Pretenţii. Sentința nr. 3317/2014. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3317/2014 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 03-04-2014 în dosarul nr. 21777/233/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA G.
SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr.8637*
SENTINȚA CIVILĂ NR.3317
Ședința publică de la 03.04.2014
Instanța constituită din:
Președinte E. L. D.
Grefier D. P.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea cauzei civile formulate de reclamant I. M. și I. V. ambii cu domiciliul procesual ales la sediul Societății civile de avocați „D. & Asociații” din G., ., ., județ G. în contradictoriu cu pârâții B. M. și B. M. ambii cu domiciliul în ., ., ., având ca obiect pretenții.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 13.03.2014 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 20.03.2014, 27.03.2014 și apoi la data de 03.04.2014 când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 06.11.2012 sub nr._ reclamanții I. M. și I. V. au solicitat obligarea pârâților B. M. și B. M. la plata sumei de 25.987 lei pentru deteriorările produse imobilului situat în G., . nr.47, obiect al contractului de vânzare cumpărare încheiat între părți la data de 06.07.2012 și a sumei de 720,45 lei reprezentând debite utilități neachitate de către pârâți până la data de 15.08.2012 (data predării bunului).
În motivarea în fapt a cererii au arătat că la data de 06.07.2012 s-a încheiat între părți contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1558, prin care pârâții au transmis acestora dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren curți construcții în suprafață de 379 mp și casă de locuit în suprafață de 105,38 mp.
Precizează că s-au înțeles ca predarea imobilului împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei să se realizeze la data de 15.08.2012, când vânzătorii urmau a elibera imobilul și a preda cheile locuinței.
Arată reclamanții că, la data de 15.08.2012 au fost anunțați telefonic de către pârâți că au lăsat cheile imobilului la un vecin, iar odată ajunși la locul situării acestuia, au constatat că a fost desprins acoperișul de pe casă, ușile, tocurile de la uși și centrala termică au fost smulse din pereți, faianța și gresia sparte, instalația electrică distrusă, geamurile sparte, obiectele sanitare din baie distruse, ș.a.
Învederează reclamanții că, anterior, au încheiat un alt contract de vânzare cumpărare cu privire la imobilul apartament în care locuiau la momentul respectiv, cu o clauză similară de predare tot pentru data de 15.08.2012, astfel că au fost nevoiți de împrejurări să se mute în noua locuință și să demareze lucrările de renovare.
Subliniază faptul că în data de 22.08.2012 au promovat pe rolul Judecătoriei G. o cerere de asigurare dovezi înregistrată sub nr._/233/2012 în care s-a efectuat o expertiză tehnică imobiliară pentru constatarea stării imobilului în cauză și a valorii de depreciere a acestuia prin actele efectuate de pârâți anterior predării imobilului. Arată că expertul tehnic desemnat de instanță a stabilit suma de 25.987 lei ca reprezentând valoarea de piață a degradărilor constatate la imobil.
Apreciază că în cauză sunt îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii contractuale a vânzătorilor pentru nerespectarea obligației de predare rezultând din contractul de vânzare cumpărare a imobilului, în sensul disp. art.1483 alin.1 raportat la art.1685 și art.1686 alin.1 Cod civ.
Precizează reclamanții că la primul termen de judecată în dosarul nr._/233/2012 al Judecătoriei G., pârâtul B. M. s-a prezentat în fața instanței și a precizat că nu este de acord cu acțiunea întrucât bunurile pe care le-a luat îi aparțineau.
Învederează, de asemenea, că imobilul a fost preluat de la pârâți cu unele datorii la utilități, în sumă de 720,45 lei, pe care le-au stins prin plată, în lipsa unei convenții în acest sens a părților, motiv pentru care solicită restituirea acestora.
În drept cererea a fost întemeiată pe disp. art.102 alin.1 din Legea nr.71/_, art.1350, art.1482 alin.1, art.1483 alin.1, art.1650 alin.1, art.1685, art.1690, art.1691 alin.1 Cod civ., art.274 Cod proc.civ.
În susținerea cererii au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei testimoniale și au atașat la dosar, în copie: contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1558/06.07.2012 de BNP S. T. și Asociații, contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1345/18.06.2012 de BNP S. T. și Asociații, Încheierea nr.1590/12.09.2012 pronunțată de Judecătoria G. în dosar nr._/233/2012, Raport de expertiză tehnică imobiliară, facturi fiscale și chitanțe de plată utilități.
Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru de 1679,30 lei și timbru judiciar de 3 lei.(fila 45)
Pârâții au formulat întâmpinare (filele 72, 199) prin care au invocat excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei G., solicitând declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Cluj, ca instanță de la domiciliul acestora.
Prin Încheierea de ședință din data de 22.11.2013 instanța a respins ca neîntemeiată excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei G..
Cu privire la fondul cauzei, pârâții au solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii.
În motivarea în fapt au arătat că reclamanții solicită despăgubiri pentru bunuri, ferestre și zugrăveli care nu au existat în imobil. Precizează că la momentul încheierii contractului, contrar aspectelor relevate în raportul de expertiză imobiliară, casa nu era acoperită cu tablă zincată, ci cu acoperiș bituminos, cum s-a consemnat și în contractul de vânzare cumpărare. Arată că nu au existat în locuință: chiuveta de porțelan, ușă PVC cu toc, ferestre cu toc, ferestre ochiuri mobile, centrală termică. Subliniază că singura metodă de încălzire a casei a fost soba de teracotă.
Apreciază, în consecință, că reclamanții urmăresc a se îmbogăți fără justă cauză, în condițiile în care aceștia și-au exprimat de la început intenția de a demola casa și a de a construi o alta. Totodată, indică faptul că din fotografii rezultă că la cele două ferestre se află atașat ciment, nu tencuială, iar tocurile sunt din material lemnos și foarte vechi.
Subliniază că singurul lucru luat din casă a fost cada, care avea pentru aceștia valoare sentimentală.
Învederează că, anterior încheierii contractului, au solicitat despăgubiri la societatea de asigurare, cererea fiindu-le respinsă întrucât locuința se afla în stare avansată de degradare.
În drept cererea nu a fost întemeiată.
În susținerea cererii au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei testimoniale.
Pârâții nu au fost prezenți în instanță la momentul încuviințării probelor și nu au indicat numele și adresa martorilor solicitați a fi audiați.
Au depus la dosar, în copie: contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.4120/26.09.2012, carte de identitate, proces verbal de punere în funcțiune a instalației de utilizare gaze naturale din data de 21.01.2000.
La termenul de judecată din data de 16.01.2014 instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri, iar pentru reclamanți și proba testimonială cu martorii F. C. și B. C., declarațiile acestora fiind luate în data de 27.02.2014 și atașate la dosar.(filele 261, 262)
Analizând actele și lucrările cauzei instanța reține următoarele:
În fapt, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1558/06.07.2012 de BNP S. T. și Asociații, pârâții, în calitate de vânzători, au transmis reclamanților, în calitate de cumpărători, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în G., . nr.47 compus din teren curți construcții în suprafață de 379 mp identificat cu număr cadastral 5389 și casă de locuit edificată pe teren cu număr cadastral 5389-C1 cu destinația de locuință construită de zidărie, cu acoperiș bituminos, compusă din patru camere, o bucătărie, patru holuri și un WC, cu o suprafață construită de 105,38 mp.
Prin convenția părților s-a stabilit că transmisiunea proprietății a avut loc la data autentificării contractului, urmând ca predarea imobilului împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei, pe care vânzătorii îl vor elibera de toate bunurile mobile ale acestora, să se efectueze la data de 15.08.2012, când urmau a fi predate efectiv și cheile imobilului către cumpărători, în starea văzută și acceptată de aceștia la data autentificării contractului, cu plata cheltuielilor aferente la zi.
La data de 21.08.2012 reclamanții au promovat pe rolul Judecătoriei G. o cerere de asigurare dovezi, solicitând instanței să dispună efectuarea unei expertize tehnice imobiliare prin care să se constate starea imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare, având în vedere faptul că la momentul predării acestuia de către vânzători, a fost găsit într-o stare de nelocuit, lipsindu-i tabla de pe acoperiș, ușile, tocurile de la uși, centrala, iar gresia și faianța sparte, instalația electrică distrusă, geamurile sparte, obiectele sanitare din baie distruse.
Urgența măsurii a fost justificată prin faptul că reclamanții, la rândul lor, înstrăinaseră dreptul de proprietate asupra apartamentului în care locuiau la vremea respectivă, conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1345/18.06.2012 de BNP S. T. și Asociații și pe care se obligaseră a-l preda către cumpărători la aceeași dată la care urmau să ia în primire locuința cumpărată de la pârâții din prezenta cauză, aflată în stare necorespunzătoare din punct de vedere locativ.
