Pretenţii. Sentința nr. 2326/2015. Judecătoria ONEŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2326/2015 pronunțată de Judecătoria ONEŞTI la data de 14-10-2015 în dosarul nr. 2326/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA ONEȘTI
JUDEȚUL BACĂU
Dosar nr._ - pretenții -
Înreg. 14.05.2015
SENTINȚA CIVILĂ nr. 2326
Ședința publică din data de 14.10.2015
Instanța constituită din:
Președinte – C. S.
Grefier – M. P.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile formulată de reclamantul M. ONEȘTI în contradictoriu cu pârâta S. A. M., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică au lipsit părțile.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință care învederează că prin serviciul registratură al instanței, la data de 09.10.2015 reclamantul a depus la dosarul cauzei note scrise, după care, față de lipsa părților, instanța lasă cauza peste ordine.
La a doua strigare a cauzei se prezintă consilier juridic D. M.-M. pentru reclamant, lipsă fiind părțile.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință, după care,
Consilier juridic D. M.-M. depune la dosarul cauzei împuternicire de reprezentare judiciară nr._/14.10.2015.
La apelul nominal al cauzei a răspuns și mama pârâtei, numita Luchace M. și, în temeiul art. 219 Cod procedură civilă, instanța verifică identitatea acesteia care prezintă C.I. . nr._ și CNP –_, domiciliată în Onești, ., ..
La interpelarea instanței, numita Luchace M. arată că pârâta este plecată în străinătate; precizează că fiica sa nu a locuit în imobil, ci l-a închiriat pentru tatăl său, numitul S. D., acesta fiind om al străzii.
Mama pârâtei precizează că asociația de proprietari a încheiat contract pe numele lui S. D.; este divorțată de mult timp de acesta și nu cunoaște cât a locuit în imobil sau de câtă vreme a plecat din apartament.
Consilier juridic D. M.-M. arată că pe numele pârâtei a fost încheiat contractul de închiriere nr. 393/19.06.2013 și prelungit prin actul adițional nr. 84/22.01.2014, pe care îl depune la dosarul cauzei; precizează că titulara obligației este pârâta.
Instanța pune în discuție excepția lipsei de interes în formularea cererii de evacuare.
Consilier juridic D. M.-M. solicită respingerea excepției având în vedere prevederile art. 1040 alin. 2 Cod procedură civilă ; arată că pârâta nu a înțeles să respecte de bună voie obligațiile contractuale iar potrivit art. 10 litera F din contractul de închiriere, acesta nu a predat cheile la părăsirea imobilului și nici nu a semnat vreun proces-verbal de predare.
Conform art. 244 al. 1 Cod procedură civilă, nemaifiind probe de administrat sau alte cereri de formulat instanța declară terminată cercetarea procesului și în temeiul art. 392 Cod procedură civilă deschide dezbaterile asupra fondului cauzei și acordă cuvântul în dezbateri.
Reprezentanta reclamantului solicită admiterea cererii așa cum a fost formulată și obligarea pârâtei la plată.
Instanța declară terminată cercetarea procesului și în temeiul art. 394 Cod procedură civilă reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Onești la data de 14.05.2015 sub nr._, reclamantul M. ONEȘTI prin Primar, a chemat în judecată pe pârâta S. A. M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în mun. Onești, ., cam. 16, jud. Bacău și să fie obligată aceasta la plata sumei de 552,85 lei, din care 148,20 lei chirie restantă și penalități de întârziere calculate pentru perioada 31.12.2013 și 31.12.2014, iar diferența de 404,65 lei cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere aferente perioadei 31.12.2013 – 31.12.2014
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin contractul de închiriere nr. 393/19.06.2013 încheiat între M. ONEȘTI, în calitate de locator și pârâtă în calitate de chiriaș, i s-a închiriat acesteia din urmă locuința situată în mun. Onești, ., cam. 16, jud. Bacău pentru perioada 01.07.2013 – 31.12.2013, pentru o chirie lunară de 10 lei. Potrivit art. 8 din contract sunt stabilite penalități de 2% în cazul neplății la termen. Se mai arată că potrivit contractului chiriașul s-a obligat și la plata cheltuielilor lunare de întreținere.
