Anulare act. Sentința nr. 79/2015. Judecătoria LEHLIU-GARA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 79/2015 pronunțată de Judecătoria LEHLIU-GARA la data de 29-01-2015 în dosarul nr. 79/2015
ROMÂNIA
DOSAR NR._
JUDECĂTORIA L.-GARĂ - JUDEȚUL CĂLĂRAȘI
SENTINȚA CIVILĂ Nr.79
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 29.01.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE - I. A. D.
Grefier – L. D.
Pe rol soluționarea cauzei civile având ca obiect anulare act – contract de vânzare cumpărare, acțiune formulată de S.C.PROFARMA HOLDING S.R.L. și pe pârâții B. E.-R., B. G. și B. M..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 22.01.2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 29.01.2015 și în urma deliberării a pronunțat prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Deliberând asupra acțiunii civile de față.
I. Obiectul acțiunii și timbrajul:
I.1. Prin acțiunea introdusă la această instanță la data de 01.11.2013, reclamanta S.C.PROFARMA HOLDING S.R.L. cu sediul in orașul F., ..28, judetul Călărași, reprezentata de V. N., administrator, inregistrata in RC Călărași sub nr.J_, C._, cont IBAN RO 38 CECECCL0101RON0224072, deschis la CEC BANK Călărași, reprezentata de Avocat C. M., cu sediul in orașul L. Gara, .-4,județul Călărași, a chemat în judecată pârâții B. E.-R., domiciliata în Municipiul București, ., ., ., CNP_, B. G., domiciliat in ., CNP_ si B. M., domiciliata în ., CNP_, solicitând anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2049/30.09.2013 de B.N.P.A. D. B. si D. B. și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Acțiunea este legal timbrată, cu taxa de timbru, cf. chitanței nr._/21.10.2013.
I.2. Pârâtul B. G. a formulat întâmpinare invocând excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și respingerea acțiunii pe cale de consecință și în subsidiar respingerea acțiunii ca neântemeiată.
II. Temeiurile de fapt și de drept invocate :
II.1. În motivarea acțiunii, se arată reclamanta S.C. Profarma Holding S.R.L. are ca obiect de activitate principal cultivarea cerealelor, porumbului și a altor plante iar ca activități secundare cultivarea legumelor, fructelor si creșterea animalelor.
Prin contractul de arenda nr.19/13.03.2007, defuncta B. M., a arendat in favoarea societății, suprafața de_ m.p. teren arabil extravilan, situat în . Călărași, tarlaua 10, ._, pe o perioadă de 10 ani.
Prin Actul adițional nr.303/29.08.2011, pârâta B. E. R., in calitate de urmaș (descedentă a defunctei B. M.) a validat Contractul de arenda nr.19/13.03.2007, modificându-se nivelul arendei de la 600 kg grâu/ha la 800 kg grâu/ha, începând cu anul 2011, acest act adițional fiind înregistrat la Primăria comunei Tămădău M., județul Călărași.
Reclamanta mai arată că, având in vedere actul adițional întocmit de B. E. R., moștenitoarea defunctei B. M., contractul de arendă nr.19/13.03.2007 și-a prelungit valabilitatea pe durata de 10 ani pe care a fost încheiat, până la data de 13.03.2017.
Se menționează faptul că pe toată durata derulării contractului de arendare, reclamanta și-a respectat obligațiile ce îi reveneau, neexistând niciun moment divergente referitoare la executarea contractului.Cu toate acestea, a aflat că terenul ce face obiectul contractului de arendare și actului adițional a fost înstrăinat cu încălcarea dispozițiilor imperative ale art.1731 N.C.civ., care precizează că „vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preemțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preemțiune de către preemtor". Termenul pentru exercitarea dreptului de preemțiune este condiționat de notificarea reclamantei de către pârât astfel cum rezultă din dispozițiile tezei finale ale art.1730 noul cod civil și curge de la comunicarea ofertei către preemtor, în speță reclamanta.
În aceste condiții se menționează că pârâții B. E. R., B. G. și B. M., nu au informat reclamanta prin niciun mijloc de comunicare asupra intențiilor acestora de vânzare-cumpărare a terenului fiind astfel încălcate disp.art.1730 si urm.Cod civil, prin care arendașul are dreptul de preemțiune in cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator a terenului la un preț egal al terenului, sancțiunea fiind desființarea retroactiva a contractului.
