Pretenţii. Sentința nr. 4221/2013. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4221/2013 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 23-04-2013 în dosarul nr. 7329/233/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
Operator de date cu caracter personal nr. 8637
SECȚIE CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 4221
Ședința publică de la 23 Aprilie 2013
PREȘEDINTE O. B.
Grefier E. B.
Pentru azi fiind amânată pronunțarea asupra cauzei având ca obiect pretenții formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâta E. M..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 16.04.2013 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta și pentru când Judecătoria,având nevoie de timp pentru deliberare și pentru a studia actele și lucrările dosarului, a amânat pronunțarea la data de 23.04.2013 când a dat următoarea sentință civilă:
INSTANȚA
Deliberând asupra acțiunii civile de față:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria G. la data de 25.04.2012 sub nr._, reclamanta . a solicitat instanței obligarea pârâtei E. M. la plata sume de_,20 lei din care suma de 7200 lei reprezintă comision, iar suma de 9331,20 lei reprezintă penalități de întârziere, conform contractul nr. 10/01.06.2010, precum și la plata de penalități de 0,8% pe zi de întârziere până la achitarea integrală a debitului, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că deține agenția imobiliară Retrocasa și în această calitate a încheiat cu pârâta contractul de prestări servicii imobiliare nr. 10/01.06.2010, în baza căruia au fost stabilite o . obligații corelative. A susținut reclamanta că și-a îndeplinit întocmai toate obligațiile asumate în sensul că i-a prezentat pârâtei 6 imobile spre vizionare, însă pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate. A menționat reclamanta că i-a prezentat pârâtei inclusiv imobilul din G., . bis, ., ., însă pârâta a cumpărat imobilul în cauză direct de la foștii proprietari, eludând dispozițiile contractuale și fără a achita către reclamantă comisionul de intermediere.
A apreciat reclamanta că pârâta a încălcat prevederile art. 16, 17, 22 și 24 din contractul părților, motiv pentru care trebuie să suporte comisionul de 4,5% calculat la valoarea imobilului și penalități de întârziere de la data cumpărării apartamentului. A mai arătat reclamanta că a încercat soluționarea diferendului pe cale amabilă, convocând pârâta la conciliere directă, însă aceasta nu a dat curs invitației.
În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 43 Cod Comercial, art. 969 art. 1073 și urm. cod civil 1864.
În susținerea cererii, reclamanta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri și a depus la dosar contractul părților, notificarea, dovada convocării la conciliere și procesul verbal, extras CF, notă de calcul a debitului și penalităților (filele 6-15).
Cererea a fost legal timbrată cu 1103 lei taxă timbru și 5 lei timbru judiciar.
Legal citată, pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca nefondată a cererii reclamantei. A arătat că reclamanta a mai formulat și somație de plată având ca obiect aceleași pretenții, somație de plată ce a fost respinsă.
A mai învederat pârâta că, dorind să achiziționeze un apartament în primăvara anului 2010, a apelat la serviciile mai multor agenții imobiliare, încheind în acest sens contract și cu . - Agenția Domus, la data de 07.04.2010 și cu reclamanta la data de 01.06.2010, cele două contracte fiind în curs de derulare în același timp.
A arătat că la data de 08.06.2010 a vizionat apartamentul din G., ., ., . reclamantei și s-a decis să-l cumpere, demarând discuțiile cu fiica proprietarilor însă aceștia au refuzat la acel moment să vândă, aspect ce i-a fost adus la cunoștință chiar de reclamantă.
A precizat pârâta că la data de 08.08.2010 a vizionat același apartament, de astă dată prin intermediul agenției Domus și de această dată, negocierile s-au finalizat prin achiziționarea apartamentului, ea achitând comisionul aferent acestei tranzacții în cuantum de 1450 lei către această agenție, conform facturii fiscale nr. 12/09.09.2010.
Cu referire la contractul încheiat cu reclamanta, pârâta a arătat că nu a fost de acord cu inserarea în acest contract a clauzei de exclusivitate, iar în această situație nu poate datora comisionul, potrivit prevederilor art II din OUG nr. 174/2008 pentru modificarea OG nr. 21/1992.
