Fond funciar. Sentința nr. 4156/2015. Judecătoria ORADEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4156/2015 pronunțată de Judecătoria ORADEA la data de 28-04-2015 în dosarul nr. 4156/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA ORADEA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civila Nr. 4156/2015
Ședința publică de la 28 Aprilie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE N. M. L. G.
Grefier M. A. B.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant P. M. ORADEA și pe pârât O. DE C. SI PUBLICITATE IMOBILIARA BIHOR, pârât F. S., pârât M. S., pârât C. E. L., pârât P. E. L., pârât T. N., pârât T. I., pârât R. I., având ca obiect fond funciar
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează faptul ca instanța a amânat pronunțarea pentru aceasta data, cauza fiind reținuta spre soluționare la data de 21.04.2015, încheierea de ședința de la acea data făcând parte integranta a prezentei hotărâri.
INSTANȚA
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata la data de 12.05.2014 sub nr de dosar_, astfel cum a fost precizata (fila 163 si 197) reclamantul P. MunicipiuluiOradea in calitate de presedinte al Comisiei de aplicare a Legii nr. 18/1981 in contradictoriu cu parații: O. de C. si Publicitate Imobiliara Bihor, F. F., F. Ș., M. S., C. E. – L. si Preoteseasa E. L. in calitate de mostenitoare a Tarnok L., T. N. si T. I., R. I. in calitate de moștenitoare a lui F. F. a solicitat
-rectificarea suprafeței numărului topografic 3628 Episcopia Bihor inscris in CF nr.3705 Episcopia Bihor (provenind din CF nr. 676 Episcopia Bihor) de la_ mp la 4258mp
- constatarea nulității absolute parțiale a Titlurilor de proprietate nr.2556/1996 si nr.3929/2003 in ceea ce privește numărul topografic 3628 Episcopia Bihor
- reducerea suprafetei din Titlul de proprietate nr.2556/1996 aferent acestui topo la suprafața de 2129mp
- reducerea suprafetei din Titlul de proprietate nr.3929/2003 aferent acestui topo la suprafața de 2129 mp
- Constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat cu nr.2654/03.09.2007 încheiat intre F. Ș. si M. S.
In fapt arata ca s-a reconstituit in favoarea numiților F. F. si F. Ș., dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de 5007/_ mp din numărul topografic 3628 Episcopia Bihor, prin titlul de proprietate nr.2556/1996.
Suprafața de 2503/_ mp din acest topografic a fost reconstituita in favoarea numitei Tarnok L. prin titlul de proprietate nr.3929/2003.
Numărul topografic 3628 înscris in extrasul eliberat dupa coala CF 676 Episcopia Bihor are o suprafața de 1 iugar si 1184 sțj adică 5755+4258 = 10.013 mp.
La inscrierea titlurilor de proprietate, numarul topografic a fost transmis in CF 3705 Episcopia Bihor cu aceeași suprafața de 10.013 mp.
Potrivit inscrierilor de sub B 7,8 si B 10,11 T. N. si T. I. au dobândit prin cumparare in anul 2003, respectiv 2004 o cota de 2944 mp si inca 3000 mp din ambele numere topografice 3628 si 3629.
Paratul M. S. a cumpărat in anul 2007 cota de 2889 mp din ambele numere topografice.
In favoarea cumpărătorilor T. N. si sotia, in anul 2006 a fost întocmita documentația cadastrala având numarul_ Oradea, privind suprafața de 5944 mp constituit din cele doua numere topografice 3628 si 3629 Episcopia Bihor. Documentația a fost avizata de OCPI Bihor, apare in baza de date, dar nu a fost înscrisa in cartea funciara.
In cadrul dosarului nr._/271/2008, având ca obiect partaj judiciar a fost intocmit un raport de expertiza de către expert tehnic T. D., si s-a constatat ca in registrul parcelar din arhiva OCPI Bihor in anul 1890 numărul topografic 3628 Episcopia Bihor figurează cu o suprafața de 4258 mp. Ulterior a mai fost adăugat un iugar adică 5755 mp. situație in care numărul topografic isi mărește suprafața la 10.013 mp. Din măsurătorile efectuate, suprafața găsita real in teren este de doar 4258 mp care este cea corecta având corespondent tocmai aceasta suprafața pe planul topografic scara 1:2880 Episcopia Bihor.
Pentru aceste motive, concluzia expertului este ca suprafața de 10.013 mp a numărului topografic 3628 mp a fost greșit înscrisa in CF 676 Episcopia Bihor si tot asa s-a transmis in CF 3705 Episcopia Bihor
Suprafața reala fiind de 4258 mp se impune in consecința rectificarea erorii materiale din evidenta de carte funciara, precum si a titlurilor de proprietate ulterioare emise in baza acestor inscrieri cu toate inscrierile si contractele subsecvente.
Practic ambele titluri de proprietate nr.2556/1996 si nr. 3929/2003 prin care au fost reconstituite suprafețe greșite din numărul topografic 3628 sunt lovite de nulitate, in baza art.III alin.1 lit.a si i din Legea 169/1997, intrucat au fost emise in baza unor acte doveditoare eronate in ceea ce privește suprafața reala a numărului topografic.
