioneaza, fiind vorba de inexistenta unui temei legal, temei înlaturat si din perspectiva conventionala, care sa mai justifice locatiunea pârâților dupa data de 1 mai 2009 în absenta unui contract de închiriere care sa exprime vointa tuturor partilor contractante, astfel cum s-a expus anterior.
Mai mult, instanța reține că reclamanții nu au nicio obligație sa accepte o chirie minima si sa tolereze, la nesfârșit, un chiriaș, întrucât nu persoanele fizice se ocupa de protecția sociala a persoanelor, ci statul.
Prin urmare, apreciind ca niciunul dintre pârâții S. M., M. E., O. F. și D. C. nu mai justifica un titlu locativ legal pentru imobilul situat C. ., jud. D., instanța va admite cererea de chemare în judecată și, pe cale de consecință, va dispune evacuarea acestora din imobilul proprietatea reclamanților.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții B. E., P. A. R., P. I. F., P. M. SPERANȚA, P. B. D., P. G. A. I., cu domiciliul procedural ales la Cabinet Avocat P. M., cu sediul în C., .. 17-19, . împotriva pârâților M. E., S. M., O. F., domiciliați în C., ., județul D. și D. C., domiciliat în C., ., nr. 1, județul D. .
Dispune evacuarea pârâților M. E., S. M., O. F. și D. C. din imobilul proprietatea reclamanților situat în C. ., jud. D..
În temeiul art. 274 C.proc. civ. obligă pârâții la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată în cuantum de 10,3 lei reprezentând taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare .
Pronunțată în ședință publică, astăzi 29.05.2013.
Președinte Grefier
Red. R.S./tehn.V.P.
12 ex./11.07.2013
| ← Partaj judiciar. Sentința nr. 5304/2013. Judecătoria CRAIOVA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 08/2013.... → |
|---|
