Anulare act. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2015/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 01-10-2015 în dosarul nr. 11490/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr._/2015
Ședința publică din data de 01.10.2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE C. M.
GREFIER M. O.
Pe rol judecarea cauzei civile privind reclamanta M. E. în contradictoriu cu pârâții B. I. M., D. L. A., B. A., B. D., B. ANIȘOARA și B. M. M., având ca obiect anulare act.
Dezbaterile și susținerile părților sunt consemnate în încheierea de ședință de la termenul de judecată din data de 17.09.2015, când instanța, având nevoie de timp pentru deliberare si pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise a amânat pronunțarea succesiv pentru termenul din 24.09.2015 și pentru termenul de azi, când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele,
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 19.04.2012, sub nr._, reclamanta M. E. a chemat în judecată pârâții B. I. M., D. L. A., B. A. și B. D., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418 din 21.03.2012 de către BNP M. D., având ca obiect terenul în suprafață de 1737 mp (1652 mp din măsurători) situat în C., .. 77 (fost nr. 63), identificat cu nr. cadastral provizoriu_ și înscris în CF_ C. (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr._), precum și restabilirea situației de carte funciară, anterioară perfectării contractului a cărui nulitate o solicită.
În fapt, la data de 21.03.2012, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418 la BNP M. D., pârâtele B. I. M. și D. L. A. au înțeles să înstrăineze suprafața de 1737 m.p (1652 m.p. din măsurători) situată în C., .. 77 (fost nr. 63) identificată cu nr. cadastral provizoriu_ si înscris în CF_ C. (provenită din conversia de pe hârtie CF nr._).
Ori, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicita, reclamanta a arătat că pe rolul judecătoriei C. avea introdusă acțiunea în constatare privind dreptul de proprietate asupra suprafeței de 1737 mp., astfel cum a fost descrisa mai sus, situată în C., .. 77, ce face obiectul dosarului nr._/215/2011, în contradictoriu cu pârâtele B. I. și D. L..
A solicitat constatarea dreptului de proprietate pentru suprafața de 2750 mp. situați în C. .. 77, ., în baza legii respectiv art. 8 din Decretul-Lege nr. 42/1990, iar într-o teză subsidiară, reținând ca izvor al dreptului de proprietate, uzucapiunea de 30 de ani, în temeiul art. 1890 și următoarele Cod civil, terenul aflându-se în posesia reclamantei de mai bine de 30 de ani, posesia fiind exercitată în mod util, neîntrerupt în toată această perioadă.
A arătat ca în anul 1975, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8213/28.10.1975, împreună cu soțul său M. A. a cumpărat de la autorul pârâtelor F. D. o casă de locuit situată în mun. C., .. 63 (actual 11) terenul aferent casei și anexelor fiindu-i atribuit în folosință, conform art. 30 din Legea 58/1974.
Anterior, la data de 17.10.1975 a convenit cu vânzătorul ca vânzarea sa privească si suprafața de 3000 m.p.. Din aceasta suprafața, 250 mp. atribuiți în folosință au făcut obiectul Legii nr. 18/1991, prin Decizia Prefectului Județului D. nr. 15/1992, atribuindu-i-se în proprietate, restul suprafeței intrând de drept în proprietatea sa, conform art. 8 din Decretul lege 42/1990.
Interesul în promovarea prezentei acțiuni este născut și actual, în patrimoniul reclamantei creându-se un prejudiciu, urmare a deposedării acesteia de bunul dobândit și achitat integral la prețul convenit cu vânzătorul proprietar.
A invocat drept motiv de nulitate absolută, frauda la lege comisă de conivență de cei 4 contractanți pârâți, precum și cauza ilicita a acestui contract de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 1235 si următoarele cod civil.
În drept, cererea a fost întemeiată pe prevederile art. 1235 cod civil, art. 1237 și urm. Cod Civil.
În dovedirea acțiunii, s-au depus: contract de vânzare-cumpărare din data de 21.03.2012, certificat emis în dosarul nr._/215/2011, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8213 din data de 28.10.1975, certificat de moștenitor nr. 138 din data de 31.10.2002, certificat de deces M. A., certificat fiscal pentru atestare fiscală pentru persoane fizice privind impozitele si taxele locale și alte venituri ale bugetului local, adresa nr._ din data de 08.04.2010, și alte înscrisuri.
La data de 24.05.2012, reclamanta M. E. a depus cerere de ajutor public judiciar și înscrisuri în dovedirea acesteia.
La data de 24.05.2012, pârâții au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, s-a susținut că înstrăinarea bunului imobil ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare atacat s-a făcut de către pârâtele B. I. M. și D. L.-A., în considerația calității lor de proprietari ai bunului dobândit anterior, conform TDP nr._/29.05.2009 emis de Comisia Județeană D. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, și a prerogativelor ce sunt conferite prin dispozițiile art. 555 Cod civil.
Scopul determinant al înstrăinării bunului imobil către fiii și nepoții lor B. A. și B. D., care în prezent locuiesc împreună cu B. I., a fost strâns legat de intenția și nevoia legitimă a acestora de edificare a unor locuințe personale, nicidecum de eludare în vreun mod a drepturilor născute și actuale ale reclamantei.
De altfel, așa cum rezultă și din conținutul contractului atacat, sub aspectul cauzei acesta îndeplinește toate condițiile de valabilitate reglementate prin dispozițiile art. 1236 Cod civ.