Aceasta eroare materiala nu poate fi considerata culpa comisiei din moment ce provine de la inscrierea greșita inca din anul 1906 in coala originala a CF 676 Episcopia Bihor a numărului topografic 3628 cu suprafața de 1 iugar (5755 mp) si 1184 stj (4258 mp) in condițiile in care din alte acte provenite din arhiva OCPI suprafața reala este doar de 4258 mp fara acel 1 jugar.
In concluzie, reducerea suprafețelor reconstituite prin titlurile de proprietate emise din numărul topografic 3628 la valorile reale este calea legala de urmat pentru a nu se incalca scopul reparator al legilor fondului funciar.
M. S. a formulat o solicitare pe cale administrativa pentru atribuirea pe un alt amplasament a suprafeței de 2889 mp care nu se regăsește in teren din numărul topografic 3628 Solicitarea acestuia a fost respinsa intrucat nu se încadrează in prevederile Legilor Fondului Funciar, deoarece actul doveditor in baza carora se solicita reconstituirea este viciat de eroarea materiala privind suprafața numărului topografic 3628. M. S. este cumparator al unui drept de proprietate dobandit in temeiul Legilor Fondului Funciar de către alte persoanele indreptatite ia reconstituirea dreptului de proprietate, iar el nu figurează cu cerere formulata in termenele legale prevăzute de Legile Fondului Funciar.
O. de C. și Publicitate Imobiliară Bihor, prin întampinare (fila 148) arata ca nu se opune admiterii acțiunii formulată dar solicită respingerea pretențiilor cu privire la cheltuielile de judecată în totalitate, sau alte pretenții pecuniare în cazul în care se vor solicita, raportat la prevederile art.33 din Legea nr. 7 din 13 martie 1996 republicată - Legea cadastrului și a publicității imobiliare, cu modificările și completările ulterioare si în conformitate cu dispozițiile art. 89 din ORDINUL nr. 633 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară cu modificările și completările ulterioare si art. 907, 908, 909 si 910 C.civ
Paratele C. E.- L. si P. E.-L., prin întâmpinare (fila 176) solicita respingerea cererii de chemare in judecata ca neîntemeiata, cu cheltuieli de judecata.
Arata ca analizând CF 676 Episcopia Bihor se poate observa ca înscrierile de sub AI 1-2 s-au efectuat in anul 1870 cand s-au făcut si înscrierile de sub . sub B 2 - 3 s-au facut in anul 1880, cand s-au inscris si nr.top din coala A, de sub A II 1-2, AIII 1-2. Suprafata nr.top 3428 inscrisa in coala CF in anul 1880 a fost de 1 holda si 1184 stp. dreptul de proprietate asupra acestor suprafețe de teren a fost intabulat in favoarea proprietarilor F. Ferenczne si F. I.. In aceste condiții, susținerile reclamantului ca "se vede" ca in registrul parcelar din anul 1890 "a mai fost adăugat un iugar " la nr.top 3628 Episcopia Bihor,situatie in care acesta si-a mărit suprafața la_ mp sunt nefondate.
Mai mult, din anul 1991 pana in prezent s-au eliberat in repetate rânduri extrase de carte funciara in care cele doua nr.topografice au aceleași suprafețe.
In baza cererii formulata in temeiul Legii 18/1991 de către antecesoarea lor,Tarnok L., s-a reconstituit dreptul de proprietate in favoarea acesteia asupra suprafeței de 8 ha 59 ip prin Titlul de Proprietate nr. 3929/2003.
Anterior eliberării titlului de proprietate Comisia locala pentru aplicarea legilor fondului funciar a eliberat Adeverința nr. 2578/06.02.1992 in baza căreia a fost încheiat Procesul-verbal de punere in posesie nr.2578 din 11.04.2003, care este semnat de către toate părțile, si care face dovada punerii efective in posesie a beneficiarei Tarnok L..
În favoarea paraților de rândul 2-3 s-a întocmit Procesul verbal de punere in posesie in baza Adeverinței nr.5/20.01.1992, i-ar ulterior s-a eliberat Titlul de Proprietate nr. 2556/26.02.1996 pentru suprafața de 6 ha 4882 mp.
Procesul verbal de punere in posesie a fost semnat de către unul dintre beneficiari, F. F..
Dovada certa a faptului ca s-a procedat la măsurarea întregii suprafețe reconstituite in favoarea partilor este corespondenta purtata de către paratul F. Ș. cu Comisia locala pentru aplicarea legilor fondului funciar, respectiv: cererea nr._/A/15.01.1999 la care se răspunde prin Adresa din 02.02.1999,cererea nr._/A/12.04.1999 la care s-a răspuns prin Adresa din 18.05.1999.
Potrivit Adresei nr._/08.10.2004 emisa de Comisia de aplicare a Legilor fondului funciar ca răspuns la cererea paratului F. Ș., s-a procedat la reconstituirea cotei de 1/2 parte din aceste nr.top in favoarea paraților de rândul 2-3 iar cota de 1/2 parte revenea antecesoarei lor Tarnok L.. Din aceasta cota, Insa ,i s-a reconstituit doar cota de 1/4 parte, restul fiind lăsata ca diminuare de 20% conform poziției 490/843 din anexa 30 întocmita conform Legii 169/1997 si Legii 1/2000.
