Evacuare. Sentința nr. 595/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 595/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 21-01-2015 în dosarul nr. 595/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința Civilă Nr. 595/2015
Ședința publică de la 21 Ianuarie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE- C.-M. R.
Grefier -A.-E. B.
Pe rol, judecarea cauzei civile privind pe reclamanții M. C. PRIN PRIMAR, C. L. M. C. în contradictoriu cu pârâții T. I., T. P., T. L. I., T. C. A., având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu au răspuns părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că la data de 12.01.2015 s-a depus la dosarul cauzei, prin serviciul registratură raportul de expertiză efectuat de expertul desemnat în cauză, după care, nemaifiind alte cereri de formulat, și probatoriul fiind administrat, instanța reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, instanța constată și reține următoarele:
La data de 14.02.2013 reclamanții M. C. prin Primar și C. L. mun. C. au chemat în judecată pe pârâții T. I., T. P., T. L. I. și T. C. A., solicitând obligarea pârâților la plata sumei de 4147,57 lei reprezentând chirie calculată până la data de 31.12.2012 + majorări în cuantum de_,49 lei calculate până la 11.02.2013 precum și în continuare până la data plății efective, obligarea pârâților la plata cheltuielilor de întreținere către Asociația de Locatari în cuantum de 8320,85 lei precum și evacuarea pârâților din imobilul situat în C., ., .. 101, județul D..
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că în fapt locuința a fost repartizată pârâtului în urma încheierii contractului de închiriere nr._/18.12.2003 între reclamantul C. L. al mun. C. în calitate de locator și T. I. în calitate de locatar.
Ulterior, pârâtul neîndeplinindu-și obligațiile contractuale, a acumulat debite, constând în cheltuieli de întreținere către Asociația de locatari cât și chirie neachitată, în acest sens fiind notificată.
Potrivit art. 1382 C.CIV., cei care răspund pentru o faptă prejudiciabilă sunt ținuți solidar la reparație față de cel prejudiciat.
Referitor la modul de calcul al chiriei lunare, precizează că aceasta a fost calculată conform fișei de calcul anexă la contractul de închiriere nr._/18.12.2003. Potrivit acesteia, modificată prin actele adiționale ulterioare, chiria lunară datorată de pârât se majorează de la 14.38 lei la 60.43 lei, conform obligațiilor asumate de părți în contractul de închiriere menționat și dispozițiilor legale în materie.
Prin urmare, dat fiind că pârâții au ocupat imobilul ce face obiectul contractului de închiriere locatorul, în speță unitatea administrativ teritorială, este îndreptățit să pretindă chiria și toate obligațiile stabilite prin contractul de închiriere.
Mai mult, deoarece pârâtul, în calitate de locator, nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, potrivit contractului de închiriere, locatorul are dreptul s-o oblige la plata majorărilor de întârziere calculate până la data plății efective.
Reclamanții au solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 4147,57 lei reprezentând chirie calculată până la data de 31.12.2012 + majorări în cuantum de_,49 lei calculate până la 11.02.2013 precum și în continuare până la data plății efective, obligarea pârâților la plata cheltuielilor de întreținere către Asociația de Locatari în cuantum de 8320,85 lei precum și evacuarea pârâților din imobilul situat în C., ., .. 101, județul D..
În apărare, au solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului.
În baza disp. art. 242 C.P.CIV., a solicitat judecarea cauzei și în lipsa sa.
În drept, a invocat dispozițiile art. 1796, 1821, 831, art. 1350, 1270 C.CIV., Legea 114/1996 rep., cu modificările și completările ulterioare.
La data de 13.05.2013 reclamanții M. C. și C. L. al mun. C. au formulat o precizare la acțiune, prin care au arătat că obiectul acțiunii îl constituie evacuarea și obligarea pârâților la plata cheltuielilor aferente imobilului situat în C., ., .. 101, județul D., respectiv chirie (debit și majorări) și cheltuieli de întreținere datorate către Asociația de locatari . și majorări.