În drept, cererea a fost motivată pe dispozițiile contractului de închiriere și noului cod civil.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar contractul de închiriere nr. 393/19.06.2013, calculul penalităților pentru cheltuielile de întreținere la data de 31.12.2014, calculul penalităților pentru chirie la data de 31.12.2014, proces verbal de predare primire, certificat de naștere și carte de identitate ale pârâtei, sesizare înregistrată sub nr._/11.03.2015 adresată de administratorul imobilului situat pe . Primarului Municipiului Onești și act adițional nr. 84/22.01.2014 la contractul de închiriere nr. 393/19.06.2013.
Pârâta, legal citată, nu a formulat întâmpinare și nu s-a prezentat la judecată.
La termenul din 09.09.2015 instanța a invocat din oficiu excepția lipsei de interes în privința capătului de cere având ca obiect evacuarea și a acordat un termen pentru punerea excepției în discuția părților.
În vederea soluționării excepției și a fondului cauzei instanța a încuviințat proba cu înscrisurile aflate la dosar.
Analizând materialul probatoriu administrat în cauză, în vederea soluționării cu prioritate a excepției lipsei de interes instanța reține următoarele:
Între reclamantul M. ONEȘTI prin Primar, în calitate de proprietar - locator și pârâta S. A. M., în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere 393/19.06.2013, ce avea ca obiect potrivit art. 1 închirierea locuinței situate în mun. Onești, ., ..
În ceea ce privește prevederile legale aplicabile în cauză, instanța apreciază că acestea sunt reprezentate noul cod civil și de Legea nr. 230/2007, dispoziții normative sub imperiul cărora a intervenit contractul de închiriere pendinte.
Conform prevederilor contractuale, termenul de închiriere este de 6 luni, respectiv de la 01.07.2013 până la 31.12.2013, iar chiria lunară este de 10 lei pe lună, fiind stabilite și termenele de plată pentru chirie.
Conform art. 19 din contract „Chiriașul este obligat la plata chiriei și a penalităților stabilite prin contract, a cheltuielilor pentru servicii și întreținere aferente perioadei în care a ocupat în mod efectiv locuința […] până la data executării efective a hotărârii de evacuare pe cale administrativă sau judecătorească.”
Art. 1040 C.pr.civ. care reglementează evacuarea voluntară prevede următoarele:
„(1) Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condițiile prezentului titlu a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare. În caz contrar, sunt incidente dispozițiile prezentului capitol.
(2) Se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activității economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum și în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.”
Din susținerile reclamantului dar și din sesizarea înregistrată sub nr._/11.03.2015 (f. 20) adresată de administratorul imobilului situat pe . Primarului Municipiului Onești reiese că pârâta (la fel ca și alți chiriași din același . de mai bine de un an și a lăsat imobilul gol și cu debite restante.
Având în vedere această situație instanța reține că potrivit art. 1040 alin. 2 teza I C.pr.civ. se prezumă că imobilul este părăsit, având în vedere încetarea folosirii de către locatar, situație în care locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia de drept, fără nicio procedură de evacuare, caz în care cererea având ca obiect evacuarea este lipsită de interes, urmând ca excepția invocată să fie admisă și cererea respinsă pentru acest motiv.