Precizează că pârâții au cunoscut situația juridică a terenului ce face obiectul litigiului, în sensul că această suprafața de teren, este arendată legal reclamantei și dând dovadă de rea credință, au încheiat contractul de vânzare cumpărare a cărei anulare o solicită, făcând mențiunea la notarul care a instrumentat cauza „ca nu există vreo clauză de inalienabilitate legală sau convențională temporară din cele prevăzute de lege, cu excepția notării în cartea funciară a litigiului aflat pe rolul Judecătoriei L. Gara, dosar nr._, notare care a avut loc ulterior promisiunii de vânzare autentificată sub nr.484 din 15.03.2013", că nu există contracte de închiriere pentru această suprafața de teren, deși, Primăria comunei Tămădău M., a comunicat prin adeverința de rol fiscal, faptul că terenul în suprafața de_ m.p.se află arendat în favoarea societății.
Reclamanta mai arată că urmare a acestei nerespectări contractuale, a fost prejudiciată prin diminuarea suprafeței ce o deține în arendă, interesul fiind de a păstra această suprafața de teren în patrimoniul societății, dovada interesului manifestându-se prin acțiunea introdusă sub nr._, la Judecătoria L. Gara, care a pronunțat sentința civilă nr.537/03.09.2013, prin care s-a admis acțiunea reclamantei S.C.Profarma Holding S.R.L.împotriva pârâtei B. E. R., constatându-se vânzarea cumpărarea intre părți a suprafeței de_ m.p.teren arbil extravilan, situat pe raza teritoriala a comunei Tamadau M., județul Călărași, tarlaua 10, . sub nr._, sentință nedefinitivă întrucât a fost atacată cu apel.
In drept au fost invocate dispozițiile art.1730, 1731, 1732, 1733 al.l si 2 noul Cod civil.
II.2. În apărare pârâtul arată că terenul arabil extravilan in suprafața de 4 ha si 8.316 mp situat in Corn. Tamadau M., jud. Călărași, tarlaua 10, . contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNPA D. B. si D. Barcanescu sub nr. 2049/30.09.2013 a fost dobândit de către P. Ș. in baza titlului de proprietate nr._/13.11.1998 emis de CJSDPAT Călărași.
In anul 1999 a fost dezbătută secesiunea de pe urma lui P. Ș. fiind emis certificatul de moștenitor nr. 162/05.07.1999 de BNP Tiganila N., iar moștenitoare era fiica acestuia B. M..
B. M. a decedat in data de 09.07.2010 însa familia acesteia nu a dezbătut imediat succesiunea. La începutul anului 2013, B. E. R. i-a comunicat ca intenționează sa vândă terenul însa nu a reușit sa dezbată succesiunea de pe urma mamei sale din cauza taxelor si a imposibilității familiei de a le achita și fiind interesat de teren, arată că a fost de acord să achite taxele notariale aferente dezbaterii succesiunii si toate costurile legate de încheierea promisiunii de vânzare si ulterior de întocmirea documentației cadastrale in vederea intabulării terenului si a perfectării vânzării.
La data de 15.03.2013 a fost dezbătută succesiunea de pe urma defunctei B. M. fiind emis certificatul de moștenitor nr. 15/15.03.2013 emis de BNPA D. B. si D. Barcanescu, B. E. R. rămânând unica moștenitoare a averii defunctei.
Ca urmare a finalizării dezbaterii succesiunii in aceeași zi a încheiat cu B. E. R., promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare autentificata de BNPA D. B. si D. Barcanescu sub nr. 484/15.03.2013 și a achitat promitentei - vânzătoare prețul integral al terenului in suma de 38.653 lei, asumându-și totodată prin documentul semnat obligația de a efectua pe cheltuiala sa toate demersurile in vederea întocmirii documentației cadastrale si intabularea terenului.
Pârâtul menționează că, după data de 15.03.2013 când au fost întocmite documentele menționate, a luat legătura cu un reprezentant al S.C. Profarma Holding S.R.L care exploata terenul in baza unui contract de arendare încheiat cu B. M. și le-a adus la cunoștința faptul ca a fost dezbătută succesiunea de pe urma defunctei B. M., iar moștenitoarea acesteia B. E. R. i-a vândut terenul in baza promisiunii de vânzare, el achitând prețul integral si urmând să se ocupe de toate formalitățile în vederea întocmirii documentației cadastrale si intabularea in Cartea Funciara a terenului reclamanta continuând să exploateze terenul fără a mai avea un contract valabil, de la data decesul numitei B. M. acesta fiind încetat de drept.