Conform contractului de închiriere nr._/2003 părțile au convenit ca locatarul să achite chiria lunar în cuantumul stabilit, iar în caz de neplată la suma restantă se aplică o penalizare de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere, conform disp. ar.t 3 – 4 din contract.De asemenea, conform art. 9 lit. e din contract, locatarii în speță pârâții, sunt obligați să achite cheltuielile de întreținere.
Reclamanții au apreciat că în speță sunt incidente disp. art. 969 – 970 C.CIV.
Reclamanții au precizat că potrivit notei de plată și extrasului de rol transmise de Direcția Impozite și Taxe, în evidențele fiscale, pârâții înregistrau la 08.05.2013 debit în cuantum total de_ lei, compusă din: 4328,86 lei cu titlu de chirie 01.04.2007 – 08.05.2013 și majorări de întârziere în cuantum de_,37 lei – 01.07.2006 – 08.05.2013 pentru neplata chiriei la termen ul statuat prin contract.
Referitor la modul de calcul al chiriei lunare au precizat că aceasta a fost calculată conform fișei de calcul anexă la contractul de închiriere nr._/18.12.2003, fiind stabilită la suma de 14,38 lei.
În ceea ce privește cheltuielile de întreținere datorate către Asociația de locatari, acestea sunt în cuantum total de_,02 lei, compusă din: cheltuieli de întreținere de 7445,64 lei și 5011,38 lei, reprezentând penalități calculate de asociație și impuse de furnizori conform dispozițiilor Legii 230/2007 și HG 1588/2007, aferente perioadei ianuarie 2006 – februarie 2013.
Față de cele menționate, au solicitat admiterea acțiunii precizate.
Probe: înscrisuri.
Au atașat precizării următoarele acte în copie: notă de plată și extras de rol Direcția impozite și Taxe, contractul nr._/2003, fișă de calcul chirie anexă la contract și acte adiționale, notificare, înscrisuri doveditoare Asociația de locatari, liste de plată lunare.
La data de 13.05.2014 reclamanții își precizează acțiunea, solicitând evacuarea pârâților din imobilul precizat anterior, obligarea la plata chiriei de 4328,86 lei pe perioada 01.04._13 și majorari de întârziere de_,37 lei pe perioada 01.07._13.
Mai solicită rezilierea contractului și obligarea la plata către reclamant a sumei de_,02 lei chwltuieli de întreținere și penalități pe perioada ianuarie 2006-februarie 2013.
În baza disp. art. 242 C.P.CIV., au solicitat judecarea cauzei și în lipsa lor.
La data de 03.06.2014 pârâtul T. I. solicită a fi scutit de plata penalităților și a dobânzilor, eșalonarea plății debitului și respingerea cererii în evacuare, deoarece el și familia sa nu dețin o altă posibilitate de a locui, familie ce se compune din soția sa, doi fii, nora și nepoata acestuia, unul din fii săi obține venituri din muncă și mai beneficiază și de alocațiile copiilor.
La data de 18.06.2014 instanța a apreciat necesar a se pune în discuția părților necesitate efectuării unei expertize contabile, expertiză ce a fost efectuată de către expert G. C. E..
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată și reține următoarele:
Prin contractul de închiriere închiriere nr._/18.12.2003, încheiat între reclamantul C. L. al mun. C. în calitate de locator și T. I. în calitate de locatar, așa cum a fost modificat prin actele adiționale, acesta a primit în folosință locuința situată în C., ., .. 101, județul D., în schimbul unei lunare, al cărei cuantum a fost modificat lunar, raportat la indicele de inflație, la care se adaugă TVA.
Mai reține instanța că termenul contractului de închiriere a fost de trei ani, respectiv până în 17.12.2006, iar din 2006 și până în prezent pârâtulTocea I. a continuat să folosească imobilul, împreună cu ceilalți pârâți, membri ai familiei sale.
În contract, la art. 3, s-a stipulat obligația pârâtului de a plăti lunar chiria datorată, până la finele fiecărei luni,, ulterior modificându-se modalitatea de plta trimestrial.
