Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 665/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 665/2013 pronunțată de Judecătoria FĂGĂRAŞ la data de 14-02-2013 în dosarul nr. 8/226/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA F.
JUDEȚUL B.
Dosar C. nr. 8/ 226/ 2013
SENTINȚA CIVILĂ NR. 665/2013
Ședința publică din 14 februarie 2013
JUDECĂTOR: P. Monaica - Garofița
GREFIER: R. M.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile formulată de petenta B. C. CARPATICA SA, cu sediul în Mun. Sibiu, ., Jud. Sibiu, cu citarea intimatului ., cu sediul în Mun. F., ., Jud. B., împotriva încheierii nr._/01.10.2012 emise de către BCPI F. în dosarul nr._/12.09.2012.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns pentru petentă consilier juridic D. M., lipsă fiind părțile.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Reprezentanta petentei depune la dosar delegație, chitanța privind achitarea taxei judiciare de timbru în cuantum de 8 lei și timbru judiciar în valoare de 0,30 lei. Arată că nu mai are alte cereri de formulat. În probațiune solicită admiterea probei cu înscrisurile aflate la dosar.
Instanța, în baza art.167 Cod procedură civilă, admite proba cu înscrisurile aflate la dosar, solicitată de petentă și, nemaifiind alte cereri de formulat și probe de administrat, în baza art.150 Cod procedură civilă, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentanta petentei solicită admiterea plângerii, în sensul de a se dispune înscrierea în CF a dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea Băncii Comerciale Carpatica SA.. B. a acordat la data de 29.08.2012 intimatei U. C. SA F. două credite, unul în valoare de 1.540.000 lei, și unul în valoare de 1.026.500 lei. La data încheierii contractului de ipotecă imobiliară autentificat de BNP P. M. C. a solicitat întabularea ipotecii asupra întregii creanțe garantate inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului. OCPI F. nu a înscris și ipoteca asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului. B. a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii pronunțate de OCPI B., motivat de faptul că legiuitorul a reglementat în cuprinsul prevederilor art.2354 cod civil faptul că ipoteca garantează cu același rang, capitalul, dobânzile, penalitățile și consideră că nu este necesară o înscriere suplimentară sau o precizare a acestui aspect în înscrierea de CF. În opinia OCPI B. se consideră că dobânzile, penalitățile și costurile aferente creditului nu este determinată în cuprinsul contractului de ipotecă, iar conform prevederilor art. 2372 Cod Civil, ipoteca convențională nu este valabilă decât dacă suma pentru care a fost constituită se poate determina rezonabil din actul de ipotecă. Se precizează că nici o bancă nu poate determina nivelul accesoriilor, la momentul acordării creditorului, întrucât dobânda este variabilă pe toată perioada de creditoare, pot interveni restructurări și reeșalonări ale creditului, la solicitarea împrumutatului, operațiuni care influențează nivelul costurilor. Există riscul pentru bancă de a se înscrie în cartea funciară o ipotecă subsecventă asupra aceluiași imobil în favoarea altui creditor ce poate invoca prioritate față de dobânzile și costurile băncii neîntabulate. Practica tuturor Oficiile de cadastru și Publicitate Imobiliară din țară este unitară în sensul celor susținute de petentă. Mai arată că a formulat și alte plângeri în țară precum și în F., plângerile fiind admise. Depune concluzii scrise și practică judiciară. Nu solicită cheltuieli de judecată.
INSTANȚA
Constată că prin cererea înregistrată sub nr.16RP/13.12.2012 la ANCPI - OCPI B., trimisă acestei instanțe și înregistrată la data de 03.01.2013 cu nr._, petenta B. C. CARPATICA SA, prin reprezentant legal, a formulat plângere împotriva încheierii nr._ soluționate la data de 01.10.2012 de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară B. – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară F..
În motivarea plângerii, petenta a arătat că a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii pronunțate de OCPI B. - BCPI F. în dosarul nr._/2012, încheiere prin care s-a admis cererea având ca obiect întabularea dreptului de ipotecă și notarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, construire, demolare, extindere, închiriere și s-a respins înscrierea ipotecii asupra accesoriilor reprezentând dobânzi, penalități și alte costuri aferente creditului.