In consecința in favoarea paraților F. Ș. si F. F. s-a reconstituit cota de 5007/_ mp din nr.top 3628 si 884/1766 mp din nr.top 3629, iar in favoarea antecesoarei lor Tarnok L. cota de 2503/_ mp din nr.top 3628 si cota de 441/1766 mp din nr.top 3629.
In ceea ce privește punerea in posesie a partilor asupra acestui teren ,prin Adresa nr._/18.05.1999 Comisia locala de aplicare a Legilor fondului funciar precizeaza "pentru punerea in posesia dvs, a terenului cu nr.topo 3628 si 3629, in suprafața de 5891 mp conform titlului de proprietate nr.2556/1996, veti stabili cu topograful comisiei KIepp I., data la care poate organiza ieșirea la terenul dvs.împreuna cu vecinii de duleu."
Prin urmare, daca tocmai aceste terenuri au fost măsurate in prezenta tuturor partilor, si, daca susținerile din prezenta cerere de chemare in judecata sunt întemeiate, atunciunde este suprafața de teren care in anul 1999 a fost măsurata de către topograful comisiei KIepp I. . Chiar daca la acea data s-a măsurat doar terenul reconstituit in favoarea paraților de rândul 2-3, aceasta suprafața este de 5007mp din nr.top 3628, oricum mai mult decât se susține in prezent ca ar fi suprafața nr.top 3628.
In pofida susținerilor din cuprinsul cererii de chemare in judecata, culpa aparține exclusiv comisiei locale de aplicare a legilor fondului funciar, care avea obligația de a verifica "in mod riguros" actele doveditoare si actele pe care le emite.
Mai mentioneaza ca in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1193/18.11.2003 ele au înstrăinat imobillele cu nr.top 3628, suprafața de 2503 mp, si nr.top 3629, suprafața de 441 mp, cumpărătorilor parati T. N. si T. I., inscrisi sub B 7-8 in baza incheierii CF nr._/18.11.2003.
Având in vedere situația juridica a imobilului la data încheierii contractului de vanzare-cumparare, rezulta fara putința de tăgada ca parații de rândul 6 sunt terți dobânditori de buna credința care au dobândit dreptul de proprietate cu titlu oneros si intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare, in consecința, in conformitate cu prevederile art. 908 (4) cod civil acțiunea in rectificare nu poate fi pornita împotriva acestora.
In drept invoca art.205 cod procedura civila, art. 908 (4) cod civil
Parații T. N. si T. I. M. prin întâmpinare (fila 228) solicita respingerea cererii ca neîntemeiata, cu cheltuieli de judecata.
Având in vedere situația de drept si de fapt in ce privește terenul dobândit prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1193/18.11.2003 intabulat sub B7-8 in baza încheieri CF nr._/ 18.11.2003 si folosința in deplinătate de la data dobândirii pana in prezent, plătind taxe si impozite, si fiind declarat ca teren agricol productiv an de an la APIA Bihor, arata ca sunt terți dobânditori de buna credința ce au dobândit dreptul de proprietate cu titlu oneros, raportat la art.908(4) C.civ, acțiunea de rectificare neputand fi pornita împotriva lor. Totodată ,sub prescripția dreptului la actiunea de fond împotriva unui dobânditor de buna credința termenul este de 3 ani de la data înscrierii cererii formulate de către dobânditorul nemijlocit al unui drept real.
Dupa achiziția terenului au întocmit documentația cadastrala,care este vizata de OCPl Bihor.Invoca minuta din 25 noiembrie 2009 a înaltei Curți de Casație si Justiție privind inadmisibilitatea acțiunilor având ca obiect anularea lucrărilor de cadastru,respectiv a documentației cadastrale,schite topografice,intruct nulitatea sanctioneaza actele juridice cu încalcarea sau neobservarea normelor legale ,aceste inscrisuri neindeplinind condiții de valabilitate a unui act juridic civil pentru a fi sanctionate cu nulitatea.
Cum capătul principal al cererii ce privește modificarea documentației cadastrale este inadmisibil, practic si acțiunea de rectificare este inadmisibila.
De asemenea Constituția României la art.44(2) prevede ca „Dreptul de proprietate privata este garantata si ocrotita de lege in mod egal„ori reclamantul dorește sa fie diminuata suprafața lor in mod ilegal .
Parata R. llona prin întâmpinare (fila 231) arata ca nu cunoaste unde este situat terenul in litigiu si nu poate spune care este suprafața ce se cuvenea a fi restituita proprietarilor deoarece nu a avut niciodată o discuție amănunțita cu tatăl sau privitoare la acest teren.Cunoaste doar ca ceea ce se cuvenea tatălui sau din acest teren a fost cedat de către acesta unchiului sau F. Ș. care la rândul sau a vândut către numitul M. S. .Unchiul a fost cel care a fost prezent la eliberarea titlului si el este cel care cunoaște situația acestui teren.
Arata ca tatăl sau si fratele sau erau îndreptățiți la reconstituire ,terenul a aparținut antecesorilor lor care apar ca proprietari in cartea funciara .Numita Tarnok L. era ruda cu ei dar nu stie in ce măsura era îndreptățită sa primească teren din cele doua nr top.
