Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 24/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 24/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 24-11-2015 în dosarul nr. 14617/2015
- hotărâre care să țină loc de act autentic-
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică de la 24 noiembrie 2015
Instanța constituită din:
Președinte: Cătălina-Maria Bran
Grefier: S. A. G.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul C. I. și pe pârâtul G. I., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns reclamantul personal și asistat de avocat C. D. G., lipsă fiind pârâtul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că la data de 23.11.2015 expert I. M. G. a depus răspunsul la adresa instanței dispusă prin încheierea de ședință din data de 27.10.2015, după care:
Avocat pentru reclamant depune dovada demersurilor făcute pentru a stabili cui aparțin mențiunile făcute prin scriere de mână pe adeverința nr. 604/27.02.2015 emisă de Primăria Teasc și atașată la raportul de expertiză. Arată că mențiunea olografă înscrisă pe adeverința emisă de Primăria Teasc este a expertului, dar nu a aplicat și ștampila și semnătura. Arată că expertiza este avizată.
Instanța din oficiu invocă excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată raportat la dispozițiile art.5 din Legea nr. 17/2014 și Decizia Curții Constituționale nr. 755/16.12.2014 publicată în Monitorul Oficial din data de 09.02.2015 cu privire la terenul extravilan situat în comuna Teasc, ./1.
Instanța acordă cuvântul în dezbateri asupra excepției și asupra fondului cu privire la celelalte suprafețe de teren.
Avocat pentru reclamant solicită respingerea excepției inadmisibilității cererii de chemare în judecată cu privire la terenul extravilan situat în comuna Teasc, ./1 și admiterea acțiunii, validarea convenției dintre părți și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru suprafețele de teren din acțiune și omologarea raportului de expertiză depus la dosar. Solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic și pentru suprafața de teren situată în T101 P52 așa cum a fost stabilită prin măsurători și din raportul de expertiză. Arată că au fost îndeplinite toate procedurile din Legea nr. 17/2014. Arată că nu solicită cheltuieli de judecată.
În temeiul art. 394 Noul Cod de Procedură Civilă, instanța consideră lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei și închide dezbaterile, reținând cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele
La data de 22.01.2014 reclamantul C. I. a chemat în judecată pe pârâtul G. I., solicitând să se constate valabilă promisiunea de vânzare-cumpărare și, în consecință să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic asupra următoarelor suprafețe de teren arabil situate în extravilanul comunei Teasc, județul D., în suprafață totală de 19.200 mp: 4700 mp în T 15 P 245, cu suma de 600 lei; 2400 mp în T 12 P 9, cu suma de 250 lei; 2400 mp în T 15 P 17, cu suma de 250 lei; 2400 mp în T 14 P 14, cu suma de 250 lei; 2400 mp în T 15 P 102, cu suma de 250 lei; 2500 mp în T 1 P 100, cu suma de 300 lei; 2400 mp în T 3 P 52/1 cu suma de 300 lei, cuprinse în TDP nr. 8735/07.09.2007.
A precizat că toate aceste terenuri sunt cumpărate de reclamant conform chitanțelor de mână din 04.12.2011, reclamantul plătind integral sumele menționate mai sus.
Ca probe a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului și proba testimonială cu martorii M. I. și G. C-tin.
Reclamantul a evaluat terenurile la suma totală de 2200 lei, conform chitanțelor depuse.
De asemenea, reclamantul a invederat că în ceea ce privește taxa judiciară de timbru, a solicitat încuviințarea scutirii de la plata acestei taxe, iar în situația în care se va considera că poate plăti această taxă, a solicitat să se dispună eșalonarea acesteia.A atașat în susținerea cererii copie cupon de pensie, copie CI, adeverința A.F.P. dolj, adeverință ITM, scadențar al rambursării creditului pe care l-a contractat.
La dosar a depus în copie următoarele acte: chitanțele de mână, copie buletin, certificat O.C.P.I., certificat de atestare fiscală, TDP, procesul-verbal de mediere, cerere de ajutor public judiciar cu următoarele acte atașate: cupon pensie, adeverință ANAF pentru reclamant, fiu și soție, adeverința ITM pentru soție și fiu.
În drept, a invocat dispozițiile art. 1669 N.C.CIV.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă de timbru în cuantum de 159 lei (f. 43).