Din înscrisurile depuse la dosar rezultă faptul că pârâtul nu și-a mai îndeplinit obligația de a achita chiria aferentă imobilului pe care îl folosește, cumulând un debit restant de_,71 lei reprezentând chirie restantă și majorări de întârziere, pe perioada01.07._13.
Potrivit dispozițiilor art. 1429 al 2 cod civil locatarul trebuie sa plătească prețullocațiunii la termenele statornicite, obligație pe care pârâta nu a îndeplinit-o.
Ca urmare, reținând și recunoașterea pârâtului din întâmpinare, cu privire la faptul că nu a avut posibilități materiale de achitare a chiriei, instanța constată că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale asumate.
În ceea ce privește însă, perioada pentru care aceștia datorează plata chiriei și a majorărilor aferete, instanța constată că pentru perioada 01.07._10, debitul este prescris, având în vedere că cererea introductivă a fost depusă la data de 14.02.2013, fiin împlinit termenul de prescripție prev de art. 3 din Decretul 167/1958, urmând ca, pentru acesastă perioadă cererea să fie respinsă, ca urmare a admiterii excepției prescripției dreptului la acțiune.
În ceea ce privește debitul aferent perioadei 14.02._13, în cuantum de 8730,84 lei, așa cum rezultă din raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză, instanța va admite cererea și va obliga pârâții la plata acestui debit.
Instanța va respinge cererea pârâtului Tocea I. de a plăti debitul eșalonat, deoarece nu face dovada cu nici un mijloc de probă că prin plata totală a debitului s-ar pune în pericol întreținerea sa și a familiei sale.
În ceea ce privește cererea în pretenții cu privire la plata cheltuielilor de întreținere, instanța constată că pentru perioada 01.07._10, debitul este prescris, pentru motivele arătate anterior, iar pentru perioada14.02._13, reclamanții nu dovedesc calitatea procesuală activă, respectiv nu dovedesc că au achitat aceste cheltuieli asociației de proprietari, pentru a se putea întoarce cu acțiune în regres împotriva pârâților.
Pentru considerentele expuse, instanța va respinge această cerere.
Cu privire la petitele cererii privind rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților, instanța constată și reține următoarele:
Verificând aplicarea legii civile în timp, instanța constată că, potrivit art. 6 alin. 5 C. Civ. și art. 3 din Legea 71/2011, actele și faptele juridice încheiate, ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . noului cond civil, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau după caz, a săvârșirii ori produceriilor, iar potrivit art. 6 alin. 6 C.civ. și art. 5 alin. 2 din Legea 71/2011, „dispozițiile noului Cod civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare al acestuia, derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al terenurile, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . legii noi.”
Astfel, conform principiilor neretroactivității legii civile în timp, prevăzute de art. 6 C.civ. și al aplicării imediate a legii civile noi, actelor și faptelor juridice civile le sunt aplicabile dispozițiile legii civile în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor, cu excepția retroactivității legii civile noi și a ultraactivității legii civile vechi, dacă legea nouă prevede expres o astfel de excepție.
În cazul raportutilor obligaționale, reține instanța că se va aplica legea de la data încheierii acestor situații juridice, acestea nefiind expres prevăzute în excepțiile menționate de art. 6 alin. 6 C.civ.
Față de aceste considerente, instanța va aplica în speță dispozițiile vechiuluiCodcivil, contractul de închiriere fiind încheiat în anul 2003.
Prin contractul de închiriere precizat anterior, reclamanta s-a obligat sa-i inchirieze paratului imobilul în litigiu pentru o perioada de trei ani, cu obligatia de plata a unei chirii lunare. Ulterior, de la data expirării termenului contractual și până în prezent pârții au folosit în continuare imobilul, fără ca reclamanta să îi notifice pentru predarea imobilului.
Reține instanța că notificările depuse la dosar au constituit doar înstiințări de plată a debitelor restante și nu de denunțare a concediului.