Prin actul de partaj din 2004 dintre tatăl si unchiul sau, acesta a devenit unic proprietar pe aceste imobile.Nu stie daca s-a măsurat sau nu terenul dupa 1990, nu stie ce suprafețe dețineau antecesorii lor si ce suprafețe au fost restituite. Mai arata ca M. S. a recunoscut printr-un inscris ca nu are nimic cu tatăl sau si cu moștenitorii acestuia
Paratul F. I., prin întâmpinare solicită respingerea acțiunii, cu cheltuieli de judecată. (fila 274)
Referitor la primul capăt de cerere, acela de rectificare CF, arată că acest capăt de cerere este inadmisibil, motivat de faptul că suprafața înscrisă în CF nu poate fi modificată fară a se solicita anularea actului în baza căruia a fost făcută înscrierea, conform practicii ICCJ. Lipsa de valabilitate a titlului, buna sau reaua credință nu pot fi examinate în cadrul unei acțiuni în rectificare de carte funciară. (Decizia nr. 3583 din 10 septembrie 2013 pronunțată în recurs de Secția I civilă a ÎCCJ având ca obiect rectificare CF).
Or dreptul de proprietate este înscris în CF de mai bine de 100 de ani, și nu prin înscrierea reconstituirii dreptului de proprietate s-a obținut acea suprafață.
Privitor la capătul al doilea și al treilea din cerere, arata ca potrivit jurisprudenței CEDO (cauza Toșcută și alții c. României), anularea titlurilor de proprietate emise în baza legilor fondului funciar se analizează ca o privare de proprietate în sensul celei de-a doua fraze a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 și prin urmare este permisa numai dacă este prevăzută de lege, urmărește un scop legitim și păstrează un just echilibru între interesul general al comunității și imperativele protecției drepturilor fundamentale ale individului (alineatele 33-34)
În cazul în care anularea titlurilor de proprietate este justificată exclusiv de fapte imputabile autorităților și fară ca beneficiarii titlurilor anulate să primească o despăgubire echitabilă sau un teren echivalent, Curtea arată că, și dacă s-ar putea demonstra că servește unei cauze de interes public, constituie o încălcare a art. 1 din Protocolul adițional nr. 1, impunând beneficiarilor titlurilor o sarcină specială și exorbitantă care rupe echilibrul între interesul general al comunității și imperativele protecției drepturilor fundamentale ale individului (alineatele 38-40).
Situatia este similara în cauza Jones c. României, în cauza loan c. României, în cauzele M. și D. c. României și D. c. României .
Această concluzie, se impune cu atât mai mult în situațiile în care autoritățile administrative locale și județene creează și întrețin situații litigioase neîndeplinindu-și obligațiile de a verifica în mod temeinic îndeplinirea condițiilor pentru eliberarea titlurilor de proprietate (alineatele 49-50 ).
Titlurile de proprietate au fost emise în anii 1996 și 2003, date la care era în vigoare: Regulamentul privind procedura de constituire, atribuțiile și funcționarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului și modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum și punerea în posesie a proprietarilor, aprobat prin HG 131/1991.
Raportat la art.35 din Regulament comisia comunală, orășenească sau municipală va proceda la delimitarea zonelor teritoriale în care urmează să fie puși în posesie titularii, ținînd seama de condițiile concrete teritoriale (relief calitatea solului, categoria de folosință, distanța față de localitate și căile publice de comunicație, amenajările pentru îmbunătățiri funciare). Această delimitare, precum și parcelarea pe proprietari, se fac pe planul de situație al fiecărei localități, în cadrul actualei organizări teritoriale. "
Art. 36 de asemenea instituie obligația comisiei de a efectua măsurători topografice.
Regulamentul în vigoare la data emiterii TP 3929/2003, este Regulament din_, cu prevederi similare, prin care se impuneau obligații suplimentare comisiilor.
În speță, în anul 1996 și 2003, s-au emis titluri de proprietate iar ulterior s-a efectuat și punerea în posesie pentru suprafețele pentru care s-a făcut reconstituirea.
În măsura în care au existat eventuale greșeli, acestea nu sunt imputabile sub nicio formă pârâților sau antecesorilor acestora ci exclusiv autorităților special constituite pentru aplicarea legilor fondului funciar, care nu au respectat legislația în vigoare la acea dată, legislație care impunea o . reguli și pași de urmat în vederea emiterii titlurilor de proprietate.
Chiar dacă s-ar dovedi că nu au fost eliberate corect, titlurile nu ar putea fi anulate fară a li se plăti o despăgubirie echitabilă sau fară a li se da un alt teren de valoare echivalentă titularilor sau antecesorilor lor.
Prezenta actiune este formulata după aproximativ 18 ani respectiv 11ani de la data emiterii titlurilor și dupa punerea în posesie a beneficiarilor, invocându-se propria culpă (ca autoritate administrativă), respectiv că a atribuit o suprafața a cărei întindere rezulta din cărțile funciare, însă nu a fost în mod corespunzător identificat terenul, punerea în posesie efectuându-se fară respectarea regulamentului în vigoare.
Singurul argument pe care îl aduce comisia este faptul că dețin informații că în teren nu s-ar găsi suprafața respectivă.
