Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 6430/2014. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 6430/2014 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 30-04-2014 în dosarul nr. 17763/245/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 6430/2014
Ședința publică de la 30 Aprilie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. I. I.
Grefier I. A. C.-C.
Pe rol se află judecarea cauzei Civil privind pe reclamant E. D. și pe pârât T. C. F., pârât T. A., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședință publică au lipsit părțile
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 02.04.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, când, având nevoie de timp pentru a delibera, s-a amânat pronunțarea pentru 23.04.2014, 28.04.2014 și ulterior pentru data de astăzi, când:
INSTANȚA,
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la 08.02.2012 astfel cum a fost precizată ulterior, reclamanta E. D. a solicitat în contradictoriu cu pârâții T. C. F. și T. A.
1.să se constate acțiune inexistenței datoriei având ca obiect diferența dintre suma_ euro și suma de_ euro, respectiv inexistența datoriei de_ euro reprezentând diferență de preț potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare
2.să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare pentru prețul de_ euro
3.dacă instanța reține că se datorează diferența de_ euro, această diferența să se plătească eșalonat,
4.obligarea pârâților la plata sumei de 20.000 euro cu titlu de daune, cu cheltuieli de judecată.
În motivare reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 3086/10.06.2009 însă pârâtul nu și-a respectat obligațiile asumate întrucât imobilul construcție are o suprafață mult mai mică decât aceea promisă ( suprafață utilă de130 mp față de 180 mp), imobilul teren este mai mic cu 215 mp iar parte din lucrările de construcție nu au fost realizate sau au fost realizate necorespunzător. ( f.2, 14 și încheierile din 27.02.2013 și 29.05.2013).
În drept reclamanta a invocat caracterul sinalagmatic al antecontractului de vânzare-cumpărare, art.1073-1077 Cod civil.
Pârâții T. C. F. și T. A. au formulat întâmpinare (f. 22, 42) solicitând respingerea cererii. A arătat că și-au îndeplinit toate obligațiile asumate iar la 04.10.2009 reclamanta a intrat în posesia imobilelor promise fără a ridica vreo obiecție. Ulterior reclamanta a inițiat demersuri șicanatorii pentru a obține transferul de proprietate fără a mai plăti diferența de preț de 63.000 euro invocând pretinse lipsuri și vicii. La 06.06.2010 a survenit o anexă la antecontract prin care părțile au stabilit ca din prețul de_ euro să se scadă 3000 euro reprezentând lucrări nefinalizate la 04.10.2009 și totodată o plată eșalonată în 360 de rate lunare a câte 483 euro, urmând a fi acoperit și prejudiciul produs pârâtului prin deprecierea euro iar nerespectare graficului de plăți de către reclamantă urma a atrage penalități. Din eroare în acest înscris a fost ca dată, în loc de 10.06.2010, 10.06.2009 când construcția nu fusese încă predată și nu ar fi putut fi evaluate lucrările nefinalizate. La 17.05.2011, cu mare întârziere, reclamanta plătește suma de 1500 euro pentru lunile ianuarie-martie 2011 iar ulterior a revenit la invocarea acelorași vechi pretexte. Problema pretinselor deficiențe ale imobilului a fost însă rezolvată de părți prin acordul din 10.06.2009, care a devenit parte din antecontract și trebuie respectat de reclamantă. În mor eronat susține reclamanta că i s-a promis o construcție de 180 mp suprafață utilă, în realitate fiind vorba despre 180 mp desfășurați, ceea ce include zidurile, promisiune respectata. În antecontract s-a trecut suprafața utilă reală de 150 mp însă ulterior reclamanta a solicitat compartimentări interioare suplimentare.
În drept art.5 din Titlul X al Legii nr.247/2005, art.969 Cod civil.
Ulterior pârâtul a invocat excepția prematurității cererii, care a fost unită cu fondul cererii potrivit art.137 alin.2 C.proc.civ ( a se vedea încheierea din 12.06.2013) în sensul că potrivit contractului pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract ar fi posibilă numai după ce reclamanta ar fi achitat diferența de preț.
Pârâta T. A. a depus la dosar declarație autentificată sub nr.2448/11.09.2013 -f.217 potrivit căreia imobilele care au făcut obiectul antecontractului este bun comun al soților pârâți. Pârâta nu a promis niciodată o vânzare către reclamantă, că nu l-a împuternicit pe soțul să încheie o asemenea promisiune, că nu o cunoaște pe reclamantă și că nu este de acord cu înstrăinarea imobilelor către aceasta.
Ulterior pârâta a invocat nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea art.35 alin.2 din Codul familiei care impunea consimțământul ambilor soți proprietari ( excepția nulității recalificată de instanță ca fiind o apărare de fond).
Au fost administrate proba cu înscrisuri, testimonială și cu expertize tehnice- topo-cadastrală și construcții-evaluare proprietăți imobiliare. A fost atașat dosarul nr._/245/2010 al Judecătoriei Iași.
