Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 171/2016. Judecătoria CURTEA DE ARGEŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 171/2016 pronunțată de Judecătoria CURTEA DE ARGEŞ la data de 04-02-2016 în dosarul nr. 171/2016
Acesta nu este document finalizat
Cod ECLI
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CURTEA DE ARGEȘ
SENTINA CIVILĂ NR. 171
Ședința publică din data de 04 februarie 2016
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: C.-A. S.
GREFIER: C. V.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 14 ianuarie 2016, fiind consemnate în încheierea de ședință, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 21 ianuarie 2016 și ulterior pentru data de 28 ianuarie 2016, respectiv 04 februarie 2016.
INSTANȚA
Deliberând asupra cererii de reexaminare de față, constată:
În data de 07.08.2014 numiții M. D. M. și M. A. C., prin mandatar M. D. D. au formulat o cerere de chemare în judecată a . INTERNAȚIONAL SRL solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilele teren în suprafață de 170 m.p. împreună cu locuință P+M nefinisată și teren 186 m.p.
În subsidiar s-a solicitat angajarea răspunderii contractuale a pârâtei pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin contractul autentificat sub nr. 3752/30.09.2013, rezoluțiunea contractului, repunerea părților în situația anterioară prin restituirea prețului plătit în avans,, actualizat cu dobânda legală și indicele de inflație.
În motivarea solicitării s-au arătat următoarele:
În fapt, între reclamanți și societatea pârâtă s-a încheiat în data de 31.08.2011 un antecontract de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 4299 de BNP D. F..
La data de 30.09.2013 aceleași părți au convenit să pună capăt primei convenții prin declarația bilaterală autentificată sub nr. 3751 la același BNP D. F.. Prin această declarație părțile au arătat că antecontractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 4299/31.08.2011 și-a încetat efectele iar suma de 28.375 euro plătită în baza acestui contract urmează a fi avută în vedere ca și avans din suma totală de plată de 32.375 euro pentru încheierea unui nou antecontract de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 3752/2013 care avea ca obiect un alt imobil.
Prin acest al 2-lea antecontract de vânzare cumpărare, promitentul vânzător – societatea pârâtă, și-a asumat unele obligații care trebuiau duse la îndeplinire până la data de 14.02.2014 când, ar fi trebuit încheiat și actul translativ de proprietate.
Pârâta nu și-a îndeplinit aceste obligații în termenul stabilit.
În data de 05.03.2014 reclamanții au notificat societatea pârâtă prin intermediul B. I. V. și au convocat-o la sediul aceluiași notar. La data în cauză, notarul constatând lipsa societății pârâte a emis o încheiere prin care constata neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către pârâtă.
În raport de atitudinea pârâtei, reclamanții au înțeles să o cheme în judecată pe aceasta.
În probațiune s-au depus înscrisuri.
La data de 30.03.2015 pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii.
În apărarea sa, societatea arată că, într-adevăr și-a asumat unele obligații prin cel de al 2-lea antecontract de vânzare cumpărare, în legătură cu întocmirea documentațiilor cadastrale. A arătat că nu s-a putut încadra în termenul stabilit. S-a mai arătat că nici reclamanții nu și-au îndeplinit obligația de a achita diferența de preț stabilită în antecontract, aceștia doar afirmând că au suma în cauză, însă fără a o achita.
În finalul întâmpinării pârâta arată că obligațiile asumate sunt aproape finalizate.
La data de 27.04.2015 reclamanții au depus note scrise.
Prin încheierea din data de 25.06.2015, instanța a admis proba cu expertiză tehnică, raportul întocmit de expert fiind depus la dosar în data de 27.08.2015.
La data de 14.01.2016 reclamanții au arătat că nu au obiecțiuni la raportul de expertiză și că înțeleg să-și precizeze acțiunea față de cele constatate de expert, în sensul că doresc rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare cu obligarea societății pârâte la restituirea sumei avansate pentru imobilul respectiv și la plata de daune materiale.
Analizând probatoriul administrat în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 31.08.2011, între pârâtă, în calitate de promitentă vânzătoare și reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători se încheie antecontractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 4299/31.08.2011 de BNP D. F. și D. R..
La data de 30.09.2013, părțile contractante declară în fața aceluiași notar public că au înțeles să renunțe de comun acord la antecontractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 4299/31.08.2011 de BNP D. F. și D. R..