Așa cum rezultă din motivarea acțiunii promovate de reclamanta M. E., aceasta nu invocă și nu face dovada calității de titular al unui drept de proprietate asupra bunului imobil ce a făcut obiectul contractului, ci doar pretenții la constituirea unui drept de proprietate asupra acestui bun pe care încearcă să le valorifice pe calea acțiunii în constatare ce face obiectul dosarului nr._/215/2011 al Judecătoriei C., acțiune promovată în contradictoriu cu pârâtele B. I. M. și L.-A. și care are termen la data de 28.05.2012 (CF 7).
S-a invocat, de asemenea, lipsa calității procesuale active și lipsa de interes a reclamantei.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe prevederile art. 115 și urm. Cod pr. civ.
Prin încheierea din data de 31.05.2012, instanța a respins cererea de ajutor public judiciar formulată de reclamantă.
La data de 05.06.2012, reclamanta a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii din data de 31.05.2012 prin care a fost respinsă cererea de ajutor public judiciar.
Cererea de reexaminare a fost repartizată aleatoriu completului C3, care prin încheierea din 19.06.2012 a dispus respingerea acesteia, măsura fiind irevocabilă.
La data de 13.09.2012, reclamanta a formulat o nouă cerere de ajutor public judiciar prin care a solicitat eșalonarea plății taxei judiciare de timbru, cererea fiind soluționată și admisă de completul CF1.
Prin încheierea de ședință din data de 25.10.2012, instanța a suspendat judecata în temeiul art. 244 C.P.C, până la soluționarea în mod irevocabil a dosarului nr._/215/2011, având ca obiect constatarea dreptului de proprietate asupra terenului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418/21.03.2012 de BNP M. D., cauza fiind repusă pe rol la data de 03.04.2014.
Prin încheierea de ședință din data de 03.04.2014, instanța a luat act de poziția procesuală a reclamantei și a dispus conceptarea și citarea în cauză a pârâtelor B. Anișoara și B. M. M..
Prin încheierea de ședință din data de 05.06.2014, instanța a suspendat judecata în cauză, în temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1 C., până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._/215/2012, având ca obiect fond funciar - nulitate titlu, aflat pe rolul Judecătoriei C..
La data de 03.03.2015, reclamanta a formulat cerere de repunere pe rol, fixându-se termen la 09.04.2015.
La data de 09.04.2015, pârâții B. D. și B. M. M. au depus completare la întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca nefondată.
În fapt, prin cererea de chemare in judecata, reclamanta a solicitat instanței sa constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418/21.03.2012 de BNP M. Dragușin, având ca obiect terenul în suprafață de 1737 mp. din acte (1652 mp din măsurători), situat în C., .. 77 (fost 63), identificat cu număr cadastral provizoriu_ si înscris în CF_ C. (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr._) precum și restabilirea situației de carte funciara anterioara perfectării contractului.
Reclamanta a motivat cererea susținând că respectivul contract a fost încheiat prin fraudarea legii, fiind încălcat direct dreptul reclamantei prin încheierea unui contract de vânzare având ca obiect terenul în suprafața de 2750 mp (1652 mp. din măsurători) ce a făcut obiectul vânzării încheiate în anul 1975 de autorul paraților și al cărui beneficiar era reclamanta.
A apreciat că se impune respingerea cererii de chemare în judecata, pentru următoarele motive:
In primul rând, potrivit art. 1237 C. Civ., cauza este ilicita si atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicare unei norme legale imperative; așadar, potrivit noii reglementari, frauda la lege este asimilata unei cauze ilicite.
In conformitate cu disp. art. 1235 C.Civ., cauza actului juridic civil este motivul care determina fiecare parte sa încheie contractul.
Pârâții au învederat că au încheiat un contract la data de 21 martie 2012, iar titlul de proprietate al vânzătoarelor B. I. M. si D. L. A. a fost desființat ulterior, anterior stabilindu-se un drept de proprietate, în favoarea reclamantei.
Potrivit art. 14 alin. 2 C.Civ., buna-credință se prezumă, până la proba contrară, proba ce incumbă, în acest caz, reclamantei.
Buna-credința este suficient să existe în persoana achizitorului, căci el este singurul interesat să paralizeze efectele unei acțiuni în revendicare sau anulare, înstrăinătorul fiind oricum ținut potrivit legii, fie să restituie în natură imobilul în litigiu, fie să acorde masuri reparatorii în echivalent, buna sau reaua-credință interesând doar întinderea obligației de restituire si, eventual, de reparare a prejudiciului cauzat prin înstrăinarea bunului respectiv.
Totodată a învederat că titlul de proprietate emis pe numele pârâtelor B. I. M. și D. L. A. era valabil la momentul încheierii actului autentic, în extrasul de carte funciară nu era notat vreun litigiu având ca obiect anularea acestuia, reclamanta M. E. solicitând anularea acestuia abia la data de 08.06.2012, prin acțiunea ce formează obiectul dosarului nr._/215/2012, adică la mai mult de 3 luni de la data încheierii actului de vânzare, fiind notat în cartea funciară la data de 25.04.2012, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară pentru informare.
De asemenea, a arătat că reclamanta M. E. s-a mai judecat anterior cu vânzătoarele B. I. și D. L. A., în dosarele nr._/215/2010 și nr._/215/2010, pentru imobilul ce face obiectul contractului, în primul dosar reclamanta renunțând la acțiunea formulată, iar în cel de-al doilea acțiunea acesteia a fost respinsă.
