Evacuare. Sentința nr. 8974/2014. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8974/2014 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 24-06-2014 în dosarul nr. 27126/245/2013
Cod operator: 3171
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 8974/2014
Ședința publică de la 24 Iunie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE I. C.
Grefier L. L.
Pe rol se află judecarea cauzei Civil privind pe reclamant V. M. C. - B. P. MANDATAR P. SELIG, reclamant Z. V. T. P. MANDATAR P. SELIG, reclamant V. D. P. MANDATAR P. SELIG și pe pârât I. I., pârât M. IAȘI P. PRIMAR, intervenient în nume propriu . -P. ADMINISTRATOR T. A., având ca obiect constatare nulitate act juridic contract; evacuare; pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică lipsesc părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită..
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că,
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc in ședința publică din data de 10.06.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta sentință și când, din lipsă de timp pentru a delibera, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 17.06.2014, când, în aceeași compunere și pentru aceleași motive instanța a amânat pronunțarea pentru astăzi, când, în aceeași compunere
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei de fata:
P. actiunea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr._, reclamantii V. M. C. – B., Z. V. T. si V. D., prin mandatar P. Selig, au chemat in judecata pe pârâtii I. I. și M. Iasi prin reprezentant legal Primarul Mun. Iasi, solicitand ca, in baza probatoriului administrat, să se dispună constatarea nulității contractului de inchiriere nr. 1943/19.05.2009 perfectat intre M. Iasi, prin Directia de Administrare a Patrimoniului Public si Privat – Serviciul de Administrare Spatii cu Destinatia de Locuinte, în calitate de locator si pârâta I. I., in calitate de locatar, motivat de faptul că incheierea contractului de inchiriere s-a facut pe o cauza falsă, ilicita si cu fraudarea drepturilor reclamantilor, evacuarea neconditionata a pârâtei din imobilul construit si neconstruit situat in Iasi, .. 55, imobil proprietatea reclamantilor și obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamantii au arătat ca imobilul situat in Iasi, .. 55 a fost proprietatea autorilor lor, preluat abuziv de autoritățile socialiste. Imobilul a facut obiectul cererilor de restituire in baza Legii 10/2001, fiind restituit in natura prin dispozitia Primarului Mun. Iasi nr. 1673/10.11.2009 ca urmare a sentinței civile nr. 1140/06.06.2007, pronuntata de Tribunalul Iasi, hotărâre definitiva prin decizia civilă nr. 24/04.02.2009 a Curtii de Apel Iasi.
Imobilul a fost intabulat in Cartea Funciara a mun.Iasi si a facut obiectul procesului – verbal de predare – primire emis de pârâta M. Iasi, prin Directia de Administrare a Patrimoniului Public si Privat – Serviciul de Administrare Spatii cu Destinatia de Locuinte sub nr._/19.07.2010, dată la care reclamantii au luat la cunostinta de existenta contractelor de inchiriere perfectate de primărie cu persoanele ce locuiesc in imobil, respectiv: Cufner F. E., Isoveanu Natasa si pârâta I. I..
P. notificările nr. 227/N/20.08.2010, 97/2011, și 127/2011 pârâta I. I. a fost notificată de reclamanti, aducându-i-se la cunostinta faptul că imobilul era scos la vânzare și că sunt datoare cu plata lipsei de folosință.
Reclamantii au arătat ca hotararea prin care au redevenit proprietari asupra imobilului situat in Iasi, ..55, respectiv decizia civilă nr.24/04.02.2009 a Curtii de Apel Iasi, era executorie fata de pârâtul M. Iasi, care de la acea data a pierdut dreptul de administrare a imobilului, astfel că perfectarea contractului de inchiriere la peste trei luni de la data pierderii dreptului de administrare a fost fondata pe o cauza falsă, ilicita si cu fraudarea drepturilor proprietarilor reclamanti.
În drept, reclamantii au invocat disp. Legii 10/2001, OUG 40/1999, art. 555, 1225, 1235, 1831 C.civ.
În dovedire, reclamanții au depus in copie inscrisuri .
Actiunea a fost legal timbrata.
Legal citată, pârâta I. I. a formulat intâmpinare (f. 47), prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantilor ca nefondată.
Legal citat, pârâtul M. Iași – prin primar a depus precizări, prin care a solicitat respingerea acțiunii.
P. încheierea din data de 10.06.2014 a fost admisă în principiu cererea de intervenție în interes propriu formulată de către S.C. T. F. S.R.L., aceasta fiind noul proprietar al imobilului.