Prin încheierea din 03.06.2014 instanța a admis pentru reclamant proba cu înscrisurile de la dosar, proba cu interogatoriul pârâtului și proba testimonială, precum și proba cu expertiză specialitatea topografie.
La termenul de judecată de la 01.07.2014 instanța a luat act de lipsa pârâtului legal citat la interogatoriu și a numit expert în cauză pe dl exp F. N..
La termenul de judecată de la 30.09.2014 instanța a procedat la audierea martorilor M. I. și G. C. (f. 70,71) și a dispus înlocuirea expertului F. N. cu expertul C. A., expert de asemenea înlocuit prin încheierea de la 04.11.2014 cu expertul I. M. G..
Instanța a stabilit în sarcina reclamantului prin încheierea de ședință din 10.03.2015, conform dispozițiilor art. 5 din Legea nr. 17/2014 să facă dovada respectării dreptului de preempțiune și a înscrierii la rolul fiscal și în cartea funciară.
Reclamantul a depus la termenul de judecată de la 09.06.2015 adeverințe eliberate de unitatea administrativ-teritorială Teasc, prin care s-a certificat, în temeiul art. 10 alin. 1 Legea 17/2014 și de modificare a Legii 268/2001, parcurgerea tuturor etapelor procedurale privind exercitarea dreptului de preemțiune privind oferta de vânzare depusă de pârât, domiciliat în ., ., județul D., în calitate de vânzător, ca urmare a faptului că în termenul legal nu a fost depusă nici o comunicare de acceptare a ofertei de vânzare din partea unui preemptor, pentru o parte din terenurile ce fac obiectul acțiunii.
În cauză s-a efectuat raportul de expertiză judiciară tehnică specialitatea topografie de expertul M. I., ce a fost depus la dosar la 15.09.2015, însoțit de extrase CF privind intabularea în cartea funciară a terenurilor.
La data de 26.10.2015, s-a depus din nou raportul de expertiză însoțit de adeverință privind locul situării terenului din T 3 P 52/1.
La data de 23.11.2015, expertul a comunicat procesul verbal privind avizarea raportului de expertiză pentru terenul situat în T 101 P52.
La termenul de judecată de la 24.11.2015, instanța a invocat din oficiu excepția inadmisibilității cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul extravilan situat în comuna Teasc . P 52/1 și a reținut cauza în pronunțare asupra excepției și asupra fondului cererii de chemare în judecată cu privire la celelalte suprafețe de teren ce fac obiectul acțiunii.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma admisibilității cererii de chemare în judecată, invocată din oficiu, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 26.07.2013, între pârâtul G. I., pe de o parte în calitate de promitent vânzător și reclamantul C. I., pe de alta parte, în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin care părțile contractante și-au exprimat acordul de voință cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea suprafeței de 2400 mp situate în extravilanul comunei Teasc, tarlaua 3 . în titlul de proprietate nr. 8735/07.09.2007 eliberat de Comisia Județeană D. pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, eliberat pe numele titularei Angehl D.I..
Părțile s-au înțeles să încheie în viitor la notarul public contractul de vânzare cumpărare pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate și, întrucât nu s-a realizat această transmisiune, prin acțiunea înregistrată pe rolul instanței la data de 22.01.2014, reclamantul în calitate de promitent cumpărător a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În drept, potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenuri agricole situate în extravilan, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 3 din legea 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale, iar potrivit dispozițiilor art. 20 din legea 17/2014 prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
De asemenea, instanța mai arată că prin decizia nr. 755/ 16.12.2014 publicată în Monitorul Oficial din data de 09 februarie 2015 Curtea Constituțională admite excepția de neconstituționalitate și constată că prevederile art. 20 alin. (1) referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
În ceea ce privește aplicabilitatea în speță a deciziei Curții Constituționale nr. 755/ 16.12.2014 publicată în Monitorul Oficial din data de 09 februarie 2015 instanța arată următoarele:
Potrivit art. 147 alin. (1) din Constituție, "dispozițiile din legile și ordonanțele în vigoare, precum și cele din regulamente, constatate ca fiind neconstituționale, își încetează efectele juridice la 45 de zile de la publicarea deciziei Curții Constituționale dacă, în acest interval, Parlamentul sau Guvernul, după caz, nu pun de acord prevederile neconstituționale cu dispozițiile Constituției. Pe durata acestui termen, dispozițiile constatate ca fiind neconstituționale sunt suspendate de drept", iar potrivit alin. (4) al aceluiași articol, "deciziile Curții Constituționale se publică în Monitorul Oficial al României. De la data publicării, deciziile sunt general obligatorii și au putere numai pentru viitor", prevederi care se regăsesc în textul art. 31 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale.
