Revendicare imobiliară. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria IAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2014/2014 pronunțată de Judecătoria IAŞI la data de 22-12-2014 în dosarul nr. 21778/245/2012
Dosar nr._
Cod operator: 3171
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA IAȘI
SECȚIA CIVILĂ
Sentința Civilă Nr._/2014
Ședința publică de la 22 Decembrie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: T. G.
Grefier: N. S.
Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamantul . în contradictoriu cu pârâții B. S. I. și B. C., având ca obiect revendicare imobiliară.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 19.11.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta și când instanța a amânat pronunțarea pentru 26.11.2014, ulterior pentru 03.12.2014, pentru 10.12.2014, ulterior pentru 17.12.2014, după care pentru astăzi 22.12.2014 când, deliberând, a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile, reține:
Prin cererea înregistrată la data de 13.07.2012 sub numărul de mai sus, reclamantul . a chemat în judecată pârâții B. S. I. și B. C. solicitând obligarea pârâților să lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de_ mp teren, situată în extravilanul comunei Valea L., jud. Iași, tarlaua 40, .> În motivare a arătat că a dobândit dreptul de proprietate cu privire la terenul în litigiu prin contractul autentic de vânzare cumpărare nr. 2883/14.07.1999, încheiat la BNP S. Frost, contract încheiat cu B. I..
Vânzătorul dobândise dreptul de proprietate prin reconstituirea acestuia, în temeiul legilor fondului funciar, prin eliberarea titlului de proprietate nr._/18.11.1992.
Contractul a fost încheiat pe baza unei documentații avizate de OCPI Iași la data de 21.06.1999, care identifică parcela cumpărat de_ mp în tarlaua 45 B., . vecinii: Nord – M. N., Sud: C. M.; Est și Vest: DC.
Proprietatea societății reclamante este transcrisă în CF nr._ a comunei R., provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 11.
În anul 2007, după ce o parte dintre terenurile din zonă au trecut de la . Valea L., comisia comunală Valea L. a întocmit un nou plan parcelar, eronat, și a pus în posesie pe terenul aflat din anul 1992 în proprietatea B. și ulterior Tehnostar SA pe SĂRIȚANU P..
La propunerea comisiei locale Valea L. s-a întocmit un nou titlu de proprietate pentru aceeași suprafață de teren, identificată cadastral diferit, tarlaua 40, .. Titlul de proprietate emis nelegal pe numele SĂRIȚANU P. are nr._/12.09.2007, iar vecini apar noii vecini ai parcelei respective, la Est și la Vest aceleași drumuri comununale, iar la Nord și Sud apare proprietatea B., pârâții din prezenta cauză, care, în perioada 1992 – 2007, au dobândit proprietățile M. și C..
Titlul nr._/12.09.2007 a fost constatat nul parțial prin sentința civilă nr._/30.06.2010 a Judecătoriei Iași, definitivă prin decizia nr. 2764/21.12.2010 a Tribunalului Iași.
S-a constatat prin hotărârile judecătorești menționate faptul că SĂRIȚANU P. nu era îndreptățit la reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la suprafața de_ mp, această suprafață trecută în titlul de proprietate atacat și desființat parțial ca fiind în tarlaua 40, . se suprapune cu suprafața din titlul B. și conform evidențelor cadastrale identficarea corectă din puncte de vedere cadastral a acestei parcele este tarlaua 40, . Grigoral, parte integrantă a sentinței Judecătoriei Iași.
Întrucât a fost constatată eliberarea unui al doilea titlu de proprietate pe o suprafață de teren deja reconstituită ca vechi amplasamente proprietarului B. I., Judecătoria a dispus constatarea nulității absolute parțiale a titlului de proprietate nr._/12.09.2007 eliberat de Comisia Județeană Iași de fond funciar și emis pe numele defunctului Sărițeanu P. în ceea ce privește suprafața de_ mp teren, situat în extravilanul comunei Valea L., tarlaua 40, ., dar identificat conform anexelor la raportul de expertiză ing. G. C., efectuat în cauză în tarlaua 40, . vecini: N- propr. B., S,E – De 1569/1, S- propr. B.. S, V- De 1569/2.
În vara anului 2011 reprezentanții societății reclamante au luat cunoștință desprefaptul că terenul proprietatea societății este stăpânit de pârâți.