Analizând lucrările cauzei, instanța reține următoarele:
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3086/10.06.2009 la BNPA P. T. & B. F. încheiat între reclamantă în calitate de promitent cumpărător și pârâtul T. C. F., căsătorit cu pârâta T. A., în calitate de promitent vânzător, pârâtul s-a angajat să transfere proprietatea asupra unui teren de 450 mp, asupra unei cote de 1/6 dintr-un teren de 685 mp cu destinația „cale de acces” și asupra unui teren de 250-300 mp ( identificate cu numere cadastrale) precum și asupra unei construcții ce urma a fi realizată și dobândită de pârât pe terenul de 450 mp, până cel mai târziu la 01.12.2009.
S-a stabilit că prețul final al viitoarei vânzări este de 83.000 euro, din care 20.000 euro prețul terenului și 63.000 euro prețul viitoarei construcții. Din acest preț suma de 20.000 euro s-a plătit la data antecontractului iar restul de preț urma a fi plătit în rate potrivit unui scadențar și unui algoritm ce va fi stabilit ulterior, cel mai târziu la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
În contract se arată că terenul promis spre vânzare este proprietatea comună a promitentului vânzător și a soției sale, instanța reținând că același este regimul juridic al construcției realizate în virtutea accesiunii imobiliare artificiale ( art. 482 din cod civil de la 1865).
Potrivit art. 35 din Codul familiei în vigoare la data antecontractului, sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile comune si dispun tot astfel de ele.
Oricare dintre soti, exercitind singur aceste drepturi, este socotit ca are si consimtamantul celuilalt sot. Cu toate acestea, nici unul dintre soti nu poate instraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune, daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot.
În speță antecontractul a generat un raport obligațional, în sensul unor creanțe reciproce la vânzare și vânzare, și nu a avut ca efect el însuși înstrăinarea sau grevarea vreunui imonil bun comun al soților. Art.35 teza finală, ca orice excepție ( în concret excepție de la prezumția de mandat tacit reciproc între soți), se impune a fi interpretat restrictiv încât antecontractul nu încalcă limitele prezumției de mandat tacit reciproc între soții pârâți. În aceste condiții, chiar dacă ar fi înlăturată această prezumție în sensul că s-ar dovedi dezacordul pârâtei, cât timp nu s-a făcut dovada relei credințe a reclamantei în sensul că a cunoscut această împrejurare, antecontractul nu este lovit de nulitate. Într-o asemenea ipoteză nu ar fi posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare față de dezacordul pârâtei însă reclamanta ar avea deschisă calea unei acțiuni în rezoluțiune și daune interese având în vedere și clauza potrivit căreia pârâtul s-a obligat să obțină consimțământul soției sale în vederea încheierii prefiguratului contract ( a se vedea I. P. F., A. I. F., Tratat de dreptul familiei, Universul Juridic, București, 2006, pag. 150, Emeșe F., Dreptul Familiei, Ed.a 2-a, Editura CH B., București, 2008, pag. 152 și M. A., D. Civil.Familia, Editura Hamangiu, 2013, pag. 277).
În speță însă chestiunea consimțământului pârâtei la încheierea antecontractului, deși aceasta nu a semnat înscrisul constatator, se impune a fi examinată îndeaproape. Instanța reține că la 16.01.2013 pârâta a formulat întâmpinare ( împreună cu soțul său) prin care solicitarea de respingere a cererii reclamantei nu a fost la nici un moment motivată de lipsa consimțământului său la încheierea antecontractului sau la vânzarea în sine ci pârâta a invocat dimpotrivă că, fiind de bună credință și dorind să transmită dreptul proprietate, a notificat reclamanta la 25.04.2012 ( înainte de formularea prezentei cereri ) pentru perfectarea contractului ( și plata ratelor de preț restante) însă aceasta nu a fost posibilă din cauza obiecțiilor nefondate ale reclamantei privind prețul datorat. La fila 343 se află notificarea respectivă semnată personal de pârâtă.
Instanța reține că, încă la 31.05.2010, T. C. F. și T. A. au formulat împotriva promitentei cumpărătoare și a soțului său o acțiune în rezoluțiunea antecontractului, cu nr._/245/2010 al Judecătoriei Iași, în motivarea căreia se arată că reclamanții au promis ( „subsemnații am promis”-persoana I plural) vânzarea însă perfectarea vânzării nu a fost posibilă din cauza pârâților. Acțiunea respectivă a fost anulată ca netimbrată.
Cererea din dosarul nr._/245/2010 și notificarea din 25.04.2012 au natura unui început de dovadă scrisă în favoarea reclamantei în sensul art. 1197 alin.2 din Codul civil de la 1864.
Mai mult la fila 350 dosar au fost depus un alt antecontract de vânzare, încheiat de pârât cu un terț, la 13.04.2009, al cărui conținut este asemănător antecontractului din speță, inclusiv în sensul că imobilul promis este bun comun al promitentului vânzător și al soției și că promitentului vânzător se obligă să obțină acordul acesteia în vederea vânzării, ca obligație „ de rezultat”. In aceste condiții instanța reține că încheierea antecontractului din speță nu a reprezentat un eveniment excepțional, singular, în evoluția administrării de către soți a patrimoniului comun ci antecontractul și conținutul său ( inclusiv semnarea sa numai de soțul pârât) trebuie înțelese în contextul îndeletnicirii obișnuite a pârâtului cu investițiile imobiliare, încheierea de antecontracte și înstrăinarea de imobile, de care pârâta este prezumată ( prezumție simplă în sensul art. 1203 din Codul civil de la 1864) a fi avut cunoștință.