De asemenea pârâta a invocat nulitatea clauzelor din contract referitoare la comisionul de 4,5% și la penalitățile de întârziere de 0,8%, apreciindu-le abuzive în temeiul art. OG nr. 21/1992 și a Legii nr. 193/2000.
A solicitat obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, a invocat prevederile art. 115 și urm. C., prevederile OG 21/1992, Legea nr. 193/2000.
Nu a depus nici un înscris în dovedirea afirmațiilor sale.
La termenul din 05.02.2013, instanța a calificat cererea pârâtei de constatare a nulității clauzelor din contract ca abuzive ca fiind o cerere reconvențională, scutită de la plata taxelor de timbru.
La termenul din 05.02.2013, instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, interogatoriul părților și proba cu doi martori.
Pentru termenul din 26.03.2013, pârâta a depus la dosar un set de înscrisuri: sentința civilă nr. 3472/06.04.2012 pronunțată de Judecătoria G. în dosar nr._, contractul de prestări servicii încheiat cu Agenția Domus, anexa, factura de plată a comisionului, declarația autentică a fiicei vânzărilor, I. L., o rezoluție de neîncepere a urmării penale în dosar nr. 399/P/2011 (filele 35-46).
La termenul din 16.04.2013, au fost administrate proba cu interogatoriile părților (filele 51-54 pentru reclamantă) și (filele 55-56 pentru pârâtă), precum și audierea martorilor D. Anișoara (fila 57) și U. A. (fila 58).
Părțile au formulat în cauză concluzii scrise.
Analizând ansamblul probator administrat în cauză, instanța reține că cererea reclamantei este neîntemeiată pentru următoarele considerente:
În fapt, în primăvara anului 2010, pârâta E. M. a inițiat demersurile pentru achiziționarea unui apartament în mun. G., contactând în acest sens mai multe agenții imobiliare în vederea .
Astfel a încheiat la data de 07.04.2010 contractul de intermediere imobiliară nr. 48/07.04.2010 cu . - Agenția Imobiliară Domus (filele 38-39), iar la 01.06.2010 a încheiat contractul de intermediere imobiliară nr. 10/.01.06.2010 cu . – Agenția Imobiliară Retrocasa (filele 6-8).
Conform cap. X, art. 34 din contract, cele două părți au stipulat inaplicabilitatea clauzei de exclusivitate în cazul raporturilor juridice dintre ele.
În conformitate cu art. 15, 16 și 17 cap. V, din contract, pârâta s-a angajat să anunțe reclamanta ori de câte ori dorește să revadă un imobil vizionat anterior, să nu trateze separat, direct sau indirect cu proprietarul și să nu încheie un act translativ de proprietate cu proprietarul imobilului vizionat prin intermediul agenției, fără știrea acesteia.
De asemenea, potrivit cap. XII, art. 37 și 38, dacă beneficiarul achiziționează direct sau indirect, fără știrea prestatorului vreun imobil prezentat de acesta, atunci beneficiarul are obligația de a achita comisionul de 4,5% din valoarea imobilului achiziționat, precum și penalități de 0,8% de întârziere din suma datorată.
La data de 08.06.2010, pârâta vizionează sub îndrumarea martorei D. Anișoara, agentul imobiliar desemnat, imobilul din G., . bis, ., . din anexa la contract). Conform declarației martorei, care se coroborează cu interogatoriul luat pârâtei și cu declarația numitei I. L., autentificată sub nr. 69/08.02.2013 la BNP Țilicov M. E., pârâta a rămas impresionată de acest imobil și a vrut să-l cumpere chiar atunci. Mai mult, pârâta a insistat pentru a fi contactați în repetate rânduri proprietarii în vederea achiziționării acestui apartament, dar proprietarii au refuzat finalizarea vânzării la acel moment.
După acest episod, pârâta a mai vizionat prin intermediul agenților reclamantei încă 6 apartamente, ultimul dintre acestea, la sfârșitul lunii iulie 2010.
La data de 18.08.2010, pârâta vizionează din nou, de această dată prin intermediul angajaților Agenției Domus același apartament, din G., . bis, ., . (poziția 4 din anexa la contract) de această dată, negocierile finalizându-se cu achiziționarea de către pârâtă a imobilului și achitarea comisionului aferent către această agenție imobiliară, conform facturii fiscale nr. 12/09.09.2010 (fila 40).