Contractul de vânzare autentificat la Notarul Public M. D., s-a încheiat în temeiul extrasului de carte funciara valabil, care fusese eliberat proprietarelor B. I. M. si D. L. A., în baza unui titlu de proprietate valabil la momentul perfectării vânzării.
Nu există vreun motiv pentru care părțile contractului de vânzare și în special pârâții din prezentul dosar, în calitate de cumpărători, să trebuiască să cunoască faptul că reclamanta a introdus o cerere de chemare pe rolul instanței de judecata, caz in care dreptul ar fi devenit unul litigios. Afirmația acesteia, potrivit căreia contractul, între părți, s-a încheiat la scurt timp după ce a efectuat demersurile pentru a-i chema în judecată, ține doar de o întâmplare, pe care aceasta dorește sa o folosească împotriva lor, fără a avea însa un fundament logic, juridic.
In conformitate cu dispozițiile art. 901 alin. 1 Cod Civil, sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
În drept, au fost invocate disp. art. 115 și urm. din Vechiul Cod de Procedura Civila, art. 14, art. 901 și urm, art. 1235 și urm. Cod Civil.
La termenul din 09.04.2015, instanța a admis cererea de repunere pe rol formulată de reclamant și a dispus continuarea judecății.
La data de 26.05.2015, reclamanta M. E. a depus la dosar note de ședință, prin care a precizat că temeiul de drept al cererii de chemare în judecată este reprezentat de dispozițiile art. 1235, art. 1237 și următ., coroborate cu art. 1254 C.civ. și a principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
La data de 28.05.2015, pârâții B. A. și B. Anișoara au depus la dosar cerere reconvențională prin care au solicitat, în situația admiterii cererii de chemare în judecată, obligarea reclamantei-pârâte la despăgubiri reprezentând contravaloare materiale utilizate și a manoperei la edificarea locuinței P+M, corp clădire 2 situat în .. 77, sau, în subsidiar, obligarea reclamantei pârâte la vânzarea imobilului, la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea de construcție nu s-ar fi efectuat.
În fapt, în anul 2012 a început construcția imobilului situat în .. 77, locuință P+M, împrejmuire pe latura de nord cu gard prefabricat B.A., corp C2: ., Sd = 229,10 mp, Su = 150,93 mp; SI = 108,40 mp; sistem constructiv: fundații beton armat, cadre beton armat, zidărie portantă, șarpantă din lemn, învelitoare țiglă.
Corpul C2 are o retragere de 43,50 ml de la axul .>
Imobilul C2 care constituie proprietatea pârâților are suprafața desfășurată de 229,10 mp și este alcătuit din 6 camere, bucătărie și 3 băi, balcon la mansardă, 2 holuri, verandă (terasă) pe latura de vest, este împărțit în sistem P+M, mansardat.
La parter, care are suprafața construită de 185,20 mp, există 5 camere, dintre care un living, 2 dormitoare, salon și birou, 2 băi, bucătărie și 2 holuri. În fiecare cameră se află pardoseală executată din gresie porțelanată, cu sistem de încălzire prin pardoseală și șemineu pe lemne în living. Ușile interioare ale camerelor sunt din lemn de tei, iar ferestrele sunt din tâmplărie PVC de culoare albă, cu geamuri în sistem dublu stratificat. Pereții camerelor sunt izolați la exterior cu izolație tip igrastop, care este o tencuială specială mult mai scumpă decât sistemul clasic de izolare, asigurând o protecție specială împotriva intemperiilor, precum și a mucegaiului.
Cele două băi sunt dotate cu gresie porțelanată de același tip și cu instalații sanitare de calitate superioară. O baie este dotată cu cabină de duș, iar cealaltă este dotată cu cadă.
Accesul la etaj se face pe o scară interioară executată din beton și placată cu gresie porțelanată de proveniență italiană și spaniolă.
La etajul mansardat, care are suprafața desfășurată de 84,76 mp, există o cameră, o baie si un hol.
Tavanul mansardei este executat din lambriu de lemn de brad lăcuit, iar camera și baia conțin ferestre de mansardă tip Velux, montate în acoperișul locuinței.
Grinzile de susținere a acoperișului sunt executate din lemn de 25/25 cm, adus la comandă specială, iar izolația acoperișului este din vată minerală tip U. din 3 straturi de 10 cm, asigurând o izolație suplimentară, atât fonică, cât și termică, precum și un confort sporit și cheltuieli mai mici de întreținere.
Ușile sunt executate tot din lemn de tei, iar în cameră există o fereastră cu ușă de acces în balcon, cu tâmplărie tip PVC.
Din mansardă există acces la două poduri ale casei, executate din lemn, care constituie spații utile, folosite pentru depozitare.
Instalația de încălzire a casei este de două feluri: electrică și pe lemn. în pardoseală, pe lângă instalația de încălzire, care e izolată față de sol, există și instalație centralizată de aspirare a prafului. Aceasta reprezintă o metodă performantă de întreținere a casei.
Locuința este dotată cu un boiler de 180 litri cu alimentare electrică, boiler care deservește necesitățile întregii locuințe, fiind folosit atât la băi, cât și la bucătărie.
Pârâții – reclamanți au mai învederat că imobilul este situat într-o zonă în care există toate utilitățile: canalizare, gaze, curent, apă curentă, cablu TV și Internet.
Casa este conectată la instalația de cablu TV și Internet și este alimentată cu curent electric de 380 V.
La edificarea locuinței, pârâții au obținut toate avizele necesare pentru introducerea utilităților: apă, canalizare, energie electrică.