Astfel, dincolo de faptul că antecontractul nu depășește, prin natura sa juridică, limitele prezumției de mandat tacit reciproc între soți la încheierea de acte juridice privind bunurile comune, această prezumție este întărită în circumstanțele speței, instanța apreciind că voința juridică reală a pârâților a fost în sensul încheierii antecontractului de către pârât atât în nume propriu cât și în numele soției sale. Dovada acestui mandat a fost reținută prin cele de mai sus în aplicarea art.1197 din Codul civil de la 1864, nefiind vorba despre un act juridic pentru care legea să impună forma scrisă ad validitatem sau ad probationem ( a se vedea Fr. D., Contracte Speciale,Ed. a III-a, Universul juridic, București, 2001, pag. 316-317).
Cât privește declarația autentică depusă de pârâtă în prezentul dosar ( precum că nu a promis niciodată o vânzare către reclamantă și că nu l-a împuternicit pe soțul să încheie o asemenea promisiune), instanța reține că această schimbarea de poziție a survenit abia la data 11.09.2013 și a fost „provocată” de solicitarea expresă a instanței la 12.06.2013 ca pârâta să precizeze dacă adoptă aceeași poziție procesuală ca și soțul său în prezentul dosar. Încât, în lumina celor de mai sus, respectiva declarație apare ca având un vădit caracter pro causa și fiind determinată de eșecul tratativelor purtate cu reclamanta după încheierea antecontractului privind plata diferenței de preț însă nu reflectă realitatea de la momentul încheierii antecontractului după cum nici clauza prin care promitentului vânzător se obligă să obțină acordul soției în vederea vânzării nu reflectă realitatea de la acel moment ci numai modalitatea aleasă pentru a acomoda aparența că numai pârâtul și-ar fi asumat obligații în calitate de promitent cumpărător cu dreptul reclamantei la vânzare.
Reținând așadar că obligația de vânzare a fost asumată de către pârât atât în nume propriu cât și în numele pârâtei, instanța reține în consecință este vorba despre o obligație comună a soților pârâți în sensul art. 32 lit. b din Codul familiei și, abstracție făcând în acest moment de celelalte apărări, este posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare –cumpărare împotriva ambilor pârâți în aplicarea art. 969 și 1073-1077 din Codul civil de la 1864 și Titlul X din Legea nr.247/2010 privind circulația juridică a terenurilor, în vigoare la data încheierii antecontractului, în vederea realizării în natură a creanței corelative a reclamantei.
În aplicarea obișnuită a acestor prevederi legale instanța este chemată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract ( autentic) de vânzare cumpărare la prețul stabilit prin antecontract în condițiile în care unicul element in dispută este consimțământul pârâtului (promitent cumpărător sau vânzător). Speța prezintă însă particularitatea că reclamanta susține că nu poate fi obligată să încheie contractul de vânzare la același preț cât timp imobilul asupra căruia urmează să dobândească proprietatea nu îndeplinește cerințele asumate de pârâți prin antecontract.
Pârâții au susținut că o asemenea soluție ar încălca principiul libertății de voință al părților și efectul obligatoriu al clauzei privind prețul din antecontract, iar vânzarea, convențională sau prin hotărârea instanței, se poate face numai la prețul stabilit prin antecontract.
Instanța reține că, spre deosebire de un contract de vânzare-cumpărare, un antecontract nu transferă proprietatea însă nici nu naște obligația de plată a unui anume preț, ci numai obligații corelative de a vinde un anume bun și de a-și asuma, în viitor, obligația de a plăti un anume preț, ambele aceste obligații urmând a fi îndeplinite la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare. În speță, obligația de a vinde asumată de pârât este însoțită, și ca ordine de îndeplinire, precedată de obligația de a edifica o construcție, care să îndeplinească anumite cerințe, care va face obiectul vânzării.
Antecontractul produce efecte obligatorii potrivit art.969 Cod civil respectiv părțile sunt ținute să își îndeplinească obligațiile asumate. Acest caracter obligatoriu se manifestă însă în strânsă legătură cu efectul caracterului sinalagmatic al aceluiași antecontract, cât timp acesta este un acord de voință încheiat în scopul de a produce efecte juridice prin care părțile își asumă fiecare obligații una față de cealaltă iar asumarea de către fiecare parte a unei obligații este determinată de asumarea reciprocă a propriei obligații de către cealaltă parte.
Ca efect al caracterului obligatoriu, părțile răspund contractual și oricare dintre ele poate obține constrângerea celeilalte părți la executarea obligației asumate, în natură sau prin echivalent. Obligația pârâtului de a edifica o construcție care să îndeplinească anumite cerințe și de a o vinde ulterior reclamantei împreună cu o anume suprafață de teren este o obligație de a face și potrivit art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunări.