Instanța nu va reține susținerile reclamantului din notele scrise și din concluziile orale în sensul că simpla părăsire a imobilului fără predarea cheilor nu este suficientă pentru a putea intra în posesia acestuia și pentru a recupera debitele, având în vedere că asemenea susțineri reprezintă o interpretare greșită a dispozițiilor art. 1040 alin. 2 C.pr.civ. Astfel, contrar susținerilor reclamantului, instanța reține că acest text legal prevede două situații în care se prezumă părăsirea imobilului, respectiv una rezultând din faptul a încetării folosinței acestuia de către locatar, iar cea de a doua rezultând din alte acte ale locatorului, cum ar fi returnarea cheilor imobilului, ridicarea echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil, condițiile pentru a se putea prezuma imobilul ca fiind părăsit fiind distincte pentru cele două cazuri, nefiind necesară îndeplinirea lor cumulativă.
Cum în cauză părăsirea imobilului este mai mult decât o prezumție, fiind confirmată chiar de către administratorul imobilului, potrivit căruia nu doar că pârâta a plecat din imobil în urmă cu un an dar a și lăsat imobilul gol, este evident că este îndeplinită condiția prevăzută de art. 1040 alin. 2 teza I C.pr.civ., imobilul fiind unul părăsit, caz în care reclamantul poate intra în posesia lui de drept și fără nicio procedură de evacuare, potrivit alin. 1 al aceluiași text legal.
Susținerea reclamantului în sensul că nu ar putea intra în apartament din cauza faptului că în acesta se află bunuri ale pârâtei este contrazisă de administratorul imobilului, care a arătat că acesta a fost lăsat gol, iar pe de altă parte existența sau nu a unor bunuri în interiorul locuinței nu poate reprezenta un motiv pentru a se dispune evacuarea unei persoane care nu mai folosește efectiv imobilul de peste un an, o asemenea situație putând pune eventuale probleme în privința modalității în care . va face, respectiv cu efectuarea unui inventar al bunurilor găsite acolo, cu eventuala obligație de depozitare a lor într-un loc special, pe cheltuiala locatarului, operațiuni care în orice caz ar trebui îndeplinite și dacă s-ar dispune evacuarea pe cale judecătorească.
În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata contravalorii chiriei, cheltuielilor de întreținere și penalităților aferente acestor sume instanța are în vedere că pârâta nu poate fi obligată decât la plata cheltuielilor aferente perioadei pentru care ea a avut calitatea de parte contractantă, respectiv pentru perioada 01.07.2013 – 31.12.2013, întrucât deși actul adițional nr. 84/22.01.2014 este unul ce vizează același imobil pentru care a fost încheiat contractul de închiriere nr. 393/19.06.2013, prin acest act adițional nu pârâta este cea care și-a sumat vreo obligație ci numitul S. D.. Rămâne un semn de întrebare în ceea ce privește modul în care o autoritate poate accepta semnarea unui act adițional privind prelungirea unui contract de către o altă persoană decât titularul contractului și de asemenea cu privire la valabilitatea unui asemenea act, însă ceea ce este cert este că nimeni nu își poate asuma o obligație pentru altul, ceea ce în cauză se interpretează în sensul că pârâta nu poate fi obligată să își asume obligațiile din contractul nr. 393/19.06.2013 peste data de 31.12.2013, actul adițional semnat de S. D. fiindu-i opozabil doar acestuia câtă vreme nu se face dovada că a acționat în baza unei împuterniciri din partea pârâtei.
Raportat la această situație urmează ca pârâta să fie obligată doar la plata sumei de 10 lei reprezentând chirie restantă aferentă lunii decembrie 2013, precum și a penalităților aferente acestei sume calculate până la data de 31.12.2014, respectiv 2,6 lei, potrivit prevederilor convenției părților, urmând ca cererea să fie respinsă pentru diferențele solicitate cu acest titlu.
În privința cererii având ca obiect obligarea la plata cheltuielilor de întreținere instanța are în vedere că potrivit prevederilor art. 1270 alin. 1 C.civ. „Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante” și de asemenea că potrivit art. 19 din contractul nr. 393/19.06.2013 s-a stabilit obligația locatarului de a achita cheltuielile de întreținere.