După încheierea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, precizează pârâtul, reclamanta a formulat o cerere de chemare in judecata în contradictoriu cu B. E. R. prin care a solicitat pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act de vânzare - cumpărare, ce face obiectul dosarului nr._ soluționat de către Judecătoria L. prin sentința civila nr. 537/03.09.2013.
Menționează că și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract și a realizat intabularea terenului in data de 10.07.2013, însa dat fiind faptul ca în perioada de vara este foarte mult de munca la câmp, el având culturi de cereale de care trebuia să se ocupe, nu a procedat imediat la demararea operațiunii de întocmire a actelor de vânzare - cumpărare.La începutul lunii septembrie, s-a prezentat la Primăria Tămădau M. pentru eliberarea certificatului fiscal in vederea perfectării vânzării, iar angajații primăriei i-au comunicat ca nu-i pot elibera documentul deoarece exista un litigiu pe rol cu privire la acest teren, iar S.C. Profarma Holding S.R.L. a obținut o hotărâre si este actualul proprietar al terenului.
Intrucât sentința nu era executorie arată că a solicitat un nou certificat fiscal după care a încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat de BNPA D. B. si D. Barcanescu sub nr. 2049/30.09.2013, iar ulterior a intabulat dreptul de proprietate în Cartea Funciara conform încheierii nr._/15.10.2013 emisa de OCPI Călărași.
In motivarea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei pârâtul a arătat că la momentul la care B. E. R. a semnat cu reclamanta actul adițional la contractul de arendare, respectiv in data de 29.08.2011, succesiunea de pe urma defunctei B. M., decedata la data de 09.07.2010, nu era dezbătută, fapt cunoscut de reprezentanții reclamantei. Or, fata de existenta 3 moștenitori ai defunctei B. M., titulara contractului de arendare, coroborat cu lipsa unui certificat de moștenitor care sa confirme calitatea de unica moștenitoare a numitei B. E. R. consideră ca aceasta nu avea calitatea de a întocmi un document valabil cu privire la teren.
Pârâtul invoca de asemenea prevederile art.251 din Legii arendării nr. 16/1994 si arată că actul adițional nu a fost încheiat în termenul legal de 30 de zile de la data decesului arendatorului, ci la mai bine de l de zile de la data decesului lui B. M., iar sancțiunea nerespectării termenului imperativ prevăzut de lege este încetarea valabilității contractului de arendare începând cu data expirării termenului de 30 de zile.
De asemenea arată că actului adițional încheiat de reclamanta cu B. E. R. nu a fost înregistrat la Primăria Tămădău M. de care aparține terenul, fiind încălcate prevederile art. 251 alin. 3 din Legea arendării nr. 16/1994 coroborat cu art. 6 si art. 24 alin. 1 din același act normativ. În opinia sa concluzia încălcării prevederilor legale menționate și implicit a nulității actului adițional rezulta fără putința de tăgada din adresa nr. 3517/21.10.2013 emisa de către Primăria Tămădau M. și depusa chiar de către reclamanta la dosar si conform căreia terenul „proprietatea numitei B. E. R. (mostenitoarea defunctei B. M.), este arendat S.C. Profarma Holding SRL conform contractului de arenda nr. 19/13.03.2007 (contract încheiat cu B. M. pe o perioada de 10 ani)."
Un al treilea motiv pe care î1 invocă in susținerea excepției si a încetării valabilității contractului de arendare îl reprezintă conținutul actului adițional care nu conține nicio clauza expresa cu privire la continuarea contractului ci doar cu privire la preț, fiind de asemenea încălcate prevederile legale in privința continuării contractului de către moștenitorii arendatoarei B. M..
Nu in ultimul rând, invocă faptul ca atât contractul de arendare cat si actul adițional au fost încheiate înainte de . Noului Cod Civil astfel încât, în cauză, ținând seama de dispozițiile art. 102 din Legea nr. 71/2011, sunt aplicabile dispozițiile Codului civil de la 1864 si nu cele invocate de către reclamantă.