Verificând la OCPI Iași reclamantul a aflat că pârâții au încheiat cu moștenitorii lui SĂRIȚANU P. un act prin care au dobândit prin cumpărare mai multe suprafețe de teren, inclusiv suprafața de_ mp prin contractul nr. 5672/01.11.2007 autentificat la BNP C. Ș. și ASOCIAȚII.
La dosarul cauzei reclamanții au depus înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2883/14.07.1999 la BNP S. FROST (f. 8, 9), încheierea nr. 685/23.09.1999 a Biroului de carte funciară (f. 10), extras de CF (f. 15), titlul de proprietate nr._/18.11.1992 (f. 17, 18), titlul de proprietate nr._/12.09.2007 (f. 20, 21), contractul nr. 5672/01.11.2007 autentificat la BNP C. Ș. și ASOCIAȚII, sentințe civile, raport de expertiză G. și alte înscrisuri.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 563 și urm. C. civ.
Cererea a fost legal timbrată.
Legal citați, pârâții au formulat întâmpinare (f. 54) prin care au invocat excepția lipsei calității procesual active a reclamantului, deoarece din actele de proprietate ar rezulta că deține o suprafață de teren de_ mp în tarlaua 45 și nu în tarlaua 40.
Mai invocă pârâții buna-credință, deoarece la data cumpărării terenului nu era înscris în cartea funciară niciun litigiu sau alt impedimente la perfectarea vânzării.
Se mai susține so faptul că sentința obținută împotriva lui Sărițanu P. nu le este opozabilă, deoarece nu au fost părți în litigiul respectiv. Chiar dacă Sărițanu P. nu era proprietarul terenului, solicită pârâții să se ia în considerare faptul că legea română recunoaște valabilă vânzarea bunului altuia.
Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare (f. 59) prin care a solicitat respingerea excepției lipsei calității procesual active invocate de pârâți.
Prin încheierea din 18.02.2013 instanța a dispus unirea excepției lipsei calității procesual active a reclamantului cu fondul cauzei, a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri și a încuviințat proba cu expertiza topo.
A fost desemnat expertul topo G. O. pentru realizarea expertizei încuviințate.
Prin aceeași încheiere a fost încuviințată proba cu expertiza evaluatorie a terenului, fiind desemnat expertul evaluator A. E..
De asemenea, a fost încuviințată părților proba cu interogatoriul părții adverse.
La data de 29.03.2013 a fost depus la dosar raportul de expertiză evaluatorie întocmit de expertul A. E. (f. 106-118).
În ședința publică din 01.04.2013 reclamantul a depus la dosar înscrisuri în dovedirea dreptului de proprietate al vânzâtorului B. (f. 122-141).
La termenul din 01.04.2013 au fost administrate probele cu interogatoriile părților.
La data de 20.05.2013 a fost depus la dosarul cauzei raportul de expertiză topo realizat de expertul G. O. (f. 160-168).
La aceeași dată a fost depus și raportul de expertiză topo realizat de expertul parte încuviințat pârâților I. M. (f. 169-175).
La termenul din 22.05.2015 pârâții, prin avocat, au depus înscrisuri (f. 179-183).
Pârâții au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză topo (f. 187).
La termenul din 20.06.2013 pârâții au formulat cerere de suspendare a judecății până la soluționarea cererii prin care au solicitat anularea titlului de proprietate nr._/18.11.1992.
Prin încheierea din 04.09.2013 instanța a dispus suspendarea judecății până la soluționarea definitivă a dosarului nr._/245/2013.
La data de 04.02.2014 reclamantul a solicitat repunerea pe rol a cauzei în vederea continuării judecății.
Prin încheierea din 12.03.2014 instanța a dispus repunerea pe rol a cauzei în vederea continuării judecății.
Prin încheierea din 09.04.2014 instnața a admis excepția nulității raportului de expertiză ca urmare a neconvocării părților la cercetarea locală și a dispus refacerea raprotului de expertiză cu citarea corespunzătoare a părților.
La data de 20.05.2015 a fost depus la dosarul cauzei raportul de expertiză topo realizat de expertul judiciar G. O. (f. 233-242).
