Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 1776/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1776/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 11-02-2015 în dosarul nr. 31264/215/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1776/2015
Ședința publică de la 11 Februarie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE L. N.
Grefier D. Ișlicaru
Pe rol pronunțarea în cauza civilă având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind pe reclamanta P. CASIȚA în contradictoriu cu pârâții P. M. și P. E..
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința din data de 04.02.2015, fiind consemnate în încheierea de dezbateri de la acel termen, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 11.02.2015, în aceeași compunere hotărând următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față constată următoarele:
La data de 20.09.2013 reclamanții P. Casița a chemat în judecată pe pârâții P. M. și P. E., solicitând să se constate valabilitatea convenției promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare intervenită între pârâți, în calitate de promitenți – vânzători și reclamantă, în calitate de promitent – cumpărător, la 14.02.2013 pentru suma totală de 1000 RON cu privire la ternul agricol extravilan în suprafață totală de 2199 mp, situat în ., . și a contractului de vânzare-cumpărare aut. la nr. 1286/17.07.2001 emis de BNP T. F. și a contractului de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract), înscris autentic, încheiat la nr. 297/14.02.2013, urmând ca autentificarea contractului de vânzare-cumpărare să se perfecteze până la data de 02.09.2013, lucru care până în prezent nu s-a finalizat din vina exclusivă a pârâților; să se pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc decât autentic de vânzare-cumpărare cu referire la terenul menționat.
În motivarea în fapt a acțiunii, reclamanta a arătat că la data de 14.02.2013 a încheiat cu pârâții un ,,contract de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare - antecontract", având ca obiect vânzarea unui teren arabil în suprafață de 2199 mp situat pe teritoriul unității administrativ – teritoriale Vârvoru de Jos, ., în tarlaua 72, . unui preț de 1000 lei, pe care reclamanta l-a achitat pârâților.
Reclamanta a precizat că terenul în litigiu a fost dobândit de pârâți, ca bun comun, în timpul căsătoriei, conform contractului de vânzare-cumpărare aut. la nr. 1286/17.07.2001 de BNP T. F. din C..
A mai arătat că perfectarea contractului de vânzare în formă autentică urma să se încheie până la data de 02.09.2013, termen necesar pentru întocmirea și obținerea documentației cadastrale, intabulare și obținerea extrasului de carte funciară, predarea materială având loc cu începere de la 14.02.2013, data autentificării antecontractului. Deși reclamanta și-a îndeplinit obligațiile, pârâții sunt în culpă, manifestând un total dezinteres în îndeplinirea obligațiilor asumate prin înscrisul intitulat contract de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare – antecontract, nu au făcut nimic din ceea ce erau obligați să facă, mai mult refuză să se prezinte în vederea încheierii actului autentic, motiv pentru care petenta a formulat prezenta acțiune în instanță în vederea obținerii unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare și să poată intabula terenul.
În drept, a invocat dispozițiile art. 1, 5, 13, 82 coroborat cu art. 112 și urm., 111 și 274 C.P.CIV., art. 12, 14, 553 alin. 4 teza finală art. 555 alin. 1, 557 alin. 1, 1166, 1169, 1182 alin. 1, 1241. 1260 alin. 1, 1266 și urm., 1270, 1271 alin. 1, 1272, 1279 alin. 1 – 3, 1650 alin. 1, 1657, 1660, 1669 alin. 1, 1671, 1672, 1673, 1674 alin. 1 și 1719 C.CIV., art. 47 alin. 6 Legea 07/1996 rep.
În dovedirea acțiunii, a solicitat proba cu înscrisuri și interogatoriul pârâților.
La dosar a depus în copie următoarele acte: antecontractul de vânzare-cumpărare invocat, CI reclamantă, titlu de proprietate nr. 823-_, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1286/2001, extras din registrul agricol al ., proces-verbal de identificare a imobilului, anexa 2, certificat de atestare fiscală, certificat de sarcini, schiță parcelară, proces-verbal de informare, împuternicire avocațială și dovada achitării taxei de timbru.
Pârâții nu au formulat întâmpinare, dar s-au prezentat în instanță și au răspuns la interogatoriul luat de reclamant.
Au fost administrate proba cu înscrisuri, interogatoriu și expertiză judiciară topografică.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Din mențiunile antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 297 din data de 14.02.2013, încheiat între reclamantă, în calitate de cumpărătoare și pârâții P. M. și P. E., în calitate de vânzători, rezultă că reclamanta a încheiat cu pârâții o promisiune de vânzare privind vânzarea suprafeței 2199 mp, situat în extravilanul satului B., ., tarlaua 72 .>
Acest teren a fost dobândit de promitenții vânzători prin cumpărare de la autorul P. Ș., căruia i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, acesta fiind înscris în titlul de proprietate nr. 823-_ din 19.03.1997.