Ca efect al caracterului sinalagmatic promitentul vânzător poate refuza să perfecteze vânzarea dacă promitentul cumpărător nu înțelege să își asume obligația de a plăti prețul convenit anterior după cum promitentul cumpărător poate refuza să cumpere dacă ceea ce urmează să vândă promitentul vânzător nu este întocmai bunul promis ( excepția de neexecutare). De asemenea un promitent cumpărător care se află în situația de a nu mai putea obține bunul promis ca atare are posibilitatea de a solicita rezoluțiunea antecontractului în sensul exonerării ambelor părți de obligațiile asumate însă, eventual, cu plata de daune interese de către promitentul vânzător.
În speță reclamanta solicită ca instanța să constate stingerea în parte, prin raportare la antecontract, a obligației sale de plăti un anume preț ceea ce echivalează cu inexistența, la momentul judecății, a obligației referitoare la această parte și de perfecta vânzarea la un preț inferior stabilit prin deducerea valorii unor deficiențe ale bunului care poate fi vândut față de bunul promis, deficiențe care rezultă din neîndeplinirea întocmai de către pârâți a obligațiilor asumate și pentru remedierea cărora au fost/sunt necesare cheltuieli a căror valoare a fost stabilită în mod obiectiv prin expertizele judiciare efectuate în cauză. O asemenea variantă, în opinia instanței, respectă ambele caractere ale antecontractului, este mai apropiată de convenția inițială a părților decât excepția de neexecutare și rezoluțiunea antecontractului și corespunde situației faptice de la momentul când se pune problema transferului de proprietate. O asemenea soluție este totodată de natură să permite analiza unitară a tuturor aspectelor esențiale în dispută între părți privind contractul de vânzare cumpărare proiectat, evident preferabilă față de soluția de a impune perfectarea contractului la prețul stabilit inițial și a deschide numai ulterior reclamantei calea unor acțiuni pentru valorificarea pretențiilor sale,
Din perspectiva argumentelor de fond este evidentă apropierea dintre cererea reclamantei și acțiuni recunoscute de legiuitor pentru cumpărător în materia contractului de vânzare-cumpărare și a contractului de antrepriză, respectiv în micșorarea prețului pentru deficitul de întindere al terenului vândut (art. 1329 Cod civil) și în răspunderea pentru vicii a vânzătorului și antreprenorului de construcții.
În privința terenului analogia este evident justificată în privința rigorilor impuse pentru reducerea prețului pentru terenul definitiv individualizat și predat reclamantei în octombrie 2009, mai puțin în privința termenul de prescripție a acestei cereri prevăzut de art.1334 Cod civil, de 1 an de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Fiind vorba despre un termen de prescripție special, va primi aplicare termenul de prescripție de 3 ani, de drept comun în materia drepturilor de creanță ( precum cele decurgând din antecontract) potrivit Decretului nr. 167/1958.
În privința construcției se impune însă o nuanțare. Într-adevăr în materia contractelor de vânzare-cumpărare și antrepriză se distinge între vicii aparente și vicii ascunse, în sensul că viciile aparente nu mai pot fi ( în lipsa unor termen de garanție) reclamate după recepție. În speță aspectele invocate de reclamantă nu au în mod necesar caracterul unor vicii ascunse însă răspunderea contractuală a pârâților ( în baza antecontractului) este atrasă de neexecutarea întocmai a obligației de a realiza la fața locului toate elementele de construcție promise, aparente sau ascunse, obligație a cărei scadență nu a fost limitată de părți la data predării construcției ( precum se poate aprecia că se întâmplă în cazul unui contract perfectat de vânzare-cumpărare sau antrepriză). În acest sens instanța reține că părțile au convenit ca reclamanta să se mute în imobil, în starea în care acesta se afla, încă în octombrie 2009 deși termenul pentru finalizarea construcției și perfectarea vânzării a fost stabilit (inițial) la 01.12.2009 și continuarea lucrărilor, după cum rezultă și din declarația martorului F., după momentul predării. În consecință răspunderea contractuală a pârâților nu trebuie limitată la acele deficiențe ale construcției care ar fi putut fi considerate vicii ascunse și nici nu sunt aplicabile termenele de prescripție speciale din această materie ci același termen de prescripție de 3 ani de drept comun în materia drepturilor de creanță.
Revenind la posibilitatea constrângerii pârâților la perfectarea vânzării la un preț inferior, se constată că însăși părțile, după încheierea antecontractului, au stabilit ca viitorul contract să se realizeze la o dată ulterioară și la un preț inferior prin raportare la antecontract în considerarea unor lipsuri ale imobilului predat reclamantei în octombrie 2009, condițiile în care imobilul construcție nu a fusese utilat pentru a permite transferul de proprietate până la data de 01.12.2009, contractele cu furnizorii de utilități fiind încheiate abia în februarie-martie 2010.