La data de 21.05.2014 a fost depus raportul de expertiză topo realizat de expertul parte încuviințat pârâților (f. 243- 250).
Pârâții au formulat obiecțiuni cu privire la concluziile raportului de expertiză judiciară (f. 271 – 272).
Prin cererea depusă la data de 17.06.2014 pârâții au invocat excepția nulității absolute a titlului de proprietate nr._/18.11.1992 și a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2883/1999, precum și avizarea lucrării topografice realizate de expertul topo desemnat de instață de către OCPI Iași.
La fila 313 dosar a fost depus procesul-verbal de recepție tehnică a lucrării efectuate de expertul topo judiciar G. O., proces-verbal prin care lucrarea a fost declarată admisă.
Instanța a respins obiecțiunile formulate de pârâți cu privire la concluziile raportului de expertiză topo (încheierea din 18.06.2014).
Analizând probele administrate în cauză, instanța reține:
În ceea ce privește normele de procedură aplicabile în cauză, acestea sunt fără îndoială dispozițiile Codului de procedură civilă din 1865.
Cu privire la dreptul material incident, în raport de data formulării cererii de chemare în judecată, instanța apreciază că trebuie avute în vedere atât dispozițiile noului Cod civil, evident, cu raportare la prevederile Legii de punere în aplicare, cât și cele ale Codului civil din 1864, atunci când vor fi analizate condițiile de validitate ale actelor juridice încheiate anterior datei de 01.10.2011.
Prin prezenta acțiune reclamantul . a chemat în judecată pârâții B. S. I. și B. C. solicitând obligarea pârâților să lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de_ mp teren, situată în extravilanul comunei Valea L., jud. Iași, tarlaua 40, .> Acțiunea în revendicare este mijlocul juridic specific de apărare a dreptului de proprietate privată prin care proprietarul al cărui bun a intrat în stăpânirea nelegitimă a altei persoane urmărește să obțină recunoașterea dreptului său de proprietate asupra bunului respectiv și redobândirea stăpânirii acestuia.
Într-o acțiune în revendicare, calitatea procesuală activă aparține proprietarului, iar calitatea procesuală pasivă revine calui care stăpânește, ca posesor sau chiar ca detentor, bunul revendicat.
Pentru a analiza excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, excepție invocată de pârâți prin întâmpinare, instanța trebuie să analizeze prioritar apărarea de fond invocată de pârâți cu privire la titlul de proprietate al reclamantului.
Astfel, reclamantul se prevalează în dovedirea dreptului său de proprietate și, deci, a calității sale procesuale active, de titlul de proprietate nr._/18.11.1992 emis pe numele B. I. și de contractul nr. 2883/1999 încheiat între B. I. și .>
Pârâții au criticat atât titlul de proprietate nr._/18.11.1992 emis pe numele B. I. cât și contractul de vânzare-cumpărare nr. 2883/1999 încheiat între B. I. și .>
Instanța, după ce a pus în discuția părților calificarea juridică a cererii de constatare pe cale incidentală a nulității actelor juridice menționate mai sus, a reținut că voința pârâților a fost în sensul ca instanța să analizeze validitatea acestor titluri ca apărare de fond, deci incidental, dar fără a formula o cerere incidentală (e.g. cerere reconvențională). Pârâții au precizat expres că nu înțeleg să formuleze cerere reconvențională.
Este adevărat că, în anumite situații, legea permite valorificarea pe cale de excepție a unor instituții, inclusiv instituția nulității unor acte juridice.
Astfel, fără a solicita anularea unui act juridic, pârâtul poate solicita respingerea cererii în realizare a reclamantului invocând ca apărare de fond nulitatea titlului/actului juridic de care se prevalează reclamantul.
Instanța nu poate, cu încălcarea principiului disponibilității, să pronunțe, în lipsa unei cereri exprese formulate într-un litigiu care privește un act juridic, o soluție prin care să desființeze actul juridic pe care reclamantul își întemeiază cererea.