În toamna anului 2010, reclamanta a convocat-o pe pârâtă în vederea soluționării amiabile a diferendului creat, pârâta prezentându-se la această convocare la data de însoțită de martorul U. A., iar discuțiile dintre reprezentantul reclamantei și acest martor au degenerat în violențe fizice.
Cu toate acestea, reclamanta a încheiat un proces verbal de conciliere în sensul că pârâta nu s-a prezentat deloc.
În drept, potrivit art. 969 Codul Civil 1864, sub imperiul căruia a fost încheiat contractul dintre părți, ”convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante.”
Tot astfel, potrivit art. 99 lit. c din OG nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor, în forma în vigoare la momentul încheierii acestui contract, agenția imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în cazul în care în cuprinsul acestuia nu este stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare.
Instanța constată astfel că în contractul încheiat de părți au fost stipulate o . clauze contradictorii, care urmează a fi interpretate în favoarea pârâtei, potrivit principiului instituit de art. 983 Cod Civil 1864, care prevede expres că, atunci când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă.
Astfel, deși părțile au prevăzut expres că în acest raport juridic, clauza de exclusivitate nu se aplică, totuși s-au stipulat în sarcina pârâtei o . obligații menite a stabili o relație exclusivă între părți în raport cu imobilele vizionate.
Ca atare, instanța va aprecia că are întâietate prevederea expresă din contract potrivit căreia clauza de exclusivitate nu se aplică, devenind astfel aplicabile prevederile art. 99 lit. c din OG nr. 21/1992. Tot prin această prismă va analiza instanța și modul în care pârâta a încălcat sau nu obligațiile asumate, conform prevederilor art. 15-17 din contractul părților.
Instanța va reține, în acest sens, o . esențiale ale speței, de natură a forma convingerea că în acest litigiu nu se poate desprinde, din comportamentul pârâtei, o intenție de fraudare a intereselor reclamantei și o încălcare a obligațiilor stipulate în contract:
- La momentul încheierii contractului de intermediere cu reclamanta (01.06.2010), pârâta E. M. derula cu . - Agenția Imobiliară Domus contractul de intermediere imobiliară nr. 48/07.04.2010 al cărui obiect îl reprezenta tocmai oferirea unor servicii de specialitate pentru achiziționarea unui imobil;
- Negocierile inițiate de către reclamanta . s-au soldat cu eșec datorită vânzătorilor care au blocat finalizarea acestor negocieri deși pârâta a dorit intens achiziționarea acestui imobil, astfel cu rezultă din chiar declarația agentului imobiliar al reclamantei.
- Vânzarea imobilului din G., . bis, ., . s-a realizat ca urmare a serviciilor de intermediere prestate de Agenția Domus în baza contractului încheiat la 07.04.2010;
- Pârâta E. M. a achitat comisionul aferent serviciilor prestate către Agenția Domus care a reușit să intermedieze transferul dreptului de proprietate asupra imobilului din G., . bis, ., .;
În concluzie, din coroborarea probelor administrate în cauză, respectiv interogatoriul pârâtei și declarația martorei D. Anișoara, instanța va reține că pârâta a dorit în mod real încă de la prima vizionare să cumpere imobilul din G., . bis, . o opoziție la intermedierea realizată de agenții reclamantei. Pârâta nu a avut nici o culpă în faptul că negocierile intermediate de reclamantă nu s-au finalizat cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, proprietarii fiind cei care și-au exprimat refuzul în luna iunie 2010, aspect ce a fost adus la cunoștința pârâtei chiar de către reclamantă.
De asemenea, instanța constată că Agenția Domus, prima agenție cu care pârâta încheiase un contract de intermediere, a fost cea care a dus în mod legal la capăt negocierile, în lipsa unei clauze de exclusivitate între reclamantă și pârâtă, prin intermediul acesteia realizându-se acordul de voință în vederea achiziționării imobilului în discuție.