Prin urmare, consecințele declarării caracterului neconstituțional sunt similare celor produse de abrogare, în sensul că actul normativ încetează să mai aibă existență juridică și deci să mai constituie temei al pretențiilor în justiție, iar din motive de securitate și de stabilitate a circuitului juridic, Constituția României prevede că efectele declarării neconstituționale a actului (legi, ordonanțe, regulamente) se produc doar ex nunc.
În privința obligativității deciziilor Curții Constituționale, instanța amintește că acest efect îl au și considerentele avute în vedere pentru pronunțarea deciziei, iar nu doar dispozitivul acesteia. Ceea ce obligă autoritățile și instanțele de judecată nu este doar soluția adoptată de Curtea Constituțională, ci și motivele avute în vedere pentru pronunțarea acesteia, motive care în prezenta cauză sunt incidente pentru analiza admisibilității acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, atunci când antecontractul este încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, iar acțiunea este promovată ulterior, însă instanța este chemată să analizeze condițiile transmiterii dreptului de proprietate prin pronunțarea unei astfel de hotărâri, ulterior intrării în vigoare a legii și ulterior pronunțării deciziei Curții Constituționale.
Potrivit dispozițiilor art. 147 alin. (4) din Constituție decizia Curții Constituționale este general obligatorie, atât pentru autoritățile și instituțiile publice, cât și pentru particulari, și produce efecte numai pentru viitor, iar nu și pentru trecut.
Cum este vorba de o normă imperativă de ordine publică, aplicarea ei generală și imediată nu poate fi tăgăduită, deoarece altfel ar însemna ca un act neconstituțional să continue să producă efecte juridice, ca și când nu ar fi apărut niciun element nou în ordinea juridică, ceea ce Constituția refuză în mod categoric.
Împrejurarea că deciziile Curții Constituționale produc efecte numai pentru viitor dă expresie unui alt principiu constituțional, acela al neretroactivității, ceea ce înseamnă că nu se poate aduce atingere unor drepturi definitiv câștigate sau situațiilor juridice deja constituite.
Prin urmare, nu se poate spune că, fiind promovată acțiunea la un moment la care nu era în vigoare legea 17/2014 și nu intervenise decizia Curții Constituționale, înseamnă că efectele acestui act normativ nu ar fi aplicabile în prezenta cauză întrucât nu avem de-a face cu un act juridic convențional ale cărui efecte să fie guvernate după regula tempus regit actum.
Nu este vorba, în această situație, despre raporturi juridice determinate de părți, cu drepturi și obligații precis stabilite, pentru a se aprecia asupra legii incidente la momentul la care acestea au luat naștere (lege care să rămână aplicabilă ulterior efectelor unor asemenea raporturi întrucât aceasta a fost voința părților).
Din punctul de vedere al aplicării legii în timp, respectiv al supraviețuirii sau nu a legii vechi, trebuie făcută distincție între situații juridice de natură legală, cărora li se aplică legea nouă, în măsura în care aceasta le surprinde în curs de constituire, și situații juridice voluntare, care rămân supuse, în ceea ce privește validitatea condițiilor de fond și de formă, legii în vigoare la data întocmirii actului juridic care le-a dat naștere.
Astfel, prin derogare de la regimul de drept comun intertemporal, al aplicării imediate a legii noi, efectele viitoare ale situațiilor juridice voluntare rămân, în principiu, cârmuite în continuare de legea contemporană cu formarea lor (în sensul că atât drepturile patrimoniale, cât și obligațiile corelative ale părților, configurate prin acordul lor de voință, își păstrează întinderea, durata, modalitățile de exercitare și de executare stabilite la data perfectării actului juridic).
Așadar, în cazul situațiilor juridice subiective - care se nasc din actele juridice ale părților și cuprind efectele voite de acestea - principiul este că acestea rămân supuse legii în vigoare la momentul constituirii lor, chiar și după . legii noi, dar numai dacă aceste situații sunt supuse unor norme supletive, permisive, iar nu unor norme de ordine publică, de interes general.