In ce privește capătul al patrulea din cerere, privitor la constatarea nulității absolute a contractului autentic de vânzare-cumpărare, invocă excepția lipsei de interes a reclamantei. Reclamata nu a arătat care ar fi presupusul motiv de nulitate absolută invocat, deoarece este esențial a fi cunoscut pentru a putea instanța să se pronunțe în cunoștință de cauză, iar paratii să poata să isi formuleze apărarea pe motivul de nulitate absolută invocat.
Este adevărat că nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană, însă de orice persoană care justifică un interes legitim. Reclamata însă, nu a fost nici parte a contractului respectiv, nu a fost nici vătămată de acesta Jurisprudenta este unitară în privința diferentei dintre calitatea procesuala si interes, cele doua nu se confundă.
In drept invoca art. 205 și urm. C.p.c
Prin concluzii scrise, paratul F. S. reitereaza culpa comisiilor, pentru neglijența cu care a tratat dispozițiile imperative ale legii, desi el a solicitat de nenumărate ori acesteia să procedeze la finalizarea documentațiilor impuse de lege, fară nici un răspuns din partea acesteia (art. 27)
Modalitatea în care s-a făcut solicitarea rectificarii de CF este inadmisibilă, deoarece actul care stă la baza înscrierii eronate este acel act prin care s-a dispus transcrierea topograficului 3628 dintr-un CF în altul, respectiv, din CF 543 în CF 676.
Paratul M. S., a formulat CERERE DE CHEMARE IN GARANȚIE a pârâtului F. Ș., prin care a solicitat ca in cazul admiterii actiunii principale și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu chematul în garanție autentificat sub nr. 2654/03.09.2007 de B.N.P. Bonchis B., să fie obligat chematul în garanție să-i restituie prețul plătit în valoare de 28.900 (douăzeci și opt de mii nouă sute) lei, sumă actualizată cu dobânda legală, precum și cheltuielile ocazionate de perfectarea în formă autentică a contractului, cu cheltuieli de judecată (fila 230).
În fapt, arata ca aciunea sa se fundamentează pe raspunderea vânzătorului de a răspunde față de cumpărător în caz de evicțiune, întrucat in cazul în care cererea de chemare în judecată va fi admisă, el va pierde terenul cumpărat, intervenind așadar o evicțiune totală, care antrenează răspunderea vânzătorului.
In drept invoca art.1695 și urm.C.civ. art. 72 și urm., art. 451 și urm. C..
La termenul din 18.11.2014 instanta a admis exceptia lipsei capacitatii de folosinta a paratului F. F. invocata din oficiu. (fila 262), iar la termenul din 16.12.2014 (fila 309) a respins exceptia lipsei de interes pentru motivele dezvoltate in incheierea de sedinta din acea data.
La termenul din 21.04.2015, s-a retinut ca inadmisbilitatea invocata in cauza nu a fost invocata ca si o veritabila exceptie ci ca o aparare de fond
Instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisurile de la dosar si proba cu expertiza topo (fila 359).
Analizand actele si lucrarile dosarului, in ordinea petitelor, instanta retine urmatoarele:
Potrivit inscrierilor de carte funciara 3705 aferent topo 3628 Episcopia Bihor, acest topografic are o suprafata de_ mp, conform mentiunilor de sub A I 1 (fila 12 si 326).
Potrivit inscrierilor de sub B 1, acest topografic a fost adus din CF 676 (fila 13)
Potrivit inscrierilor din CF 676 aferent topo 3628 (fila 15 si 68, 91,92, 327) de sub A IV 1, acest topografic are suprafata de_ mp, astfel cum este mentionat olograf ca fiind echivalentul a 1 iugar si 1184 stj . Sub B2 se arata ca acest CF este adus aici din CF 543 Episcopia Bihor.
In CF 543 (fila 328) imobilul cu nr topo 3628 este inscris sub A III 1 cu o suprafata de 1184 stj, respectiv 4258 mp.
Potrivit expertizei topo efectuate in cauza de ing. G. Minel, necontestata de nici una dintre parti (fila 359 si urm) si explicatiilor tehnice ale acestuia, (fila 365) eroarea materiala de inscriere s-a produs in anul 1906 odata cu trecerea imobilului cu nr topo 3628 Episcopia Bihor din CF 543 in CF 676, moment in care in fata celor 1184 stj patrati lucratorul CF de la acea data a fost trecut din eroare si cifra 1 in rubrica hold a cartii funciare, fapt ce a insemnat adaugarea a inca 1600 stanjeni patrati la cei existenti
În conformitate cu dispozițiile art. 89 alin.1) din Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 (in vigoare la data introducerii actiunii, in prezent abrogat prin Ordinul 700/2014 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară cu modificările și completările ulterioare), rectificarea este operațiunea de carte funciară care reprezintă radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
De asemenea, potrivit art.. 907 Cod civil, alin (1) când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. A..(2) prevede ca prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.