Invocarea nulității pe cale de excepție trebuie înțeleasă în sensul că se invocă nulitate ca apărare de fond, nefiind vorba despre o veritabilă excepție procesuală. Practic, pârâții critică actele juridice care justifică existența dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantului. Astfel, este criticat titlul de proprietate prin care a fost reconstituit dreptul de proprietate al înstrăinătorului B. I., iar ca urmare a constatării acestei nulități, pârâții solicită să se constate și nulitatea actului juridic prin care a operat transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul lui B. I. în patrimoniul .>
Concluzionând, instanța trebuie să stabilească dacă actele juridice criticate de pârâți sunt valabile și pot justifica dreptul de proprietate al reclamantului, atât pentru a soluționa excepția lipsei calității procesuale active, cât și pentru a cerceta, eventual, urmare a respingerii excepției invocate, fondul acțiunii în revendicare.
Deși pârâții nu au fost parte în litigiul în care a fost anulat titlul de proprietate emis pe numele SĂRIȚANU P., aceștia nu pot ignora deplin hotărârea judecătorească pronunțată.
Actul jurisdicțional produce, pe lângă efectele obligatorii între părți, întemeiate pe principiul relativității, și efectele de opozabilitate față de terți. Ca element nou apărut în ordinea juridică și cea socială, hotărârea nu poate fi ignorată de către terți, sub motiv că nu au participat în procesul finalizat prin adoptarea ei. Față de aceștia din urmă, însă, hotărârea se va opune cu valoarea unui fapt juridic și cu valoarea unui mijloc de probă, respectiv de prezumție relativă. Aceste argumente se impun a fi reținute, urmând a fi reluate, eventual, la cerecetarea fondului cererii în revendicare.
Instanța reține că analizarea validității, chiar și pe cale incidentală, a unor acte juridice presupune un cadru procesual specific, respectiv prezența părților care figurează ca părți în actele juridice supuse analizei.
În prezenta cauză un prim motiv care conduce la ideea imposibilității analizării validității actelor juridice criticate de pârâți este reprezentat de faptul că aceștia nu au criticat actele în contradictoriu cu părțile menționate în acestea.
Mai mult, pentru cercetarea validității titlului de proprietate nr._/18.11.1992 legea a impus un cadrul procesual specific atât sub aspectul părților, fiind absolut necesar ca actul să fie criticat în contradictoriu cu emitenții, respectiv comisiile locale și județene de fond funciar, cât și sub aspectul instanței competente funcțional să analizeze validitatea titlului de proprietate, aceste cauze fiind date în competența funcțională exclusivă a completurilor specializate în soluționarea litigiilor de fond funciar.
Chiar trecând peste acestea impedimente, având în vedere că nu se tinde la anularea acestor acte, în sensul pronunțării în dispozitiv a unei dispoziții de anulare, și apreciind că operează o prorogare de compentență funcțională, soluție reglementată expres de noul cod de procedură civilă, instanța reține netemeinicia demersului pârâților.
În primul rând, anularea titlului de proprietate a lui SĂRIȚANU P. s-a întemeiat pe argumentul că aceasta nu a făcut dovada dreptului de proprietate decât cu privire la o suprafață de 0, 33 ha, iar reconstituirea dreptului s-a făcut pentru o suprafață care excede suprafeței de teren aduse de Sărițanu P. în CAP. Deci, anularea titlului de proprietate nu a intervenit ca urmare a faptului că Sărițanu P. nu era îndreptățit la reconstitirea dreptului de proprietate pe amplasamentul respectiv ci pentru că nu era îndreptățit decât la reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la 0, 33 ha, fiind deci imposibil să fie beneficiarul unei reconstituiri cu privire la un teren de_ mp (1, 35 ha). Această situație de fapt nu a fost contrazisă de către pârâți, astfel încât puterea de lucru judecat a considerentelor sentinței civile nr._/30.06.2010 a Judecătoriei Iași, definitive prin decizia nr. 2764/21.12.2010 a Tribunalului Iași, își produce plenar efectele.
În al doilea rând, pârâții susțin că B. I. era îndreptățit la reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la o suprafață de teren amplasată în valea R. Tatăr și nu în Podișul B., întemeindu-se pe concluziile expertului parte I. M., care, la rândul lui, a avut în vedere cererea de înscriere în GAC din anul 1962, cerere formulată de B. N..
Atât expertul parte, cât și pârâții ignoră însă actul de vânzare-cumpărare intervenit între B. N. și B. P. în anul 1932, prin care acesta din urmă a vândut primului, autorul lui B. I., suprafața de 1 ha și jumătate teren arabil situat pe teritoriul fostei comune Uricani, .).