Pe de altă parte, în ceea ce privește cheltuielile de întreținere trebuie avute în vedere prevederile Legii nr. 230/2007 în ceea ce privește modul lor de determinare, chiar dacă în cauză ele nu vor fi suportate de proprietarul - locator ci conform convenției părților de locatar.
Conform dispozițiilor normative prevăzute de Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, proprietarii sunt obligați să plătească lunar cota lor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 230/2007 – În sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații: i)cheltuieli ale asociației de proprietari – cheltuielile sau obligațiile financiare ale asociației care sunt legate de exploatarea, reparația ori întreținerea proprietății comune, precum și cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual către proprietățile individuale, iar j)cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari – suma corespunzătoare din cheltuielile asociației, pe care fiecare proprietar este obligat să o plătească lunar.
Pentru aceleași considerente ca și în privința chiriei datorate instanța va reține că pârâta nu ar putea fi obligată decât la plata cheltuielilor de întreținere aferente perioadei iulie – decembrie 2013, pentru care a avut calitatea de chiriaș. Din cererea formulată instanța reține că din această perioadă reclamantul solicită obligarea la plată doar pentru luna decembrie 2013, lună pentru care din înscrisurile depuse de reclamant reiese că cheltuielile de întreținere ale imobilului închiriat de pârâtă sunt în cuantum de 25 de lei, astfel că se constată existența datoriei și neplata acesteia, urmând să fie admis capătul de cerere privind obligarea la plata acestei sume reprezentând cota parte din cheltuielile comune.
În ceea ce privește plata penalităților de întârziere aferente cheltuielilor de întreținere restante instanța urmează să respingă cererea având în vedere că spre deosebire de chirie, pentru care s-au prevăzut în contract penalități de întârziere de 2% pe lună pentru neplata la termen (art. 8 alin.1), pentru cheltuielile de întreținere nu au fost prevăzute asemenea penalități și astfel nu există temei pentru acordarea lor. Art. 19 din contract reia obligația chiriașului de a achita chiria și penalitățile stabilite prin contract iar în continuare prevede și obligația achitării cheltuielilor de întreținere și serviciilor de utilități aferente perioadei în care chiriașul a ocupat efectiv locuința, fără însă ca în privința acestor din urmă cheltuieli să se mai prevadă și obligația achitării de penalități.
Față de aceste considerente urmează ca pârâta să fie obligată la plata sumei de 25 de lei cu titlu de cheltuieli de întreținere aferent lunii decembrie 2013, iar cererea cu privire la diferența solicitată cu acest titlu să fie respinsă ca neîntemeiată, la fel ca și cererea privind obligarea la plata de penalități aferente cheltuielilor de întreținere.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
H O T Ă R Ă ȘT E:
Admite excepția lipsei de interes în formularea cererii de evacuare.
Respinge capătul de cerere având ca obiect evacuarea, formulat de reclamantul M. Onești prin Primar, cu sediul în mun. Onești, ., jud. Bacău, în contradictoriu cu pârâta S. A. M., CNP_, cu domiciliul în mun. Onești, ., . ca lipsită de interes.
Admite în parte cererea formulată de reclamantul M. Onești prin Primar, în contradictoriu cu pârâta S. A. M..
Obligă pârâta la plata către reclamant a sumei de 10 lei cu titlu de chirie aferent lunii decembrie 2013, a sumei de 2,6 lei reprezentând penalități de întârziere aferente acesteia sume, calculate până la data de 31.12.2014 și a sumei de 25 de lei reprezentând cheltuieli de întreținere aferent lunii decembrie 2013. Respinge cererea pentru diferențele solicitate cu titlu de chirie și penalități ca neîntemeiată.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, ce se va depune la Judecătoria Onești.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 14.10.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. S. M. P.
Red. Jud. C.S. – 02.11.2015
Tehnored.- M.P. – 02.11.2015
Ex.- 4/ comunicat părți – 02.11.2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2028/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2306/2015.... → |
|---|