Cum in speta este vorba de o eroare materiala la inscrierea intinderii suprafetei totale a topo 3628, din probele aministrate in cauza nereiesind o alta cauza pentru diferenta de 1 iugar decat eroarea materiala, instanta nu poate decat sa dispuna rectificarea mentiunilor din cartea funciara referitoare la acest aspect, fiind imperios necesar ca datele cuprinse in cartea funciara sa fie in concordanta cu realitatea. Cum intinderea reala a topograficului 3628 Episcopia Bihor este de 4258 mp, precum mentiunile initiale din CF 543, rezulta ca si inscrierile de carte funciara ulterioare trebuie sa reflecte aceeasi suprafata.
Instanta va inlatura apararea paratilor T. N. si T. I. M., respectiv F. S., privind inadmisibilitatea actiunii in rectificare CF pe considerentul necesitatii anularii cu prioritare a actului juridic ce a stat la baza inscrierii a carei rectificare se solicita, intrucat in speta nu exista un astfel de act juridic care sa stabileasca suprafata acestui topografic la cifra de_ mp in loc de 4258 mp, intrucat la data trecerii acestui topografic 3628 din CF 543 in CF 676 nu s-a stabilit nici o modificare in acest sens, ci trebuia adus in CF 676 in starea in care era. In acord cu opinia exprimata de expert, la momentul inscrierii olografe efective a cifrelor privind topograficul si intinderea lui, s-a mentionat de catre lucratorul de carte funciara cu o cifra de 1 in plus suprafata topograficului, ducand astfel la situatia din prezent. Prin urmare nu putem vorbi decat de o eroare materiala, a carei actiune este imprescriptibila, inlaturadu-se astfel si apararea paratilor T. privind caracterul prescriptibil al actiunii in rectificare CF.
In ceea ce priveste petitul privind constatarea nulității absolute parțiale a Titlurilor de proprietate nr.2556/1996 si nr.3929/2003 in ceea ce privește numărul topografic 3628 Episcopia Bihor, instanta retine ca prin aceste titluri de proprietate s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea paratilor F. F., intre timp decedat, si F. S. suprafata de 5007/_ mp (fila 11) respectiv numitului Tarnok L. suprafata de 2503/_ mp (fila 86) .
La baza eliberarii acestor titluri de proprietate au stat, printre altele, inscrierile de carte funciara, asa cum erau ele la momentul analizei dosarelor funciare ale celor doi beneficiari, respectiv cu suprafata de 1 iugar si 1184 stj, echivalentul a_ mp, pentru topo 3628.
Prin urmare, s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru o suprafata de teren din topo 3628 de 7510 mp, mai mare decat exista in realitate (4258 mp).
In acord cu paratii, odata cu punerea in posesie a beneficiarilor celor doua titluri de proprietate, trebuia procedat la masurarea in teren a suprafetelor reconstituite, in conformitate cu prevederile art.35-36 din HG 131/1991 in vigoare la data eliberarii TP 2556/26.02.1996, si HG 1172/2001 in vigoare la data eliberarii TP 3929/07.05.2003.
Astfel, potrivit art.35 HG 131/1991, in forma in vigoare la data eliberarii TP 2556, comisia locala “va proceda la delimitarea zonelor teritoriale in care urmeaza sa fie pusi in posesie titularii”, iar potrivit art.36, “punerea in posesie a proprietarilor, in cadrul zonelor delimitate, se face de comisie pe baza de masuratori topografice”.
De asemenea, din economia prevederilor art.32-33 ale HG 1172/2001 in forma in vigoare la data eliberarii TP 3929, punerea in posesie a persoanelor indreptatite se face pe baza de masuratori topografice si in conformitate cu art.27 din Legea 18/1991 care (in forma in vigoare la data eliberarii TP) precizeaza acelasi lucru: punerea in posesie si eliberarea titlurilor de proprietate celor indreptatiti nu poate avea loc decat numai dupa ce s-au facut in teren delimitarile necesare pentru masuratori, stabilirea vecinatatilor, amplasamentul stabilit si documentele constatatoare prealabile.
Reclamanta sustine ca la momentul punerii in posesie, s-au facut masuratori in teren, insa in acord cu paratii, inca de la primul TP contestat, respectiv 2556/1992 deja era depasita suprafata reala a acestui tpografic, intrucat prin acest titlu s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru surafata de 5007 mp, desi topograficul avea o intindere reala de 4258 mp, deci cu aprox.800 mp diferenta. Prin urmare, instanta va inlatura apararea reclamantei privind realizarea masuratorilor pentru punerea in posesie afereta TP 2556.
Cu privire la TP 3929 reclamanta nici nu mai sustine realizarea masuratorilor efective in teren.
Totusi, indiferent de obligatia legala instituita in sarcina comisiilor privind realizarea masuratorilor in teren, nimic nu îi împiedica pe titularii titlurilor sa procedeze ei insisi la efectuarea masurartorilor pentru propriile terenuri, ca un bonus pater familias, si sa depuna un minim de diligenta in vederea protiguirii propriului drept.
Retinand intinderea reala a topo 3628, este evidenta necesitatea anularii partiale a acestor titluri, intrucat acestea nu concorda cu realitatea, in ceea ce priveste intinderea reconstituirii asupra topo 3628, indiferent de existenta sau nu a unor masuratori reale la data punerii in posesie, astfel incat si sub acest aspect cererea reclamantului este intemeiata, cu precizarea ca prin aceasta nu este afectat fondul reconstituirii din perspectiva indreptatirii celor doi beneficiari la reconstituirea dreptului de proprietate.