Unor situații juridice voluntare nu le poate fi asimilată însă situația acțiunilor în justiție, aflate în curs de soluționare la data intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014.
Dimpotrivă, acestea sunt asimilabile unor situații juridice legale, în desfășurare, surprinse de legea nouă înaintea definitivării lor și de aceea intrând sub incidența noului act normativ.
Or, la momentul la care instanța este chemată să se pronunțe asupra pretențiilor formulate, norma juridică nu mai există și nici nu poate fi considerată ca ultraactivând, în absența unei dispoziții legale exprese.
În mod asemănător, în legătură cu obligativitatea efectelor deciziilor Curții Constituționale pentru instanțele de judecată s-a pronunțat de altfel instanța supremă, printr-o decizie în interesul legii, de dată recentă (a se vedea Decizia nr. 3 din 4 aprilie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 350 din 19 mai 2011), prin care s-a statuat că "deciziile Curții Constituționale sunt obligatorii, ceea ce înseamnă că trebuie aplicate întocmai, nu numai în ceea ce privește dispozitivul deciziei, dar și considerentele care îl explicitează"; că "dacă aplicarea unui act normativ în perioada dintre . și declararea neconstituționalității își găsește rațiunea în prezumția de constituționalitate, această rațiune nu mai există după ce actul normativ a fost declarat neconstituțional, iar prezumția de constituționalitate a fost răsturnată" și prin urmare "instanțele (...) erau obligate să se conformeze deciziilor Curții Constituționale și să nu dea eficiență actelor normative declarate neconstituționale".
De aceea, din punctul de vedere al dreptului intern, se concluzionează că judecata nu se poate întemeia pe o dispoziție legală inexistentă din punct de vedere juridic, ca urmare a declarării ei ca fiind neconstituțională.
Pentru considerentele arătate, instanța constată că decizia Curții Constituționale nr. 755/ 16.12.2014 publicată în Monitorul Oficial din data de 09 februarie 2015 este aplicabilă în speță.
Prin urmare, având în vedere prevederile legale incidente în cauză, respectiv art. 5 alin. 1 din legea 17/2014 rezultă că, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la o suprafață de teren situată în extravilan, este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții legale, respectiv:
- antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009
- imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară
- urmarea unei proceduri administrative prealabile privind respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Astfel, analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei instanța constată că terenul în suprafață 2400 mp situat în extravilanul comunei Coșoveni . . este înscris în cartea funciară, precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art. 6 și următoarele din legea 17/2014.
Având în vedere promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare instanța constată că reclamantul este titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate întrucât transferul dreptului de proprietate nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat.
În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale în vigoare, printre care și prevederile Legii 17/2014 pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Din acest punct de vedere, aplicarea prevederilor legii 17/2014, respectiv a celor referitoare înscrierea imobilului ce face obiectul antecontractului la rolul fiscal și în cartea funciară precum și la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment.
În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (Decizia nr. 287 din 1 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 729 din 12 august 2004).
Pe cale de consecință, având în vedere că acest teren ce face obiectul acțiunii nu este înscris în cartea funciară, precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în conformitate cu prevederile art. 3, 4, 9 din legea 17/2014 va admite excepția inadmisibiltății invocată din oficiu și, pe cale de consecință, va respinge cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul extravilan situat în comuna Teasc . P 52/1, ca inadmisibilă.
În privința adeverinței eliberate de Primăria Comunei Teasc potrivit căreia terenul în suprafață de 2400 mp este înscris eronat în titlul de proprietate nr. 8735/2007 ca fiind situat în T 3 P 52/1, dar conform punerii în posesie ar fi situat în T 101 P 52 (f. 215), instanța constată că aceasta nu produce efecte juridice în sensul rectificării titlului de proprietate, și implicit nu face dovada că pârâtul G. I. este proprietar, în calitate de moștenitor al titularului din titlul de proprietate, al terenului situat în T 101 P 52. Faptul că există erori în cuprinsul titlului, erori constatate de către expert cu ocazia efectuării expertizei, nu pot schimba conținutul titlului de proprietate. Aceste erori pot fi îndreptate doar într-o procedură specială reglementată de Legea 18/1991, procedură pe care părțile nu au urmat-o în prezenta cauză. Totodată instanța constată că pentru terenul situat în T 3 P52/1, așa cum se menționează acesta în titlul de proprietate, nu există nici intabulare în cartea funciară, dar nici proces verbal emis de OCPI privind avizarea expertizei întrucât raportul de expertiză întocmit de expert I. M. și schița anexă nr. 7 la raport au vizat un alt teren, respectiv cel situat în T 101 P 52 (f. 221-223 ), teren pentru care așa cum s-a arătat anterior nu există titlu de proprietate al pârâtului sau autorului său A. D.I..