Pe fondul cauzei pârâtul a arătat că acțiunea formulata de către reclamantă este neîntemeiata si reprezintă o dovada a relei credințe cu care aceasta acționează, exercitându - și în mod abuziv drepturile procesuale, atâta vreme cat are cunoștința atât de existenta promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare încheiata in luna martie 2013 de către el cu B. E. R. și ulterior de existenta contractului de vânzare - cumpărare prin care i-a fost transferata proprietatea de drept asupra terenului, drept de proprietate înscris in Cartea Funciara a imobilului încă din data de 15.10.2013.
Arată că respectivul contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2049/30.09.2013 îndeplinește toate condițiile de valabilitate prevăzute de legea civila in vigoare la momentul semnării vânzării, fiind respectate toate prevederile legale in ceea ce privește forma si conținutul, respectiv declarațiile părtilor cat si drepturile si obligațiile asumate de acestea.
Menționează că este cumpărător de buna credința, și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin promisiunea bilaterala de vânzare - cumpărare, iar încheierea contractului de vânzare - cumpărare s-a făcut in condiții de perfecta legalitate.
Apreciază că dispozițiile legale invocate de către reclamanta cu privire la nerespectarea de către B. E. R. a unui așa zis drept de preemțiune, pe care aceasta considera ca l-ar fi avut la data antecontractului, in baza contractului de arendare, nu-si găsesc aplicabilitatea in prezenta cauza având in vedere că în primul rând ca acest contract a încetat de drept la data decesului arendatoarei B. M., iar daca s-ar accepta actul adițional, nici acesta nu a fost încheiat in condiții de legalitate (nu a fost respectat termenul de 30 de zile de la data decesului pentru încheierea sa, nu cuprinde clauze privind acordul moștenitorilor lui B. M. de a continua arendarea, fiind semnat doar de B. E. R. care la acea data nu avea calitatea de unica moștenitoare si nu in ultimul rând nu a fost înregistrat la Primăria Tămădău M.).
În al doilea susține că rând reclamanta prezintă ca temei de drept in motivarea cererii prevederile Noului Cod Civil in ceea ce privește dreptul de preemțiune al arendașului, prevederi care însa nu sunt aplicabile in speța dedusa judecații, contractul de arendare si actul adițional fiind încheiate înainte de data de 1 octombrie 2011 - . Noului Cod Civil.
In drept se invocă art. 205 NCPC, 413 alin. 1 pct. 1 NCPC, art. 451 NCPC, Legea arendării nr. 16/1994 actualizata, art. 102 din Legea nr. 71/2011,
III.Probele administrate:
În dovedirea acțiunii reclamanta a solicitat proba înscrisuri și interogatoriul pârâților.Alăturat acțiunii reclamantul a atașat în copie următoarele acte: certificat de înregistrare firma S.C.Profarma Holding S.R.L, contract de vânzare aut.sub nr.2049/30.09.2013 de BNP D. B. și D. B., contract de arendare înregistrat sub nr.80/09.03.2007 la Consiliul Local al . adițional la contract de arandă nr.19/13.03.2007adresa nr.3517/21.10.2013 emisă de Primăria .>
În apărare pârâtul a solicitat proba cu înscrisuri și a atașat in copie conform cu originalul următoarele înscrisuri: titlul de proprietate nr._/13.11.1998 emis de C.J.S.D.P.T. Călărași.; proces verbal de punere în posesie a proprietarului B. M., certificat de moștenitor nr.162/05.07.1999 emis de BNP N. Ț., certificat de moștenitor nr. 15/15.03.2013 emis de BNPA D. B. si D. Barcanescu, promisiunea Bilaterala de Vanzare-Cumparare autentificata de BNPA D. B. si D. Barcanescu sub nr. 484/15.03.2013,procura specială autentificata sub nr. 485/15.03.2013 de BNPA D. B. si D. Barcanescu,extras de Carte Funciara pentru Informare nr._/19.09.2013 emis de OCPI Călărași,certificat de atestare fiscala nr. 3201/24.09.2013 emisa de Primăria Tamadau M. pentru teren, încheierea de intabulare nr._ emisa de OCPI Călărași; extras de Carte Funciara pentru Informare nr._/09.10.2013.extras de Carte Funciara pentru autentificare nr._/26.09.2013 emis de OCPI Călărași,contractul de vânzare - cumpărare autentificat de BNPA D. B. si D. Barcanescu sub nr. 2049/30.09.2013,extras portalul instanțelor.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
IV. Prin sentința civilă nr.383/27.05.2014 instanța a admis excepția lipsei calității procesuale active și a respins acțiunea pe cale de consecință.