Din punct de vedere administrativ și istoric, . existat, ci a existat doar satul Uricani.
Satul Uricani a făcut parte din . 1931 . fost desființată, iar satele componente au fost trecute la . pe site-ul Wikipedia). Astfel se explică menționarea comunei Galata în actul de veșnică vânzare intervenit între B. N. și B. P. în anul 1932 (f. 126).
Se poate observă că sunt menționate clar vecinătățile suprafeței de teren de 1 ha și jumătate, relevante fiind vecinătățile de la răsărit (est) și apus (vest). Astfel, terenul înstrăinat se învecinează la est cu „drumul printre loturi” și la vest cu „drumul capul Rediului T.”.
Se poate observa că suprafața pentru care a fost dispusă reconstituirea dreptului de proprietate pe numele B. I. se învecinează la est și la vest cu drumuri comunale.
Acesta este un indicu important cu privire la amplasamentul terenului pentru care a solicitat B. I. reconstituirea dreptului de proprietate.
Revenind la situația istorică și administrativă a localităților instanța reține că actualul . cu ., la rândul ei, se învecinează cu .> Important este de reținut și faptul că satul B., unde cel mai probabil se află podișul B., a făcut parte din . anul 1968, a fost desființat și a devenit parte componentă a satului Valea L., satul Valea L. fiind el însuși parte a comunei R. (sursa fiind Wikipedia).
Capul Rediului a fost . istorice M., fiind cel mai probabil situat în zona unde . învecina cu M.. În anul 1968 satul Capul Rediului a trecut la . R. – T. anterior anului 1968, când apare, începând cu Legea nr. 2/1968, republicată în decembrie 1968, cu denumirea simplă de R.).
Este, deci, dincolo de orice dubiu faptul că autorul lui B. I. a deținut teren în zona unde se învecinau comunele istorice R. – Tătăr, ulterior R., și M., deci în zona unde în prezent este situată .>
Deși atât expertul, cât și pârâții afirmă că podișul/platoul B. reprezintă o locație diferită de Valea R.-T., instanța reține că nu fost făcută dovada unei distincții clare între aceste două locații și, în plus, din chiar anexa 1 la raportul de expertiză topo realizat de expertul I. M. rezultă că aceste două repere geografice se învecinează.
Mențiunile din cererea de înregistrare în GAC din anul 1962 nu sunt coroborate de alte elemente de identificare geografică a terenului, iar simpla menționare a zonei valea R. – T. nu poate conduce la concluzia că autorul lui B. I. nu a deținut teren în zona denumită podișul B..
Mai mult, menționarea zonei Valea Rediului în cererea de înregistrare în GAC a fost făcută, cel mai probabil, prin raportare la terenul de 40 de prăjini sau 70 de ari, cumpărat de B. N. de la A. P. și GHEORGE P. în anul 1931.
Se poate observa că acest teren avea o suprafață de 40 prăjini sau 70 arii, ceea ce înseamnă echivalentul a aproximativ 7100 mp, astfel încât cererea de înscriere în GAC a 2 ha nu putea să se refere doar la acest teren. Apare cu evidență faptul că înscrierea în GAC din anul 1962 a privit și suprafața de teren achiziționată în anul 1932 de la B. P..
De altfel, un simplu calcul evidențiază faptul că suprafața reconstituită conform titlului de proprietate criticat reprezintă – cu aproximația impusă de condițiile istorice și tehnice – diferența dintre cele 2 ha înscrise în GAC și suprafața cumpărată de B. N. de la A. P. și GHEORGE P. în anul 1931.
Un alt element important de reținut este faptul că, din chiar anexa 1 la raportul de expertiză topo realizat de expertul I. M., rezultă că podișul B. (cu referire la zona unde a fost reconstituit dreptul de proprietate al lui B. I.) este situat la sud-vest de valea R. T., or zona administrativă a satului istoric Uricani este amplasată tot la sud-vest în raport de zona satului istoric Valea L., fiind astfel cel mai probabil că terenul cumpărat prin actul din anul 1932 de la B. P. să fie amplasat la sud-vest de zona „Valea R. T.”, deci chiar în zona unde se află amplsat „Podișul B.”. Nu trebuie omis, pentru justețea acestei concluzii, faptul că limitele administrativ-teritoriale ale comunelor au suferit diverse modificări și, în plus, delimitarea administrativă a terenurilor agricole nu este nici în prezent și, în mod cert, nu era nici în anii 1930 și 1960 foarte precisă, nefiind semne clare de hotar între localitățile învecinate.
