Obligaţie de a face. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 10-12-2014 în dosarul nr. 3481/245/2014
Dosar nr._
Cod operator: 3171
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința Civilă Nr._/2014
Ședința publică de la 10 Decembrie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: T. G.
Grefier: N. S.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamantul T. I. O. în contradictoriu cu pârâtul ASOCIAȚIA DE proprietari DACIA -IAȘI - INCINTA PT 4, având ca obiect obligație de a face.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 19.11.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta și când instanța a amânat pronunțarea pentru 26.11.2014, după care pentru 03.12.2014, ulterior pentru astăzi 10.12.2014, când, deliberând, a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile, reține:
Prin cererea înregistrată la data de 03.02.2014 reclamantul T. I. O. a solicitat obligarea pârâtului ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI să emită adeverința din care să rezulte debitul pe care îl datorează pentru intervalul de la care a întabulat imobilul adjudecat, respectiv din luna aprilie 2013, până la zi, să scoată din listele de plată și din fișa de cont sumele care sunt anterioare întabulării imobilului adjudecat.
În motivare, reclamantul a arătat că la data de 15.02.2013 a dobândit la licitație publică apartamentul care a fost proprietatea debitorilor C. V. și C. V.. Reclamantul arată că a formulat anticipat o adresă către asociația pârâtă prin care îi aducea la cunoștință posibilitatea să formuleze o cerere de intervenție în procedura execuțională.
La data de 13.03.2013 a fost emis actul de adjudecare ce constituie titlul de proprietate al reclamantului, imobilul fiind preluat liber de orice sarcini. Imobilul a fost întabulat la data de 05.04.2013.
Ulterior, reclamantul a solicitat asociației pârâte, prin adresa nr. 525/15.07.2013, să emită o adeverință din care să rezulte debitul pe care el îl datorează asociației și nici până în prezent asociația nu i-a răspuns acestei solicitări.
Sumele datorate de foștii proprietari ai imobilului, debitorii din procedura execuțională pot fi recuperate de asociație în temeiul sentinței civile nr._/04.09.2013 pronunțate de Judecatoria Iași în dosarul nr._ .
La dosarul cauzei reclamantul a depus înscrisuri.
Prin cererea depusă la dosarul cauzei la data de 25.02.2014 reclamantul a precizat că înțelege să învestească instanța și cu un capăt de cerere privind constatarea inexistenței a niciunui drept de creanță al asociație de proprietari pârâte împotriva sa, motivat de faptul că a achitat integral debitele datorate acesteia ulterior obținerii actului de adjudecare.
Instanța a calificat cererea precizatoare drept o cerere adițională prin care reclamantul a modificat cererea de chemare în judecată, adăugând un nou capăt de cerere principal.
În raport de valoarea creanței a cărei inexistență solicită reclamantul să o constate instanța, i s-a pus acestuia în vedere să achite taxă de timbru de 38 lei.
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat instanței să admită cererea reclamantului.
În ceea ce privește afirmația reclamantului potrivit cu care asociația nu a operat modificările necesare în listele de plată și în fișa individuală, pârâtul precizează că aceste modificări au fost efectuate, în listele de plată și în fișa individuală figurând actualul proprietaru al imobilului. Cheltuielile de întreținere calculate pentru reclamant au fost achitate de acesta prin chitanța nr. 6729 din 23.01.2014. Modificările în evidența asociației au fost efectuate începând cu listele de plată aferente lunii iunie 2013.
Susține pârâtul că nu îi sunt imputate reclamantului creanțele aparținând foștilor proprietari. În privința acestora asociația a formulat o acțiune în justiție care este în curs de soluționare.
În drept, pârâtul a invocat prevederile art. 205 C. proc. civ.
Pârâtul a depus la dosarul cauzei listele de plată a întreținerii aferente intervalului iulie 2013 – ianuarie 2014 (f. 36-42), fișa individuală a apartamentului cu menționarea noului proprietar (f. 35) .
La data de 24.09.2014 reclamantul a depus la dosarul cauzei concluzii scrise prin care a reluat argumentele din cererea de chemare în judecată și a arătat că asociația pârâtă, prin chiar înscrisurile depuse, dovedește că pretinde de la el sume datorate de foștii proprietari ai imobilului.
Instanța a încuviințat și administrat probele cu înscrisuri și cu interogatoriul pârâtului.
Pârâtul a depus răspunsurile la interogatoriu la fila 65.
La ultimul termen de judecată din 19.112.2014 instanța, în raport de precizările reclamantului, potrivit cu care a fost emisă de către asociația pârâtă adeverința a cărei emitere o solicita reclamantul prin cererea introductivă, instanța a pus în discuția contradictorie a părților excepția lipsei de obiect a capătului de cerere privind obligarea pârâtului ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI să emită adeverință cu debitul înregistrat de reclamant pentru perioada de la care a întabulat imobilul adjudecat.
