Rectificare carte funciară. Sentința nr. 5060/2014. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5060/2014 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 04-04-2014 în dosarul nr. 4289/245/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 5060/2014
Ședința publică de la 04 Aprilie 2014
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. I. I.
Grefier I. A. C.-C.
Pe rol se află judecarea cauzei Civil privind pe reclamant C. A. G., reclamant C. C. și pe pârât P. G.-la cab. av.D. I., pârât P. P. cab. av,.D. I., având ca obiect rezoluțiune contract radiere C.F; evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică au lipsit părțile
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 12.03.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, când, pentru a se depune concluzii scrise, s-a amânat pronunțarea pentru 19.03.2014, 26.03.2014, 02.04.2014 și ulterior pentru data de astăzi, când:
INSTANȚA,
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la 06.02.2013 sub numărul _ , astfel cum a fost completată ulterior, reclamanții C. C. I. și C. A. G. au solicitat în contradictoriu cu pârâții P. G. și P. P. să se constate rezoluțiunea de plin drept a antecontractului autentificat sub nr.6226/19.10.2011, repunerea părților în situația anterioară prin evacuarea pârâtului din imobilul care a făcut obiectul acestuia și radierea notării antecontractului în cartea funciară, cu cheltuieli de judecată.
În motivare reclamanții au arătat că au primit suma de 5000 lei reprezentând avans din preț și urmau să primească diferența de_ lei la data perfectării contractului, 19.11.2012. La data stabilită reclamanții s-a prezentat la notar și au aflat cu stupoare că pârâții nu sunt în măsură să achite diferența de preț însă refuză să părăsească imobilul care le fusese deja predat.În temeiul pactului comisoriu inserat în contract instanța este ținută să constatate numai rezoluțiunea antecontractului ca urmare a nerespectării termenului de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.
În drept art.1555, 1549-_, 1553-1554 Cod civil.
Cererea referitoare la radierea notării antecontractului în cartea funciară a fost disjunsă prin încheierea din 20.11.2013.
Pârâții au formulat întâmpinare solicitând respingerea cererii, cu cheltuieli de judecată. Pârâții au achitat integral prețul convenit iar perfectarea vânzării nu a fost posibilă din cauza reclamanților care, contrar înțelegerii, au solicitat un preț mai mare decât cel stabilit prin antecontract.
Prin cererea înregistrată pe rolul instanței la 14.02.2013 sub numărul _ , reclamanții P. G. și P. P. au solicitat în contradictoriu cu pârâții C. C. I. și C. A. G. să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul casă și teren care a făcut obiectul antecontractului autentificat sub nr.6226/19.10.2011.
În motivare reclamanții au arătat că, în pofida înțelegerii referitoare la preț și a achitării de către reclamanți a prețului convenit, pârâții au solicitat un preț majorat
Pârâtul a formulat întâmpinare solicitând respingerea cererii, cu cheltuieli de judecată. A invocat excepția de nulitate a antecontractului potrivit art. 6 din OG nr.12/1998, art.5 din Normele metodologice nr.443/C/1999, art. 5 din Legea nr.87/1994 și art.11 cod civil în sensul că vânzarea prin care părțile se înțeleg să se plătească un preț mai mare decât cel care se declară în actul autentic este nulă. În fața notarului, la cererea pârâților promitenți cumpărători, pentru a plăti taxe mai reduse, s-a declarat plata unui avans de 5000 lei însă ulterior s-a întocmit un înscris în care s-a trecut suma reală plătită, 15.000 lei. La data întocmirii acestui înscris reclamanții au mai achitat din diferența de 12.000 lei suma de 980 lei RON (9.800.000 ROL) încât înscrisul menționează că a mai rămas de achitat_ ROL ( 11.020 RON) la 19.11.2012. La această dată reclamanții au susținut că nu mai au de achitat vreo diferență iar ulterior au solicitat perfectarea contractului pe motiv că au consemnat suma de 1020 lei reprezentând diferență de preț, or diferența datorată era de_ RON. Nefiind achitat prețul instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Prin încheierea din 22.05.2013 s-a dispus potrivit art. 164 C.proc.civ conexarea dosarului nr._ la dosarul nr._ .
În cursul judecății celor două cereri au fost administrate proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriul pârâtului P. G..
