Anulare act. Sentința nr. 17/2014. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 17/2014 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 17-11-2014 în dosarul nr. 24744/233/2012*
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
SECȚIE CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 8637
SENTINȚĂ CIVILĂ NR._
Ședința publică de la 17 Noiembrie 2014
PREȘEDINTE A. T.
Grefier A. C. B.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea cauzei civile formulate de reclamanții S. G. I. și S. A. în contradictoriu cu pârâții S.C. L. S.A. și B. M., având ca obiect „anulare act”.
Dezbaterile orale și cuvântul pe fond au avut loc în ședința publică din data de 10.11.2014 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 17.11.2014, când a hotărând următoarele.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată sub nr._ pe rolul Judecătoriei G., reclamanții S. G. I., S. A. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul . B. M., să pronunțe o hotărâre prin care să dispună nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 413/N/25.08.2012 ca având o cauză ilicită solicitând totodată repunerea părților în situația anterioară încheierii acestuia. A solicitat și plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, a arătat că prin protocolul de predare primire nr._/02.10.2012 Primăria G. a procedat la predarea în natură prin restituire parțială a imobilului situat în G., .. Mai susțin reclamanții că prin Dispoziția nr. 4049/SR/09.02.2012 li s-a restituit în natură parțial, mai puțin suprafața de teren și construcție vândută în temeiul legii 112/1995 pentru care s-a specificat că se va emite o altă dispoziție de acordare despăgubiri. O analiză a dispoziției amintite relevă faptul că reclamanții au revendicat imobilul aparținând autorului lor în mod legal prin notificarea nr. 254/N /2001 depusă la Primăria Municipiului G..
Învederează reclamanții că potrivit art. 46, alin. 2 din Legea 10/2001 actele juridice de înstrăinare inclusiv cele făcute în procesul de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută.
Afirmă reclamanta că la momentul vânzării . fi trebuit să verifice dacă exista o notificare de retrocedare înaintată Primăriei Municipiului G., iar dacă exista, ca în speță de față, era obligată să nu treacă la vânzarea bunului altuia, până la soluționarea dosarului de retrocedare.
În drept cererea a fost motivată pe Legea 10/2001.
În dovedirea pretențiilor, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri (f.6-11, 35-50, 53-101, dosar primul ciclu procesual).
Legal citat, pârâtul . formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată. În motivare a precizat că pârâtul B. M. ocupa locuința situată în G., ., . contractului de închiriere nr. 136/03.06.2008 încheiat cu Primăria Municipiului G. și acest contract a stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 413N/25.08.2008.
Mai susține pârâta că la data de 20.06.2008 pârâtul B. M. a solicitat Primarului Municipiului G. cumpărarea apartamentului mai sus menționat prin cerere scrisă iar pe aceasta exista viza Oficiului Juridic al Primăriei care atestă faptul că la data de 08.07.2008 „imobilul nu face obiectul vreunui litigiu pe rolul instanțelor” precum și mențiunea „nerevendicat conform adresei nr._/22.11.2007”.
În susținerea întâmpinării a depus înscrisuri (f.17-22 dosar primul ciclu procesual).
Pârâtul B. M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată. În motivare, a precizat că locuiește în imobilul situat pe . din anul 1998 și că anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare s-au efectuat demersuri legale către Primăria G. în sensul că acest imobil să nu fie grevat de sarcini respectiv să nu fie revendicat sau în litigiu, în acest sens a fost și răspunsul serviciului de specialitate din cadrul Primăriei.
Apreciază pârâtul că este cumpărător de bună credință întrucât nu a știut de existența unei astfel de notificări sau a unei cereri de revendicare referitoare la acest imobil. Mai învederează pârâtul că notificarea reclamanților cu nr. 254/N/10.07.2011 se referă în mod exclusiv la imobilul situat în Municipiul G., . fără a se preciza în notificare dacă nr. poștal este nou sau vechi iar Dispoziția nr. 2909/2006 nu a fost contestată la instanța de judecată competentă. De asemenea nu a fost contestată nici Dispoziția nr. 4094/SR din 09.02.2012 pentru partea de imobil ce se propune a fi acordate despăgubiri compensatorii.
În ceea ce privește prevederile art. 45, alin. 2 din Legea 10/2001 (fost 46) au fost exprimate în doctrina de specialitate mai multe opinii, opinia majoritară fiind în sensul că pentru ca actul juridic de înstrăinare să nu fie lovit de nulitate absolută este suficient ca dobânditorul să fie de bună credință.
A mai invocat și excepția prescrierii dreptului la acțiune al reclamanților.
În drept a invocat prevederile art. 45 din legea 10/2001 și Legea 112/1995.
La termenul din data de 13.05.2013 ca urmare a precizărilor apărătorului reclamanților în sensul că-și întemeiază cererea potrivit dispozițiilor dreptului comun, pârâtul B. M. a renunțat la ridicarea excepției prescrierii dreptului la acțiune și tot la acest termen a încuviințat proba cu înscrisuri și interogatoriul pârâților și a reclamanților.