A mai arătat că în data de 29.08.2012 s-a încheiat între B. C. Carpatica SA, în calitate de creditor, și . F., în calitate de garant ipotecar, contractele de ipotecă imobiliară nr.393/1/29.08.2012, și nr.394/1/29.08.2012, prin care garantul ipotecar s-a obligat să garanteze creditul contractat de la B. C. Carpatica SA, conform contractului de credit bancar nr.393/29.08.2012, în sumă de 1.540.000 lei, cu dobânzi variabile, care la data încheierii contractului erau de ROBOR la 3 luni + 4% /an și în sumă de 1.026.500 lei, cu dobânzi variabile, care la data încheierii contractului erau de ROBOR la 3 luni + 4,5%/an.
Întrucât i s-a admis doar cererea având ca obiect întabularea dreptului de ipotecă și notarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, construire, demolare, extindere, închiriere, respingându-i-se înscrierea ipotecii asupra accesoriilor reprezentând dobânzi, penalități și alte costuri aferente creditului, a formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii pronunțate de OCPI B. în dosarul nr._/2012, motivat de faptul că legiuitorul a reglementat în cuprinsul prevederilor art.2354 Cod civil faptul că ipoteca garantează cu același rang, capitalul, dobânzile, penalitățile și a considerat că nu este necesară o înscriere suplimentară sau o precizare a acestui aspect în înscrierea de CF, însă în opinia OCPI B. se consideră că dobânzile, penalitățile și costurile aferente creditului nu sunt determinate în cuprinsul contractului de ipotecă, iar conform prevederilor art. 2372 cod civil, ipoteca convențională nu este valabilă decât dacă suma pentru care a fost constituită se poate determina rezonabil din actul de ipotecă.
A mai arătat că nici o bancă nu poate determina nivelul accesoriilor, la momentul acordării creditului, întrucât dobânda este variabilă pe toată perioada de creditoare, pot interveni restructurări și reeșalonări ale creditului, la solicitarea împrumutatului, operațiuni care influențează nivelul costurilor, existând riscul pentru bancă de a se înscrie în cartea funciară o ipotecă subsecventă asupra aceluiași imobil în favoarea altui creditor ce poate invoca prioritate față de dobânzile și costurile băncii neîntabulate.
De asemenea a arătat că, în mod greșit, i s-a respins notarea în aceeași carte funciară a interdicției de constituire de drepturi reale, în special dreptul de superficie ori concesiune, întrucât notarea respectivelor interdicții întrunește condițiile legale pentru admitere, Ordinul 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară prevăzând la art. 42 alin. 1 că notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte și drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturi reale asupra imobilelor și altor înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul, iar la alin. 2 lit. „h”, că în această categorie pot fi enumerate interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare și amenajare.
Mai mult, conform art. 1 alin. 1 lit. „d” din Legea nr. 7/1996, modificat prin Legea nr. 71/2011, se prevede că unul din scopurile sistemului de cadastru și carte funciară este contribuția la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și facilitarea creditului ipotecar, iar la art. 19 alin. 1 lit. „e” din aceeași lege se prevede că se înscriu fapte juridice, drepturi personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate, cum tot astfel și la lit. „b” referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini, sunt prevăzute faptele juridice, drepturile personale sau alte drepturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale.
Astfel, solicită admiterea plângerii și pe cale de consecință întabularea în cartea funciară nr._ F. a dreptului de ipotecă, inclusiv asupra dobânzilor variabile și notarea interdicțiilor de constituire de drepturi reale.
Referitor la aceeași chestiune, petenta a mai arătat că la art. 876 alin. 2, 902 alin. 2 și 903 din Codul civil se prevede expres faptul că aceste interdicții, ca orice fapte, acte, raporturi etc. care se referă la imobil pot face obiectul notării.
În drept s-a invocat disp. art.50 alin.2 din Legea 7/1996, modificată.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța reține în fapt următoarele:
Prin contractele de ipotecă imobiliară nr.393/1/29.08.2012, autentificat sub nr. 2393/29.08._ de BNP P. M. C. și nr. 394/1/29.08.2012, autentificat sub nr. 2394/ 29.08.2012, de BNP P. M. C., debitorul . F. se obligă să garanteze creditele acordate de creditoarea C. Carpatica SA, în sumă de 1.540.000 lei, cu dobânzi variabile ce a făcut obiectul contractului de împrumut nr.393/29.08.2012, și respectiv de 1.026.500 lei, cu dobânzi variabile, ce a făcut obiectul contractului de împrumut nr.394/29.08.2012, prin constituirea unei ipoteci de rang I asupra mai multor imobile, printre care se află și imobilul înscris în CF nr._ F. nr. top. 2971/1/428.