Prin Încheierea nr.1590/12.09.2012 pronunțată de Judecătoria G. în dosar nr._/233/2012 a fost admisă cererea formulată de reclamanți, dispunându-se efectuarea unei expertize tehnice imobiliare pentru constatarea stării imobilului și a valorii de depreciere cauzate prin actele efectuate de vânzători anterior predării imobilului.
În cadrul acestui dosar a fost efectuată expertiza tehnică imobiliară de către expert M. D., prin Raportul întocmit în data de 07.10.2012, acesta constatând: lipsa învelitorii din tablă zincată la jumătate de imobil și a învelitorii anterioare din carton bitumat, lipsa ușilor cu tot cu toc (1 buc.), lipsa a 4 uși la care a rămas tocul distrus, lipsă o fereastră cu toc, lipsă 5 ochiuri ferestre mobile, degradarea instalației electrice prin smulgerea accesoriilor și a cablului din conducte, lipsa centralei termice și a apei calde, lipsă obiecte sanitare, respectiv o cadă de baie din fibră de sticlă, două chiuvete, două oglinzi și două etajere.
Prin același Raport de expertiză a fost stabilită și valoarea degradărilor la suma de 25.987 de lei, cu evidențierea prețului unitar a obiectelor de înlocuit, a materialului de lucru și a manoperei.
Potrivit art. 201 Cod.proc.civ., raportul de expertiza este apreciat ca util și concludent, urmând sa fie reținut în soluționarea cauzei.
În cauza de față, reclamanții solicită obligarea pârâților vânzători la plata de daune interese contractuale, ca urmare a îndeplinirii necorespunzătoare de către aceștia a obligației de predare a bunului imobil ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1558/06.07.2012 de BNP S. T. și Asociații.
În drept, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1672 raportat la art. 1685-1690 Cod civ., instanța reține că una dintre obligațiile principale ale vânzătorului unui bun individual determinat este aceea de a preda cumpărătorului bunul în starea în care se afla la momentul încheierii contractului împreună cu accesoriile sale, precum și tot ce este destinat folosinței sale perpetue, respectiv cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei.
Reține, de asemenea, că obligația de predare implică în sarcina vânzătorului și obligația de a conserva bunul, răspunzând față de cumpărător ca un depozitar.(art.1483 și art.1485 Cod civ.), iar în situația executării necorespunzătoare a obligației cumpărătorul are dreptul la repararea, înlocuirea bunului precum și la orice alt mijloc pentru a remedia o executare defectuoasă (art.1527 alin.2 Cod civ.)
În ceea ce privește întinderea obligației de predare instanța reține că aceasta cuprinde atât bunul imobil, cât și bunurile accesorii, în sensul disp. art.546 Cod civ., respectiv cele care au fost destinate, în mod stabil și exclusiv, întrebuințării economice a bunului principal și care, în lipsa unei convenții contrare a părților, urmează situația juridică a bunului principal, inclusiv în caz de înstrăinare.
Or, în cauză, instanța constată că toate bunurile cu privire la care s-a reclamat lipsa la momentul predării imobilului obiect al contractului (obiecte sanitare, învelitoare acoperiș imobil, uși, ferestre, accesorii instalație electrică, centrală termică) prezintă natura juridică a unor bunuri accesorii necesare pentru exercitarea dreptului de folosință asupra imobilului și în privința cărora s-a transmis dreptul de proprietate către reclamanți la data autentificării contractului.
În ceea ce privește starea în care se afla imobilul în cauză la data încheierii contractului, instanța reține, astfel cum rezultă din coroborarea declarațiilor martorilor F. C., care a însoțit reclamanții la vizionarea imobilului în perioada imediat contemporană încheierii contractului de vânzare cumpărare, respectiv B. C., proprietar al locuinței învecinate, imobilul în cauză se prezenta în stare bună, avea montate geamuri de termopan de culoare albă, uși de exterior, aparat de aer condiționat, acoperiș învelit cu tablă neagră în partea dinspre stradă și cu tablă cutată pe partea dinspre grădină, în spatele casei și zugrăveală exterioară intactă.