Au susținut că au construit respectivul imobil cu banii obținuți din vânzarea apartamentului personal, situat în mun. C., Calea București, nr. 44, ., ., și anume suma de 42.000 Euro, banii din economii personale și banii obținuți din vânzarea cotei de ½ dintr-un teren de 25 ha, și anume 27.000 Euro.
Imobilul este înregistrat la Direcția de Taxe și Impozite Locale a
Municipiului C. cu o valoare impozabilă de 541.947,51 lei.
In drept, au fost invocate dispozițiile art. 581 NCC, art. 119-120 codul de procedură civilă.
În dovedirea cererii reconvenționale, pârâții au depus extras de carte funciară pentru informare, adeverința nr. 75 din data de 18.03.2015, adeverința nr. 73 din data de 13.03.2015, încheiere din data de 23.04.2012, autorizație de construire nr. 1477 din data de 27.11.2013, avize de însoțire a mărfii, facturi fiscale, note de producție, bonuri fiscale.
Prin încheierea de ședință din data de 28.05.2015, instanța a stabilit taxa judiciară de timbru a cererii reconvenționale la suma de 9530,48 lei.
Pârâții – reclamanți B. A. si B. Anișoara au depus la dosar cerere de scutire, reducere, eșalonare sau amânare la plata taxei judiciare de timbru judiciar aferente cererii reconvenționale, anexând și acte justificative.
În vederea soluționării cererii de ajutor public judiciar formulată de pârâții-reclamanți B. A. si B. Anișoara, instanța a dispus emiterea unei adrese către DIRECȚIA DE ASISTENȚĂ SI PROTECȚIE SOCIALĂ DIN C. CONSILIULUI LOCAL AL MUNICIPIULUI C., pentru a se efectua o anchetă socială la domiciliul acestora din C., .. 77, județul D., sub aspectul condițiilor socio-materiale de care părțile dispun, persoanele cu care acestea locuiesc si/sau se gospodăresc, veniturile pe care părțile le realizează împreuna cu persoanele cu care locuiesc si/sau se gospodăresc, bunurile mobile si/sau imobile cu valoare impozabilă pe care le dețin potrivit evidentelor de specialitate, orice alte venituri pe care părțile le realizează împreuna cu persoanele anterior menționate, ancheta socială fiind depusă la dosar la data de 24.07.2015.
La data de 17.09.2015, pârâții B. A. și B. Anișoara au depus precizare la cererea reconvențională, prin care au indicat cuantumul sumei solicitate cu titlu de contravaloare materiale utilizate și manoperă la edificarea locuinței P+M, corp clădire 2 situat în .. 77 la suma provizorie de 541.947.51 lei, sumă care reprezintă valoarea impozabilă a construcției, așa cum este aceasta menționată în certificatul fiscal atașat cererii de ajutor public judiciar.
Prin încheierea din data de 17.09.2015, instanța a admis cererea de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei de timbru și a dispus scutirea petenților B. A. si B. Anișoara de la plata taxei de timbru judiciare în cuantum de 9530,48 lei, aferentă cererii reconvenționale.
Instanța a administrat în cauză proba cu înscrisuri.
Analizând cererile părților prin prisma probatoriului administrat, instanța reține următoarele:
În esență, reclamanta M. E. solicită în cauză constatarea, potrivit principiului de drept resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP M. D. sub nr. 418/21.03.2012.
Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418/21.03.2012, pârâtele B. I. M. și D. L. A., surori, au vândut pârâților B. A. și B. D., fiii vânzătoarei B. I. M., căsătoriți cu B. Anișoara, respectiv cu B. M. M., terenul în suprafață de 1737 mp. (1652 mp. din măsurători) situat în C., .. 77 (fost nr. 63), identificat cu nr. cadastral provizoriu_ și înscris în CF_ C. (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr._), pentru prețul de_ lei.
Vânzarea s-a realizat cu mențiunea că terenul ce se înstrăinează este dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza legii nr. 18/1991, a legii nr. 1/2000 și a legii nr. 247/2005, cu modificările ulterioare, așa cum rezultă din titlul de proprietate nr._/2009, emis de Comisia județeană D.. De asemenea, s-a precizat că terenul nu este grevat de sarcini, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară emis de OCPI D., nu a ieșit din circuitul civil, nu a trecut în proprietatea statului și nici nu face obiectul vreunui litigiu, fără ca vânzătoarele să fie eliberate de răspunderea pentru evicțiune prevăzută de art. 1695 și următ. Cod civil.
Contractul a fost încheiat și semnat doar de vânzătoarea B. I. M. și de fiii acesteia, B. A. și B. D., pârâta B. I. M. acționând și în calitate de mandatar pentru cea de-a doua vânzătoare, sora sa D. L. A..
Ulterior, la data de 15.05.2013, reclamanta M. E. a notat în cartea funciară litigiul promovat împotriva pârâților, înregistrat sub nr._/215/2011, soluționat prin sentința civilă nr. 7061/29.04.2013, rămasă irevocabilă. În acest sens, instanța reține că prin hotărârea amintită, s-a admis în parte cererea precizată, formulată de reclamanta M. E., în contradictoriu cu pârâții Comisia locală C. de aplicare a Legii 18/1991, Comisia județeană D. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, D. L. A., B. I. M., B. A. și B. D.. S-a constatat dreptul de proprietate al reclamantei asupra suprafeței de 2384,66 mp, reprezentând teren aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, care face corp comun cu suprafața de 250 mp atribuită în proprietate prin Decizia nr. 15/1992, teren situat în C., .. 77 (fost nr. 63), jud. D., astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză topografică și suplimentul la acesta, întocmite de către expertul A. P..