Potrivit art.1437 si 1438 C.civ., dacă după expirarea termenului, locatarul rămâne in folosința lucrului închiriat iar locatorul nu se opune, contractul se considera reînnoit prin tacita relocațiune. Tacita relocațiune nu operează în cazul in care anterior împlinirii termenului, locatorul a notificat concediul si aceasta chiar daca locatorul a continuat sa folosească bunul și după împlinirea termenului.
Manifestarea de voință a locatorului de a nu reînnoi contractele desfăcute prin efectul expirării termenului locațiunii, este necesară sa fie adusă la cunoștința locatarului potrivit, art.1079 C.civ., ori părțile nu au depus la dosar nici un act care să valoreze notificare, în sensul art.1079 C.civ.
Fiind vorba de un contract de închiriere încheiat pe termen determinat, prin convenția părților, la expirarea termenului, locatiunea s-a considerat reinnoita prin tacita relocatiune, conform art.1437 si art.1452C.civ.
Nefiind exclusă printr-o clauză contractuală expresă, tacita relocațiune putea fi împiedicată numai prin manifestarea voinței reclamantilor de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.
În speță, nu poate fi vorba despre o denunțare unilaterală a contractului de închiriere din partea reclamantei, in condițiile in care cauza de încetare a locațiunii privește exclusiv contractele încheiate pe termen nedeterminat.
Din prevederile art.1020-1021 C.civ., rezulta ca rezoluțiunea contractului este judiciară, iar pentru a opera rezoluțiunea unilaterală, este necesară prevederea unui pact comisoriu de gradul patru, ceea ce nu s-a făcut.
Așadar, reclamanții nu au anunțat pe pârâți înainte de expirarea termenului prevăzut în contract ca ar fi intervenit „concediul", respectiv manifestarea ei de voință de a nu reînnoi contractul de închiriere nu a fost îndeplinită, astfel că pârâții locuiesc în imobil în calitate de chiriași, în baza contractului de închiriere pentru care a intervenit tacita relocațiune, până în prezent.
Acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la dispoziția proprietarului sau posesorului unui imobil, pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. În cadrul acestei acțiuni nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar folosința acestuia.
Pentru a dovedi ocupațiunea abuzivă, condiție esențială pentru cererea în evacuare, reclamanții nu au propus nicio probă, din care să rezulte această împrejurare, pentru a conduce la lămurirea situației de fapt.
În speță, reclamanții nu au solicitat administrarea de alte probe, astfel că instanța va respinge cererea în evacuare.
Potrivit jurisprudenței CEDO, pierderea „domiciliului” este una dintre formele extreme de ingerință în acest drept. Orice persoană supusă riscului unei ingerințe de o asemenea magnitudine ar trebui, în principiu, să poată supune proporționalitatea și caracterul rezonabil al măsurii analizei unei instanțe independente în lumina principiilor relevante ale articolului 8 al Convenției, indiferent dacă, conform legilor interne, dreptul său de a ocupa imobilul respectiv a luat sfârșit. În absența acestor garanții procedurale, articolul 8 este încălcat.
Pentru considerentele expuse, instanța va admite în parte acțiunea precizată, va obliga pârâții să plătească reclamantei suma de 8730,84 lei despăgubiri civile datorate pe perioada 14.02._13, va respinge cererea în pretenții pe perioada 01.07._10, ca prescrisă, va respinge cererea în evacuare, precum și cererea privind cheltuielile cu întreținerea imobilului, ca și cererea pârâtului Tocea I. de plată eșalonată a debitului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea precizată formulată de reclamanții M. C. PRIN PRIMAR, C. L. M. C., cu sediul în C., A.I C., nr.7, județul D. în contradictoriu cu pârâții T. I., T. P., T. L. I., T. C. A., toți cu domiciliul în C., ., ..101, județul D. .
Obligă pârâții să plătească reclamantei suma de 8730,84 lei despăgubiri civile datorate pe perioada 14.02._13.
Respinge cererea în pretenții pe perioada 01.07._10, ca prescrisă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 21.01.2015.
Președinte,Grefier,
C. M. R. B. A. E.
Red.C.M.R
Tehnored.A.B
A.B. 10 Februarie 2015
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 609/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 598/2015. Judecătoria... → |
|---|
