Evacuare. Încheierea nr. 26/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Încheierea nr. 26/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 10-12-2015 în dosarul nr. 23861/2015
document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
ÎNCHEIERE
Ședința publică de la 26.11.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE - L. E. M.
GREFIER - N. S.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta R.A. - A.P.P.S. - S. PENTRU ADMINISTRAREA ȘI ÎNTREȚINEREA FONDULUI IMOBILIAR (S.A.I.F.I.) și pe pârâta V. V., având ca obiect pretenții constatare reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică, au răspuns reclamanta prin consilier juridic cu delegație la dosar și pârâta personal și asistată de avocat cu împuternicire avocațială depusă la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Pârâta prin apărător depune la dosar cerere privind sesizarea Curții de Justiție a Uniunii Europene în temeiul art.267 din Tratatul privind funcționarea UE coroborat cu art.105/107 din Regulamentul de procedură al Curții de Justiție a Uniunii Europene, pentru adresarea unor întrebări preliminare cu privire la caracterul abuziv al unor măsuri care au condus la pierderea locuinței de chiriaș ca urmare a chiriilor disproporționate raportat la salariile acestora.
Reclamanta prin consilier juridic solicită respingerea cererii formulată de reclamantă ca neîntemeiată.
Instanța respinge cererea pârâtei de adresare a unor întrebări preliminare către CJUE în temeiul art.267 din Tratatul privind funcționarea UE coroborat cu art.105/107 din Regulamentul de procedură al Curții de Justiție a Uniunii Europene, întrucât aceasta privește interpretarea dispozițiilor art.1 alin.2 din Directiva 93/13 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii, și deci excede obiectului prezentei cauze, nefiind încheiat între părți un astfel de contract, ci un contract de închiriere pentru locuința situată în București, ., ., în care pârâta are calitatea de chiriaș, iar nu de consumator conform OG nr.21/1992, întrebările propuse de pârâtă nefiind relevante prin raportare la Directiva menționată care se solicită a fi interpretată și obiectul acțiunii.
La interpelarea instanței cu privire la modalitatea în care solicită acordarea termenului de grație, pârâta prin avocat solicită eșalonarea cuantumului chiriei pe o perioadă de 5 ani, în funcție de veniturile acesteia.
Reclamanta prin consilier juridic apreciază că termenul de 5 ani solicitat de pârâtă este prea îndelungat, având în vedere și faptul că aceasta a mai formulat o cerere de eșalonare a datoriei, fiind încheiată între părți o astfel de convenție, care nu a fost respectată de către debitoarea-pârâtă.
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, instanța, constatând cauza în stare de judecată, acordă cuvântul asupra fondului.
Reclamanta prin consilier juridic solicită admiterea acțiunii, omologarea raportului de expertiză, obligarea pârâtei la plata sumelor rezultate prin concluziile raportului efectuat în cauză, evacuarea pârâtei din imobil.
Pârâta prin apărător solicită respingerea acțiunii principale ca neîntemeiată, admiterea cererii reconvenționale, eșalonarea plății cuantumului chiriei față de veniturile sale, obligarea reclamantei la prelungirea contractului de închiriere, apreciind că datorită valorii mari a chiriei, nu a putut respecta acea convenție despre care reclamanta a făcut vorbire.
În replică, reclamanta prin consilier juridic susține că acel cuantum al chiriei este stabilit conform legii în vigoare.
INSTANȚA
Având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art.396 din NCPC,
DISPUNE
Amână pronunțarea la data de 03.12.2015.
Pronunțată în ședința publică de la 26.11.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
Dosar nr._
ÎNCHEIERE
Ședința publică de la 03.12.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE - L. E. M.
GREFIER - N. S.
INSTANȚA
Având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art.396 din NCPC,
DISPUNE
Amână pronunțarea la data de 10.12.2015.
Pronunțată în ședința publică de la 03.12.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 1 BUCUREȘTI
Sentința civilă nr._
Ședința publică de la 10.12.2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE - L. E. M.
GREFIER - N. S.
Pe rol se află pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamanta R.A. - A.P.P.S. - S. PENTRU ADMINISTRAREA ȘI ÎNTREȚINEREA FONDULUI IMOBILIAR (S.A.I.F.I.) și pe pârâta V. V., având ca obiect pretenții constatare reziliere contract.