Ca atare, instanța va reține că nu a existat o neexecutare culpabilă din partea pârâtei a obligațiilor contractuale asumate prin semnarea contractului nr. 10/01.06.2010, în absența unei clauze de exclusivitate, și în consecință, pârâta nu datorează nici comisionul de 4,5% din valoarea prețului cuprins in tabelul cu oferte și nici penalitățile de 0,8% pe zi de întârziere.
În susținerea soluției adoptate instanța va mai reține și faptul că nu a existat, așa a arătat deja, din partea reclamantei o executare a tuturor obligațiilor asumate, pentru a putea invoca incidența în speță a prevederilor art. 37 din contract.
Prin interpretarea prevederilor contractului conform art. 977 Codul Civil 1864, care statuează că „interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor”, rezultă că voința reală a reclamantei și pârâtei la semnarea contractului a fost aceea de intermediere, respectiv agenția imobiliară reclamantă s-a angajat să acționeze întocmai unui mandatar, în numele adevăraților proprietari, în scopul vânzării imobilului apartament.
Acest lucru reiese și din conținutul clauzelor contractuale cuprinse la cap. IV, conform cărora reclamanta se obliga la o conduită amplă și complexă, care implica activități ce excedeau unei simple prezentări a unui apartament, respectiv aceasta trebuia să-și ofere tot sprijinul în vederea realizării acordului de voință, inclusiv să asiste părțile la încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare. Pe cale de consecință, rezultă că reclamanta și-a asumat o obligație de rezultat, respectiv încheierea contractului să fie consecința activității integrate de agent imobiliar, și nu o simplă prezentare de apartament.
Solicitarea reclamantei de a da eficiență clauzei de la art. 37, în sensul sancționării pârâtei pentru achiziționarea imobilului pe altă cale, putea fi primită doar în cazul în care reclamanta și-ar fi îndeplinit toate obligațiile prevăzute de cap. IV din contract, demersurile sale conducând în mod neechivoc la încheierea contractului dintre părți.
Or, reclamanta nu a concretizat negocierile cu proprietarii și nici nu a ținut legătura cu aceștia în vederea unei eventuale reluări a discuțiilor, pentru a asigura finalizarea tranzacției în modul dorit de pârâtă, ca atare, instanța va reține că nu și-a îndeplinit toate obligațiile asumate, pentru a putea solicita ulterior aplicarea clauzei stipulate la art. 37, cu consecința obligării pârâtei la plata comisionului de 4,5% din valoarea de vizionare și a penalităților aferente.
Instanța va reține și reaua credință a reclamantei care a afirmat în fața instanței de judecată că pârâta nu s-a prezentat la convocarea la conciliere directă, deși din interogatoriul luat reprezentantului reclamantei (filele 51-53) și din referatul din dosarul penal nr. 399/P/2011 al Parchetului de pe lângă Judecătoria G. (filele 45-46), rezultă că pârâta s-a prezentat la conciliere, dar discuțiile au degenerat în violențe fizice din culpa administratorului reclamantei.
Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâtă, instanța constată că, față de soluția dată cererii principale, a devenit inutilă analiza caracterului abuziv al clauzelor contractuale privind comisionul și penalitățile de întârziere stipulate de părți, ca atare, va respinge această cerere ca rămasă fără obiect.
In consecință, instanța va respinge cererea reclamantei ca neîntemeiată, atât în ceea ce privește obligarea pârâtei la plata comisionului cât și a penalităților și va respinge cererea reconvențională ca rămasă fără obiect.
In temeiul art. 274 alin. 1 C., instanța va obliga reclamanta, ca parte căzută în pretenții, la plata sumei de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocațial, conform chitanței nr. 9554/14.02.2013.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta ., cu sediul în G., .. 6, ., jud. G., în contradictoriu cu pârâta E. M., cu sediul în G., .. 43, ., jud. G..
Respinge ca rămasă fără obiect cererea reconvențională formulată de E. M. în contradictoriu cu ..
Obligă reclamanta-pârâta la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocațial.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 23.04.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
O. B. E. B.
RED.OB/TEH.EB/4EX/03.06.2013 .>
| ← Somaţie de plată. Sentința nr. 3541/2013. Judecătoria GALAŢI | Contestaţie la executare. Sentința nr. 08/2013. Judecătoria... → |
|---|