În concluzie, istoric, administrativ și din punct de vedere al amplasamentului, terenul cumpărat de B. N., autorul lui B. I., de la B. P. (f. 126) s-a aflat cel mai probabil – or tocmai acesta este standardul de probațiune aplicabil în materie civilă – în zona „Podișului B.” și a avut suprafața de 1 ha și jumătate.
Rezultă, astfel, că pârâții nu au făcut dovada faptului că lui B. I. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafață de teren mai mare decât cea la care era îndreptățit și nici pe un alt amplsament decât cel pe care au avut autorii lui teren, motiv pentru care se impune a fi respinsă ca neîntemiată critica acestora cu privire la nulitate titlului de proprietate.
Ca o consecință a respingerii criticilor privind nulitatea titlului de proprietate nr._/18.11.1992 și, urmare a faptului că pârâții nu au invocat niciun alt motiv de nulitate a contractului de vânzare –cumpărare nr. 2883/14.06.1999, instanța reține că și acest din urmă act juridic se impune a fi considerat valabil.
În raport de argumentele reținute mai sus, vâzând succesiunea actelor juridice care fac dovada proprietății reclamantului, instanța va conchide că acesta a făcut dovada dreptului său de propritate și va respinge, într-o primă etapă a raționamentului juridic, excepția lipsei calității procesuale active.
Excepția lipsei calității procesuale active trebuie analizată față de raportul juridic litigios abstract, ceea ce presupune verificarea susținerilor reclamantului, iar dacă părțile astfel cum au fost indicte de reclamant în cererea introductivă dețin calitățile cerute de raportul juridic abstract, atunci excepțiile lipsei calităților active sau pasive trebuie respinse.
Deci, reclamantul se prevalează de calitatea lui de proprietar neposesor pentru a-și justifica în cauză calitatea procesuală activă în acțiunea în revendicare.
În cazul acțiunilor reale invocarea calității cerute de raportul litigios abstract nu este suficientă, fiind necesar ca reclamantul să dovedească faptul că este tituluarul dreptului real de care se prevalează.
În prezenta cauză, reclamantul a depus la dosarul cauzei titlul de proprietate nr._/18.11.1992 și contractul de vânzare –cumpărare nr. 2883/14.06.1999, acte juridice care justifică dreptul său de proprietate și, deci, calitatea procesuală activă.
Pentru toate argumentele de mai sus, instanța va respinge excepția lipsei calității procesual active a reclamantului ..
În ceea ce privește fondul acțiunii în revendicare, instanța reține că, potrivit art. 1169 C. civ. (în vigoare în raport de normele de procedură aplicabile în cauză), reclamantul trebuie să facă dovada dreptului său de proprietate.
În prezenta cauză, cum reclamantul nu se prevalează de un mod originar de dobândire a proprietății, acesta este ținut să facă dovada dreptului său de proprietate prin depunerea la dosarul cauzei a înscrisului constatator al actului juridic care a transmis în patrimoniul său dreptul de proprietate.
Reclamantul a depus la dosarul cauzei titlul de proprietate nr._/18.11.1992 și contractul de vânzare –cumpărare nr. 2883/14.06.1999, acte juridice care justifică dreptul său de proprietate.
În materia revendicării imobiliare efectul ce i se atribuie titlului este acela de a crea o prezumție simplă în legătură cu calitatea de proprietar a persoanei careîl produce, prezumție care poate fi răsturnată de partea adversă, inclusiv prin invocarea unui titlu propriu de natură să genereze o prezumție de proprietate mai puternică, dar tot susceptibilă de a fi combătută.
În cauza de față ne aflăm în situația în care ambele părți se prevalează de tiluri proprii, titluri care provin de la autori diferiți.