Analizând lucrările cauzei, instanța reține următoarele:
Sub numărul 6226/19.10.2011 a fost autentificat la BNPA V. D., I. M. și C. Cremona S. antecontractul de vânzare-cumpărare prin care promitenții cumpărători C. C. I. și C. A. G. și promitenții cumpărători P. G. și P. P. s-au angajat să vândă și respectiv să cumpere un imobil compus din casă și teren situat în comun Moșna, jud.Iași. Potrivit antecontractului prețul stabilit este de 17.000 lei din care suma de 5000 lei a fost achitată la data încheierii antecontractului iar diferența de 12.000 lei urmează a fi achitată la data semnării contractului de vânzare-cumpărare. Părțile au stabilit ca termen final de încheiere a contractului în formă autentică data de 19.11.2012
S-a prevăzut de asemenea că, în situația în care până la termenul de mai sus nu s-a perfectat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, părțile sunt puse de drept în întârziere prin simpla împlinire a termenului și consimt în condițiile art.1553 Cod civil că neîntocmirea actului în formă autentică până la acest termen duce la rezoluțiunea de plin drept a prezentului antecontract în virtutea acestui pact comisoriu.
Instanța reține că promitenții vânzători tind să obțină o constatare de ineficacitate a antecontractului ( prin nulitate, rezoluțiune sau constatare a simulației) iar promitenții cumpărători tind să obțină executarea acestuia prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, încât se impune a cerceta cu prioritate cererile și apărările promitenților vânzători.
În speță ambele părți au admis că mențiunea din contract în sensul că s-a plătit un avans de 5000 de lei RON este rodul unei simulații prin deghizare parțială în sensul art. 1289 Cod civil, prin prezentarea în contractul public a unui avans mai mic decât cel plătit în realitate și corespunzător contractului secret, 15.000 lei RON, cu mențiunea că prin contract trebuie să se înțeleagă acordul de voință a părților iar pentru existența și constatarea simulației nu este absolut necesar ca acordul secret și cel public să fie ambele sau cel puțin unul dintre ele consemnate într-un înscris. În speță a existat un contract secret anterior contractului public însă un înscris s-a întocmit la acea dată numai pentru contractul public în timp ce înscrisul declarație, recunoscut de toate părțile, care consemnează contractul secret, a fost întocmit ulterior, la 06.01.2012.
Ceea ce este în dispută în speță este întinderea obiectului simulației. Astfel promitenții vânzători susțin că simulația a privit valoarea avansului și prețul total, în sensul că prețul total real convenit a fost de 27.000 lei RON, din care s-a plătit un avans de 15.000 lei RON și a rămas neachitată o diferență de 12.000 lei RON, consemnată sincer în antecontractul autentic. Pe de altă parte promitenții cumpărători pretind că simulația a vizat exclusiv valoarea avansului, în sensul că prețul total a fost de 17.000 lei RON din care s-a plătit un avans de 15.000 lei RON și a rămas o diferență numai 2000 lei RON. Această sumă de 2000 lei RON a fost într-adevăr achitată de promitenții cumpărători după autentificarea antecontractului, prin plata sumei de 980 lei RON atestată de înscrisul ”declarație” și recunoscută de promitenții vânzători și prin consemnarea sumei de 1020 RON cu recipisa nr.1/03.01.2013.
Instanța reține că, indiferent de soluția acestei dispute, nu intervine nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare. Sancțiunea simulației este potrivit art. 1290 Cod civil inopozabilitatea contractului secret față de terții de bună credință iar sancțiunea nulității ar fi putut interveni numai în virtutea unei dispoziții legale exprese. Or prevederile invocate de promitenții vânzători în acest sens vizează contractul de vânzare-cumpărare și nu un simplu antecontract, rațiunea sancțiunii fiind aceea de a sancționa intenția părților de a eluda rigorile de ordin fiscal referitoare la impozitul pe transferul de proprietate și taxele notariale, prin stabilirea unui cuantum mai mic. Această rațiune nu este aplicabilă antecontractului, care nu transferă proprietatea, încât declararea în acest moment a unui preț pentru viitoarea vânzare mai mic decât cel real intenționat nu produce efectul ilicit dorit a fi sancționat de legiuitor și nu se justifică a aplica aceeași sancțiune.
