Evacuare. Sentința nr. 7212/2013. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7212/2013 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 16-07-2013 în dosarul nr. 5005/233/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
Operator de date cu caracter personal nr. 8637
SECȚIE CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 7212
Ședința publică de la 16 Iulie 2013
PREȘEDINTE O. B.
Grefier E. B.
Pe rol judecarea cauzei Civile privind pe reclamanții P. N. și P. C. D. și pe pârâții I. L. și S. G., având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns reclamanții prin av. P. Tincuța și pârâta S. G. personal, lipsă fiind reclamanții și pârâtul I. L..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care,
Apărătorul reclamanților depune la dosar copie de pe contractul de închiriere, precum și originalul, pentru confruntare, adeverință și notificare. Învederează că prezenta cerere se judecă pe dreptul comun.
Instanța, după confruntarea copiei cu originalul, procedează la restituirea către reprezentantul reclamanților a originalului contractului de închiriere.
Instanța ia act că prezenta cauză care ca obiect evacuare și se judecă pe calea dreptului comun.
Pârâții depun la dosar înscrisuri, constând în trei chitanțe, în copie.
Apărătorul reclamanților învederează că pârâții sunt decăzuți din dreptul de a mai formula probe, și solicită ca instanța să nu ia în considerare înscrisurile depuse de către pârâți.
În temeiul art. 392 NCPC, nemaifiind cereri de formulat și probe de administrat, instanța declară încheiată cercetarea procesului și acordă cuvântul pe fond.
Apărătorul contestatorilor solicită admiterea acțiunii formulate, fără cheltuieli de judecată.
Pârâții prezentă solicită respingerea acțiunii, întrucât contractul de închiriere nu a fost anulat.
În temeiul art. 394 NCC, închide dezbaterile, reținând cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei G. la data de 25.02.2013 sub nr._, reclamanți P. N. și POPAESCU C.-D. în contradictoriu cu pârâții I. L. ȘI S. G., au solicitat să se dispună evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamanților, din G., ., .. Au solicitat și cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii imobilului din G., ., ., jud. G. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 3824/26.07.2007. Au mai arătat că numitul P. C., care la acea dată avea un drept de habitație viageră asupra imobilului, a încheiat cu pârâtul I. L. contractul de închiriere înregistrat la AFP G. sub nr._/29.11.2010, pentru o perioadă de 5 ani, începând cu 03.12.2010.
Au mai arătat reclamanții că, prin declarația notarială nr. 74/28.01.2013 P. C. a renunțat la dreptul său de habitație viageră, că reclamanții proprietari nu au nici o relație contractuală cu pârâții și că aceștia ocupă în prezent fără nici un drept imobilul mai sus identificat și au acumulat datorii la întreținere considerabile pe care refuză să le plătească.
Cererea nu a fost motivată în drept.
În susținerea cererii, reclamanții au depus la dosar înscrisuri: contractul de închiriere, declarația lui P. C. de renunțare la dreptul de habitație viageră, extras CF actualizat cu privire la imobil (filele 5-8).
În procedura regularizării prevăzute de art. 200 NCPC, reclamanții au precizat că temeiul de drept al cererii îl constituie dreptul comun, respectiv Legea nr. 114/1996 a locuinței și au achitat taxa judiciară de timbru de 10 lei și timbru judiciar de 0,30 lei. Instanța a procedat la comunicarea cererii reclamanților către pârâți în cadrul procedurii scrise prealabile prevăzute de art. 200 NCPC, însă pârâții nu au înțeles să formuleze întâmpinare.
După fixarea termenului de judecată în ședință publică, instanța a admis pentru părți proba cu înscrisurile depuse la dosar.
Analizând materialul probator existent la dosar instanța constată că cererea reclamanților nu este întemeiată pentru următoarele considerente:
În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3824/2007 la BNP M. C. C., reclamanții, la acel moment minori, au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului din G., ., ., iar numitul P. C. a dobândit un drept de habitație viageră asupra aceluiași imobil (fila 7).
La data de 29.11.2010, P. C. a încheiat cu numitul I. L. un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, respectiv din 03.12.2010 până la 03.12.2015 (fila 5).
La data de 28.01.2013, P. C. a renunțat la dreptul său de habitație viageră prin declarația autentificată sub nr. 74/28.01.2013 la BNPA M. M. I. și B. Z..
Reclamanții au notificat la data de 29.01.2013 pârâții să elibereze imobilul și să achite sumele restante cu titlu de chirie și cu titlu de cheltuieli de întreținere.