Dezbaterile și susținerile în fond au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 26.11.2015, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la datele de 03.12.2015, respectiv la 10.12.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 18.01.2012 sub nr. de mai sus, reclamanta R.A. - A.P.P.S. - S. PENTRU ADMINISTRAREA ȘI ÎNTREȚINEREA FONDULUI IMOBILIAR (S.A.I.F.I.) a chemat in judecata pe parata V. V., solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta sa fie obligata parata la plata sumei de 15.427,80 euro respectiv 67.106,30 lei reprezentand chirie apartament pentru perioada aprilie 2010-mai 2010 si februartie 2011-august 2011, 40.308,85 lei reprezentand penalitati calculate in perioada 28.02._11 si facturate in perioada aprilie 2010-august 2011 pentru facturi emise cu titlu chirie locuinta, constatarea rezilierii contractului de inchiriere nr. 4712/27.05.2004 pentru nerespectarea clauzelor refeitoare la achitarea in termen a obligatiilor financiare, evacuarea paratei din spatiul in suprafata locativa de 195,81 mp situat in ., ..
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr.4712/27.05.2004 ce are ca obiect inchirierea spatiului in suprafata locativa de 195,81 mp situat in ., ., contract prelungit valabil pana la data de 18.05.2014.
Conform art.II din contract, parata avea obligatia de a achita contravaloarea chiriei pana la data de 10 a fiecarei luni pentru luna in curs, obligatia pe care nu a respectat-o, acumuland un debit de 15.427,80 euro si 40.308,85 lei.
A mai precizat reclamanta ca tariful chiriei practicat de RA-A.-SAIFI este cel stabilit prin OG nr.9/2008, modul de calcul fiind prevazut in anexa 2 la contractul de inchiriere.
In drept, au fost invocate prev. art.555, 1350, 1357 al.1, 1531, 1538, 1830 al.1, 1831 al.1 C.civ., art.720 ind.1 C.proc.civ.
In sustinerea cererii, reclamanta a atasat la dosar, in copie, inscrisuri.
La data de 20.06.2012 reclamanta a depus precizare la actiune prin care si-a majorat pretentiile dupa cum urmeaza: chiria de la 15.427,80 euro la 30.995,10 euro, penalitati de la 40.308,85 lei la 83.978,40 lei. O noua cerere precizatoare a fost depusa la dosar in sedinta publica din 20.09.2012, prin care reclamanta si-a majorat pretentiile la suma de 36.184,20 euro cu titlu de chirie si 88.306,14 lei cu titlu de penalitati, respectiv la data de 15.11.2012, prin care s-a marit catimea obiectului cererii la suma de 39.643,60 euro cu titlu de chirie si 93.549,52 lei cu titlu de penalitati. Conform cererii precizatoare din 27.03.2013, debitul restant datorat cu titlu de chirie se ridica la suma de 44.832,70 euro, iar penalitatile la suma de 99.672,95 lei.
Parata a formulat intampinare in cauza, prin care a invocat exceptia de nelegalitate a HG nr.39/1996, iar pe fond a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, aratand ca intelege sa invoce exceptia de neexecutare a contractului de inchiriere, intrucat reclamanta nu si-a indeplinit obligatia de a asigura utila folosinta a imobilului, refuzand sa efectueze reparatiile necesare pentru mentinerea imobilului in stare de buna functionare.
Prin incheierea de sedinta din data de 28.03.2013, instanta a inaintat cauza Curtii de Apel Bucuresti pentru solutionarea exceptiei de nelegalitate a HG nr. 39/1996, dispunand suspendarea prezentei cauze.
Exceptia invocata de catre parata a fost respinsa ca nefondata prin sentinta civila nr.2133/25.06.2013 pronuntata de C.A.B., Sectia a VIII-a C. Administrativ si Fiscal, mentinuta in recurs prin decizia civila nr.2859/18.06.2014 pronuntata de ICCJ, Sectia de C. Administrativ si Fiscal.
In urma solutionarii acestui incident procedural, cauza a fost repusa pe rol la data de 12.03.2015.
In sedinta publica din 12.03.2015, parata a depus la dosar intampinare si cerere reconventionala, prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata. Pe cale reconventionala s-a solicitat plafonarea cuantumului chiriei si a penalitatilor fara a depasi suma la care se aplica (acest petit fiind precizat prin notele scrise din 09.04.2015, in sensul ca se solicita plafonarea penalitatilor la valoarea debitului, respectiv reducerea cuantumului penalitatilor pe motiv ca sunt excesive cf. art.1541 al.1 lit.b NCC – f.116), esalonarea platii debitului si a penalitatilor aferente raportat la veniturile obtinute de chirias si obligarea reclamantei la prelungirea contractului de inchiriere.
La data de 24.04.2015, reclamanta a depus la dosar cerere precizatoare, prin care si-a majorat pretentiile la suma de 70.248,43 euro în echivalent lei la data plății reprezentând chirie locuință pentru perioada aprilie-mai 2010, februarie 2011-aprilie 2014 și 01-18.05.2014 și suma de 164.324,91 lei reprezentând penalități de întârziere aferente chiriei restante, calculate pe perioada 10.05._14.