In ceea ce priveste modalitatea de rectificare a celor doua titluri, prin reducerea supafetelor aferente topo 3628 la suprafata de 2129 mp pentru fiecare, echivalentul cotei de ½ din intregul topografic pentru fiecare titular, desi reconstituirea nu s-a facut in aceleasi cote pentru fiecare, instanta apreciaza ca intemeiata doar in parte aceasta cerere, pentru urmatoarele considerente:
Ulterior eliberarii TP 3929/2003, in baza certificatului de mostenitor 24/2003 (fila 31), respectiv 37/2003 conform inscrierii de sub B 5-6, cota de 2503/_ mp a fost transmisa prin succesiune catre paratele C. E. si P. E. L., iar ulterior de catre acestea in baza contractului de vanzare cumparare 1193/2003 mai departe catre paratii T. N. si I. conform inscrierilor de sub B 7-8 (fila 13 si fila 389).
In paralel, parte din TP 2556/1992, cota apartinand lui F. S., dobandita in urma partajului din anul 2004 (fila 22) conform B9, a fost transmisa catre aceiasi parati T. N. si I. de sub B 10-11, respectiv suprafata de 3000 mp din ambele topo 3628 si 3629, fara mentiuni privind cota din fiecare topo in parte, iar catre paratul M. S. suprafata de 2889/_ mp tot prin vanzare cumparare (autentificat sub nr 2654/2007 - fila 307), si tot fara mentiuni privind intinderea din fiecare topografic in parte, conform inscrierilor de sub B12.
Prin urmare in prezent cota de 2503 mp din acest topo, aferent TP 3929 se afla in proprietatea paratilor T.. Cat priveste intinderea ocuparii acestui topo aferent TP 2556, aceasta nu se cunoaste in concret, intrucat nici una din vanzarile ulterioare nu precizeaza cat anume se transmite, astfel incat in prezent practic exista o stare de coproprietate intre paratii T. pe de o parte si paratul M. pe de alta parte.
Cert este insa ca proportia de reconstituire a dreptului de proprietate asupra topo 3628 este de 2 la 1, intrucat prin TP 2556 s-a reconstituit suprafata de 5007 mp, iar prin TP 3629 suprafata de 2503 mp, astfel incat echitabil apare ca si rectificarea celor doua TP prin reducerea suprafetei aferente acestui topografic sa respecte aceasta proportie. Iar aceasta chiar daca in prezent cota detinuta de unul dintre proprietari (paratii T.) este mai mare decat cea a celuilalt proprietar (paratul M.), intrucat cota paratilor T. provine din cumularea transmiterilor aferente ambelor titluri de proprietate.
Prin urmare, instanta va dispune reducerea suprafetei din Titlul de proprietate nr.2556/1996 aferent acestui topo la suprafața de 2839 mp, si reducerea suprafetei din Titlul de proprietate nr.3929/2003 aferent acestui topo la suprafața de 1419 mp .
Analizand si petitul privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat cu nr.2654/03.09.2007 încheiat intre F. Ș. si M. S., instanta retine ca prin contactul de vanzare cumparare autentificat sub nr 2654/2007, acesta a cumparat de la F. S. suprafata totala de 2889 mp, din topo 3628 si 3629, fara mentiuni privind intinderea dreptului de proprietate din fiecare topografic in parte, astfel incat nu se cunoaste suprafata cumparata in concret din topo 3628.
Este adevarat ca se retine anularea partiala a TP 2556 care a stat la baza acestei vanzari, si reducerea suprafetei reconstituite asupra acestui topo la suprafata de 2839 mp, mai mica decat cea care a facut obiectul acestei vanzari, insa aceasta nu duce de plano la retinerea nulitatii absolute a vanzarii.
Analizand conditiile vanzarii, instanta retine ca una dintre conditii este ca lucrul vanzarii sa existe. D. daca lucrul era pierit total in momentul incheierii contractului (sau nici n-a existat in realitate) vanzarea este nula absolut (art.1311 C.civ.) intrucat obligatia vanzatorului este lipsita de obiect, ceea ce antreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului. Insa aceasta situatie nu este aplicabila spetei.
Daca partile au avut in vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit in parte anterior vanzarii, precum in speta (terenul exista in materialitatea lui, doar ca nu avea in concret intinderea specificata in contract) inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri formeaza obiectul vanzarii (putand fi aplicat prin analogie la datele spetei, intrucat s-au vandut doua nr topo, nu dar unul) si numai unele au pierit, atunci sanctiunea nu este nulitatea absoluta, ci cumparatorul poate alege: fie sa renunte la contract (rezolutiunea) fie sa ceara executarea asupra partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret. Or, in speta, cumparatorul nu si-a exprimat optiunea in acest sens, si instanta nici nu o poate prezuma doar din simpla formulare a cererii de chemare in garantie pentru evictiune.