Pentru a hotărâ astfel, instanța a reținut, cu putere de lucru judecat, următoarele aspecte:
La data de 17.10.1975, reclamanta și soțul său, M. A., în prezent decedat, au încheiat cu autorul pârâtelor, F. D., si cu pârâta B. I. o convenție, consemnată într-un înscris sub semnătură privată intitulat „Chitanță”, prin care au consimțit asupra vânzării-cumpărării unui teren în suprafață totală de 3000 mp., în schimbul unui preț de 100.000 lei, din care 50.000 lei („jumătate”) au fost achitați la data încheierii acestui înscris, urmând ca restul să fie achitat imediat ce se va elibera autorizația de vânzare-cumpărare și certificatul de valoare locativă.
Ulterior, la data de 28.10.1975, defunctul M. A., căsătorit cu reclamanta M. E., și defunctul F. D., autorul pârâtelor D. și B., au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 8213/28.10.1975, având ca obiect casa de locuit construită din cărămidă acoperită cu tablă, cu 5 camere, bucătărie, cămară, două săli și pivniță, iar separat o anexă de cărămidă, acoperită cu tablă, formată din grajd și magazie și o fântână de beton aflată în curte, construcții situate în C., .. 63, pe un teren loc de casă care nu a făcut obiectul contractului, urmând să treacă în patrimoniul statului în baza art. 30 din Legea 58/1974.
În contract s-a menționat că prețul vânzării, în sumă de 75.000 lei, a fost primit în întregime de la cumpărător, iar vânzarea s-a făcut în baza autorizației Consiliului Popular al mun. C. nr. 341/04.10.1975, prin care se precizează că se poate transmite construcția în suprafață de 250 mp formată din 5 camere, bucătărie, cămară, două săli și pivniță, iar separat o anexă formată din grajd și magazie formând o locuință. Terenul aferent în suprafață de 250 mp a trecut în proprietatea statului conform 30 din Legea 58/1974, restul terenului fiind proprietatea CAP.
În temeiul art. 35 alin. 3 din Legea 18/1991, prin Decizia nr. 15/1992 emisă de Prefectura jud. D., defunctului M. A. i s-a atribuit în proprietate o suprafață de 250 mp, situată în .. 63.
Instanța constată că situația de fapt privind terenul în litigiu și regimul juridic al acestuia au fost stabilite cu putere de lucru judecat prin sentința civilă nr._/09.11.1993, rămasă definitivă și irevocabilă (prin renunțarea la apel), pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr. 1507/1993, prin care a fost respinsă acțiunea în revendicare formulată de reclamantele D. L.-A. și B. I. (pârâte în prezentul dosar) în contradictoriu cu pârâții M. A. și M. E. (reclamanta din dosarul de față).
Astfel, s-a statuat că la data de 28.10.1975, prin act autentic reclamanta M. E. și defunctul său soț au cumpărat de la autorul comun al pârâtelor, defunctul F. D., casa situată în .. 63, terenul aferent în suprafață de aproximativ 3000 mp trecând în proprietatea statului, iar de la acea dată și (cel puțin) până la data pronunțării sentinței civile nr._/09.11.1993 reclamanta și soțul său au folosit întregul teren aferent casei de locuit, plătind la zi toate taxele și impozitele aferente acestuia.
Totodată, s-a mai stabilit cu putere de lucru judecat că, întrucât potrivit legislației aflate în vigoare la acea dată, terenurile nu se puteau înstrăina, părțile care au convenit la vânzarea-cumpărarea respectivă s-au înțeles în realitate să se înstrăineze și întregul teren aferent casei, așa cum rezultă din înscrisul sub semnătură privată denumit „Chitanță”, depus la dosar, care consfințește intenția reală a părților și care este semnată și de către pârâta B. I..
Ulterior rămânerii irevocabile a sentinței civile nr._/09.11.1993, pârâtelor D. L. A. și B. I. M., în calitate de moștenitoare ale autorului F. D., le-a fost eliberat TDP nr._/29.05.2009 pentru suprafața de 1737 mp situată în .. 77 (fost 63).
Din declarațiile martorilor P. V. și N. A. rezultă că posesia începută de reclamantă și soțul acesteia în anul 1975 asupra întregului teren, care, conform raportului de expertiză întocmit în cauză de expertul A. P. are suprafața de 2634,66 mp, a fost tulburată de pârâtele D. și B. în noiembrie 2011. La această dată reclamanta a pierdut nu doar posesia asupra terenului cuprins în TDP nr._/29.05.2009, în suprafață de 1710,19 mp, conform măsurătorilor expertului, ci și posesia asupra fântânii dobândite în proprietate prin contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 8213/28.10.1975, situată pe acest teren (fila 104).
Potrivit art. 23 alin. 1 din Legea 18/1991 republicată, „sunt și rămân în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moștenitorilor acestora, indiferent de ocupația sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-Lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea țărănimii”.
În cazul înstrăinării construcțiilor, suprafețele de teren aferente acestora sunt cele convenite de părți la data înstrăinării, dovedite prin orice mijloc de probă, astfel cum prevăd disp. art. 23 alin. 2 indice 1 din Legea 18/1991.