Prin sentința civilă nr. 9503/16.11.2013 Judecătoria G. a admis acțiunea reclamanților și a dispus nulitatea contractului de vânzare cumpărare nr. 413N/25.08.2008.
Împotriva acestei hotărâri pârâtul a formulat recurs ce a fost admis prin decizia civilă nr. 414/2014 a Tribunalului G., instanța dispunând casarea sentinței civile și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe.
În rejudecare, dosarul a fost repartizat completului investit inițial, judecătorul formulând cerere de abținere având în vedere că a soluționat fondul cauzei, cerere care a fost respinsă.
La termenul din data de 10.11.2014 instanța a respins cererea de amânare formulată de pârâtul B. M..
Instanța a încuviințat și a administrat în cauză proba cu înscrisuri.
Analizând ansamblul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
La data de 10.07.2001 prin notificarea adresată prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc (f. 177-181, c.p. I) reclamanții s-au adresat Primăriei Municipiului G. solicitând restituirea imobilului situat în G., . întrucât aceștia au calitatea de moștenitori ai lui Weisselberg F.. Așa cum reiese din copia ce conține „schimbarea de numere străzi nr. nou și vechi privind imobilul din G., . (nr. vechi)” noul număr stabilit este nr. 45 (f. 223 p.c.p.).
Prin Dispoziția nr. 2909/SR/31.05.2006 Primăria Municipiului G. a propus acordarea de despăgubiri în condițiile Legii speciale pentru imobilul situat în G., ..
Ulterior, având în vedere că Primăria Municipiului G. nu a sesizat că nr. 33 indicat de reclamanți este un nr. vechi, reclamanții fac cunoscut Autorității Naționale pentru Restituirea Proprietăților la data de 29.09.2006 că imobilul situat în G., . este de fapt situat la adresa . (f. 252, 256 p.c.p.). Așa cum reiese din adresa (f. 267, vol. I, c.p. I) Direcției pentru Coordonarea Aplicării Legii nr. 10/2001, întregul dosar a fost înaintat Primăriei mun. G. pentru a fi completat. Reclamanții au făcut cunoscută noua adresă a imobilului și Primăriei Mun. G. (f.268 p.c.p.) la data de 08.12.2009.
La data de 25.08.2008 este încheiat contractul de vânzare cumpărare cu plata în rate nr. 413N/25.08.2008 (f. 6 p.c.p.) ce are ca obiect apartamentul nr. 3 situat în imobilul de pe ., imobilul pentru care reclamanții au introdus notificarea de restituire, cu toate că aceasta fusese înștiințată.
Studiind acest contract instanța constată că acest contract a fost încheiat în baza Legii 112/1995, cumpărătorul B. M. fiind vechiul chiriaș al imobilului - apartamentul nr. 3 situat în G., ., conform contractului de închiriere nr. 136/03.06.2008, primul contract de închiriere fiind semnat în anul 1998 (f.8 p.c.p, f.130 p.c.p..).
În ceea ce privește actul normativ aplicabil instanța va face aplicarea dispozițiilor vechiului cod civil întrucât contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat în data de 03.06.2008 iar potrivit art. 6, alin. 2 NCC actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Potrivit dispozițiilor art. 1 alin. (6) din HG "În cazul în care pe rolul instanțelor judecătorești se află cereri referitoare la imobilele prevăzute la alin. (5), procedurile administrative reglementate de Legea nr. 112/1995, de restituire în natura, de acordare de despăgubiri sau de vânzare către chiriași, se suspendă de drept până la soluționarea definitivă și irevocabilă a cererilor respective".
De asemenea, conform art. 12 din HG 20/1996, contractelor de vânzare-cumpărare la care se referă art. 9 din lege le sunt aplicabile dispozițiile legale privind nulitatea actelor juridice, dacă:… b) sunt încheiate de chiriași care nu îndeplineau condițiile cerute de art. 6 din prezentele norme metodologice;
Potrivit dispozițiilor art. 948 C.civ., „ condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. Consimțământul valabil al părții ce se obliga; 3. un obiect determinat; 4. o cauza licita”.
Potrivit dispozițiilor art. 966 c.civ., „Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect”.
Așadar, cauza, ca și condiție de fond esențială, de validitate și generală a actului juridic civil trebuie să existe, să fie reala, licită și morală. Sancțiunea care intervine în situația cauzei ilicite a actului este nulitatea absolută.