Se mai reține că prețul vânzării a fost achitat de reclamantă, care a intrat în posesia terenului, lucrându-l, fără a fi tulburată de cineva.
Aceste aspecte sunt confirmate de pârâți, prin răspunsul la interogatoriu.
Terenul a fost identificat și evaluat în raportul de expertiză judiciară topografică din 28.10.2014, corectat prin suplimentul din data de 03.02.2015, întocmit de expertul Momirleanu G. și avizat de OCPI D..
Pe lângă cele ce preced, instanța mai reține că, prin promisiunea de vânzare-cumpărare nu operează transferul dreptului de proprietate având ca obiect un teren, pentru acest transfer fiind obligatorie încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, conform art. 1244 Cod civil.
De asemenea, se reține ca antecontractul de vânzare-cumpărare analizat îndeplinește condițiile de formă impuse de dispozițiile art. 1279 alin. 3 teza I cod civil si art. 1669 alin. 1 teza finala Cod civil privind contractul de vânzare-cumpărare, fiind încheiat în forma autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un imobil.
Astfel, art. 1179 Cod civil dispune că, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată sub sancțiunea prevazută de dispozițiile legale aplicabile, iar art. 1244 Cod civil prevede că, în afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie să fie încheiate prin inscris autentic sub sancțiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara.
Deci, in cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de antecontract, trebuie indeplinite toate conditiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul ca necesitatea indeplinirii conditiilor de validitate (forma si fond) nu este o exigenta generala pentru incheierea promisiuni de vanzare si/sau cumparare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaste dreptul creditorului de a obtine o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Raportat la dispozitiile art. 1279 Cod Civil, prin pronuntarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța suplinește lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheierea contractului promis.
Reclamantul a făcut dovada promisiunii de vânzare-cumpărare, izvorul obligației de a face (de a încheia actul notarial).
Așa fiind, instanța are posibilitatea ca, prin suplinirea consimțământului debitorului obligației de "a face", în speță pârâții, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic notarial de înstrăinare.
Din probele administrate instanța mai reține că, deși terenul în litigiu este situat în extravilan nu sunt incidente dispozițiile Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului, întrucât în speță este vorba de înstrăinare între rude pana la gradul al treilea, inclusiv (pârâții sunt părinții reclamantei), antecontractul dintre aceștia fiind exceptat de la aplicarea condițiilor impuse de Legea nr.17/2014, conform art. 20 alin.2.
Pentru motivele de fapt și de drept expuse mai sus, instanța va admite cererea și va constata valabilitatea convenției analizate.
Prezenta hotărâre va ține loc de act notarial (însăși hotărârea este un act autentic) de vânzare-cumpărare imobiliară privitoare la imobilul descris mai sus.
Conform art. 29 alin.5 din Legea nr. 7/1996, prezenta hotărâre se va comunica din oficiu și către OCPI D., după rămânerea definitivă.
De asemenea, prezenta hotărâre se va comunica, în termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile, către Primăria ., C. financiar, în vederea calculării impozitului pentru transferul dreptului de proprietate, conform dispozițiilor art. 771 alin.6 din Codul fiscal.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea precizată a reclamantului P. Casița, cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cabinet de avocatură T. Jenică-L. din C., .. 23, județul D. în contradictoriu cu pârâtul P. M., domiciliat în C., ., județul D. și P. E., domiciliată în ., ., pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare-cumpărare.
Constată valabil antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 297 din data de 14.02.2013, încheiat între reclamantă, în calitate de cumpărător și pârâții P. M. și P. E., în calitate de vânzători, cu privire la terenul în suprafață de 2199 mp, situat în extravilanul satului B., ., tarlaua 72 . valoare de 1000 lei, înscris în titlul de proprietate nr. 823-_ din 19.03.1997, individualizat și evaluat în raportul de expertiză judiciară topografică din data de 28.10.2014, corectat prin suplimentul din data de 03.02.2015, întocmit de expertul Momirleanu G. și avizat de OCPI D..
Constată că între părțile menționate a intervenit vânzarea-cumpărarea cu privire la terenurile menționate mai sus.
Prezenta sentință ține loc de act notarial de vânzare-cumpărare imobiliară privitoare la terenul menționat mai sus.
Prezenta hotărâre se va comunica, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive, către Primăria ., C. financiar, în vederea calculării impozitului pentru transferul dreptului de proprietate, precum și către OCPI D..
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, care se depune la judecătorie.
Pronunțată în ședință publică azi, 11.02.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
L. N. IȘLICARU D.
Redactat jud. L.N./Tehnored/DI - 5 Ex.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2589/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 1376/2015.... → |
|---|