Prin aceeași declarație părțile au arătat că din prețul contractului denunțat prin comun acord s-a achitat de către promitenții cumpărători suma de 28.375 euro, TVA inclus. Această sumă urmează a fi achitată e promitenții cumpărători tot promitentei vânzătoare, cu titlu de avans pentru cumpărarea unui alt imobil.
În aceeași zi cu declarația notarială, între pârâtă, în calitate de promitentă vânzătoare și reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători se încheie alt antecontractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 3752/30.09.2013 de același BNP D. F. și D. R..
Potrivit acestui din urmă contract, pârâta se obliga să vândă reclamanților următoarele bunuri imobile:
- teren în suprafață de 170 m.p., situat în pct. Acasă și Câmp din intravilanul mun. Curtea de Argeș, ., împreună cu locuința P+M (în stadiu de construire la roșu, având tâmplărie exterioară din PVC și acoperiș din tablă țiglată). Imobilul face parte din imobilul cu nr. cad._ înscris în CF_ Curtea de Argeș,
- imobilul compus din suprafața totală de 186 m.p., teren arabil, compus din 2 parcele vecine, una în suprafață de 115 m.p. ce va rezulta din dezmembrarea terenului cu nr. cad._ și a doza în suprafață de 71 m.p. ca va rezulta din dezmembrarea terenului cu nr. cad._.
Prețul contractului a fost stabilit la suma de 32.375 euro, TVA inclus, din care reclamanții au avansat suma de 28.375 euro potrivit declarației autentificate sub nr. 3751/2013.
Restul de 4000 euro urma să fie achitată la data semnării actului de vânzare cumpărare.
Prin aceeași convenție, societatea pârâtă s-a obligat la efectuarea lucrărilor de aducere și construire a următoarelor utilități: apă, canalizare, energie electrică și gaze, până la limita proprietății imobilului ce se obligă a-l vinde.
Părțile nu au convenit în mod expres asupra unui termen pentru finalizarea acestor lucrări, însă pârâta a arătat că înțelege a efectua lucrările în termenele stabilite de instituțiile abilitate cu construirea rețelelor și furnizarea acestor utilități
Se mai reține că aceleași părți au convenit ca vânzarea cumpărarea să se realizeze cel mai târziu la data de 14.02.2014.
După expirarea termenului stipulat în contract, la data de 05.03.2014 reclamanții notifică pârâta prin intermediul B. I. V. să se prezinte la notar în data de 20.03.2014 în vedere încheierii contractului de vânzare cumpărare. I se pune în vedere totodată să facă dovada îndeplinirii obligațiilor asumate.
La data de 20.03.2014 părțile s-au prezentat la notar așa cum rezultă din Încheierea de Certificare. Promitenta vânzătoare a solicitat prelungirea termenului stipulat pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare întrucât nu a finalizat documentația cadastrală. Reclamanții pe de altă parte nu s-au declarat de acord cu această prelungire.
În condițiile în care, între părțile în litigiu nu s-a ajuns la un consens, reclamanții, în calitatea lor de promitenți cumpărători au înțeles să cheme în judecată pe societatea promitentă vânzătoare, solicitând inițial, în principal pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilele teren în suprafață de 170 m.p. împreună cu locuință P+M nefinisată și teren 186 m.p.
În subsidiar s-a solicitat angajarea răspunderii contractuale a pârâtei pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin contractul autentificat sub nr. 3752/30.09.2013, rezoluțiunea contractului, repunerea părților în situația anterioară prin restituirea prețului plătit în avans,, actualizat cu dobânda legală și indicele de inflație.
După depunerea raportului de expertiză, reclamanții și-au precizat acțiunea arătând că solicită:
- rezoluțiunea contractului și repunerea părților în situația anterioară prin restituirea
prețului plătit în avans, actualizat cu dobânda legală și indicele de inflație.
- Obligarea pârâtei la plata de despăgubiri constând în sumele achitate de reclamanți
cu titlu de chirie, ca urmare a imposibilității lor de a folosi acel imobil.
Solicitarea reclamanților este în parte întemeiată.
