Reziliere contract. Sentința nr. 5911/2013. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5911/2013 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 06-06-2013 în dosarul nr. 17555/233/2012
Dosarul nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
Operator de date cu caracter personal nr.8637*
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5911/2013
Ședința publică din data de 06.06.2013
Președinte – G. N. C.
Grefier – M. B. V.
La ordine fiind soluționarea cauzei civile având ca obiect „pretenții” formulata de reclamantul M. GALATI,PRIN PRIMAR cu sediul în G., ., județ G., în contradictoriu cu parata H. A. domiciliată în G., ., ..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 29.05.2013 care s-au consemnat în încheierea de ședință din aceeași dată când, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 06.06.2013.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 12.09.2012, sub nr._, reclamantul M. G., prin Primar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâta H. A., rezilierea contractului de închiriere nr. 818 din data de 15.07.2009 încheiat pentru imobilul situat în mun. G., ., ., jud. G., evacuarea pârâtei și a bunurilor sale din spațiul de locuit, obligarea pârâților la plata sumei de 17.309 lei reprezentând cheltuieli de întreținere neachitate și a cheltuielilor de întreținere până la data executării efective a hotărârii de evacuare. Totodată, reclamantul a solicitat și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, ocazionate de prezentul litigiu.
În motivare, reclamantul a arătat că, la data de 15.07.2009, pârâta au devenit beneficiara contractului de închiriere nr. 818, pentru spațiul situat în mun. G., ., ., jud. G..
A mai arătat reclamantul că pârâta nu a achitat cheltuielile de întreținere mai mult de 3 luni consecutiv, acumulându-se la data de 07.08.2012 un debit de 17.309 lei, la plata cheltuielilor de întreținere, așa cum rezultă din adresa nr._/07.08.2012 emisă de Asociația de proprietari nr. 304.
Reclamanta a precizat că, deși pârâta a fost notificată în numeroase rânduri, ultima oară prin adresa nr._/12.07.2012, aceasta a dovedit pasivitate și rea-credință.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 112-114 C.pr.civ., OUG nr. 40/1999, art. 1077, art. 1357, art. 1829, art. 1831 C.civ., OUG nr. 40/1999.
În susținerea acțiunii formulate, reclamantul a depus la dosar, în copie, referatul nr._/03.09.2012 emis de Direcția Administrare Fond Locativ, somații adresate pârâtului, adresa nr._/07.08.2012 emisă de Asociația de proprietari nr. 304, contractul de închiriere nr. 818 din data de 15.07.2009 și anexele acestuia (f. 5-13).
În temeiul art. 242 C.proc.civ., reclamantul a solicitat judecata în lipsă.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 22 lei și timbru judiciar în valoare de 0,8 lei (f. 16-17).
Legal citată, pârâta H. A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii reclamantului, ca neîntemeiată (f. 20-21).
A arătat că locuiește în imobilul respectiv împreună cu cinci copii, venitul său fiind format dintr-o pensie de urmaș după soțul său, decedat în anul 1992, dar nu este rău platnică, însă a trecut printr-o perioadă mai grea. A precizat că recunoaște debitul, chiar dacă are unele îndoieli asupra calculului penalităților, și chiar a depus un angajament de plată la asociația de proprietari, plătind lunar între 350 – 450 lei, începând cu luna aprilie 2013. Mai mult, aceasta a acționat-o în judecată pentru recuperarea sumelor, prin somație de plată, cerere ce a fost respinsă ca neîntemeiată. A mai învederat pârâta că este la zi cu plata chirie, neavând datorii la reclamant.
A solicitat judecarea cauzei și în lipsă, conform art. 242 C.pr.civ.
În probațiune, pârâta a depus la dosar, în copie, înscrisuri: angajamentul de plată încheiat cu asociația de proprietari nr. 304, certificat de atestare fiscală, chitanță de plata a chiriei și a cheltuielilor de întreținere (f. 22-26).
În ședința publică din data de 29.05.2012, instanța a încuviințat, în temeiul art. 167 C.pr.civ., și a administrat, pentru părți proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările cauzei, instanța reține următoarele:
În fapt, potrivit contractului de închiriere nr. 818 din data de 15.07.2009 încheiat între reclamantul M. G., în calitate de locator și pârâta H. A., în calitate de locatar, având ca obiect închirierea locuinței situată în mun. G., ., ., jud. G., reclamantul s-a obligat să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință, iar pârâtul s-a obligat, printre altele, să plătească prețul locațiunii (f. 9-13).
Așa cum rezultă din referatul nr._ din data de 03.09.2012 întocmit de Direcția Administrare Fond Locativ din cadrul Primăriei Municipiului G., dar și din adresa nr._/07.08.2012 emisă de Asociația de proprietari nr. 304, pârâta nu a înțeles să își îndeplinească obligația constând în plata cheltuielilor de întreținere, figurând în evidențele asociației de proprietari cu un debit în cuantum de 17.309 lei (f. 5).