Analizând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele aspecte:
În ceea ce privește excepția lispei de obiect a capătului de cerere privind obligarea pârâtului ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI să emită adeverință cu debitul înregistrat de reclamant pentru perioada de la care a întabulat imobilul adjudecat, instanța reține că, ulterior sesizării instanței cu acest capăt de cerere, asociația pârâtă a eliberat reclamantului o adeverință care atestă faptul că acesta nu înregistreză debite către asociația de proprietari, adeverință care, potrivit afirmațiilor reclamantului, răspunde exigențelor pe care acesta le-a avut în vedere la momentul formulării acestui capăt de cerere.
Având în vedere că prestația la care solicita reclamantul să fie obligată asociația pârâtă a fost îndeplinită de către acesta din urmă, instanța consideră că primul capăt de cerere al acțiunii reclamantului a devenit lipsit de obiect, sens în care va admite excepția lipsei de obiect a capătului de cerere privind obligarea pârâtului ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI să emită adeverință cu debitul înregistrat de reclamant pentru perioada de la care a întabulat imobilul adjudecat și va respinge în consecință acest capăt de cerere.
Cu privire la restul solicitărilor reclamantului, instanța reține că acesta, la data de 15.02.2013, a dobândit la licitație publică apartamentul care a fost proprietatea debitorilor C. V. și C. V., membri ai asociației pârâte.
Foștii proprietari au înregistrat restanțe la plata cheltuielilor de întreținere către asociație, restanțe pentru care asociația a calculat penalități de întârziere.
Pentru aceste debite asociația pârâtă a formulat mai multe acțiuni în justiție, ultima acțiune fiind cea care face obiectul dosarului_, aflat în prezent în calea de atac a apelului.
Reclamantul a solicitat asociației pârâte să scoată din listele de plată și din fișa de cont sumele care sunt anterioare întabulării imobilului adjudecat.
Într-adevăr, potrivit art. 518 alin. (3) teza I C., de la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanță, creditorii putându-și realiza aceste drepturi numai din prețul obținut. Acest text de lege se referă în mod indubitabil la faptul că orice ipoteci sau sarcini ale imobilului, notate anterior adjudecării în partea a III a cărții funciare, nu mai pot fi opuse adjudecatarului, actul de adjudecare având un veritabil efect de purgă.
Deci, art. 518 alin. (3) C. nu se referă la drepturile de creanță deținute de creditori împotriva debitorului executat silit în temeiul unor titluri anterioare (titluri de creanță sau titluri executorii), ci se referă exclusiv la ipotecile sau sarcinile pe care acești creditori le aveau în legătură cu imobilul.
Pe de altă parte, este evident, că adjudecatarul nu poate fi obligat să suporte datoriile foștilor proprietari ai imobilului. Pentru aceste datorii, asociația pârâtă putea formula cerere de intervenție în cadrul procedurii executționale sau poate, ulterior obținerii unui titlu executoriu propriu împotriva foștilor proprietari, să se îndrepte cu executare silită proprie împotriva acestora din urmă, executând bunurile ce se vor afla în patrimoniul acestora la momentul executării.
În concluzie, instanța reține că reclamantul adjudecatar datorează cheltuieli de întreținere către asociație doar ulterior dobândirii dreptului de proprietate prin adjudecare, deci începând cu data emiterii actului de adjudecare.
Observând modalitatea în care asociația pârâtă a perceput reclamantului cheltuieli de întreținere, instanța reține că pârâtul a procedat corect, în sensul că a solicitat cheltuieli de întreținere de la reclamant începând cu luna iunie 2013, la aproxiamtiv 3 luni de la adjudecarea imobilului.
Această stare a lucrurilor este confirmată și de reclamant care nu se plânge despre faptul că asociația i-ar fi solicitat să achite și debite anterioare acestui interval, dovadă fiind și faptul că acesta a achitat toate sumele solicitate de asociația, iar aceasta din urmă i-a eliberat o adeverință din care a rezultat că reclamantul figurează cu sold 0 către asociație.
Cu toate că asociația de proprietari pârâtă a stabilit corect situația juridică a debitelor datorate de proprietarii succesivi ai apartamentului situat în Iași, ., .. Iași, în fișa individuală a imobilului (asociația ține evidența pe apartamente, astfel cum rezultă din documentele depuse chiar de pârâtă – f. 35), cât și în listele de plată a întreținerii, liste emise ulterior adjudecării, în dreptul proprietarului T. I. O. sunt menționate debitele anterioare adjudecării, debite care, evident, aparțin unor proprietari anteriori ai apartamentului (a se vedea e.g. lista de plată aferentă lunii ianuarie 2014, unde în dreptul reclaamntului figurează o restanță de_, 31 lei și penalități de_, 88 lei). Aceeași restanță -_, 31 lei - este menționată și în fișa individuală a apartamentului, unde, ulterior adjudecării, asociația pârâtă a menționat olograf numele reclamantului adjudecatar.
Se poate observa că în fișa individuală depusă la fila 35 sunt evidențiate cheltuielile de întreținere de până în luna decembrie 2013 și sunt evindențiate în această fișă atât debitele foștilor proprietari, cât și debitele actualului proprietar, respectiv ale reclamantului-adjudecatar.