În speță, sentința civilă nr._/09.11.1993 a statuat cu putere de lucru judecat că de la data vânzării-cumpărării imobilului, reclamanta și soțul său au locuit în casa respectivă și au folosit întregul teren aferent imobilului, plătind taxele și impozitele aferente, precum și faptul că înțelegerea reală a părților contractante, consemnată în înscrisul sub semnătură privată intitulat „Chitanță”, a fost să se înstrăineze și întregul teren aferent casei, prețul achitat fiind stabilit și în considerarea terenului.
Rezultă că terenul aferent construcțiilor dobândite prin contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 8213/28.10.1975 nu cuprinde doar suprafața de 250 mp atribuită în proprietate defunctului M. A. prin Decizia nr. 15/1992 emisă de Prefectura jud. D. (care, potrivit expertizei întocmite în cauză de expertul A. P. reprezintă doar terenul de sub construcțiile cumpărate în anul 1975), ci și restul terenului posedat de reclamantă și soțul său de la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.
În acest sens, se reține că întregul teren a figurat în registrul agricol la rolul defunctului M. A. începând cu anul 1976, ca urmare a aprobării cererii acestuia de rectificare a rolului fostului proprietar F. D. (f. 46, 47, 48, 56, 60, 63).
De asemenea, prin sentința civilă nr. 9436/30.06.2014, rămasă irevocabilă, pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr._/215/2012, disjuns din dosarul nr._/215/2011, s-a admis cererea precizată, formulată de reclamanta M. E., în contradictoriu cu pârâții Comisia locală C. de aplicare a Legii 18/1991, Comisia județeană D. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, D. L. A., B. I. M., B. A. și B. D.. S-a constatat nulitatea absolută a HCJ nr. 1981/18.12.2008, HCJ nr. 224/12.03.2009 și a TDP nr._/29.05.2009 emis pe numele pârâtelor D. L. A. și B. I. M. pentru suprafața de 1737 mp. .
În paralel cu litigiile anterior menționate, reclamanta M. E. a inițiat și prezentul demers judiciar, înregistrat la data de 19.04.2012 sub nr._, solicitând instanței constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP M. D. sub nr. 418/21.03.2012, în temeiul art. 1235, art. 1237 și următ., coroborate cu art. 1254 C.civ., invocând frauda la lege și cauza ilicită, dar și în baza principiului de drept resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Aceasta a invocat reaua-credință și participarea la fraudă a pârâților care aveau cunoștință despre dosarul nr._/215/2011.
Este evident că, anulându-se actul inițial reprezentat de TDP nr._/29.05.2009 emis pe numele pârâtelor D. L. A. și B. I. M. pentru suprafața de 1737 mp., sunt lovite de nulitate și actele subsecvente, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418/21.03.2012, încheiat între pârâtele B. I. M. și D. L. A., surori și pârâții B. A. și B. D., fiii vânzătoarei B. I. M., căsătoriți cu B. Anișoara, respectiv cu B. M. M..
Cauza de nulitate o reprezintă aplicarea unui principiu de drept din materia efectelor nulității actelor juridice, exprimat prin adagiul latin resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, respectiv cel al anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, primar, din cauza legăturii sale cu primul.
Principiul evocat este o consecință a unui alt principiu de drept exprimat prin următoarele adagii: nemo dat quod non habet (nimeni nu poate da ceea ce nu are) sau nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse habet (nicio persoană nu poate transmite alteia mai multe drepturi decât are ea însăși).
Cu alte cuvinte, transmițătorul nu poate transmite dreptul său, dacă titlul i s-a desființat prin anularea actului, corelativ nici dobânditorul nu poate dobândi acel drept.
În acest sens, potrivit art. 1254 alin. 1 C.civ., contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat. A.. 2 al aceluiași text de lege, prevede că desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui.
Singurul obstacol în aplicarea acestei reguli de drept poate fi situația subdobânditorului de bună-credință și cu titlul oneros al unui imobil, aceasta fiind o excepție de la principiul menționat anterior.
Deci, în cauză, pentru a împiedica operarea principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, este necesar ca subdobânditorii B. A. și B. D. să fi fost de bună-credință la cumpărarea imobilului în litigiu.
Definiția conceptului de bună-credință este oferită de dispozițiile art. 938 din Noul Cod Civil, aplicabil în cauză, potrivit cărora este de bună-credință posesorul care nu cunoștea și nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calității de proprietar a înstrăinătorului.
Buna-credință se prezumă până la proba contrară, astfel că cel care invocă reaua-credință trebuie să o probeze (art. 14 alin. 2 din noul Cod civil).
Instanța apreciază că, în cauză, s-a dovedit reaua-credință a celor doi cumpărători, B. A. și B. D., având în vedere înscrisurile aflate la dosar, dar și unele prezumții simple, pe care legea (art. 1203 din vechiul Cod civil, aplicabil potrivit art. 230 lit. a din legea nr. 71/2011) le permite judecătorului.
Astfel, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418/21.03.2012, a fost încheiat, în realitate, doar pentru a complica situația juridică a imobilului, cumpărătorii B. A. și B. D. având cunoștință de viciile titlului autorului lor, situație în care se reține, fără dubiu, reaua-credință a subdobânditorilor.
