Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 3407/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3407/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 11-03-2014 în dosarul nr. 31375/215/2012
hotărâre care să țină loc de act autentic
ROMÂNIA
Dosar nr._
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 3407
Ședința publică de la 11 martie 2014
Instanța constituită din:
Președinte: Cătălina-Maria Bran
Grefier: S. A. G.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul G. I. în contradictoriu cu pârâtul G. I M.( decedat în timpul procesului), G. I., G. M. și G. O., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat I. I. M. pentru reclamant, lipsă fiind pârâții.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că la data de 26.02.2014 a fost depus raportul de expertiză în specialitatea topografie și la data de 12.02.2014 reclamantul a depus dovada achitării diferenței taxei de timbru în cuantum de 70 lei, după care:
La interpelarea instanței avocat pentru reclamant arată că nu are obiecțiuni la raportul de expertiză.
Nemaifiind cereri de formulat și excepții de invocat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Avocat pentru reclamant solicită admiterea acțiunii formulate. Arată că a fost dovedit dreptul de proprietate al pârâților, s-a predat imobilul și s-a intrat în posesia sa, însă nu au fost îndeplinite obligațiile asumate prin convenție. Solicită admiterea acțiunii și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, ținându-se seama și de raportul de expertiză efectuat. Arată că nu cere cheltuieli de judecată.
Declarând dezbaterile închise, potrivit art. 150 Cod procedură civilă, instanța reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 26.11.2012 sub nr._, reclamantul G. I. a chemat în judecată pe pârâtul G. I M., solicitând instanței să constate valabilitatea convenției - antecontract din data de 24.08.2010, încheiată cu procuratorul pârâtului, G. O., și ca efect al acestei, pronunțarea unei hotărâri care să suplinească acordul său de voință, să constate dreptul său de proprietate asupra terenului extravilan arabil în suprafață de 0,63 ha situat pe raza comunei Amărăștii de Sus, ., în T82, P25, cu vecinătățile la N-HC 643, la E- R. C-tin, la S- De 623/1, la V-B. M urmând ca hotărârea judecătorească amintită să țină loc de act autentic.
În motivarea în fapt a acțiunii, a arătat că printr-un act sub semnătură privată intitulat chitanță a încheiat cu numitul G. O. un antecontract, prin care acesta se obligă să-i înstrăineze un teren în suprafață de 0,63 ha, situat în T 82, P25, pe raza satului Zvorsca, .( pct Cânepiști). Arată reclamantul că G. O., fiul pârâtului G. M., a fost mandatat să vândă terenul cui crede el de cuviință la prețul cel mai avantajos. Arată reclamantul că de la data încheierii convenției a intrat în posesia terenului și l-a lucrat netulburat, încasând și subvențiile agricole pentru el. Arată reclamantul că deși nu s-a stabilit un termen ferm pentru perfectarea actelor autentice notariale, urma ca pârâtul sau împuternicitul său să întocmească documentația cadastrală și după aceea să semneze contractul de vânzare cumpărare, prețul fiind integral achitat la data încheierii convenției. Arată reclamantul că a adresat pârâtului mai întâi notificarea nr. 165N/2012 prin intermediul B. L. N., apoi a trimis o altă notificare nr. 173/N/2012 prin care i-a solicitat ca până cel mai târziu la data de 23.11.2012 să îl anunțe în vederea încheierii actului autentic la notar. Totodată, arată reclamantul că il și-a îndeplinit obligația de a plăti prețul, însă pârâtul nu și-a îndeplinit obligația sa de a întocmi documentația cadastrală i de a încheia contractul în formă autentică.
În dovedire a înțeles să se folosească de proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu și proba testimonială.
În drept își întemeiază acțiunea pe dispozițiile art. 969- 971 Cod civil, art. 1073-1077 C.civil, art. 111 C.pr.civ.
Acțiunea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru.
In dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar, următoarele înscrisuri: chitanța de achitare a taxei de timbru, chitanța 24.08.2010, titlul de proprietate nr. 792-_ din data de 09.09.1996, procură, fotocopie act identitate G. O. și G. I., notificare, dovada de primire, certificat fiscal, certificat de sarcini.
La termenul de judecată din data de 21.05.2013 instanța a dispus introducerea în cauză a moștenitorilor pârâtului G. M., respectiv G. I., G. M. și G. O. în calitate de pârâți.