Astfel la 22.01.2010 a fost întocmită încheierea de certificare nr- 325-f. 58, semnată de reclamantă și pârât, potrivit căreia pârâtul s-a arătat de acord cu încheierea contractului urmând ca la 28.01.2010 să fie încheiat un act adițional la antecontract și să prezinte un algoritm de plată a restului de preț în rate cu mențiunea că prin actul adițional vor fi modificate termenul și prețul final al viitoarei vânzări să fie micșorat potrivit convenției părților, modalitățile de plată și obligațiile asumate de părți.
Potrivit încheierii de certificare din 17.05.2010-f.159 la data respectivă pârâtul a solicitat plata diferenței de preț de 63.000 euro în vederea perfectării contractului iar reclamanta a arătat că din această diferență trebuie scăzută contravaloarea lucrărilor efectuate de ea însăși deși cădeau în sarcina pârâtului, suma de 2000 euro achitată potrivit înscrisului sub semnătură privată din 05.06.2009 și suma de 20.000 daune interese potrivit antecontractului în condițiile în care pârâtul nu și-a respectat obligațiile încât să fie posibilă încheierea contractului la 01.12.2009.
La fila 109 dosar a fost depus înscrisul semnat de reclamantă și pârât denumit anexa la antecontractul din 10.06.2009 prin care acestea au stabilit ca restul de preț pentru imobilul descris în antecontract să fie plătit pe o perioadă de 30 de ani, valoarea ratelor fiind de 483 euro și se va plăti lunar începând cu luna ianuarie 2011 până pe 28 ale lunii în curs, în caz de întârzieri reclamanta urmând să se perceapă o penalitate de 0,1% pe zi de întârziere. Înscrisul cuprinde și o mențiune olografă în sensul că „din prețul menționat mai sus s-a scăzut suma de 3000 euro lucrări nefinalizate la acel moment”. În cursul procesului reclamanta a susținut că anexa a fost întocmită chiar la data antecontractului, 10.06.2009 ( după cum s-ar deduce din mențiunea „părțile au stabilit azi 10.06.2009…”) iar pârâții că anexa a fost întocmită la 10.06.2010, mențiunea fiind rodul unei erori materiale. Având în vedere că la 17.05.2010 reclamanta considera că diferența de prețul convenită era de 63.000 euro ( solicitând o reducere a acestei diferențe), instanța apreciază că anexa a fost întocmită ulterior acestei date. Indiferent de acest aspect însă, este esențială împrejurarea că, deși anterior sesizării instanței părțile însăși au convenit în sensul încheierii contractului la un preț mai mic de 83.000 euro, în pofida susținerilor pârâților, nu au ajuns la o evaluare, obligatorie ca orice convenție potrivit art. 969 Cod civil, a tuturor minusurilor imobilului astfel cum acestea au fost descrise de reclamantă în acțiune sau a consecințelor neîndeplinirii întocmai de către pârât a obligațiilor asumate în vederea transferului de proprietate. În acest sens din coroborarea anexei (care valorează început de dovadă scrisă sub acest aspect potrivi art. 1197 din Codul civil de la 1864, articol în vigoare la data sesizării instanței și aplicabil prezentului proces) cu declarațiilor martorelor Pozdârcă E. C. și H. L., instanța reține că reducerea de 3000 euro a privit exclusiv situația drumului ( cale de acces), prea îngust pentru a permite circulația concomitentă a două vehicule în sensuri opuse, și nebetonat, potrivit discuțiilor purtate la fața locului la data antecontractului ( martora Pozdârcă: Nici în prezent drumul nu este gata, nu e betonat și nu se poate circula decât pe un fir…Eu nu am asistat când s-a semnat vreun înscris privind anexa la contract în care să se spună că se va scădea suma de 3000 euro pentru că drumul nu era betonat, pentru că prin contract el se angajase să îl facă, știu că discuția din 2009 la care am asistat privind cei 3000 euro a fost întocmită într-un act ulterior pe care l-am văzut în 2012; martora H. L.: De la reclamantă știu că banii scăzuți potrivit anexei la antecontract ar fi fost pentru betonarea drumului). De asemenea instanța reține că mențiunea de pe anexă este „3000 euro lucrări nefinalizate la acel moment”, or singura dată menționată este 10.06.2009 și este folosit adjectivul pronominal de depărtare ( „acel”) și nu de apropiere ( „acesta”, care ar fi trimis la data întocmirii anexei). La momentul încheierii antecontractului casa era „la roșu” și nu se poate reține că părțile ar fi conceput ca lipsuri și ar fi evaluat, în vederea reducerii prețului, lucrări pe care pârâtul ar fi trebuit să le efectueze în viitor, obligația sa nefiind scadentă.
Cu privire la suprafața de teren, instanța reține din analiza antecontractului și a raportului de expertiză topo că pârâții s-au angajat să transmită două suprafețe care însumează 700-750 mp și cota de 1/6 din suprafața de 685 mp cale de acces iar la teren există două suprafețe care însumează 687 mp ( mai puțin) iar calea de acces are suprafața totală de 737 mp ( mai mult), încât deficitul este între 4 și 54,33 mp (700 sau 750 mp + 1/6*685 – 687+1/6*737).