Analizând actele si lucrările dosarului, instanta retine următoarele:
Reclamantii au dobândit in baza Legii 10/2001, prin sentința civilă nr. 1140/06.06.2007 pronuntata de Tribunalul Iasi, modificata prin decizia civilă nr. 24/04.02.2009 pronuntata de Curtea de Apel Iasi, imobilul situat in Iasi, .. 55, prin restituire in natură în baza Legii 10/2001. P. sentința civilă nr. 1140/06.06.2007 pronuntata de Tribunalul Iasi s-a dispus obligarea Primarului Municipiului Iasi de a emite dispozitie de restituire in natură a imobilului sus – amintit (dispozitie mentinută prin decizia Curtii de Apel Iasi).
La data de 10.11.2009 a fost emisa Dispozitia Primarului municipiului Iasi de restituire in natură, catre reclamanti, a imobilului situat in Iasi, .. 55, format din constructii si suprafata de 1139 mp. P. procesul – verbal de predare – primire incheiat la 19.07.2010 s-a procedat la predarea – primirea catre reclamantii V. M. C. – B., Z. V. T. si V. D. a imobilului sus – amintit, aducându-li-se la cunostință reclamantilor ca spatiul de locuit este ocupat de familiile de chiriasi: Cufner F. E., Isoveanu Natasa si pârâta I. I..
Anterior, imobilul situat in Iasi, .. 55 a facut obiectul unor contracte de inchiriere sucesive incheiate de Consiliul Local Iasi in calitate de locator si pârâta I. I. în calitate de locatar. Contractul nr. 1943/01.09.2001 a avut valabilitate de cinci ani, nefiind indicii in sensul prelungirii acestuia sau cel putin al unei cereri in acest sens, adresate locatorului de catre chirias, pârâtul Mun. Iași arătând că în perioada 2006-2009 au intervenit mai multe prorogări legale prin aplicarea O.U.G 8/2004 și O.U.G. 44/2009.
După trei luni de la pronuntarea deciziei civile nr. 24/04.02.2009 de către Curtea de Apel Iasi, prin care s-a dispus obligarea Primarului Mun.Iasi sa emita dispozitie de restituire in natură a imobilului sus – amintit, M. Iasi – in calitate de locator, reprezentat prin Primar, a incheiat cu pârâta I. I. contractul de inchiriere nr. 1943/19.05.2009 având ca obiect imobilul restituit in natura reclamantilor, cu o valabilitate stipulata de 5 ani, pana la 19.05.2014, cu posibilitatea de prelungire. Reclamantii au notificat persoanele care locuiau in imobil printre care și pârâta ca acesta este scos la vânzare, comunicându-le ca au un drept de preemtiune iar in cazul respingerii ofertei li s-a propus un schimb de locuinta, cu indicarea adresei locuintei si a proprietarului. Pârâta I. I. a răspuns la peste un an de la notificare, indicând cuantumul veniturilor sale și arătând că înțelege să încheie un contract cu noii proprietari.
P. notificarea nr. 97/N/02.06.2011, reclamanții au propus un schimb de locuințe, fiind indicată adresa și proprietarul, schimb refuzat în mod categoric de către pârâtă.
Reclamantii au solicitat prin prezenta actiune constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere nr. 1943/19.05.2009 motivat de faptul ca acesta ar fi fost incheiat având o cauza falsă, ilicită si cu fraudarea drepturilor lor.
În drept, instanta retine că prezentul litigiu se ghidează după dispozitiile anterioare actualului Cod Civil. Urmărind dispozițiile de aplicare a legii în timp inserate în art. 6 alin. 2 Noul Cod Civil, instanța notează că unul dintre principiile fundamentale este reprezentat de neretroactivitatea legii civile. În acord cu art. 102 alin. 1 din Legea 71/2011, „contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat în tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa.” Cum contractul atacat in cauza a fost incheiat sub imperiul Codului civil de la 1864, dispozitiile acestuia urmeaza a fi aplicate.
Cauza actului juridic civil reprezintă obiectivul urmărit la incheierea acestuia, constituind o conditie de fond, esentială, de validitate si generala a oricărui act juridic civil. Pentru a fi valabilă, cauza trebuie sa existe, sa fie reală, licita si morala (art. 966 – 968 C.civ. de la 1864). Potrivit art. 967 alin.1 C.civ., „conventia este valabilă, cu toate ca, nu este expresă cauza” iar conform alin. 2 al aceluiasi articol, „cauza este prezumata pana la dovada contrarie”. Instanța reține că chiar in conditiile prelungirii legale a contractului, in conditiile art. 14 din OUG 40/1999, ar fi trebuit să existe o cerere in acest sens, din partea chiriasului sau orice alt inscris emis de locator, care să stipuleze clar situatia imobilului, asa incât orice persoana interesata (in special proprietarii de drept) să cunoasca dispozitiile legale ce ii sunt aplicabile. Aceste cereri nu există în cauză, nefiind depuse la dosar de către nici una din părți.