Prin încheierea de ședință din data de 18.06.2013 instanța a dispus încuviințarea probei cu înscrisuri și probei testimoniale în cadrul căreia să fie audiați doi martori și din oficiu a dispus efectuarea unei expertize în specialitatea topografie cu obiectivele stabilite la acest termen de judecată.
La termenul de judecată din data de 09.07._ instanța a procedat la audierea martorilor G. L. V. și M. G..
Raportul de expertiză specialitatea topografie a fost efectuat de către expert P. C. R. și depus la data de 26.02.2014 asupra căruia părțile nu au formulat obiecțiuni.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Între reclamantul G. I. în calitate de promitent-cumpărător și numitul G. M., prin mandatar G. O., în calitate de promitent-vânzător, a intervenit la data de 24.08.2010, antecontractul de vânzare cumpărare, intitulat de părți "chitanță". Prin acest contract numitul G. M. s-a obligat că-i vinde reclamantului, cu prețul de 2000 lei, terenul în suprafață de 6300 mp situat în extravilanul comunei Amărăștii de Sus, . TDP nr. 792-_/09.09.1996, T 82 P 25.
Reține instanța că numitul G. O. a încheiat, în temeiul unei procuri speciale autentificate sub nr. 1732/14.05.2010 de BNP I. L., promisiunea de vânzare în numele mandantului G. M., fiind în același timp și succesorul acestuia, în calitate de fiu.
Terenul ce a format obiectul înscrisului sub semnătură privată menționat a fost identificat, în speță, de către expert P. C. R., conform raportului de expertiză întocmit, ca fiind un teren în suprafață de 6300 mp, situat în ., ., T 82 P 25, menționat în T.D.P. nr. 792-_/09.09.1996, individualizat prin punctele 1-2-3-4.
Potrivit art.2 alin.1 Titlul X din Legea nr.247/2005 terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare este contractul prin care ambele părți se obligă ferm (spre deosebire de angajamentul promitentului în cazul pactului de preferință) să încheie în viitor un contract de vânzare ale căror elemente esențiale (lucru vândut și preț) sunt deja convenite. Ea este cunoscută în practica judiciară și în doctrină și sub denumirea de „antecontract”
Conform art. 5 alin. 2 din Titlul X -Circulația juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005 - „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”.
În consecință, în virtutea principiului conversiunii, convenția intervenită între reclamant și pârâtul G. M., prin mandatar, consemnată în înscrisul sub semnătură privată denumit de părți "chitanță", constituie antecontract de vânzare-cumpărare, care da naștere unei obligații de a face, potrivit căreia oricare dintre părți poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care va avea un caracter constitutiv de drept.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art.948 C.civ., una dintre părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul vânzător să fie proprietar al bunului.
Analizând antecontractul, instanța constată că înscrisul care atestă convenția părților îndeplineste condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Întrucât promisiunea este un contract autonom, distinct de vânzarea propriu-zisă, dă naștere unor drepturi și obligații specifice, care nu se confundă cu cele care își au izvorul în contractul de vânzare.
Promitentului-vânzător îi revin, ca obligații principale, prezente în orice promisiune, obligația de a nu înstrăina sau greva în folosul altei persoane lucrul promis, obligația de a nu încheia cu terții acte juridice susceptibile de a restrânge sau înlătura drepturile promitentului vânzător, obligația de a consimți la autentificarea vânzării, iar ca obligații secundare, ocazional, dacă părțile convin astfel, obligația de a preda anticipat promitentului-cumpărător.
Promisiunea sinalagmatică este înțelegerea precontractuală cea mai apropiată de vânzare, părților ne mai rămânându-le decât să consimtă în fața notarului asupra vânzării propriu-zise, ale cărei elemente esențiale (lucru vândut și preț) sunt deja fixate prin acordul realizat la încheierea promisiunii, obligația de a consimți, fiind și ea asumată ferm de ambele părți contractante. Promisiunea sinalagmatică poate fi încălcată fie prin refuzul autentificării vânzării promise, principala obligație asumată.
Reține instanța că reclamantul a încheiat promisiunea de vânzare cumpărare cu o persoană care la acea dată avea calitatea de proprietar, conform TDP 792-_/09.09.1996 eliberat de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate în temeiul Legii 18/1991, condiție esențială pentru a se putea pronunța o hotărâre care să suplinească acordul acestuia.