Conform pct.1 din contractul de ipotecă imobiliară, garanții ipotecari se obligă să garanteze creditul acordat de bancă conform contractului de credit, precum și dobânzile variabile și toate costurile aferente creditului, (dobânzi remuneratorii, dobânzi penalizatoare, comisioane, orice alte cheltuieli legate de recuperarea tuturor sumelor datorate și a cheltuielilor de judecată sau decurgând din procedurile de executare silită), până la rambursarea lor integrală.
De asemenea, garanții ipotecari au solicitat înscrierea ipotecii în cartea funciară, precum și notarea în cartea funciară a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare, amenajare și constituire de drepturi reale cu privire la imobil, (în special dreptul de superficie ori concesiune), pe perioada existenței ipotecii.
Prin încheierea nr.14.904/04.09.2012 s-a dispus întabularea în CF nr._ UAT F. a dreptului de ipotecă în favoarea Băncii Comerciale Carpatica SA, pentru cele două credite individualizate mai sus, asupra imobilului cu nr. top. 2971/1/428, proprietatea . F., și s-a respins cererea de notare a interdicției de constituire de drepturi reale cu privire la imobil, (în special dreptul de superficie ori concesiune).
Cererile au fost respinse cu motivarea că, în conformitate cu dispozițiile art. 876 alin.2 Cod civil, în cazurile ,,prevăzute de lege” pot fi înscrise în cartea funciară și alte drepturi reale, fapte sau raporturi juridice, iar potrivit prevederilor art. 881 alin.3 Cod civil, înscrierea provizorie și notarea se fac numai în cazurile ,,anume prevăzute de lege”. De asemenea, potrivit art. 20 din Legea nr.7/1996, republicată, cazurile de notare sunt doar cele prevăzute în Codul civil sau legea specială, neputând exista cazuri de notare reglementate de normele juridice a căror forță juridică este inferioară legii, iar Codul civil sau o altă lege nu prevede notarea acestor interdicții. Mai mult, nici în art.42 din Ordinul nr.633/2006 al direcției generale al A.N.C.P.I. nu se regăsește o astfel de interdicție ca fiind un caz de notare în CF.
În conformitate cu prevederile art. 50 alin.2 din Legea nr.7/1996, petenta a formulat cerere de reexaminare a încheierii nr.14.904/03.09.2012, solicitând întabularea ipotecii asupra întregii creanțe garantate, respectiv atât asupra capitalului, cât și asupra accesoriilor acestuia, iar prin încheierea nr._/01.10.2012, a B.C.P.I. F. s-a respins cererea de reexaminare.
În motivarea acesteia, s-a reținut că în conformitate cu dispozițiile art. 2354 Cod civil, ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului, astfel că nu este necesară o înscriere suplimentară sau o precizare a acestui aspect în înscrierea din cartea funciară, cu atât mai mult cu cât valoarea accesoriilor reprezentând dobândă variabilă, comisioane și alte cheltuieli aferente capitalului împrumutat nu este determinată în contractul de ipotecă, și nici nu se poate determina, cu mențiunea că părțile au posibilitatea să convină asupra înscrierii în cartea funciară a unei ipoteci pentru valoarea ce reprezintă totalul costurilor, comisioanelor, dobânzilor etc., cu respectarea art. 2372 (1) Cod civil.
Instanța reține că plângerea formulată de petentă împotriva încheierii de carte funciară este întemeiată, urmând a fi admisă, pentru următoarele considerente:
Prin contractele de ipotecă imobiliară nr.393/1/29.08.2012, autentificat sub nr. 2393/29.08._ de BNP P. M. C. și nr. 394/1/29.08.2012, autentificat sub nr. 2394/ 29.08.2012, de BNP P. M. C., încheiate de părți, s-a convenit asupra garantării de către garanții ipotecari nu doar a sumei împrumutate, ci și a dobânzilor variabile și a tuturor costurilor aferente creditului, enumerate în contract, respectiv dobânzi remuneratorii și dobânzi penalizatoare, comisioane – calculate conform tarifelor de dobânzi și respectiv comisioane în vigoare la data acordării creditelor din cadrul plafonului de angajamente, precum și orice alte cheltuieli legate de recuperarea tuturor sumelor datorate și a cheltuielilor de judecată, inclusiv cele decurgând din procedurile de executare silită.
Întrucât dispozițiile art.2372 alin. 1 din Codul civil impun, pentru valabilitatea unei ipoteci convenționale, ca suma pentru care este constituită să se poată determina în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă, atunci când în contractul de ipotecă nu este trecută suma ce se garantează, determinarea ei trebuie să rezulte din contractul de ipotecă și nu din alt înscris, condiția impunând existența în contract a tuturor elementelor de determinare a sumei garantate.