Mai mult, cu vadita încălcare a dispozitiilor deciziei civile nr. 24/04.02.2009 pronuntata de Curtea de Apel Iasi, care a stabilit calitatea de proprietar a reclamantilor, M. Iasi, prin primar (debitorul obligatiei de a emite decizia de restituire in natura a imobilului) a incheiat contractul de inchiere atacat, desi nu mai avea atributul folosintei sau dispozitiei acestuia.
Curtea Europeana a Drepturilor Omului, î jurisprudenta sa, amintește că art. 1 din Protocolul nr. 1 cere înainte de toate ca o ingerință a autorității publice în dreptul de proprietate să vizeze nu numai un « scop legitim » conform « interesului general » ci și să păstreze un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat de orice măsură aplicată de stat, inclusiv măsurile destinate să reglementeze folosirea bunurilor unui individ. În cauze privind funcționarea unei legislații de mare amploare asupra locuinței, această apreciere poate conduce nu numai la extinderea ingerinței statului în libertatea contractuală și relațiile contractuale asupra pieții imobiliare, ci și la existența garanțiilor procedurale și a altora destinate să garanteze că funcționarea sistemului și impactul său asupra drepturilor patrimoniale ale proprietarului nu sunt nici arbitrare nici imprevizibile.
Curtea releva ca sistemul pus la punct prin OUG nr. 40/1999 nu este criticabil în sine. Cu toate acestea, din moment ce implica riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său, autoritățile sunt obligate să aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, prevăzând anumite garanții pentru punerea lor în practică și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrare nici imprevizibile. (a se vedea mutatis mutandis Cauza Burzo impotriva Romaniei, nr._/01, §§ 55 si 60; Cauza Radovicisi S. impotriva Romaniei, nr._/01, §§ 73 si 76). După ce a examinat și a identificat dispozițiile defectuoase și lipsurile din OUG nr. 40/1999, Curtea a considerat că sancționarea proprietarilor care nu s-au conformat condițiilor de formă prevăzute de actul normativ ce le impunea o obligație la fel de grea ca cea de a lăsa foștii chiriași ai statului în imobilul lor timp de mai mulți ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa chiria, a făcut să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre apărarea dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general.( Cauza O. impotriva Romaniei, nr.5984/02, § 30).
În pofida dispozitiilor exprese stabilite de o instanță judecătorească si a jurisprudentei bogate a instantei europene in domeniu, dreptul reclamantilor in calitate de proprietari, de a folosi, in limitele legale, bunul lor, a fost nesocotit de catre pârâtul M. Iasi prin incheierea contractului in discutie. In locul emiterii dispozitiei de restituire in natura a imobilului catre adevăratii proprietari, pârâtul M. Iasi, cu rea-credință, si-a luat calitatea de proprietar – locator, paralizând dreptul reclamantilor de a intra in stăpânirea de fapt a imobilului.
P. motivarea oferită in intâmpinarea depusa, pârâtul își invoca de fapt propria incorectitudine pentru a obtine protectia judiciara a unui drept. Emiterea dispozitiei Primarului municipiului Iasi nr. 1673 cu intârziere – dispozitie ce face dovada proprietatii persoanei indreptatite asupra bunului imobil restituit, care are forta probanta a unui inscris autentic si constituie titlu executoriu pentru punerea in posesie, dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara, conform art. 25 alin. 4 din Legea 10/2001 – pentru ca in aceasta perioada să incheie un contract de locatiune oferă convingerea instantei, fără nici un dubiu, că la incheierea acestuia nu a existat o cauza licita, că s-a urmărit fraudarea drepturilor reclamantilor si fraudarea legii, iar „fraus omnia corrumpit”. Fraudarea legii reprezintă operatiunea ce constă in folosirea anumitor dispozitii legale, insă nu in scopul pentru care acestea au fost edictate, ci in vederea eludării altor dispozitii legale imperative.
Constantând că incheierea contractului de inchiriere nr. 1943/19.05.2009 s-a facut cu fraudarea drepturilor reclamantilor si având la baza o cauză ilicită, instanta urmează a constata nulitatea absolută a acestuia, admitând primul capăt de cerere cum a fost formulatformulat.