Reținem că și pârâții dețin titlu pentru motivul că, deși art. III alin. (1) lit. a) pct. iv) din Legea nr. 169/1997 prevede că sunt lovite de nulitate absolutã actele de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate emise dupã eliberarea titlului de proprietate fostului proprietar pe vechiul amplasament, transcris în registrele de transcripțiuni și inscriptiuni sau, dupã caz, intabulat în cartea funciarã, precum și actele de înstrãinare efectuate în baza lor, în dreptul nostru civil nu sunt recunoscute nulitățile de drept. Astfel, pentru a opera nulitatea unui act juridic este necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești (nu facem discuție despre nulitățile convenționale ), or, reclamantul nu a făcut dovada faptului că a fost desființat titlul pârâților, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. 5672/01.11.2007.
În condițiile în ambele părți se prevalează de titluri de proprietate, titluri care provin de la autori diferiți, instanța urmează să analizeze care dintre cele două moduri de dobândire/transmitere a proprietății invocate de părți este preferabil.
Pentru a stabili care dintre cele două moduru de transmitere a proprietății este preferabil instanța trebuie să se raporteze la prioncipiul potrivit cu care nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are el însuși (nemo dat quod non habet), principiu care a fost consacrat legislativ prin dispozițiile art. 17 alin. (1) din Noul Cod Civil.
Astfel, pârâții au invocat drept titlu un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu un neproprietar, aspect stabilit clar prin sentința civilă nr._/30.06.2010 a Judecătoriei Iași, definitivă prin decizia nr. 2764/21.12.2010 a Tribunalului Iași.
În cauză nu se impune analizarea instituției erorii comune și invincibile pentru că nu a fost criticată validitatea titlului pârâților. Dacă ar fi fost așa, instanța nu ar mai fi fost în situația de a compara modurile de transmitere a proprietății sau, cum mai puțin riguros se afirmă, să compare titlurile celor două părți din litigiu.
Deci, fără a contesta validitatea titlului pârâților, instanța reține că aceștia au dobândit dreptul de proprietate de la o persoană care nu deține calitatea de proprietar cu privire la suprafața de teren de_ mp. S-a reținut de către instanță nu doar faptul că autorul pârâților nu era îndreptățit la reconstituire pe acel amplsamente, ci că acesta era îndreptățit la reconstituire exclusiv pentru o suprafața de 0, 33 ha, neavând, astfel, niciun drept cu privire la o suprafață de_ mp.
Nu trebuie omis nici faptul că pârâții, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu Sărițanu P. au încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 1718/01.06.2006 cu doamna C. M. și aveau în mod cert cunoștință despre modificările intervenite cu privire la indicatorii topo-cadastrali ai terenurilor din zonă.
Astfel, ca urmare a înființării comunei Valea L. și a reorganizării limitelor administrativ teritoriale ale comunelor R. și Valea L., a fost întocmit un nou plan parcelar la nivelul comunei Valea L..
Întrucât planul parcelar al comunei R., plan în raport de care au fost emise titlurile de proprietate ale lui B. I. și C. M., nu coincide cu planul parcelar al nou înființatei (în 2004) comune Valea L., plan . care a fost emis titlul de proprietate al lui Sărițanu P., a fost posibilă întabularea de către OCPI Iași a două drepturi de proprietate care, în fapt, vizau același amplasament. Despre diferențele de identificare topo a suprafețelor de teren din . parcelar al comunei R., anterior desprinderii satului Valea L. din . comunei Valea L., pârâții au avut în mod cert cunoștință, cel mai târziu din momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu vânzâtorul C. M.. În acest contract de face referire clar la amplasamentul suprafeței de teren situate, conform titlului de proprietate, în extravilan R., tarlaua 45, în extravilanul comunei Valea L., tarlaua 40.
Deci, se stabilise anterior încheierii contractului nr. 1718/01.06.2006 faptul că tarlaua 45 din extravilanul comunei R. (anterior desprinderii satului Valea L. din . comunei Valea L.) este una și aceeași cu tarlaua 40 din extravilanul comunei Valea L., diferențele fiind de ordin tehnic și nu de amplasament corect al terenului.