Pe fond, instanța reține că între același părți s-au încheiat la aceeași dată, de 04.12.2011, mai multe promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare pentru următoarele suprafețe de teren arabil situate în extravilanul comunei Teasc, județul D.: 4700 mp în T 15 P 245; 2400 mp în T 12 P 9; 2400 mp în T 15 P 17; 2400 mp în T 14 P 14; 2400 mp în T 15 P 102; 2500 mp în T 1 P 100, terenuri aflate în proprietatea numitei A. D.I., conform TDP nr. 8735/07.09.2007 și transmise prin succesiune legală pârâtului G. I. conform certificatului de moștenitor nr. 8/10.02.2011 (f. 10).
Pe parcursul soluționării prezentei cauze, cu privire la aceste suprafețe de teren, reclamantul a făcut dovada parcurgerii procedurii prealabile reglementate de Legea nr. 17/2014, astfel cum a fost anterior analizată, respectiv a respectării dreptului de preempțiune și obligației intabulării în cartea funciară și la rolul fiscal.
Antecontractul de vânzare-cumpărare dă naștere unei obligații de a face, potrivit căreia oricare dintre părți poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și care va avea un caracter constitutiv de drept.
Antecontractele încheiate de părți la 04.12.2011, înscrisuri sub semnătură privată, dau naștere unei obligații de a face, potrivit căreia oricare dintre părți poate cere încheierea actului de vânzare-cumpărare care va avea un caracter translativ de drept.
În cazul în care una din părți refuză autentificarea actului, cealaltă parte este îndreptățită, cu îndeplinirea anumitor condiții, să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, una dintre părți să refuze nejustificat autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul vânzător să fie proprietar al bunului.
Aceste condiții pentru pronunțarea unei hotărâri care să suplinească acordul promitentului vânzător sunt prevăzute de art. 1279 alin. 3 din Noul Cod Civil, ca lege aplicabilă în speță, față de data încheierii antecontractelor.
Art. 1279 alin.3 din Noul cod civil are următorul conținut, cu aplicabilitate generală în cazul oricărei promisiuni de contractare: „de asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”
Art. 1669 alin. 1 N.C.civ are o aplicabilitate specială, doar în cazul promisiunii de vânzare cumpărare și adaugă unele condiții suplimentare, precizând că atunci „când una dintre părțile care au încheiate promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
În speță, instanța constată îndeplinite condițiile pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenurile ce au format obiectul promisiunilor de vânzare cumpărare încheiate la 04.12.2011.
Analizând antecontractele, instanța constată că înscrisurile care atestă convenția părților îndeplinesc condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită, promitentul vânzător fiind proprietarul terenului vândut.
Calitatea de proprietar a pârâtului rezultă din TDP nr. 8735/07.09.2007 emis de Comisia Județeană în baza Legii 18/1991 a Fondului Funciar pentru titularul A. D.I. (f. 7) și certificatul de moștenitor nr. 8/10.02.2011 potrivit căruia pârâtul este moștenitor al numitei A. D.I., în masa succesorală a defunctei intrând și terenurile extravilane ce au format obiectul promisiunilor de vânzare cumpărare.
Ulterior încheierii antecontractului de vânzare cumpărare pârâtul nu s-a prezentat la notar în vederea perfectării actelor în formă autentică.
Promitentul cumpărător a făcut dovada îndeplinirii obligației de plată a prețului, precum și dovada neîndeplinirii culpabile de către promitentul vânzător a obligației de a consimți la vânzarea-cumpărarea terenului în formă autentică, fiind îndeplinite astfel condițiile art. 1279 alin. 3 și art. 1669 alin. 1 N.C.civ.