În conformitate cu dispozițiile art. 7 din OUG 40/1999, astfel cum erau în vigoare la momentul încheirii contractului contestat, prelungirea contractelor de închiriere, realizatã în baza prevederilor art. 1, rãmâne valabilã și în cazul redobandirii imobilelor respective de cãtre foștii proprietari sau de moștenitorii acestora dupã . prezentei ordonanțe de urgenta iar în cazurile prevãzute la art. 2-7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, dupã caz. Persoana juridicã, care a deținut sau a administrat locuința, va comunica chiriașului titular al contractului de închiriere, în scris, cu confirmare de primire, în termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuinței, faptul ca începând cu aceasta data poate sa încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul care a redobândit locuința. In același timp este obligatã sa punã la dispoziție proprietarului, fãrã plata, copii de pe contractul de închiriere și de pe anexele la acesta.
De asemenea, potrivit art. 10 din același act normativ, în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrãrii în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, dupã caz, proprietarul ii va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecãtoresc, data și locul intalnirii. Notificarea va fi comunicatã prin scrisoare recomandatã cu confirmare de primire. Chiriașul sau fostul chiriaș este obligat ca comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificãrii iar lipsa unui rãspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului sau al fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificãrii îl indreptateste pe proprietar sa ceara în justiție evacuarea necondiționatã a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale.
Potrivit art. 23 din OUG 40/1999, proprietarii au dreptul sa ceara și sa obținã mutarea chiriașilor din spațiile cu destinația de locuința pe calea unui schimb obligatoriu. Pentru aceasta, proprietarul este obligat sa punã la dispoziție chiriașului, cu contract de închiriere, un alt spațiu cu destinația de locuința în aceeași localitate sau într-o alta localitate cu acordul chiriașului, cu asigurarea exigențelor minimale prevãzute în anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996, republicatã, cu modificãrile și completãrile ulterioare iar dacã locuința oferitã în schimb este proprietatea altei persoane, contractul de închiriere se încheie de cãtre aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul inițial.
Din probatoriu, se constata ca parata I. I. ocupă imobilul situat in Iasi, .. 55, fara a opune un titlu locativ valabil reclamantilor proprietari. Astfel, potrivit dispozițiilor legale menționate anterior și a considerentelor statuate de către Curtea Europenă, raportat la situația de fapt, intre reclamant și această pârâtă nu exista obligatia incheierii unui contract de inchiriere. Neavând titlu locativ, se impune si admiterea capătului doi de cerere, instanta urmând a dispune evacuarea acestei pârâte din imobilul construit si neconstruit situat in Iasi, .. 55.
Din chitanțele depuse la dosarul cauzei rezultă că pârâta I. I. a achitat integral chiria, așa cum a fost prevăzută în contractul de inchiriere nr. 1943/19.05.2009, astfel că instanța va respinge capătul de cerere privind plata lipsei de folosință ca nefondat.
În temeiul art. 453 C.pr.civ., partea cazută in pretentii va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata. In prezenta cauză, ambii pârâti au parțial cazut in pretentiile reclamantilor, pentru aceste considerente, instanța urmează a obliga pârâții la plata unor cheltuieli de judecată în cuantum de 1237,2 lei, cu titlu de taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată de reclamanții V. M. C. – B., Z. V. – T., V. D., toți cu cu domiciliul în IAȘI, .. 22A, jud. Iași și intervenienta S.C. T. F. S.R.L., cu sediul în IASI, Poligon, nr. 8, jud. Iași în contradictoriu cu pârâții I. I., cu domiciliul în IAȘI, .. 55, jud. Iași și M. Iași – prin Primar, cu sediul Iași, jud. Iasi.
Constată nulitatea contractului de închiriere nr. 1943/19.05.2009 încheiat între M. Iași – D.A.P.P.P. – Serviciul de Administrare Spații cu Destinația de Locuință în calitate de locator și I. I. în calitate de locatar.
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul construit și neconstruit situat în Iași, .. 55, jud. Iași.
Respinge capătul de cerere privind plata lipsei de folosință ca nefundat.
Obligă pârâții la plata unor cheltuieli de judecată în cuantum de 1237,2 lei.
Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 24.06.2014.
PREȘEDINTEGREFIER
C. IulianLeontescu L.
Red./tehn./C.I./L.L./8ex./22.10.2014
| ← Pretenţii. Sentința nr. 8572/2014. Judecătoria IAŞI | Obligaţie de a face. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI → |
|---|