Se reține de către instanță că, potrivit antecontractului de vânzare cumpărare din data de 30.09.2013 pârâta, în calitate de promitentă vânzătoare avea două obligații:
- de a întocmi documentația cadastrală, respectiv de a efectua
operațiunile de dezmembrare a celor 2 terenuri pe care s-a obligat să le vândă și
- de a efectua lucrărilor de aducere și construire a următoarelor utilități:
apă, canalizare, energie electrică și gaze, până la limita proprietății imobilului.
Prima obligație trebuia dusă la îndeplinire până la momentul încheierii contractului, respectiv 14.02.2014.
Pentru cea de a doua obligație nu s-a fixat un termen limită, vânzătoarea obligându-se a respecta termenele stabilite de instituțiile abilitate cu construirea rețelelor.
Din cele arătate de către pârâtă prin întâmpinare, obligația de a întocmi documentația cadastrală nu a fost finalizată. Mai mult, nu s-a făcut dovada îndeplinirii ei nici la ultimul termen acordat în cauză – ianuarie 2016!
A doua obligație a fost îndeplinită parțial, expertul arătând că singura utilitate nefinalizată este instalația de alimentare cu gaze pentru care era necesar a se efectua un studiu de fezabilitate la solicitarea pârâtei.
Neîndeplinirea operațiunilor necesare intabulării nici după 2 ani de la expirarea termenului stabilit în acest sens demonstrează fără echivoc, reaua credință a pârâtei.
Aceeași pârâtă este în culpă și pentru lipsa instalației de furnizare a gazelor, nefiind făcută nici o dovadă a solicitării studiului de fezabilitate.
În sfârșit, instanța reține că pârâta nu a predat dreptul de proprietate asupra imobilului clădire, astfel că avea obligația de a-l întreține până la încheierea actului translativ de proprietate.
Din cuprinsul raportului de expertiză rezultă că, imobilul are o calitate îndoielnică și se impune convocarea proiectantului pentru a emite soluții de remediere a deficiențelor. Viciile pe care le prezintă construcția la acest moment sunt fie anterioare, existente la momentul încheierii antecontractului, fie ulterioare generate de ne-întreținerea corespunzătoare a imobilului fie ambele. În toate cazurile răspunderea o poartă promitentul vânzător.
Potrivit art. 1516 alin. 1-3 C.civ. creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației. Atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligației; să obțină, dacă obligația este contractuală, rezoluțiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative; să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său.
Potrivit art. 1522 C.civ. debitorul poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligației, fie prin cererea de chemare în judecată.
În cauză, reclamanții sunt creditori ai obligației asumate de debitor – aceea de a vinde. De asemenea, se constată că pârâta fără justificare, nu și-a executat obligațiile asumate și se află în întârziere, fiind notificată prin executor judecătoresc și chemată în judecată.
În atare condiții, reclamanții sunt îndrituiți a solicita fie rezoluțiunea contractului cu sau fără daune interese, fie realizarea dreptului, în condițiile art. 1669 C.civ. - poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Reclamanții și-au precizat acțiunea arătând că înțeleg să solicite rezoluțiunea contractului.
În raport de neîndeplinirea obligațiilor asumate, văzând perioada lungă de timp în care pârâta a abordat o atitudine pasivă și nu în ultimul rând caracterul determinat al obligațiilor neîndeplinite, în sensul că o parte din acestea au determinat neîncheierea contractului de vânzare cumpărare iar cealaltă parte (lipsa instalației de furnizare gaze) este de natură ar fi împiedicat chiar încheierea antecontractului, dacă promitenții cumpărători ar fi cunoscut neîndeplinirea ei, instanța va admite prima solicitare, în sensul că va dispune asupra rezoluțiunii antecontractului de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. 3752/30.09.2013 de BNP D. F. și D. R.
Potrivit art. 1635 -1637 C.civ. restituirea prestațiilor are loc ori de câte ori cineva este ținut, în virtutea legii, să înapoieze bunurile primite fără drept ori din eroare sau în temeiul unui act juridic desființat ulterior cu efect retroactiv ori ale cărui obligații au devenit imposibil de executat din cauza unui eveniment de forță majoră, a unui caz fortuit ori a unui alt eveniment asimilat acestora. Dreptul de restituire aparține celui care a efectuat prestația supusă restituirii sau, după caz, unei alte persoane îndreptățite, potrivit legii. Restituirea se face în natură sau prin echivalent.