În drept, instanța constată incidența în speță a prevederilor Legii nr. 114/1996 completate cu prevederile Codului civil 1864, în vigoare la momentul încheierii contractului de închiriere nr._/29.11.2010, prin interpretarea prevederilor art. 3 din Legea nr. 79/2011, potrivit căruia actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Noului cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Astfel, potrivit art. 25 din Legea nr. 114/1996, evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile.
Evacuarea poate fi însă dispusă numai dacă acesta ocupă imobilul fără titlu valabil, or, în prezenta speță atât reclamanții cât și pârât S. G. au fost de acord că au ocupat imobilul în baza contractului de închiriere nr._/29.11.2010.
Acest contract de închiriere a fost încheiat de numitul P. C., la acea dată beneficiar al unui drept de habitație viageră și pârâtul I. L. pentru o perioadă de 5 ani și nu a fost contestat în instanță, ca atare are o aparență de valabilitate.
Un contract valabil încheiat nu poate înceta decât în cazurile expres stipulate de lege, încetarea urmând a fi constatată de instanță potrivit art. 24 din Legea nr. 114/1996, respectiv art. 1439 alin. 2 din Codul Civil 1864, mai puțin în cazul intervenirii unui pact comisoriu de grad IV, ceea ce nu este cazul în speță.
Instanța observă că în prezenta cauză, reclamanții nu au solicitat instanței să constate încetat sau desființat contractul dintre părți, acesta nepierzându-și automat valabilitatea prin pierderea de către locator al dreptului de folosință asupra imobilului.
Astfel, instanța constată incidența în speță a prevederile art. 1441 Cod Civil 1864, potrivit căruia, dacă locatorul pierde dreptul asupra lucrului închiriat, dobânditorul este dator sa respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, dacă a fost făcută prin un act privat, dar cu data certă, afară numai când desființarea ei din cauza înstrăinării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune.
Ca atare, contractul încheiat între P. C. și I. L., având dată certă prin înregistrarea la AFP G., este opozabil terților, deci și proprietarilor reclamanți, pentru o perioadă de 3 ani de la renunțarea la dreptul de habitație sau până la expirarea duratei contractului, dacă aceasta e mai scurtă de 3 ani.
Faptul că în ceea ce privește acest contract nu au fost efectuate operațiunile de publicitate imobiliară, nu face decât să limiteze perioada sa de opozabilitate de la 5 la 3 ani față de proprietarii imobilului, din momentul în care aceștia au redobândit dreptul de folosință asupra bunului, respectiv de la 28.01.2013.
Pe cale de consecință, nici renunțarea lui P. C. la dreptul de habitație nu are ca și consecință juridică încetarea contractului de închiriere, atât timp cât contractul avea dată certă, chiar dacă nu a fost supus formalităților de publicitate imobiliară, proprietarii fiind ținuți să-i respecte efectele până la expirarea sa, la 03.12.2015.
În mod evident, în măsura în care reclamanții vor solicita și invalidarea sau constatarea încetării contractului de închiriere, atunci, o dată cu invalidarea titlului pârâților, se va putea pronunța și o hotărâre de evacuare a acestora. Tot astfel, reclamanții au posibilitatea formulării unei acțiuni în pretenții, pentru recuperarea chiriei datorate și a cheltuielilor de întreținere pe care le vor fi achitat pentru imobilul în cauză.
Cu privire la pârâta S. G., soacra pârâtului I. L., instanța constată că pârâtul i-a permis acesteia să se folosească temporar de imobil, astfel că folosința exercitată de ea nu aduce atingere obligațiilor contractuale ale chiriașului, acesta răspunzând în fața locatorilor săi cu privire la eventualele fapte culpabile ale pârâtei.
În concluzie, constatând că pârâții dețin în continuare un titlu - contractul de închiriere din 29.11.2010, necontestat până în prezent - în baza căruia folosesc imobilul din G., ., jud. G., instanța va respinge cererea reclamanților de evacuare a acestora din imobil.
Instanța constată că pârâții nu au solicitat cheltuieli de judecată, în condițiile art. 453 alin. 1 NCPC.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată cererea de evacuare formulată de reclamanții P. N. și P. C.-D., ambii cu domiciliul ales în G., .. 97, jud. G., în contradictoriu cu pârâții I. L. și S. G., ambii cu reședința în G., ., ., jud. G..
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria G..
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 16.07.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
O. BRUMĂElena B.
RED.OB/TEH.EB/6EX/30.07.2013 .>
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2209/2013.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 7093/2013.... → |
|---|