Pe de altă parte, astfel cum rezultă din constatările efectuate prin expertiza tehnică judiciară, în cadrul dosarului nr._/233/2012 al Judecătoriei G., coroborat cu declarațiile celor doi martori audiați de instanță, starea imobilului la data convenită de părți pentru predarea efectivă a acestuia către cumpărători, era necorespunzătoare din punct de vedere locativ, ambii martori apreciind că imobilul nu putea fi locuit, în condițiile în care lipseau din locuință geamurile, ușile, cada și chiuveta din baie, întrerupătoarele, tabla cutată de pe acoperișul din spate.
Instanța va înlătura susținerile pârâților în sensul că reclamanții și-au asumat această situație la data încheierii contractului, manifestându-și chiar intenția de a demola imobilul, în condițiile în care aceștia din urmă au făcut dovada că își înstrăinaseră locuința cu obligația de a o preda către cumpărători la aceeași dată, de 15.08.2012, când estimaseră că vor avea condițiile necesare pentru a se muta și locui efectiv în casa ce face obiectul prezentei cauze.
În ceea ce privește apărările invocate de către pârâți în sensul că la momentul încheierii contractului casa de locuit nu era acoperită cu tablă, ci cu carton bitumat, respectiv că nu era dotată cu centrală termică, instanța le va înlătura ca neîntemeiate.
Astfel, din Adresa nr.2236/18.04.2012 emisă de către ., rezultă că în cursul lunii februarie 2012 pârâta B. M. a formulat o cerere de despăgubire pentru degradările produse la imobil, cerere respinsă de asigurător pe motiv că acestea sunt consecința infiltrării apei prin învelitoarea din membrana bituminoasă ca urmare a viciilor acesteia datorită execuției defectuoase, aceasta chiar lipsind pe alocuri.
Mai mult, va fi avută în vedere și declarația martorului F. C., care a arătat că fotografiile realizate la data de 28.02.2012 privesc acoperișul unei anexe separate situată în spatele imobilului, nu locuința în sine.
Instanța are în vedere faptul că vânzarea imobilului a avut loc la interval de 4 luni de la data acestor constatări, timp în care există posibilitatea ca pârâții să fi procedat la acoperirea locuinței cu învelitoare de tablă nu numai pentru a o aduce în stare corespunzătoare potrivit propriilor necesități locative, dar și prefigurând înstrăinarea acesteia.
Această ipoteză se confirmă, în situația în care însuși pârâtul B. M. a precizat în fața instanței de judecată, la termenul din data de 10.09.2012 (fila 23 dosar nr._/2012), faptul că „nu a existat o înțelegere cu privire la centrală, cadă, tabla de pe acoperiș” și că „a lăsat reclamanților acoperișul de carton bituminos, căpriori, cherestea, jumătate de casă acoperită cu tablă zincată.” De asemenea, în cuprinsul Precizărilor formulate în scris la același termen de judecată a învederat faptul că a efectuat investiții pentru tencuirea imobilului, pentru canalizare, acoperiș, adresând reclamanților cumpărători solicitarea, refuzată de aceștia, de a plăti suplimentar aceste bunuri. A subliniat pârâtul faptul că a luat aceste bunuri (centrala, cada, tabla, ș.a) apreciind că i se cuvin, fiind achiziționate cu bani proveniți din darul de nuntă.
De asemenea, instanța va avea în vedere faptul că preluarea de către pârâți a centralei termice nu numai că a fost recunoscută de aceștia, dar constatată și de expertul desemnat în cauză.
Totodată, ambii martori au declarat faptul că pârâții au fost văzuți de vecini în timp ce transportau din casă tablă, fiare
În ceea ce privește necesitatea refacerii tencuielii interioare și exterioare a locuinței, instanța reține că aceasta a fost determinată prin fapta culpabilă a pârâților, prin desprinderea tocurilor de la uși și geamuri afectând, în mod evident și tencuiala din zona corespunzătoare.
Coroborând probele administrate în cauză, instanța reține că s-a făcut dovada îndeplinirii condițiilor răspunderii civile contractuale a reclamanților pentru executarea necorespunzătoare a obligației de predare cu privire la imobilul casă de locuit ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1558/06.07.2012 de BNP S. T. și Asociații, respectiv:
- Bunurile a căror lipsă a fost constatată cu ocazia preluării imobilului de către reclamanți reprezintă accesorii ale imobilului, destinate folosinței acestuia
- Obligația de predare a bunurilor accesorii, existente la data încheierii contractului, își are temeiul în convenția părților
- Pârâții și-au executat necorespunzător și incomplet obligația de predare, lipsind reclamanții de accesoriile corespunzătoare, iar culpa acestora este prezumată conform art.1548 Cod civ.