Revenind la chestiunea simulației, este adevărat că nici una dintre părți nu a înțeles să învestească instanță cu o cerere de constatare a simulației însă promitenții vânzători au ridicat această chestiune pentru a obține o constatare a nulității antecontractului, în considerentele sentinței, și respingerea cererii promitenților cumpărători, fiind unanim admisă în doctrină și practica judiciară posibilitatea de invoca nulitatea pe cale de simplă apărare fără a fi necesară formularea unei cereri reconvenționale. În consecință ar fi absurd să se considere că instanța ar fi putut din punct de vedere strict procedural să constate nulitatea antecontractului din cauza simulației ( aspectele discutate în paragraful precedent ținând de fond) și să respingă în tot și definitiv cererea promitenților cumpărători de perfectare a vânzării, însă nu ar putea să dea efect unei consecințe mai puțin drastice a aceleiași simulații, respectiv ineficacitatea contractului public și aplicarea între părți a contractului secret în privința prețului total datorat ( dacă acesta îndeplinește condițiile de fond cerute de lege pentru încheierea sa valabilă potrivit art. 1289 alin.2 Cod civil). Pe de altă parte nici o rațiune suficientă nu poate fi decelată pentru a admite, independent de circumstanțele speței, că nulitatea unui act juridic poate fi invocată pe cale de simplă apărare la cererea de executare a acestuia în timp ce constatarea simulației, care produce efecte cel mult egale și de regulă mai puțin drastice, ar impune formularea unei cereri reconvenționale.
Pentru aceste motive instanța va analiza plenar chestiunea simulației în speță și îi va da efectele prevăzute de lege în soluționarea cererilor cu care a fost învestită de părți.
Potrivit art. 1289 Cod civil, contractul secret produce efecte numai între părți și, dacă din natura contractului ori din stipulația părților nu rezultă contrariul, între succesorii lor universali sau cu titlu universal. Cu toate acestea, contractul secret nu produce efecte nici între părți dacă nu îndeplinește condițiile de fond cerute de lege pentru încheierea sa valabilă.
În speță este vorba despre un antecontract de vânzare-cumpărare care presupune ca și condiții de fond ca părțile să se fi înțeles asupra bunului ce urma a se vinde și asupra prețului ce urma a fi plătit între ele, încât, din perspectiva art. 1289 alin.2, efectul constatării simulației ar fi acela de aplica deplin între părți contractul secret.
Probele administrate au confirmat susținerile promitenților vânzători privind întinderea obiectului simulației, cu respectarea regulii prevăzute de art.1292 Cod civil în sensul că între părți proba simulației, respectiv a contractului secret implică aceleași exigențe ca și proba oricărui act juridic însă poate fi făcută cu orice mijloc de probă atunci când părțile pretind că simulația are caracter ilicit, precum în speță unde promitenții vânzători au invocat intenția de eludare a unor constrângeri fiscale. În acest sens instanța are în vedere înscrisul sub semnătură privată semnat de pârâți și necontestat de aceștia potrivit căruia promitentul vânzător a declarat că a primit pe data de 19.10.2011 suma de 15.000 lei de la promitenții cumpărători pentru imobilul din ., că la data respectivă, 06.01.2012 a primit suma de 980 RON (9.800.000 ROL) de la pârâta cumpărătoare și că au mai rămas de achitat_ lei ( ROL, desigur, reține instanța).
Totodată promitenții cumpărători nu au oferit nici o explicație plauzibilă pentru scopul pe care părțile l-ar fi putut urmări, în condițiile în care prețul real convenit era de 17.000 lei, prin simularea ( numai a ) valorii avansului și implicit a diferenței, în sensul de a declara un avans de 5000 lei și o diferență de 12.000 lei în loc de un avans de 15.000 lei și o diferență de 2000 lei. Este însă plauzibilă susținerea promitenților vânzători în sensul că prețul real convenit a fost de 27.000 lei, din care_ lei avans achitat și diferență de 12.000 lei, însă s-a declarat un preț total de 17.000 lei, din care un avans achitat de 5000 lei și o diferență de 12.000 lei, pentru a obține o diminuare a costurilor de perfectare a vânzării.
Instanța reține că promitentul vânzător și promitenta cumpărătoare s-au prezentat la notar la data stabilită pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, 19.11.2012, dată până la care din totalul prețului real convenit_ lei RON se achitase suma de_ lei RON, subzistând o diferență de_ RON. Potrivit încheierii de cerificare nr.5/19.11.2012 părțile nu au depus actele pentru finalizarea contractului de vânzare-cumpărare întrucât între ele au apărut divergențe, fără a fi indicat obiectul lor, însă nu s-a făcut dovada că promitenții vânzători ar fi pretins, în condițiile în care prețul urma a fi achitat integral la data autentificării, un preț mai mare de 27.000 RON, respectiv plata unei diferențe în cuantum mai mare de_ lei la acea dată.