Instanța reține, după cum s-a arătat, că se justifică a aplica prin analogie, pentru identitate de rațiune, prevederile art. 1327-1331 din Codul civil de la 1864 în materia vânzării-cumpărării, în concret art. 1329 care se referă la situația unui deficit la teren față de suprafața contractată atunci când prețul s-a stabilit nu „pe atât măsură”, pe mp ci global, precum în speță unde s-a stabilit un preț de 20.000 euro pentru teren când cumpărătorul poate pretinde o micșorare a prețului numai dacă deficitul valorează cel puțin a 20-a parte din prețul vânzării.
În speță, instanța reține că valoarea deficitului este cuprinsă între 106,36 euro (considerând un deficit de 4,33 mp raportat la o suprafață promisă de 814,16 mp, un preț pe mp de 24,56 euro, respectiv 20.000 euro/ 814,16 ) și 1257,4 euro (considerând un deficit de 54,33 mp raportat la o suprafață promisă de 864,16 mp, un preț pe mp de 23,14 euro, respectiv 20.000 euro/ 864,16 ), pragul de a 20-a parte din prețul vânzării fiind de 1000 euro. Acest prag este atins numai în interpretarea maximală a antecontractului în favoarea reclamantei și însuși art. 1329 Cod civil admite reducerea prețului cu caracter de excepție. În aplicarea 983 Cod civil, în caz de dubiu, clauza referitoare la întinderea obligației se interpretează însă în favoarea debitorului, în speță pârâții promitenți vânzători, această interpretare fiind cu atât mai justificată în speță cu cât însuși antecontractul prevede că se va proceda la o reindividualizare suplimentară a suprafeței a cărei întindere a fost aproximată (250-300 mp).
Pentru aceste motive instanța apreciază că nici o reducere a prețului la care se poate încheia contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi acordată în considerarea întinderii terenului predat reclamantei. Raportul de expertiza extrajudiciară depus de reclamantă nu poate conduce la o altă concluzie, având în vedere pe de o parte caracterul extrajudiciar, respectiv lipsa garanțiilor privind competența și imparțialitatea expertului, și pe de altă parte că acesta conține concluzii eronate privind întinderea deficitului ( 215 mp ) și prețul stabilit prin antecontract ( 20 euro/mp).
Cu privire la construcție, instanța reține că potrivit antecontractului locuința urma să aibă o suprafață desfășurată de 180 mp și o suprafață utilă de 150 mp, încât este nefondată susținerea reclamantei în sensul că s-ar fi promis o suprafață utilă de 180 mp. Potrivit raportul de expertiză întocmit de expertul B. C., există o suprafață desfășurată de 189 mp și o suprafață utilă de 144,05 mp, ultima rezultând din transformarea logiei în spațiu de locuit prin închidere cu tâmplărie PVC și geam termopan. În aceste condiții, având în vedere și că reclamanta nu a dezmințit apărările pârâtului în sensul că a solicitat compartimentări suplimentare ulterior antecontractului, instanța nu va reține vreo încălcare a antecontractului de către pârâți sub acest aspect.
Analizând același raport și obiecțiunile pârâților, instanța va reține suma de_ lei reprezentând lucrări neexecutate ce cădeau în sarcina pârâților ( punct II.2 din raport) ca reprezentând aspecte menționate în antecontract și/sau care țin de aducerea și predarea bunului în stare de funcționare în condiții de siguranță și durabilitate. Cu privire la punctul II .2.10 –neutilarea băilor cu obiecte sanitare, instanța reține că într-adevăr prin antecontract părțile au stabilit o valoare a materialelor de 1500 lei pentru fiecare baie, însă pârâtul este cel care și-a asumat sarcina procurării și instalării lor încât trebuie să suporte recapitulația și TVA. În privința gardului și a porților de acces- II.2.12, instanța reține că aceasta au fost realizate, parțial, de reclamantă după cum rezultă din declarațiile martorelor Pozdârcă E. C. și H. L. și constatările expertului B. C.. Afirmația martorului F. E. L. în sensul că la un moment dat casa predată reclamantei a fost împrejmuită de pârât cu țevi și plasă de sârmă nu a putut firma convingerea instanței în sens contrar deoarece nu se coroborează cu nici un alt mijloc de probă și oricum pârâtul s-a obligat să realizeze o împrejmuire din lemn cu stâlpi metalici și soclu din beton armat.
Cu referire la punctul II.3 –lucrări executate pe cheltuiala reclamantei, se constată că expertul nu a mai adăugat echivalentul împrejmuirii parțiale realizate de reclamantă în mod firesc cât timp a avut în vedere anterior de întreaga valoare a împrejmuirii ce cădea în sarcina pârâtului.
Cu referire la punctul II.4- lucrări executate necorespunzător de către pârât, se constată că în mod justificat nu a fost avută în vedere de expert vreo sumă pentru lucrările executate necorespunzător de pârât invocate de reclamantă referitoarea la tencuirea cu mortar var-ciment, tâmplăria exterioară și situația drumului iar celelalte aspecte au fost reținute și evaluate deoarece țin asigurarea funcționalității și siguranței minimale a imobilului. Cu privire la punctul II.4.5 expertul s-a întemeiat pe constatările sale personale privind starea termoizolației iar obiecțiunea formulată de pârât este lipsită de relevanță.