Împotriva sentinței a formulat apel reclamanta și prin decizia civilă nr.786/29.10.2014 Tribunalul Călărași a admis apelul, a anulat în tot sentința și rejudecând a respins excepția lipsei calității procesuale active trimițând cauza pentru judecarea fondului aceleiași instanțe.
V. Analizând probele administrate instanța reține următoarele:
V. 1. Starea de fapt reținută de instanță.
La data de 13.03.2007 a fost înregistrat la Consiliul Local al . nr.19 contractul de arendare (contract având, potrivit evidentelor arendatorului nr. 80/09.03.2007) încheiat între reclamantă, in calitate de arendator și B. M., în calitate de arendaș, având ca obiect exploatarea terenului arabil extravilan în suprafața de 4, 83 ha situat pe raza teritorială a comunei Tamadau M., județul Călărași, tarlaua 10, . vecinătăți: Nord – most .lui I. S.,Est - drum, Sud - S. M., Vest – drum, în schimbul unei arende de 600 kg grâu/ha, pe un termen de 10 ani, începând de la 09.03..2007 până la 09.03.2017.
La data încheierii contractului de arendare nr.19/2007 B. M. avea calitate de proprietar exclusiv al terenului ce făcea obiectul acestuia, pe care il dobândise pe calea moștenirii legale, de la defunctul său tată – P. Ș.(decedat la 31.01.1993), conform certificatului de moștenitor nr.162/1999 emis de BNP N. Tigănilă, iar autorul său îl deținuse în temeiul Titlul de proprietate nr._ din 13.11.1998 emis de CJSDPT Călărași, dreptul de proprietate făcând obiectul reconstituirii conform Lg nr.18/1991.
La data de 09.07.2010 a intervenit decesul lui B. M..
Prin actul adițional la contractul de arendă nr.19/13.03.2007, act adițional încheiat între reclamantă și pârâta B. E. R. (ultima in calitate de „urmaș- proprietar arendator”) la 29.08.2011 și înregistrat la reclamantă sub nr.303 din aceeași dată, s-a convenit modificarea nivelului arendei de la 600 kg grâu/ha la 800 kg grâu/ha.
La data de 24.10.2011 pârâta B. R. E. a încheiat cu reclamanta un antecontract de vânzare cumpărare având ca obiect terul în litigiu, astfel cum rezultă din considerentele sentinței civile nr.537/03.09.2013.
La data de 15.03.2013 s-a dezbătut succesiunea defunctei B. M., calitatea de unic moștenitor al acesteia aparținând, conform certificatului de moștenitor nr.15/15.03.2013 emis de BNP D. B. și D. B., pârâtei B. E. R., in calitate de fiică, ceilalți succesibili (sot supraviețuitor și cea de-a doua fiica) fiind străini de succesiune prin neacceptare.
La aceeași dată 15.03.2013, sub nr.484/15.03.2013 a fost autentificată de BNP D. B. și D. B. promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată intre pârâții B. E. R. și B. G., prin care prima se obliga să vândă, iar cel de-al doilea să cumpere terenul arabil extravilan în suprafața de 4 ha și 8316 m.p. situat pe raza teritorială a comunei Tamadau M., județul Călărași, tarlaua 10, . antecontractului se prevedea că s-a achitat integral prețul vânzării, precum și obligația asumată de pârâul B. G. in calitate de promitent cumpărător de a întreprinde pe cheltuiala sa toate masurile pentru obținerea documentelor necesare perfectării contractului de vânzare-cumpărare, respectiv documentația cadastrală aferenta terenului, intabulare acestuia in cartee funciara, extras CF, certificat fiscal.