În speță, reține instanța neprezentarea promitentului vânzător pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică și, drept urmare, neîncheierea aceluiași contract cu privire la același teren între reclamant și cel căruia i s-a promis vânzarea.
În cauză au fost audiați martorii G. L. V. și M. G., aceștia fiind chiar persoanele care au semnat în calitate de martori chitanța încheiată de părți.
Potrivit martorei G. L. V., consăteană cu părțile, aceasta a fost prezentă împreună cu martorul M. G., la încheierea în luna august 2010 convenției prin care G. M., în calitate de fiu și mandatar, i-a vândut reclamantului suprafața de 6300 mp situată în T 82 P 25, teren extravilan situat în ., pentru suma de 2000 lei pe care reclamantul i-a plătit-o atunci. Martora cunoaște că în prezența sa părțile s-au înțeles să meargă la notar.
Potrivit martorei, ce lucrează chiar în cadrul primăriei, funcție ce îi permite să cunoască terenurile din zonă și numerotarea tarlalelor și parcelelor, reclamantul folosește terenul de la data încheierii actului, cultivându-l cu grâu și porumb.
Martora nu cunoaște însă motivul pentru care reclamantul și mandatarul G. O. nu au mai încheiat contractul în formă autentică.
Aceleași aspecte au fost relatate și de martorul M. G. care în plus a mai declarat că pârâții nu au avut vreo pretenție cu privire la terenul înstrăinat.
În prezenta cauză, prin probele administrate, promitentul cumpărător a făcut dovada îndeplinirii obligației de plată a prețului, precum și dovada neîndeplinirii de către promitentul vânzător a obligației de a consimți la vânzarea-cumpărarea terenului în formă autentică, fiind îndeplinite astfel condițiile art.5 alin 2 din Titlul X din Legea 247/2005 și art.1073, 1077 Cod civil.
Ca urmare a argumentelor mai sus expuse, instanța urmează să admită acțiunea, să constate valabilitatea înscrisului sub semnătură privată intitulat „chitanță”, încheiat la 24.08.2010, ca antecontract de vânzare-cumpărare și să constate că G. I. a devenit prin cumpărare, cu prețul de 2000 lei, proprietarul imobilului-teren în suprafață de 6300 mp, situat în ., ., T 82 P 25, menționat în T.D.P. nr. 792-_/09.09.1996, individualizat prin punctele 1-2-3-4, conform raportului de expertiză specialitatea topografie și schiței anexă, avizat de OCPI D., întocmit de expert P. C.-R., pe care instanța îl va omologa și care face parte din prezenta.
Prezenta hotărâre va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru acest teren.
În temeiul art. 274 C.p.c, va lua act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, formulată de reclamantul G. I., cu domiciliul în ., ., județul D., în contradictoriu cu pârâtul G. M., cu ultim domiciliul în comuna G., .. 30, județul T., decedat în timpul procesului, și continuată în contradictoriu cu pârâții G. I., cu domiciliul în comuna G., .. 30, județul T., G. M., cu domiciliul în comuna G., .. 30, județul T. și G. O., cu domiciliul în Caracal, .. 3, județul O..
Constată valabilitatea înscrisului sub semnătură privată intitulat „chitanță”, încheiat la 24.08.2010, ca antecontract de vânzare-cumpărare.
Constată că reclamantul G. I. a devenit prin cumpărare, cu prețul de 2000 lei, proprietarul imobilului-teren în suprafață de 6300 mp, situat în ., ., T 82 P 25, menționat în T.D.P. nr. 792-_/09.09.1996, individualizat prin punctele 1-2-3-4, conform raportului de expertiză specialitatea topografie și schiței anexă, avizat de OCPI D., întocmit de expert P. C.-R., pe care instanța îl omologhează și care face parte din prezenta.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru acest teren.
Ia act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 11 martie 2014.
Președinte, Grefier,
C.-M. B. S. A. G.
Red. jud. C.M.B.
Tehnored. gref. S.A.G.
26.03.2014/6, ex.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 2643/2014. Judecătoria CRAIOVA | Evacuare. Sentința nr. 7707/2014. Judecătoria CRAIOVA → |
|---|