Aceste aspecte au fost confirmate de expertul tehnic judiciar G. O. și de OCPI Iași, care avizat favorabil, din punct de vedere al corectitudinii amplasamentului terenului reclamantului, lucrarea tehnică realizată de expertul judiciar. Avizarea tehnică favorabilă efectuată de OCPI Iași confirmă faptul că amplasamentul terenului reclamantului este corect, eroarea vizând exclusiv indicatorii topo-cadastrali și provine din raportarea la planuri parcelare diferite, precum și din faptul că indicatorii cadastrali nu au fost stabiliți în sistemul de proiecție stereografică stereo 70.
Rezultă dincolo de orice dubiu că ambele părți dețin un titlu care justifică dreptul lor de proprietate. Însă, în timp ce reclamantul a dobândit de la un proprietar, B. I., pârâții au dobândit în mod cert de la un neproprietar. De asemenea, ambele părți și-au întabulat dreptul lor de proprietate, fiind deschise cărți funciare distincte cu privire la drepturi de proprietate care poartă asupra aceleiași suprafețe de teren în materialitatea sa.
De asemenea, instanța reține că terenul care face obiectul prezentului litigiu se află în posesia pârâților, posesie exercitată de aceștia în calitatea lor de proprietari de care se prevalează. Cât timp elementul animus al posesiei rezultă cu certitudine din faptul că pârâții se apără invocând faptul că sunt proprietari ai terenului, este lipsit de relevanță faptul că pârâții nu ocupă în fapt efectiv acest teren. În plus, în cazul terenurilor agricole din extravilanul localităților, actele materiale prin care se exercită posesia se concretizează în lucrări agricole, fiind dificil și costisitor de îngrădit o suprafață atât de mare de teren. Însă, instanța reține că lipsa lucrărilor agricole sau altor semne exterioare de manifestare a elementului corpus al posesiei nu poate conduce la concluzia că reclamantul nu este lipsit de posesia terenului său, cât timp pârâții îi opun un drept de proprietate.
Pentru toate argumentele reținute mai sus, instanța reține că ambele părți au prezentat câte un titlu prin care au justificat dreptul de proprietate asupra suprafeței de_ mp, însă modalitatea de transmitere a dreptului de proprietate a reclamantului este preferabilă celei a pârâților, cu consecința admiterii cererii de revendicare imobiliară formulată de reclamantul ..
În ceea ce privește cererea formulată de expertul topo G. O. de suplimentare a onorariului provizoriu, în raport de complexitatea și calitatea lucrării efectuate, instanța o va admite în parte, numai în limita sumei de 1857 lei, cât a fost solicitat și justificat prin decontul de cheltuili depus la fila 167 dosar. Cheltuielile suplimentare efectuate cu deplasarea expertului, ulterior anulării primului raport de expertiză nu pot fi imputate părților, culpa penntru refacerea exepertizei aparținând exclusiv expertului care nu a convocat corespunzător părțile la cercetarea locală.
Întrucât pârâții au căzut în pretenții aceștia vor fi obligați să achite reclamantului cheltuieli de judecată, după cum urmează: taxă de timbru 7086 lei, onorariu expert topo – 1857 lei, onorariu expert evaluator – 1540 lei, onorariu avocat ales conform contract 224 360/12.07._ – 6200 lei;
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesual active a reclamantului ..
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul . cu sediul în Iași, . în contradictoriu cu pârâții B. S. I. și B. C., ambii cu domiciliul în Iași, ., ., ..
Obligă pârâții să lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de_ mp, situat în extravilanul comunei Valea L., jud. Iași, tarlaua 40, . vecini: la nord: proprietatea B.; la est: DE1569/1; la sud: proprietatea B.; la vest: DE 1569/2.
Încuviințează parțial solicitarea expertului topo G. O. de suplimentare a onorariului provizoriu, numai în limita sumei de 1857 lei.
Admite cererea reclamantului de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Obligă pârâții să achite reclamantului cheltuieli de judecată după cum urmează:
-taxă de timbru 7086 lei;
-onorariu expert topo – 1857 lei;
-onorariu expert evaluator – 1540 lei;
-onorariu avocat ales conform contract 224 360/12.07._ – 6200 lei;
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria Iași.
Pronunțată în ședință publică, azi, 22 Decembrie 2014.
Președinte, Grefier,
T. G. N. S.
Red./Tehnored. G.T./4ex./10.06.2015
| ← Pretenţii. Hotărâre din 03-12-2014, Judecătoria IAŞI | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 2891/2014. Judecătoria... → |
|---|