Raționamentul instanței se sprijină pe următoarele argumente fundamentate pe înscrisuri și prezumții simple:
- la data de 04.10.2011, pârâtele D. L. A. și B. I. M. au fost chemate în judecată de reclamanta M. E. în cauza înregistrată sub nr._/215/2011, având ca obiect nulitate titlu și constatare drept de proprietate. Declanșarea acestui litigiu le-a produs pârâtelor temerea că instanța de judecată ar putea, eventual, stabili nelegalitatea titlului acestora (TDP nr._/29.05.2009), motiv pentru care au luat hotărârea să înstrăineze de îndată imobilul. Astfel, instanța constată că situația de fapt privind terenul în litigiu și regimul juridic al acestuia au fost stabilite cu putere de lucru judecat prin sentința civilă nr._/09.11.1993, rămasă definitivă și irevocabilă (prin renunțarea la apel), pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr. 1507/1993, prin care a fost respinsă acțiunea în revendicare formulată de reclamantele D. L.-A. și B. I. (pârâte în prezentul dosar) în contradictoriu cu pârâții M. A. și M. E. (reclamanta din dosarul de față).
- nu s-a justificat, în vreun fel, graba cu care s-a înstrăinat imobilul, în condițiile în care pârâtul B. D. s-a apărat în cauză invocând absența sa din țară în perioada 02.08.2010 – 03.08.2013, însă, cu toate acestea, în data de 21.03.2012 a revenit în țară tocmai pentru a semna personal contractul de vânzare-cumpărare, ceea ce reprezintă, coroborat cu cele reținute mai sus, încă o prezumție simplă în dovedirea relei-credințe a subdobânditorilor.
- susținerea pârâților B. A. și B. D. din prezenta cauză potrivit căreia în cartea funciară nu era notat litigiul nr._/215/2011 nu are relevanță, din moment ce cartea funciară nr._ a fost înființată prin încheierea nr._/22.03.2012, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418/21.03.2012, pârâții fiind primii proprietari tabulari.
Astfel, potrivit art. 56 alin. 1 din legea nr. 71/2011, privind aplicarea art. 557, 565, 885 și 886 C.civ., dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, conform legii nr. 7/1996. Până la data prevăzută la alin. 1, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți.
Or, în speță, cumpărătorii B. A. și B. D. nu sunt terți obișnuiți care nu puteau afla de existența litigiului decât prin notarea acestuia în cartea funciară, ambii fiind în relații de rudenie foarte apropiată cu vânzătoarele B. I. M., mama acestora și D. L. A., mătușa pârâților.
De altfel, mama celor doi pârâți, B. I. M., a fost semnatară a înscrisului sub semnătură privată intitulat „Chitanță”, încheiat la data de 17.10.1975, între reclamantă și soțul său, M. A., în prezent decedat, și autorul pârâtelor, F. D., prin care părțile au consimțit asupra vânzării-cumpărării unui teren în suprafață totală de 3000 mp., în schimbul unui preț de 100.000 lei, din care 50.000 lei („jumătate”) au fost achitați la data încheierii acestui înscris, urmând ca restul să fie achitat imediat ce se va elibera autorizația de vânzare-cumpărare și certificatul de valoare locativă.
Acest înscris a fost valorificat și în cadrul acțiunii în revendicare finalizate prin sentința civilă nr._/09.11.1993, rămasă definitivă și irevocabilă (prin renunțarea la apel), pronunțată de Judecătoria C. în dosarul nr. 1507/1993, prin care a fost respinsă acțiunea în revendicare formulată de reclamantele D. L.-A. și B. I. (pârâte în prezentul dosar) în contradictoriu cu pârâții M. A. și M. E. (reclamanta din dosarul de față). De asemenea, prin sentința civilă nr. 7061/29.04.2013, rămasă irevocabilă, pronunțată în dosarul nr._/215/2011, s-a reținut că, din declarațiile martorilor P. V. și N. A. rezultă că posesia începută de reclamantă și soțul acesteia în anul 1975 asupra întregului teren, care, conform raportului de expertiză întocmit în cauză de expertul A. P. are suprafața de 2634,66 mp, a fost tulburată de pârâtele D. și B. în noiembrie 2011. La această dată reclamanta a pierdut nu doar posesia asupra terenului cuprins în TDP nr._/29.05.2009, în suprafață de 1710,19 mp., conform măsurătorilor expertului, ci și posesia asupra fântânii dobândite în proprietate prin contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 8213/28.10.1975, situată pe acest teren (fila 104).
Este suficient că subdobânditorii B. A. și B. D. trebuiau și puteau să cunoască, înainte de încheierea și semnarea contractului, adevăratul regim juridic al imobilului, pentru a putea vorbi de rea-credință din partea acestora. În situația dată, cumpărătorul trebuia să dea dovadă de prudență, de precauție, eventual să ceară amânarea momentului perfectării actului după clarificarea situației juridice a terenului.
În schimb, cei doi, chiar și după notarea prezentului litigiu în cartea funciară prin încheierea nr._/26.04.2012 și după conceptarea în calitate de pârâți în cauza nr._/215/2011, prin încheierea din 23.04.2012, au ignorat total situația litigioasă a terenului, demarând procedura administrativă pentru obținerea autorizației de construire, în baza căreia, ulterior, au și edificat contrucția ce face obiectul cererii reconvenționale. Or, o minimă logică spune că nimeni nu putea garanta pronunțarea unor soluții judecătorești favorabile în litigiile notate în cartea funciară. Prin urmare, orice cumpărător care s-ar fi pretins de bună-credință la momentul încheierii vânzării – 21.03.2012 – nu s-ar fi comportat, în nici un caz, similar celor doi pârâți, ignorând total litigiile cu privire la terenul cumpărat și, în plus, efectuând lucrări de construcție de anvergură. Dimpotrivă, un cumpărător de bună-credință, prudent și diligent, ar fi așteptat clarificarea definitivă a situației juridice a terenului și abia apoi ar fi demarat orice lucrări de construcție.