Astfel, reclamantul a parcurs și procedura informării privind avantajele medierii, dar pârâtul nu s-a prezentat, fapt atestat de procesul verbal nr. 14/27.09.2013 emis de Birou Mediator P. I..
Nici legal citat pentru administrarea probei cu interogatoriu, pârâtul nu s-a prezentat, atitudine care, coroborată cu argumentele anterior expuse, confirmă refuzul acestuia la autentificarea vânzării.
În ceea ce privește terenurile ce au format obiectul convențiilor părților, acestea au fost identificat de către expert I. M. conform raportului de expertiză specialitatea topografie și prin documentațiile cadastrale realizate de părți în vederea intabulării în cartea funciară, finalizate prin înscrierea în cartea funciară, astfel cum rezultă din încheierile de carte funciară și extrasele de carte funciară depuse de către expert.
Toate parcelele au fost redate în schițele întocmite cu ocazia realizării procedurii cadastrale. Astfel, terenul în suprafață de 4700 mp este situat în T 15 P 245 și are nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp este situat în T 12 P 9 și are nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp este situat în T 15 P 17 și are nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp este situat în T 14 P 14 și are nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp este situat în T 15 P 102 și are nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2500 mp este situat în T 1 P 100 și are nr. cadastral_ înscris în CF nr._ a comunei Teasc (f. 191-213).
Ca urmare a argumentelor mai sus expuse, instanța urmează să admită în parte acțiunea și să constate valabilitatea antecontractelor de vânzare cumpărare denumite "chitanță de mână - promisiune bilaterală de vânzare cumpărare" încheiate între părți la data de 04.12.2011.
Va constata că, urmare a încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare din 04.12.2011, reclamantul C. I. devine, prin cumpărare de la pârâtul G. I., cu prețul de 1900 lei, proprietarul terenurilor extravilane situate în comuna Teasc . T.D.P. nr. 8735/07.09.2007 emis de Comisia Județeană D., identificate prin raportul de expertiză specialitatea topografie întocmit de expert I. M., compuse din: terenul în suprafață de 4700 mp situat în T 15 P 245 cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp situat în T 12 P 9 cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp situat în T 15 P 17, cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp situat în T 14 P 14 cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp situat în T 15 P 102 cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2500 mp situat în T 1 P 100 cu nr. cadastral_ înscris în CF nr._ a comunei Teasc.
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenurile menționate.
În temeiul art. 451 și urm. N.C.p.c, va lua act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de reclamantul C. I. cu domiciliul în C., ., ., . și pe pârâtul G. I. cu domiciliul în ., ., județul D..
Admite excepția inadmisibilității cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul extravilan situat în comuna Teasc . P 52/1, invocată din oficiu.
Respinge cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul extravilan situat în comuna Teasc . P 52/1, ca inadmisibilă.
Constată valabilitatea antecontractelor de vânzare cumpărare denumite "chitanță de mână - promisiune bilaterală de vânzare cumpărare" încheiate între părți la data de 04.12.2011.
Constată că, urmare a încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare din 04.12.2011, reclamantul C. I. devine, prin cumpărare de la pârâtul G. I., cu prețul de 1900 lei, proprietarul terenurilor extravilane situate în comuna Teasc . T.D.P. nr. 8735/07.09.2007 emis de Comisia Județeană D., identificate prin raportul de expertiză specialitatea topografie întocmit de expert I. M., compuse din: terenul în suprafață de 4700 mp situat în T 15 P 245 cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp situat în T 12 P 9 cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp situat în T 15 P 17, cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp situat în T 14 P 14 cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2400 mp situat în T 15 P 102 cu nr. cadastral_, înscris în CF nr._ a comunei Teasc; terenul în suprafață de 2500 mp situat în T 1 P 100 cu nr. cadastral_ înscris în CF nr._ a comunei Teasc.
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenurile menționate.
Ia act că reclamantul nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică azi, 24 noiembrie 2015.
PREȘEDINTE GREFIER
C. M. B. S. A. G.
Red. jud. C.M.B.
Tehnored. gref. S.A.G.
12.01.2016, 4 ex.
| ← Evacuare. Sentința nr. 24/2015. Judecătoria CRAIOVA | Pretenţii. Decizia nr. 2015/2015. Judecătoria CRAIOVA → |
|---|