În contractele de vânzare cumpărare, una dintre condițiile referitoare la lucrul vândut, ca obiect al contractului, este ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut individual determinat. În caz contrar, vânzătorul nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului. În situația în care vânzătorul înstrăinează bunul individual determinat care aparține altei persoane, soluțiile adoptate diferă după cum consimțământul părților a fost afectat de viciul erorii sau încheiere contractului a avut loc în cunoștință de cauză. În doctrină s-a stabilit ca vânzarea cumpărarea lucrului altuia, în cunoștință de cauză, reprezintă o operațiune speculativă, având o cauză ilicită și, deci, este nulă absolut în temeiul art. 968 C.civ. ((fraus omnia corrumpit). Așadar, pentru a interveni sancțiunea nulității absolute a unui astfel de contract, cel care o invocă trebuie sa dovedească „cunoștința de cauză” a vânzătorului, dar și a cumpărătorului, deci reaua credință a acestora. Acolo unde există o culpa, oricât de ușoară, nu poate exista bună credință. Buna credință rezulta, deci, din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă și trebuie să fie întreagă, lipsită de cea mai mică îndoiala în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loială și viciază buna credință.
Potrivit dispozițiilor art. 1899 C.civ., „1)Buna credință este credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. 2)Buna credință se presupune totdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce aleagă rea credință”.
Reaua-credință a fost definită în literatura juridică că atitudinea unei persoane care îndeplinește un act sau un fapt ce contravine legii, fiind in același timp deplin conștientă de caracterul ilicit al conduitei sale.
Practica și jurisprudența actuală a statuat că în principiu anularea titlului de proprietate al transmițătorului cu titlu oneros al unui bun nu atrage caducitatea actului în ceea ce-l privește pe subachizitor în cazul în care acesta este dobânditor de bună credință. Așadar, condiția esentială ca actul de vânzare-cumpărare să fie menținut este ca terțul subachizitor să fie încredințat că persoana de la care a dobândit avea toate însușirile certe de lege spre a-i transmite în mod valabil drepturile asupra bunului. Potrivit art.9 din Legea nr.112/1995 atât proprietarii și moștenitorii acestora cât și chiriasii pot formula cereri iar rezolvarea uneia nu este condiționată de cealaltă, singura condiție pentru chiriaș fiind să aibă contract de închiriere legal încheiat iar actul sa fie încheiat cu bună credință.
În primul rând instanța constată conform adresei_/22.10.2013 (depusă la termenul din data de 10.11.2014) imobilul în discuție a fost înstrăinat din eroare deși era depusă notificare încă din anul 2001 întrucât funcționarul care a înregistrat-o nu a precizat corespondentul de număr postal. Ulterior, urmare a verificărilor s-a constatat că imobilul vândut în baza Legii nr. 112/1995, respectiv cel situat în G., . este unul și același cu cel revendicat de reclamanții din prezenta cauză.
În ceea ce privește buna credință a cumpărătorului instanța apreciază că acesta, cu minime diligențe putea să afle că era depusă notificare pentru imobilul respectiv. De asemenea, cu minime verificări putea să constate că imobilul pe care intenționa să-l achiziționeze ar fi aparținut numitului F. Weiselberg și să constate astfel că asupra valabilității titlului de proprietate al statului planează dubii.
Studiind cererea formulată de pârât către Municipiul G. (f.17) prin care solicită cumpărarea imobilului în care locuia, se observă pe verso o rezoluție aplicată la data de 25.06.2008 că fostul proprietar al imobilului este F. Weiselberg, astfel încât se poate aprecia că la data încheierii contractului se putea cunoaște existența acestei situații de fapt.
Dintr-un alt punct de vedere, instanța constată că potrivit art. 6 din HG 20/1996 dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii, or așa cum reiese din interogatoriul administrat pârâtului acesta nu ocupa la data intrării în vigoare a legii 112/1995, apartamentul în discuție, pârâtul luând în folosință imobilul în anul 1998.
Astfel, în condițiile în care pentru încheierea acestui contract Primăria mun. G. a nesocotit în mod repetat dispozițiile legale, procedând la încheierea contractului de vânzare cumpărare în condițiile în care era depusă deja notificare și chiar dacă chiriașul nu îndeplinea condițiile impuse de art. 6 și observând și dispozițiile art. 12 din același act normativ, se conturează o puternică prezumție de fraudare a legii față de care, instanța apreciază că se impune constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea formulate de reclamanții S. G. I., domiciliat în localitatea B., Piața Independenței, nr. 2, ., județul B. și S. A., domiciliat în localitate București, ., ., . cu pârâții S.C. L. S.A., cu sediul în localitatea G., ., ., și B. M., domiciliat în localitatea G., ., ., având ca obiect „anulare act”.
Dispune nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 413N/25.08.2018.
Obligă pârâții să plătească în solidar reclamanților cheltuieli de judecată de 1191,97 lei taxă de timbru și 1000 lei onorariu avocat.
Cu apel în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 17.11.2014.
Președinte,Grefier,
Judecător A. T. A. C. B.
Red AT/17.12.2014
Teh/30.12.2014/6ex
Comunicat 4ex/
| ← Pretenţii. Sentința nr. 9063/2014. Judecătoria GALAŢI | Pretenţii. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria GALAŢI → |
|---|