În ceea ce privește întinderea prejudiciului, instanța reține că pârâții sunt ținuți la repararea integrală a ceea ce este o consecință directă și necesară a neexecutării, incluzând cheltuielile pe care reclamanții le-au făcut, într-o limită rezonabilă, pentru evitarea sau limitarea prejudiciului. Consecințele au fost stabilite și evaluate prin Raportul de expertiză tehnică întocmit de expert M. D. la suma de 25.987 de lei.
Instanța reține că au fost îndeplinite în cauză și condițiile impuse de disp. art. 1690 alin.2 și 3 Cod civ., reclamanții verificând starea bunului la data predării acestuia și efectuând demersurile necesare pentru informarea pârâților asupra viciilor constatate, prin introducerea și comunicarea către aceștia a cererii de asigurare dovezi ce a făcut obiectul dosarului nr._/233/2012 al Judecătoriei G.. se reține, de asemenea, că informarea pârâților vânzători s-a realizat fără întârziere în sensul dispozițiilor legale invocate, în condițiile în care, astfel cum rezultă din declarațiile martorilor, predarea imobilului s-a efectuat nu în prezența vânzătorilor, ci prin transmiterea cheilor imobilului prin intermediul unei terțe persoane.
Față de aceste considerente, în temeiul disp. art.1270 Cod civ., constatând că este întemeiată, va admite cererea și va dispune obligarea pârâților la plata către reclamanți a sumei de 25.987 lei reprezentând despăgubiri contractuale.
Referitor la capătul de cerere având drept obiect obligarea pârâților la plata sumei de 720,45 lei reprezentând debite utilități neachitate de către pârâți până la data de 15.08.2012 (data predării bunului), instanța constată că este întemeiat, urmând a fi admis ca atare.
Instanța reține că prin contractul de vânzare cumpărare s-a convenit de către părți ca la momentul predării imobilului, cheltuielile aferente pentru utilități să fie achitate la zi, respectiv până la data de 15.08.2012.
Potrivit chitanțelor . nr._/22.08.2012, . nr._/20.08.2012 și nr._/21.08.2012 (filele 28-29), reclamanții au achitat suma de 388,03 lei reprezentând contravaloarea serviciilor de alimentare cu apă pentru perioada mai – august 2012, suma de 152,42 lei reprezentând contravaloarea energiei electrice furnizate pentru perioada iunie – august 2012 și suma de 180 de lei reprezentând contravaloarea serviciilor de alimentare cu gaz pentru luna iulie 2012.
Având în vedere că serviciile de utilități a căror contravaloare a fost achitată de reclamanți au fost prestate anterior datei predării imobilului, față de prevederile contractului încheiat între părți, în temeiul disp. art.1270 Cod civ. coroborat cu art.1345 Cod civ., va dispune obligarea pârâților la plata către reclamanți a sumei de 720,45 lei reprezentând contravaloare utilități.
În temeiul disp. art.274 Cod proc.civ., constatând că sunt părți căzute în pretenții, va dispune obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cauză, respectiv a sumei de 3.542,30 lei constând în taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat conform chitanței nr.312/25.10.2012.
În temeiul disp. art. 274 raportat la art.241 alin.2 Cod proc.civ., dispune obligarea pârâților la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată în sumă de 2.048,30 lei constând în taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat, conform chitanței nr.292/21.08.2012, respectiv onorariu expert, cheltuieli efectuate în dosarul nr._/233/2012 al Judecătoriei G..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea, formulată de reclamanții I. M. și I. V. ambii cu domiciliul procesual ales la sediul Societății civile de avocați „D. & Asociații” din G., ., ., județ G., în contradictoriu cu pârâții B. M. și B. M. ambii cu domiciliul în ., ., ..
Dispunea obligarea pârâților B. M. și B. M. la plata către reclamanți a sumei de 25.987 lei reprezentând despăgubiri și a sumei de 720,45 lei reprezentând contravaloare utilități.
Dispune obligarea pârâților la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.542,30 lei constând în taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat (dosar nr._ ) și în cuantum de 1.248,30 lei constând în taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat (dosar nr._/233/2012).
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 03.04.2014
Președinte, Grefier,
Red. E.L.D./Dact. P.D./6 ex./03.07.2014
| ← Partaj judiciar. Sentința nr. 8114/2014. Judecătoria GALAŢI | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2406/2014.... → |
|---|