De asemenea, dispozițiile art.2354 Cod civil, prevăd că ipoteca garantează cu același rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalitățile și cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului, instituindu-se astfel regula întinderii ipotecii și asupra accesoriilor creanței principale – dobânzi, comisioane, penalități și cheltuieli rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului – care sunt acoperite de ipotecă dacă se indică o rată a dobânzii sau se face trimitere la o rată a dobânzii practicată de o instituție financiară la momentul încheierii contractului, ori, în cazul unor dobânzi variabile, ca în speță, se indică un mecanism de calcul al acestora.
Instanța apreciază că în speță această condiție este îndeplinită, întrucât în contractul de ipotecă se precizează faptul că ipoteca garantează atât creditul acordat de bancă, cât și dobânzile și comisioanele, indicându-se o modalitate de calcul a acestora și făcându-se trimitere la contractul de credit, existând astfel elementele de determinare a accesoriilor garantate. În consecință, asupra imobilului ipotecat trebuia întabulat dreptul de ipotecă și-n privința dobânzilor, taxelor, comisioanelor, penalităților și celorlalte cheltuieli accesorii.
Privitor la respingerea cererii de notare a interdicției de constituire de drepturi reale, în special dreptul de superficie ori concesiune, instanța reține că și sub acest aspect plângerea petentei este întemeiată.
Astfel, potrivit prevederilor art. 20 din Legea nr.7/1996, înscrierile în cartea funciară sunt: întabularea, înscrierea provizorie și notarea, cazurile, condițiile și regimul juridic al acestor înscrieri fiind stabilite de Codului civil, prin intermediul dispozițiilor art. 902 alin.2 Cod civil, care prevăd și alte cazuri în afară de cele prevăzute de lege, care sunt supuse notării în CF.
Chiar dacă dispozițiile art. 902 alin.2 Cod civil nu prevăd în mod expres notarea în CF a interdicției de constituire a drepturilor de superficie și concesiune, prevederile art. 903 pct. 3 C.civ. prevăd că pot fi notate în CF orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul și care sunt prevăzute în acest scop de lege, astfel că instanța apreciază că această interdicție, asupra căreia părțile au convenit, poate fi notată în cartea funciară, întrucât se referă la restricția unor drepturi reale privitoare la imobilul cu care s-a garantat, iar dreptul de superficie și cel de concesiune sunt drepturi reale.
Pentru aceste considerente, instanța urmează să admită plângerea formulată de către petentă, și în consecință să dispună desființarea încheierii nr._/01.10.2012 emise de către BCPI F. în dosarul nr._/12.09.2012, și înscrierea în CF nr._ F., a dreptului de ipotecă asupra imobilului cu nr. top. 2971/1/428, inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei asupra imobilului aparținând intimatului, precum și notarea interdicțiilor de constituire de drepturi reale pe perioada existenței ipotecii, conform contractului de ipotecă imobiliară nr. 393/1 din 29.08.2012 autentificat de BNP P. M. C., cu nr. 2393/29.08.2012 și nr. 394/1 din 29.08.2012 autentificat de BNP P. M. C., cu nr. 2394/29.08.2012.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea formulată de către petenta B. C. CARPATICA SA, cu sediul în Mun. Sibiu, ., Jud. Sibiu, cu citarea intimatului ., cu sediul în Mun. F., ., Jud. B., împotriva încheierii nr._/01.10.2012 emise de către BCPI F. în dosarul nr._/12.09.2012, și în consecință:
Desființează încheierea nr._/01.10.2012 emisă de către BCPI F. în dosarul nr._/12.09.2012.
Dispune înscrierea în CF nr._ F., a dreptului de ipotecă asupra imobilului cu nr. top. 2971/1/428, inclusiv asupra dobânzilor, comisioanelor și celorlalte costuri aferente creditului, cu același rang ca și ipoteca înscrisă în favoarea petentei asupra imobilului aparținând intimatului, precum și notarea interdicțiilor de constituire de drepturi reale pe perioada existenței ipotecii, conform contractului de ipotecă imobiliară nr. 393/1 din 29.08.2012 autentificat de BNP P. M. C., cu nr. 2393/29.08.2012 și nr. 394/1 din 29.08.2012 autentificat de BNP P. M. C., cu nr. 2394/29.08.2012.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 14 februarie 2013.
JUDECĂTOR, GREFIER,
P. M.-GAROFIȚA R. M.
Red.PMG
12.03.2013
Tehnored. RM
12.03.2013
4.ex.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 663/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ | Evacuare. Sentința nr. 899/2013. Judecătoria FĂGĂRAŞ → |
|---|