În drept, în rezolvarea conflictului temporal de legi existent între dispozițiile vechiului cod civil (de la 1864) și cele ale Noului Cod Civil (Legea nr. 287/2009 republicată), instanța va face aplicarea normelor Codului civil vechi, deoarece, potrivit art. 3 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Noului Cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face, la cererea proprietarului, printre altele ”atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv”.
De asemenea, potrivit cap. VII art. 3 pct. 5 din contractul încheiat între părți, contractul de închiriere încetează la cererea proprietarului atunci când chiriașul nu respectat obligațiile asumate prin contract, printre care și cea prevăzută în cap. VI lit. g) să plătească la termen prețul chiriei și a cheltuielilor comune rezultate din folosința spațiului de locuit (de exemplu: apă rece, apă caldă, gaze, agent termic, etc.).
Instanța reține că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.
În situația în care părțile nu au prevăzut în contract un pact comisoriu expres care să permită rezilierea de drept a contractului, rezilierea operează în temeiul dreptului comun, respectiv art. 1020 - 1021 Cod Civil, conform cărora condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său; în acest caz contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.
Din actele dosarului, rezultă că reclamantul și-a îndeplinit obligația ce-i revenea, punându-i la dispoziție pârâtei spațiul ce face obiectul contractului, pârâta locuind și în prezent în imobilul din mun. G., ., ., jud. G., însă fără a achita contravaloarea chiriei.
Astfel, pentru a se putea dispune rezilierea acestuia, instanța trebuie să rețină reaua - credință a pârâtei. Pârâta a arătat prin întâmpinarea formulată că are o situație familiară deosebită, este văduvă, având pensie de urmaș și cinci copii în întreținere.
A mai precizat pârâta că este la zi cu plata contravalorii chiriei (potrivit chitanței nr._ din 01.04.2013), iar în ceea ce privește cheltuielile de întreținere, a încheiat un angajament de plată cu asociația de proprietari nr. 304, prin care s-a obligat să achite lunar suma de 350 – 450, începând cu luna aprilie 2013, timp de un an de zile (f. 22). Pârâta a făcut dovada că a început să achite din cheltuielile de întreținere restante, conform chitanței nr. 9037/01.04.2013, eliberată de asociația de proprietari (f. 24).
Prin urmare, instanța constată că neexecutarea obligației asumate prin contract de a achita contravaloarea cheltuielilor de întreținere nu se datorează relei – credințe, respectiv culpei pârâtei, aceasta arătând că dorește să achite, în mod eșalonat debitul, astfel că apreciază că nu se impune rezilierea contractului de închiriere, urmând a respinge acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
În consecință, apreciind că, în cauză, nu s-a făcut dovada unei neexecutări culpabile din partea pârâtei a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere, instanța va respinge rezilierea contractul de închiriere nr. 818 din data de 15.07.2009.
Pe cale de consecință, evacuarea chiriașei, fiind subsecventă rezilierii contractului de închiriere, nu poate fi dispusă, și acest capăt de cerere urmând a fi respins ca neîntemeiat.
Referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de întreținere restante și a penalităților de întârziere, instanța apreciază că acesta este neîntemeiat.
În acest sens, reține că, în drept, așa cum rezultă din art. 46 și urm. din Legea nr. 230/2007, creditor al obligației de plată a cheltuielilor de întreținere și a penalităților aferente acestora nu este proprietarul imobilului, ci asociația de proprietari care, de altfel, conform acelorași dispoziții, are și legitimitatea de a acționa în judecată pe proprietarii rău – platnici.
Totodată, reține că, în ceea ce privește obligația de plată a cheltuielilor de întreținere, nu sunt îndeplinite condițiile subrogației legale sau convenționale, în sensul art. 1108, respectiv art. 1107 C.civ., în favoarea reclamantului pentru simplul motiv că acesta nu a efectuat plata pentru suma pretinsă și, în consecință, nu a dobândit drepturile creditorului – Asociația de Proprietari nr. 304.
Având în vedere considerentele expuse, instanța va respinge acțiunea, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamantul M. G., prin Primar cu sediul în G., ., județ G., în contradictoriu cu pârâta H. A. domiciliată în G., ., ., județ G..
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 06.06.2013.
Președinte, Grefier,
G. N. C. M. B. V.
Red. G.N.C. 05.07.2013
Dact. M.B.V. 4 ex./ 05.07.2013.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 5499/2013.... | Pretenţii. Sentința nr. 6377/2013. Judecătoria GALAŢI → |
|---|