Aceste prevederi se coreleaza cu cele pentru situatia in care vanzatorul preda imobilul prevazut in contract, dar intinderea lui este diferita fata de aceea specificata in contract, potrivit art.1327, cand se specifica faptul ca daca intinderea este mai mica atunci cumparatorul poate cere o reducere din pret proportionala cu intinderea gasita lipsa, sau chiar rezolutiunea contractului, dar numai in anumite conditii, ori completarea (daca vanzatorul mai are alaturi teren). Tot asa cum, fiind vandute doua imobile (doua topografice) printr-un singur contract si pret, ar putea interveni o compensare in acord cu prevederile art.1333 C.civ.
Finalitatea acestui contract poate varia in functie de optiunea partilor, insa cum ea nu a facut obiectul prezentului litigiu, instanta nu se poate pronunta in acest sens, nici in ceea ce priveste soarta contractului (in afara de faptul ca nu sunt indeplinite conditiile nulitatii absolute) nici in ceea ce priveste incadrarea situatiei juridice a acestor parti . legala. In limitele investirii, instanta poate doar constata ca nu sunt indeplinite conditiile constatarii nulitatii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat cu nr.2654/03.09.2007 încheiat intre F. Ș. si M. S., intrucat in speta nu se pune nici problema pentru anumite vicii de consimtamant, sau frauda la lege, data de intentia partilor de a incheia vanzarea in aceasta forma, astfel incat va respinge acest petit ca neintemeiat.
In fine, in ceea ce priveste cererea de chemare in garantie formulata de paratul M. in contradictoriu cu paratul F. S., instanta o va respinge ca ramasa fara obiect, ca urmare a respingerii petitului privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare ce sta la baza cererii sale.
F. de toate aceste considerente, instanta va admite in parte actiunea reclamantei, si va respinge cererea de chemare in garantie, conform dispozitivului.
Raportat la cheltuielile de judecata, prin aplicarea dispozitiilor art.453 si 455 C., instanta nu va retine culpa procesuala a paratei OCPI in ceea ce priveste actiunea in rectificare CF si nu o va obliga la plata catre reclamanta a sumei de 2256 lei cu titlu de taxa de timbru, achitata conform extrasului de cont de la fila 128 si a sumelor privind onorariu expert (fila 267 si 350) intrucat aceasta nu s-a opus admiterii actiunii, potrivit art. 454 C., astfel incat aceste cheltuieli vor ramane in sarcina reclamantei.
Intrucat cererea de chemare in garantie pentru evictiune a fost respinsa, rezulta ca cheltuielile paratului M., precum taxa de timbru achitata conform chitantei de la fila 222, vor ramane in sarcina acestuia.
In ceea ce priveste cheltuielie solicitate de paratii C. si P., T. si F. S. (I.) acestea vor fi respinse, retinand culpa procesuala a acestora, fata de admiterea petitelor ce le vizeaza.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite in parte actiunea reclamantului P. M. Oradea in calitate de presedinte al Comisiei de aplicare a Legii nr. 18/1981 Oradea cu sediul in Oradea, Piata Unirii nr.1. jud.Bihor in contradictoriu cu parații O. de C. si Publicitate Imobiliara Bihor, cu sediul in Oradea, .. 1A, jud Bihor, F. Ș. (I.) dom in Ungaria localitatea Pilis, Vatyai ut nr.40 si domiciliu procedural ales in Oradea .. 65 corp A ., M. S. domin Oradea, ., CNP_, C. E. - L. cu dom in Oradea, ., .. si Preoteseasa E. L. dom.in Oradea . in calitate de mostenitoare a numitei Tarnok L., ambele cu domiciliu procesual ales in Oradea ..1 . jud.Bihor, T. N. si T. I. M. dom.in Oradea, . jud.Bihor, R. I. cu domiciliul in Oradea ..120 si . jud.Bihor in calitate de succesor al F. F..
Constata nulitatea absoluta parțiala a Titlurilor de proprietate nr.2556/1996 si nr.3929/2003 in ceea ce privește numărul topografic 3628 Episcopia Bihor
Dispune reducerea suprafetei din Titlul de proprietate nr.2556/1996 aferent acestui topo la suprafața de 2839 mp
Dispune reducerea suprafetei din Titlul de proprietate nr.3929/2003 aferent acestui topo la suprafața de 1419 mp
Respinge restul pretentiilor.
Respinge actiunea aceluiași reclamant in contradictoriu cu paratul F. F. domiciliat in Oradea, ..120 ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara capacitate de folosinta.
Respinge cererea de chemare in garanție formulata de paratul M. S. in contradictoriu cu F. Ș..
F. cheltuieli de judecata.
Cu apel in termen de 30 de zile care se va înregistra la Judecătoria Oradea.
Pronunțata in ședința publica azi 28.04.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
N. M. L. GHERMANMONICA A. B.
Red tehnored NG
14 Ex. 29 Aprilie 2015
12 .> - P. M. Oradea in calitate de presedinte al Comisiei de aplicare a Legii nr. 18/1981 Oradea
- O. de C. si Publicitate Imobiliara Bihor,
- F. Ș. (I.) (2)
- M. S.
- C. E. - L. (2)
- Preoteseasa E. L. (2)
- T. N.
- T. I.
- R. I.
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 4138/2015. Judecătoria ORADEA | Contestaţie la executare. Sentința nr. 5479/2015. Judecătoria... → |
|---|