La data de 29.03.2013 reclamanta promova împotriva pârâtei B. R. E. acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului arabil extravilan în suprafața de 4 ha și 8316 m.p. situat pe raza teritorială a comunei Tamadau M., județul Călărași, tarlaua 10, . înregistrată pe rolul Judecătoriei L.-Gară sub nr.537/2013, dosar in care s-a pronunțat la 03.09.2013 sentința civilă nr.537 prin care s-a admis cererea reclamantei.
La data de 30.09.2013 sub nr.2049 a fost autentificat de către BNPA D. B. și D. B. contractul de vânzare-cumpărare încheiat intre pârâta B. R. E. prin mandatar B. M., și pârâtul B. G. prin care prima a înstrăinat celui de-al doilea dreptul de proprietate asupra terenului terenul arabil extravilan în suprafața de 4 ha și 8316 m.p. situat pe raza teritorială a comunei Tamadau M., județul Călărași, tarlaua 10, .> Prin încheierea din 09.10.2013 emisă de OCPI Călărași se dispunea întabularea dreptului de proprietate asupra terenului terenul arabil extravilan în suprafața de 4 ha și 8316 m.p. situat pe raza teritorială a comunei Tamadau M., județul Călărași, tarlaua 10, . soților pârâți – B. G. și B. M., in baza contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. nr.2049/30.09.2013 de BNPA D. B. și D. B..
Prin decizia civilă nr.102/19.02.2014 pronunțată de Tribunalul Călărași s-a anulat, ca netimbrat, apelul formulat de pârâta B. R. E.(având de asemenea calitatea de pârâtă in acel dosar) împotriva sentinței civile nr.537/03.09.2013 pronunțată de Judecătoria L.- Gară, și s-a respins ca fiind introdus de o persoană fără calitate procesuală activă, apelul formulat împotriva aceleiași sentințe de pârâtul B. G. (care nu a avut calitatea de parte in fata primei instanțe in acel dosar)
V.2. Dispoziții de drept aplicabile în materie
Potrivit art.1731 N.C.civ. vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.
Potrivit art.1733 N.C.civ. prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii. Clauzele contractului încheiat cu terțul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempțiune nu produc efecte față de preemptor.
V.3 Soluția instanței
Astfel cum rezultă din decizia civilă nr.786/29.10.2014 a Tribunalul Călărași, la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare nr.2049/2013 a cărui nulitate se solicită, contractul de arendă nr.19/2007 era în vigoare.
Cu privire la legea aplicabilă în timp potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011„Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.”
În speță, contractul de arendare a fost încheiat în baza Legii 16/1994 (la 13.03.2007), iar actul adițional la data de 29.08.2011, înainte de . noului Cod civil (01.10.2011).
Se impune a fi menționat, că dreptul de preemțiune a fost prevăzut în Legea arendării 16/1994 (art.9) având natură legală, până la aparția Legii 247/2005 când a fost abrogat, fiind reintrodus odată cu . noului Cod civil – art.1849 (01.10.2011).
Prin urmare dreptul de preemțiune consacrat de Noul Cod civil, deși prevăzut de lege, se constituie într-un efect viitor al contractului de arendare valabil incheiat. Ori, contrar susținerilor reclamantei, aplicarea legii noi efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia, este admisibilă numai in cazurile expres prevăzute de lege, cum sunt cele derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . Codului civil (art. 5 (2) din Legea nr. 71/2011), nu și în cazul efectelor contractului.
Rațiunea interpretării dispozițiilor susenunțate rezidă din necesitatea asigurării circuitului civil, întrucât în caz contrar relațiilor contractuale dintre părți ar fi imprevizibile, neputându-se avea în vedere la încheierea unui contract dispozițiile unei legi viitoare.
În concluzie legea aplicabilă contractului de arendare este cea de la data încheierii lui.
Având în vedere clauza prev. în art.VI-6.2 lit m (arendașul are drept de preemțiune în cazul înstrăinării prin vânzare a terenului de către arendator), instanța apreciază că se impune a fi calificată această clauză.
Astfel cum s-a menționat mai sus, dreptul de preemțiune a fost prevăzut în Legea arendării 16/1994 având natură legală, până la aparția Legii 247/2005 când a fost abrogat.
Contractul de arendare încheiat între reclamantă și defuncta B. M. a fost încheiat la 09.03.2007, deci după abrogarea dreptului de preemțiune. Prin urmare clauza prevăzută de părți în contract în art.VI-6.2 lit m nu poate avea decât valoarea unui pact de preferință și nu a unui drept de preemțiune.