În consecință instanța reține că pârâții nu și-au respectat întocmai obligațiile asumate, în sensul că anumite lucrări nu au mai fost efectuate iar altele au fost efectuate în mod defectuos și se impune remedierea lor, lucrările necesare pentru aducerea imobilului în starea conformă obligațiilor asumate de pârât fiind evaluate de pârât la punctele II.2 și II.4. Reclamanta a complinit deja parte lucrările neefectuate pe cheltuiala sa- punctul II.3, însă în mod evident nu poate pretinde cumulul acestor chestor cheltuieli cu valoarea stabilită de expert la punctul II.2, pentru că ar fi vorba despre o dublă reparare a aceluiași prejudiciu. În consecință instanța va avea în vedere suma de_ lei și suma de 5593 lei, rezultând un total de_ lei respectiv 7579 euro considerând un curs de schimb valutar al Băncii Naționale a României de 1 euro/4,1998 la 10.06.2009.
De asemenea instanța va avea în vedere situația fosei septice care, potrivit expertizei, este amplasată total necorespunzător, la circa 1 m de la fundația casei și de geamuri, ceea ce conduce la periclitarea elementelor de rezistență ale construcției prin penetrarea apelor uzate spre fundația casei, în condițiile în care Direcția de Sănătate Publică impune amplasarea foselor vidanjabile la cel puțin 10 față de locuințe. În prezent se execută în apropiere de locuința reclamantei o rețea de canalizare la care în mod obligatoriu și în cel mai scurt timp trebuie realizat un branșament. În consecință este evident că pentru remedierea acestui element de construcție, a cărui realizare în condiții de siguranță cădea de asemenea în sarcina pârâților, sunt necesare cheltuieli suplimentare, pe care instanța le evaluează în echitate la suma de 500 euro.
În consecință instanța va admite în parte cererea reclamantei și va constata inexistența obligației sale de a plăti pârâților suma de 11.079 euro ( 7579 plus 500 euro plus 3000 euro, reducerea convențională ) din suma de 83.000 euro stabilită cu titlul de preț potrivit antecontractului.
Instanța reține că reclamanta a achitat pârâților suma de 20.000 euro cu titlul de avans, suma de 2000 euro-f. 110 și suma de 1500 euro-f.111, deci în total_ euro.
Potrivit art. V.1-fila 3 din contract, nerespectarea de către promitentul vânzător, din orice motive ( care, în orice caz, exclud culpa promitentului cumpărător) a obligației de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare permite promitentului cumpărător să opteze după între a considera antecontractul rezolvit de plin drept și a se adresa instanței competente cu o acțiune în realizare pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, după plata integrală a prețului inclusiv prin procedura ofertei reale urmată de consemnațiune. În această ultimă situație promitentul vânzător va fi obligat la plata sumei de 20.000 euro cu titlul de daune interese pentru neexecutarea întocmai și la timp a obligației asumate. Promitentul vânzător înțelege și acceptă că între obligațiile reciproce, a promitentului cumpărător de plată a restului de preț și a promitentului vânzător de plată a daunelor interese, va opera de drept compensația conform Codului civil.
Instanța reține că refuzul pârâților de a încheia contractul de vânzare-cumpărare la prețul solicitat de reclamantă nu se datorează unor motive care ar exclude culpa acesteia întrucât pe de o parte pretențiile reclamantei privind reducerea prețului în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare erau numai parțial fondate potrivit celor de mai sus iar pe de altă parte reclamanta nu a plătit ratele convenite prin anexa la antecontract nici în limita a 71.921 euro ( 83.000 –_ euro) a ceea ce potrivit celor de mai sus se poate considera că într-adevăr datora. În consecință nu sunt îndeplinite condițiile pentru a da eficiență clauzei penale privind obligarea pârâților la plata sumei de 20.000 euro cu titlul de daune interese și implicit a constata compensarea obligației reclamantei privind diferența de preț în limita acestei sume, această cerere urmând a fi respinsă.
În privința solicitării reclamantei ca instanța să dispună plata eșalonată a diferenței de preț rămase neachitate, instanța reține că atât prin antecontract cât și prin anexa la acesta părțile au stabilit ca plata diferenței de preț ( concepute însă distinct în cele două acte) să se facă eșalonat conform unui grafic stabilit prin acordul lor de voință. Potrivit anexei la contract s-a stabilit să se plătească cu titlul de diferență de preț o sumă de nu mai puțin de 173.880 euro timp de 30 ani ( 483 euro*12 luni*30 de ani), la care se pot adăuga penalități de 0,1% /zi, prin raportare la un preț inițial de 83.000 euro ( sau, 80.000 euro după reducerea convenită prin anexă), condiții în care, apreciază instanța, ar fi fost posibilă perfectarea vânzării anterior plății integrale a diferenței de preț ( a se vedea notificarea pârâților din 25.04.2012 și cererea din dosarul nr._/245/2010). Or prin prezenta cerere reclamanta solicită să i se încuviințeze plata eșalonată, în viitor, cu titlul de diferență de preț numai a sumei de_ euro ( potrivit celor de mai sus diferența reală de plată este de 71.921-23.500 egal_ euro) și să se pronunțe în acest moment o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. O asemenea soluție nu ar avea temei în acordul de voință al părților, în nici una dintre variantele sale ( transfer de proprietate urmat de plata unei diferențe de preț potrivit eșalonării stabilite prin acordul părților sau plata integrală a prețului stabilit prin antecontract ca o condiție suspensivă pentru transferul dreptului de proprietate) iar acordarea eșalonării solicitate de reclamantă peste acordul de voință al părților și în lipsa altui temei legal nu este posibilă.
