Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 5577/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5577/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 28-04-2015 în dosarul nr. 12596/215/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5577
Ședința publică de la 28.04.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE: S. M. B.
GREFIER: A. S.
Pe rol pronunțarea asupra dezbaterilor care au avut loc în ședința publică din data de 21.04.2015 în cauza civilă privind pe reclamantul T. F., în contradictoriu cu pârâta A. C., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dezbateri consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 28.04.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 08.04.2014 sub nr._ reclamantul T. F. a chemat în judecată pe pârâta A. C., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate valabilă convenția încheiată de părți autentificată sub nr. 178 în data de 18.02.2013 la B.N.P. Asociați B. E., M.-P. A.-C. și D. G.-E. prin care pârâta i-a vândut suprafața de teren de 7.500 mp situată în extravilanul comunei Bucovăț, ., P 42, jud. D., astfel: la Nord – De 1931, la E – B. V., la S – De 1932 și la V – Pez. Primărie.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că, în fapt, la data de 18.02.2013 a încheiat un precontract de vânzare-cumpărare cu numita A. C. pentru suprafața totală de 7500 mp situată în extravilanul comunei Bucovăț, ., P 42, jud. D., cuprinsă în titlul de proprietate nr. 2082-_/09.07.1998.
Reclamantul a mai arătat că prin convenția încheiată între părți a decis ca actele autentice să fie încheiate în cel mai scurt timp iar în caz contrar partea nemulțumită să acționeze în instanță pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Reclamantul a mai arătat că, deși a notificat-o pe pârâtă la data de 15.03.2013 prin intermediul executorului judecătoresc L. N. (30/N/2013) să se prezinte la BNP Asociați B. E., M.-P. A.-C. și D. G.-E. în vederea perfectării actelor, aceasta nu s-a prezentat conform încheierii de certificare fapte autentificate sub nr. 05 din 28.03.2013.
Prin urmare, arată reclamantul, singura cale prin care poate dobândi terenul în proprietate este prezenta acțiune.
În drept, au fost invocate prevederile art. 1179, 1270, 1527, 1528 și 1650 C.civ. și art. 35 C.p.civ.
În susținerea acțiunii au fost depuse la dosar, în copii conforme cu originalul, notificare înregistrată sub nr. 30/N/2013 din 15.03.2013 emisă de B.E.J. L. N., dovadă de primire, antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 178/18.02.2013 de Biroul Notarilor Publici Asociați B. E. M.-P. A.-C. și D. G.-E., încheiere de certificare fapte autentificate sub nr. 05 din 28.03.2013, carte de identitate pârâtă, titlul de proprietate nr. 2082-_/09.07.1998, certificat de atestare fiscală nr. 580/23.01.2014 eliberat de Primăria Comunei Bucovăț, certificat de atestare fiscală nr. 6880/24.09.2013 eliberat de Primăria Comunei Bucovăț, certificat privind identificarea numărului topografic/cadastral și de carte funciară nr._/02.12.2013.
Pârâta, deși i s-a comunicat cererea de chemare în judecată cu mențiunea ca în termen de 25 de zile de la primirea comunicării, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții are obligația de a depune întâmpinare, la dosar existând dovada comunicării efectuate către pârâtă, în procedura de regularizare a cererii, pârâta nu a depus la dosar întâmpinare.
În cauză a fost administrată proba cu expertiză tehnică judiciară specialitatea topografie, raportul de expertiză fiind întocmit de către expert S. A. și depus la dosar la data de 13.02.2015.
Examinând probele administrate în cauză, instanța reține că acțiunea reclamantului este inadmisibilă.
În fapt, la data de 18.02.2013, între pârâta A. C., pe de o parte, în calitate de vânzătoare și reclamantul T. F., pe de altă parte, în calitate de cumpărător, s-a încheiat înscrisul intitulat "antecontract de vânzare cumpărare" autentificat sub nr. 178/18.02.2013 de Biroul Notarilor Publici Asociați B. E. M.-P. A.-C. și D. G.-E., prin care părțile contractante și-au exprimat acordul de voință cu privire la vânzarea, respectiv cumpărarea terenului extravilan în suprafață totală de 7.500 mp situat în comuna Bucovăț, ., P 42, jud. D., părțile convenind ca actul de vânzare-cumpărare în formă autentică să fie încheiat după întocmirea documentației cadastrale și intabularea în cartea funciară competentă.
Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 1 din Legea 17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 3 din legea 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Din analiza acestor dispoziții legale incidente în cauză, rezultă că, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la o suprafață de teren situată în extravilan, este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții legale, respectiv: antecontractul sa fie încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, imobilul ce face obiectul antecontractului sa fie înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, sa fie îndeplinită o procedura administrativă prealabilă privind respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Prin urmare, analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei instanța constată că terenul categoria extravilan arabil în suprafață de 7.500 mp situat în comuna Bucovăț, ., P 42, jud. D., nu este înscris în cartea funciară precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art. 6 și următoarele din Legea 17/2014.
În ceea ce privește motivele invocate de către reclamant, conform cărora prevederile Legii nr. 17/2014 nu se aplică cauzei de față, întrucât ar fi un caz de retroactivitate a legii, înscrisul sub semnătură privată fiind încheiat anterior intrării în vigoare a legii 17/2014, instanța arată că acesta nu este întemeiat pentru următoarele considerente.
Astfel, având în vedere înscrisul intitulat "antecontract de vânzare cumpărare" instanța constată că reclamantul este titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate întrucât transferul dreptului de proprietate nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat.
În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale în vigoare, printre care și prevederile Legii 17/2014 pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Din acest punct de vedere, contrar susținerilor reclamantului, aplicarea prevederilor legii 17/2014, respectiv a celor referitoare înscrierea imobilului ce face obiectul antecontractului este la rolul fiscal și în cartea funciară precum și la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment.
În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (Decizia nr. 287 din 1 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 729 din 12 august 2004).
Mai mult, instanța retine ca prin Decizia 755 / 2014 Curtea Constituționala a admis excepția de neconstituționalitate și a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale retinandu-se că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, și persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a actului - antecontract de vânzare, efectele produse de acesta - obligația de a încheia în viitor contactul de vânzare, precum și momentul încheierii antecontractelor - anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Se arata de catre Curte ca nu exista nicio rațiune obiectivă și rezonabilă în sensul opțiunii legislative analizate (diferențierea act autentic - act sub semnătură privată), opțiune care nu înlătură nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivalează cu instituirea unui tratament juridic diferențiat sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract autentic conferindu-se dreptului lor de creanță o poziție distinctă, diferențiată și mai avantajoasă față de cel al persoanelor care au încheiat un antecontract sub semnătură privată.
Pe cale de consecință având în vedere că terenul categoria extravilan arabil în suprafață de 7.500 mp situat în ., P 42, jud. D., nu este înscris în cartea funciară, precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în conformitate cu prevederile art. 3, 4, 9 din Legea 17/2014, va respinge cererea având ca obiect hotărâre care să tină loc de act autentic, ca inadmisibilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamantul T. F., având C.N.P._, cu domiciliul în C., ., jud. D. și cu domiciliul procesual ales în C., .. 51 B, jud. D. (la S.C. Comagroind S.A.), în contradictoriu cu pârâta A. C., având C.N.P._, cu domiciliul în comuna Bucovăț, ., având ca obiect constatarea valabilității convenției de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 178/18.02.2013, cu privire la suprafața de 7500 mp situată în extravilanul comunei Bucovăț, .. 102, P. 42, ca inadmisibilă.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apel ce se depune la Judecătoria C..
Pronunțată în ședință publică, azi 28.04.2015.
PREȘEDINTE,GREFIER,
Red. S.M.B. / Tehnored. A.S.
4 ex. /04.06.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 5724/2015. Judecătoria CRAIOVA | Pretenţii. Sentința nr. 4841/2015. Judecătoria CRAIOVA → |
|---|