Pactul de preferință este o variantă a promisiunii de vânzare, prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferință unei persoane la preț egal. Chiar dacă uneori părțile denumesc aceasta "drept de preempțiune", în realitate această înțelegere are natură contractuală, născându-se pe baza consimțământului părților, spre deosebire de dreptul de preempțiune care are natură legală, fiind instituit de norme imperative.
Însă, conform art. 977 Cod civil, convenția se interpretează având în vedere voința reală a părților, nu sensul literal al termenilor, deci un astfel de "drept de preempțiune" este în realitate un pact de preferință valabil încheiat.
În acest caz, proprietarul bunului nu se obligă să îl vândă, ci doar să acorde preferință beneficiarului în cazul în care se va hotărî în acest sens.
Dacă proprietarul nu își respectă această promisiune și vinde bunul unei alte persoane care cunoștea existența acestui pact de preferință, deci în frauda drepturilor beneficiarului, acesta din urmă poate solicita în instanță anularea vânzării astfel efectuate.
În lipsa fraudei, beneficiarul pactului va putea solicita vânzătorului doar despagubiri pentru prejudiciile cauzate.
Însă deși pârâta B. E. R. a declarat la încheierea contractului de vânzare cumpărare nr.2049/30.09.2013 încheiat cu B. G. că ,,nu există vreo clauză de inalienabilitate legală sau convențională temporară din cele prevăzute de lege, cu excepția notării în cartea funciară a litigiului aflat pe rolul Judecătoriei L. Gara, dosar nr._, notare care a avut loc ulterior promisiunii de vânzare autentificată sub nr.484 din 15.03.2013 și că nu există contracte de închiriere pentru această suprafața de teren”, în speță, cu încălcarea pactului de preferință prev. în art.VI-6.2 lit m din contractul de arendare, pârâta B. E. R. a vândut terenul obiect al arendării către pârâtul B. G..
Doctrina și jurisprudența au stabilit constant că pactul de preferință este o promisiune unilaterală de vânzare ce nu are drept consecință transmiterea dreptului de proprietate, iar nerespectarea lui din partea promitentului dă naștere obligației de dezdăunare față de cel prejudiciat.
În speță, având în vedere motivele de fapt și de drept invocate, cât și asistența juridică calificată a reclamantei, instanța apreciază că este exclusă o altă cauză juridică decât cea invocată de reclamantă (anularea contractului pentru nerespectarea dreptului de preemțiune).
Cum s-a apreciat că reclamanta nu are drept de preemțiune asupra terenului nu se activează sancțiunea nulității contractului de vânzare cumpărare obiect al litigiului.
D. urmare față de considerentele ce preced instanța apreciază acțiunea reclamantei neântemeiată urmând a o respinge în temeiul art. 966 C.civ..
VI. Cheltuieli de judecată
Cum reclamanta a pierdut procesul urmează în temeiul art.453 N.C.p.civ. a o obliga la plata către pârâtul B. G. a sumei de 1500 lei cheltuieli de judecată (onorariu avocat cf. facturii 0025/05.05.2015) nu și a cheltuielilor din apel în privința cărora pârâtul are deschisă calea procedurii prev. de art.444 N.C.p.civ. (în caz contrar instanța de fond ar reforma o decizie a instanței superioare).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamanta S.C.PROFARMA HOLDING S.R.L. cu sediul in orașul F., ..28, judetul Călărași, reprezentata de V. N., administrator, inregistrata in RC Călărași sub nr.J_, C._, cont IBAN RO 38 CECECCL0101RON0224072, deschis la CEC BANK Călărași, reprezentata de Avocat C. M., cu sediul in orașul L. Gara, .-4,județul Călărași, în contradictoriu cu pârâții B. E.-R., domiciliata în Municipiul București, ., ., ., sectorul 2, CNP_, B. G., domiciliat in ., CNP_ si B. M., domiciliata în ., CNP_.
Obligă reclamanta la plata către pârâtul B. G. a sumei de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se depune la Judecătoria L.-Gară.
Pronunțată în ședință publică, azi, 29.01.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
I. A. D. L. D.
R IAD/Th.LD.
Ex.6/02.02.2015
Cod operator date personale_
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 124/2015.... → |
|---|