Asociația pârâtă nu a depus la dosarul cauzei o fișă individuală pentru anul 2014 și nici o fișă individuală actualizată pentru anul 2013, din care să rezulte defaclat debitele foștilor, respectiv actualului proprietar.
Instanța apreciază că maniera în care procedează asociația pârâtă este de natură să prejudicieze grav interesele reclamantului, în calitate de nou proprietar al apartamentului.
Astfel, deși cheltuielile de întreținere se repartizează pe fiecare proprietate individulă, în raport de cot-parte indiviză și/sau de numărul de persoane care locuiesc în apartament, sumele stabilite sunt datorate de proprietarul acelui apartament, aspect ce rezultă indubitabil din interpretarea coroborată a tuturor dispozițiilor Legii nr. 230/2007 și ale HG nr. 1588/2007 – a se vedea art. 46 din Legea nr. 230/2007 sau art. 25 și 35 din HG nr. 1588/2007.
În raport de dispozițiile legale indicate mai sus, instanța apreciază că există o obligație legală clară și previzibilă pentru asociația de proprietari de a ține evidența cheltuielilor de întreținere pentru fiecare dintre proprietarii succesivi ai unei proprietăți individuale din condominiu, întrucât fiecare dintre proprietarii succesivi este debitor pentru propriile cheltuielile de întreținere. Astfel, obligația de a face indicată de reclamant în cererea introductivă are izvor legal și există în mod cert în sarcina pârâtului, care, prin organele sale întocmește listele de plată a întreținerii și ține evidența cheltuielilor de întreținere.
Având în vedere argumentele indicate mai sus, instanța urmează să admită cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată de reclamant în ședință, și să dispună obligarea asociației de proprietari pârâte modifice, pentru viitor, listele de plată a întreținerii pentru scara C din blocul R2, din Iași, ., prin întocmirea unei rubrici distincte în care să fie menționate expres debitele înregistrate de foștii proprietari C. V. și C. V. pentru apartamentul care a fost adjudecat de reclamant, astfel încât la rubrica din listele de plată destinată cheltuielilor de întreținere ale proprietarului actual T. I. O. să se regăsească doar debitele înregistrate de acesta ulterior adjudecării apartamentului situat în Iași, ., ., .(15), jud. Iași.
Întrucât pârâtul a pierdut litigiul, în temeiul art. 453 NCPC, acesta va fi obligat să achite reclamantului cheltuielile de judecată efectuate în cauză, respectiv la plata sumei de 38 lei, reprezentând taxă de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția lipsei de obiect a capătului de cerere privind obligarea pârâtului ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI să emită adeverință cu debitul înregistrat de reclamant pentru perioada de la care a întabulat imobilul adjudecat.
Respinge ca devenită lipsită de obiect cererea reclamantului T. I. O. privind obligarea pârâtului ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI să emită adeverință cu debitul înregistrat de reclamant pentru perioada de la care a întabulat imobilul adjudecat.
Admite în parte cererea, astfel cum a fost precizată, în ședința publică din 19.11.2014, formulată de reclamantul T. I. O. cu domiciliul procesual ales în Iași, .. 51, localitatea Valea Adâncă în contradictoriu cu pârâtul ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI cu sediul în Iași, Piața Voievozilor, nr. 131, .>
Admite capătul de cerere precizat privind obligarea pârâtului ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI la modificarea, pentru viitor, a listelor de plată, prin întocmirea unei rubrici distincte în care să fie menționate expres debitele înregistrate de foștii proprietari C. V. și C. V. pentru apartamentul care a fost adjudecat de reclamant, astfel încât la rubrica din listele de plată destinată cheltuielilor de întreținere ale proprietarului actual T. I. O. să se regăsească doar debitele înregistrate de acesta ulterior adjudecării apartamentului situat în Iași, ., ., .(15), jud. Iași.
Obligă pârâtul ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI să modifice, pentru viitor, listele de plată a întreținerii pentru scara C din blocul R2, din Iași, ., prin întocmirea unei rubrici distincte în care să fie menționate expres debitele înregistrate de foștii proprietari C. V. și C. V. pentru apartamentul care a fost adjudecat de reclamant, astfel încât la rubrica din listele de plată destinată cheltuielilor de întreținere ale proprietarului actual T. I. O. să se regăsească doar debitele înregistrate de acesta ulterior adjudecării apartamentului situat în Iași, ., ., .(15), jud. Iași.
Admite cererea reclamantului privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Obligă pârâtul ASCIAȚIA DE P. DACIA – IAȘI să achite reclamantului suma de 38 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria Iași.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 10 Decembrie 2014.
Președinte, Grefier,
T. G. N. Serghenciu
Red./Tehnored. G.T./4ex./29.04.2015
| ← Actiune in raspundere contractuala. Sentința nr. 2014/2014.... | Pretenţii. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI → |
|---|