În acest context, din succesiunea evenimentelor, instanța reține că nu este reală susținerea pârâților B. A. și B. D., potrivit căreia, la momentul încheierii contractului, nu au avut cunoștință de existența litigiului nr._/215/2011.
Este de netăgăduit că ambii pârâți erau pe deplin conștienți de existența unor probleme de natură juridică cu privire la terenul achiziționat, pe care, în mod deliberat, au urmărit să le complice prin încheierea, tocmai cu mama acestora, a contractului de vânzare-cumpărare.
În consecință, toate aceste probe legale, concludente și pertinente, reținute de instanță, conduc la unica concluzie, aceea că pârâții B. A. și B. D. au fost de rea-credință, în sensul că au aflat, fără dubiu, de la vânzătoare (mama pârâților), în virtutea legăturilor dintre aceștia, despre existența unor probleme de natură juridică ce făceau obiectul dezbaterilor în dosarul nr._/215/2011, care a determinat în fapt înstrăinarea imobilului.
Ținând seama de toate aceste considerente, instanța urmează ca, în temeiul art. 1254 alin. 2 C.civ., să admită cererea având ca obiect nulitatea absolută a actului de înstrăinare subsecvent.
Conform principiului de drept resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418/21.03.2012.
În schimb, în ceea ce privește petitul privind restabilirea situației anterioare de carte funciară, instanța urmează să-l respingă, reținând că, anterior perfectării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 418/21.03.2012, imobilul nu a avut deschisă carte funciară iar primii proprietari tabulari sunt subdobânditorii B. A. și B. D., ambii căsătoriți. Prin urmare, nu poate fi vorba despre restabilirea vreunei situații de carte funciară favorabile reclamantei deoarece, anterior contractului desființat, aceasta nu a avut înscris vreun drept real propriu. În plus, rectificarea actualei situații de carte funciară a imobilului înscris în CF nr._ a mun. C., nu se poate realiza decât în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive (irevocabile), ceea ce nu este aplicabil în speță.
În ceea ce privește cererea reconvențională, în contextul raporturilor juridice complexe existente între părți, pârâții B. A. și B. Anișoara au solicitat suma provizorie de 541.947.51 lei cu titlu de contravaloare materiale utilizate și manoperă la edificarea locuinței P+M, corp clădire 2 situat în .. 77 la, sumă care reprezintă valoarea impozabilă a construcției sau, în subsidiar, obligarea reclamantei la vânzarea imobilului, la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea de construcție nu s-ar fi efectuat. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 581 noul Cod civil.
Astfel, în condițiile art. 102 alin. 1 din legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a legii nr. 287/2009 (Noul Cod Civil), potrivit căruia contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa, instanța constată că în cauză sunt aplicabile dispozițiile noului Cod Civil.
În acest sens, asupra pretențiilor deduse judecății pe cale reconvențională, instanța reține că este incidentă instituția răspunderii pentru evicțiune, reglementtată de art. 1695 și următ. C.civ., potrivit cărora vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total s-au parțial în stăpânirea netulburată a bunului.
Pentru considerentele deja expuse, constată instanța că, în speță, nu este incidentă instituția constructorului de bună-credință invocată de pârâții B. A. și B. Anișoara, reglementată de dispozițiile art. 581 C.civ., raporturile juridice existente între părțile în litigiu fiind guvernate de instituția de drept privind garanția pentru evicțiune și efectele acesteia. În aceste condiții, cererea reconvențională promovată în contradictoriu cu reclamanta M. E., va fi respinsă ca neîntemeiată.
Nu în ultimul rând, instanța va respinge ca neîntemeiate și excepțiile invocate de pârâți, reținând că, în calitate de titular al unui drept propriu de proprietate asupra terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți, reclamanta M. E. este îndreptățită să solicite instanței constatarea nulității absolute a contractului, legea recunoscându-i calitatea procesuală activă și interesul legitim (art. 1247 alin. 2 C.civ.).
Văzând și dispozițiile art. 274 C.proc.civ., față de rezolvarea dată cererilor cu judecata cărora a fost învestită, instanța va obliga pârâții la plata către reclamantă a sumei de 4391 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiate excepțiile invocate de pârâți.
Admite în parte cererea de chemare în judecată modificată, formulată de reclamanta M. E., cu domiciliul în mun. C., .. 77, județul D. în contradictoriu cu pârâții B. I. M., cu domiciliul în mun. C., .. 44, ., ., D. L. A., cu domiciliul în mun. București, ., sector 2, B. A., cu domiciliul în mun. C., .. 77, județul D., B. D., cu domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat B. A. din mun. C., .. 13, județul D., B. ANIȘOARA, cu domiciliul în mun. C., .. 77, județul D. și B. M. M., cu domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat B. A. din mun. C., .. 13, județul D..
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP M. D. sub nr. 418/21.03.2012.
Respinge petitul având ca obiect restabilirea situației anterioare de carte funciară.
Respinge ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâții B. A. și B. Anișoara.
Obligă pârâții la plata către reclamantă a sumei de 4391 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocat.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicarea hotărârii care se depune la Judecătoria C. și se soluționează de Tribunalul D..
Pronunțată în ședință publică, azi,_ .
PREȘEDINTE GREFIER
C. M. M. O.
Red./tehn.CM./MO.
9ex./12.01.2016
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 29/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 01/2015.... → |
|---|