Nu este posibilă nici compensarea diferenței de preț datorată de reclamantă cu cheltuielile de judecată pe care pârâții ar fi obligați să le plătească în cauză și considerarea plății prin compensație a încă unei părți din preț în vederea perfectării vânzării prin prezenta hotărâre pentru că instanța este chemată să dispună asupra situației privind plata prețului de la momentul sesizării instanței sau, eventual al închiderii dezbaterilor, fără a putea avea în vedere, pentru soluționarea fondului, creanța rezultând din cererea accesorie privind cheltuielile de judecată, care s-a născut abia la pronunțarea sentinței iar aceasta nu este executorie ( fiind supusă apelului). Oricum nu s-ar ajunge însă la stingerea în tot a obligației de plată a reclamantei.
Dacă instanța a apreciat că poate cenzura și constata un cuantum al prețului inferior celui stabilit prin antecontract pentru motivele obiective indicate, instanța nu poate în nici un caz cenzura clauza din antecontract referitoare la condiționarea transferului de proprietate de plata integrală a prețului, chiar dacă prin aceasta se înțelege prețul astfel cum a fost redus de instanță și chiar cu atât mai mult în această situație. În consecință va admite excepția de prematuritate și va respinge cererea referitoare la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ca prematură.
În perspectiva încheierii în viitor a contractului de vânzare-cumpărare după rămânerea definitivă a acestei sentințe, instanța apreciază că antecontractul și anexa la acesta reprezintă aspecte ale aceleiași obligații a reclamantei de a plăti diferența de preț rămasă după data de 10.06.2009, fie integral până la perfectarea contractului, fie eșalonat ( cu posibilitatea perfectării vânzării) în rate al căror cuantum să asigure neprejudicierea pârâților prin lipsa de folosință a banilor. În mod cert nu este posibilă pronunțarea în acest moment a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare raportat la cererea reclamantei iar în acest sens în viitor fie părțile se vor înțelege, fie chestiunea cuantumului datoriei plătibile în rate raportat la reducerea prețului inițial de la 83.000 euro la_ euro poate face obiectul unei judecăți distincte.
În baza art. 274 -276 C.proc.civ, față de admiterea în parte a cererii reclamantei, luând act că pârâții nu solicită cheltuieli de judecată, instanța îi va obliga în solidar ( față de caracterul comun al obligațiilor deduse judecății) la plata a parte din cheltuielile efectuate de reclamantă, sens în care va avea în vedere suma de 2565,88 lei (2560,88 taxă de timbru la suma de_,6 lei reprezentând echivalentul sumei de_ euro pentru care a fost admisă cererea, considerând în curs de schimb de 4,4 lei/euro, și 5 lei timbru judiciar), suma de 1500 lei cu titlul de onorarii pentru expertize parțial și suma de 2000 lei onorariu de avocat potrivit chitanței nr.40/ 24.03.2013.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta E. D., cu domiciliul în Iași, ., ., . în contradictoriu cu pârâții T. C. F. și T. A., cu domiciliul în Iași, ..
Constată inexistența obligației reclamantei de a plăti pârâților suma de 11.079 euro din suma de 83.000 euro stabilită cu titlul de preț potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3086/10.06.2009 la BNPA P. T. & B. F..
Respinge cererea privind obligarea pârâților la plata sumei de 20.000 euro și compensarea diferenței de preț datorată de reclamantă în limita acestei sume.
Respinge cererea privind încuviințarea plății eșalonate a diferenței de preț.
Admite excepția prematurității cererii referitoare la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Respinge cererea referitoare la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ca prematură.
Obligă pârâții în solidar să plătească reclamantei cu titlul de cheltuieli de judecată:
-suma de 2565,88 lei taxă de timbru și timbru judiciar
-suma de 1500 lei cu titlul de onorarii pentru expertize parțial
-suma de 2000 lei onorariu de avocat
Ia act că pârâții nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu apel în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 30.04.2014.
Președinte, Grefier,
Pt. Grefier, promovat la Tribunalul Iași, semnează Grefierul delegat cu atribuțiile Grefierului Șef al Secției civile
OII 11.09.2014 5 ex
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 4625/2014. Judecătoria... | Actiune in raspundere contractuala. Sentința nr. 2014/2014.... → |
|---|