Analizând cererea promitenților vânzători de constatare a rezoluțiunii de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța reține că potrivit art.1549, 1550 Cod civil, dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin. Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită. De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate opera de plin drept
În temeiul Codului civil de la 1864, pactele comisorii erau considerate o simplă derogare de la art.1021 însă în concepția Noului Cod civil ele reprezintă unui dintre cele trei moduri de operare a rezoluțiunii, alături de rezoluțiunea dispusă de instanță și declarația unilaterală de rezoluțiune a creditorului.
Art.1553 stabilește cerințele generale pentru validitatea unui pact comisoriu, între care și specializarea acestuia în sensul de a indica, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiune sau rezilierea de drept a contractului. În speță se constată însă că această cerință nu este îndeplinită cât timp se face vorbire în mod generic despre neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în termenul stabilit, fără a preciza conduita debitorului care justifică rezoluțiunea de drept și cu atât mai puțin a face referire la neexecutarea obligației de plată integrală a prețului convenit în termenul stabilit. În consecință nu se poate reține că a survenit rezoluțiunea de drept a antecontractului.
În consecință, raportat la limitele învestirii sale, cu indicarea de către promitenții vânzători, reprezentați de avocat, a unui obiect și a unui temei de drept circumstanțiate ( constatarea rezoluțiunii de drept și art. 1553 Cod civil), instanța va respinge cererea acestora ca nefondată, rămânând desigur deschise celelalte căi legale pentru rezoluțiune.
Analizând cererea promitenților cumpărători de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, după respingerea solicitărilor de nulitate și constatare a rezoluțiunii de drept a antecontractului, instanța reține că potrivit art.1669 Cod civil când una dintre părțile care au încheiate promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
În speță promitenții vânzători solicită pronunțarea unei asemenea hotărâri în sensul ca prețul vânzării să fie de 17.000 lei RON și că acesta ar fi fost deja achitat integral, în condițiile în care antecontractul prevede ca diferența de preț datorată să fie achitată la data încheierii contractului. Or probele administrate în cauză au dus la concluzia că prețul, element esențial al viitoarei vânzări indiferent de modalitatea în care se încheie ( contract încheiat de părți la notariat sau hotărâre judecătorească care ține loc de contract), și care trebuie precizat ca atare în înscrisul constatator al vânzării ( în ultima ipoteză în hotărârea judecătorească) este nu de 17.000 lei RON ci de 27.000 lei RON, din care numai suma de 17.000 lei RON a fost achitată. În aceste condiții cererea promitenților cumpărători este la rândul său nefondată și va fi respinsă ca atare. Instanța nu ar putea nici să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract pentru prețul de 27.000 lei RON (admițând că plata diferenței de preț nu reprezintă o condiție pentru perfectarea vânzării ci exclusiv o problemă de executare a acesteia) pentru că, deși aparent ar fi admisă în parte cererea promitenților cumpărători, în fond soluția ar fi integral contrară solicitărilor acestora și, în condițiile în care promitenții vânzători (care au invocat prețul real de 27.000 lei) au solicitat nu perfectarea vânzării ci dimpotrivă constatarea nulității și a rezoluțiunii contractului, o încălcare a principiului disponibilității care guvernează procesul civil.
În baza art.274 -276 C.proc.civ, față de respingerea cererilor principale ale tuturor părților, cererile reciproce privind cheltuielile de judecată vor fi de asemenea respinse.
Văzând și disp. art. 19 din OG nr.51/2008,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamanții C. C. I. și C. A. G., cu domiciliul în ., jud. Iași în contradictoriu cu pârâții P. I. și P. P. cu domiciliul ales la Cabinet de avocat D. I., Iași, ..39, ..4, înregistrată sub nr._, ca nefondată.
Respinge cererea formulată de reclamanții P. I. și P. P. în contradictoriu cu pârâții C. C. I. și C. A. G., înregistrată sub nr._, ca nefondată.
Respinge cererile părților privind cheltuielile de judecată.
Sumele de 1086 lei și 1086 lei reprezentând ajutor public judiciar de care au beneficiat părțile rămân în sarcina statului.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 04.04.2014.
Președinte, Grefier,
Pt. Președinte aflat în C.O. semnează judecătorul delegat cu atribuțiile Președintelui de Secție civilă
OII 14.08.2014 6 ex
| ← Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI | Pretenţii. Sentința nr. 5934/2014. Judecătoria IAŞI → |
|---|