În cauză, antecontractul de vânzare cumpărare a fost desființat, astfel că reclamanții sunt îndreptățiți a solicita și primi restituirea prestației efectuate.
Văzând că prestația acestora a constat în plata unei sume de bani se va dispune în sarcina pârâtului obligația de restituire a sumei respective.
Cererea reclamanților privind actualizarea sumei plătite pârâtei cu rata inflației, urmează a fi respinsă, având în vedere că suma a fost stabilită în euro.
Solicitarea reclamanților de a fi obligată pârâta la plata de daune interese reprezentând lipsa de folosință a imobilului și dobânda legală, urmează a fi admisă în parte.
Potrivit antecontractului încheiat, în cazul în care una dintre părți refuză să-și execute obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare, …, sau nu-și îndeplinește obligațiile asumate prin prezentul înscris, cealaltă parte este îndreptățită să solicite instanței (…) și dune interese.
În contract nu este însă evidențiat și cuantumul penalităților sau criterii care ar putea conduce la determinarea acestuia.
În atare condiții sunt incidente prevederile art. 2 din OG nr. 13/2011 potrivit cărora, în cazul în care, potrivit prevederilor contractuale, obligația este purtătoare de dobânzi remuneratorii și/sau penalizatoare, după caz, și în absența stipulației exprese a nivelului acestora de către părți, se va plăti dobânda legală aferentă fiecăreia dintre acestea.
În concluzie, dobânda legală urmează a fi acordată, cu data de 14.02.2014, dată de la care părțile erau de drept în întârziere, potrivi convenției încheiate.
Sumele de bani cerute cu titlu de lipsă de folosință nu pot fi primite.
În primul rând, reclamanții au optat pentru rezoluțiunea contractului, asumându-și pe viitor lipsa de folosință. Acest fapte este de natură a conduce la concluzia că nici anterior această lipsă nu le-a adus vreun prejudiciu. Pe de altă parte, reclamanții nu au făcut dovada faptului că ar fi efectuat cheltuieli suplimentare începând cu data de 14.02.2014. Dimpotrivă, din cele arătate reclamanții se află plecați în Anglia, în scopul prestării de activități lucrative remunerate și nu pentru lipsa unei locuințe. În sfârșit, se reține și faptul că în România chiriile sunt mai mici decât cele din Anglia, astfel că nu pot fi primite afirmațiile precum că reclamanții nu au revenit în țară din cauza faptului că nu s-a finalizat contractul.
Pârâta, ca parte căzută în pretenții, urmează a fi obligată și la plata sumei de 3960 lei taxă de timbru și 1100 lei contravaloarea onorariului de expert.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții M. D. M., CNP:_, domiciliat în comuna Ciofrângeni, . și M. A. C., CNP:_, domiciliat în mun. Curtea de Argeș, .. A4, .,., prin mandatar M. D. D., CNP:_, domiciliat în comuna Ciofrângeni, ., împotriva pârâtei . INTERNAȚIONAL SRL, CUI:_, prin administrator Froane M., CNP:_, cu sediul în comuna Cicănești, ., județul Argeș.
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat la data de 30.09.2013, sub nr. 3752 de BNP D. F. și D. R..
Obligă pârâta . INTERNAȚIONAL SRL la restituirea către reclamanți a sumei de 28.375 euro.
Obligă pârâta la plata în favoarea reclamanților a sumelor de bani reprezentând dobânda legală aferentă sumei de 28.375 euro, calculată începând cu data de 14.02.2014 și până la achitarea efectivă a debitului principal.
Respinge solicitarea reclamanților de obligare a pârâtei la plata inflației și la plata de daune interese pentru lipsa de folosință a imobilului.
Obligă pârâta, la plata în favoarea reclamanților a sumei de 5060 lei reprezentând cheltuieli judiciare.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria Curtea de Argeș.
Pronunțată în ședința publică de la 04.02.2016
Președinte, C.-A. S. | ||
Grefier, C. V. |
Red. SCA /12 Februarie 2016
5 exemplare
.
- 2 ex. recl.
- 1 ex. pârâtă
Operator de date cu caracter personal 5012
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 129/2016.... | Îmbogatirea fara justa cauza. Sentința nr. 22/2016.... → |
|---|