Sub aspect probatoriu, instanta a incuviintat si administrat pentru parti proba cu inscrisuri si expertiza contabila, intocmita de d-na expert B. F. (f.213-216), fiind depus de către acelasi expert si raspunsul la obiectiunile incuviintate de catre instanta (f.250-251).
Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta nr. 4712/27.05.2004, incheiat intre RA-A. -SAIFI, in calitate de locator, si parata V. V., in calitate de chirias, s-a transmis acesteia din urma, folosinta temporara a locuintei situata in ., parter, ., Bucuresti, compusa din 4 camere si dependinte si curte in suprafata de 437,32 mp, pe o perioada de 5 ani, de la data de 08.05.2004 pana la 08.04.2009, prelungita succesiv pana la data de 18.05.2014.
Prin cererea de fata, precizata la data de 24.04.2015, reclamanta a solicitat obligarea paratei la plata sumelor de 70.248,43 euro si 164.324,91 lei reprezentand contravaloarea chiriei aferente spatiului inchiriat calculata pe perioada aprilie-mai 2010, februarie 2011-aprilie 2014 și 01-18.05.2014 si a penalitatilor de intarziere aferente.
Pentru achitarea acestor sume, reclamanta a emis pe numele paratei Vatasescu V., in calitate de titular de contract, mai multe facturi fiscale, care desi nu au fost acceptate la plata in mod expres prin stampila si semnatura, sunt complinite de alte inscrisuri care pot fi opuse paratei-debitoare pentru certificarea creantei pretinse, respectiv contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta nr.4712/27.05.2004, care au fost insusit de parata prin semnatura, existand astfel temeiul emiterii de facturi pe numele paratei pentru plata sumelor datorate.
Retine instanta ca, pentru calcularea chiriei de-a lungul derularii celor 2 contracte, s-au aplicat succesiv tarifele prevazute de OUG 40/1999, aprobata prin Legea 142/2001 si de HG nr.310/2007, iar incepand cu data de 01.03.2008, cuantumul chiriei a fost reglementat printr-un act normativ cu aplicabilitate speciala, respectiv OUG nr.9/2008, completata de OUG nr.47/2008, cele doua ordonante fiind aprobate prin Legea nr.182/2008 si Legea nr.183/2008.
Conform art.II din contractul de inchiriere, plata chiriei se va face lunar, cel mai tarziu pana la data de 10 a fiecarei luni pentru luna in curs.
In materie contractuala creditorul are doar sarcina de a dovedi existenta obligatiei, revenind debitorului sa dovedeasca indeplinirea ei. Cu alte cuvinte, cum in speta reclamanta, creditoarea obligatiei de plata a chiriei, a dovedit incheierea contractului de inchiriere, deci asumarea obligatiei de catre parata Vatasescu V., in calitate de chirias, neexecutarea acesteia se prezuma pana la proba contrara, revenindu-i paratei sarcina de a face dovada platii, ceea ce aceasta nu a realizat.
In ceea ce priveste sustinerile paratei din intampinare cu privire la modificarea chiriei de catre RA-A. in mod unilateral, fara a exista posibilitatea negocierii acesteia, care pana la nivelul anului 2008 a fost reglementata in mod unitar si nediscriminatoriu prin OUG nr.40/1999, prin luarea in considerare a veniturilor chiriasilor, instanta constata ca toate aceste aspecte au facut obiectul dosarului nr._/3/2009, solutionat prin sentinta civila nr.3542/18.05.2011 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a VIII-a (f.147-149), ramasa irevocabila prin decizia civila din data de 27.09.2012 pronuntata de ICCJ (f.157).
Astfel, prin cererea înregistrată inițial pe rolul Tribunalului București la data de 23.12.2009, reclamanta V. V. a chemat în judecată pe pârâtele RA A.-SAIFI și Primăria Municipiului București pentru a se constata vătămarea interesului său legitim care constă în dreptul de a achita o chirie pentru locuință către PMB și aplicarea unei amenzi în baza art.24 al.2 din Legea nr.554/2004 până la data la care RA-A. va proceda la rpedarea-primirea bunului imobil în care se află și apartamentul reclamantei către pârâta P.M.B. în temeiul Legii nr.229/2008.
Prin sentinta civila nr.3542/18.05.2011 a Curtii de Apel Bucuresti, irevocabila prin decizia civila din data de 27.09.2012 pronuntata de ICCJ, s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocate de parata RA-A., s-a respins cererea reclamantei astfel cum a fost precizata ca neintemeiata, iar cererea reconventionala prin care parata RA-A. solicitase obligarea reclamantei la plata chiriei aferente perioadei iulie-decembrie 2009 si evacuarea acesteia din imobil pentru neplata chriei a fost respinsa ca ramasa fara obiect.
In considerentele acestei sentinte irevocabile, care se bucura de autoritate de lucru judecat, avand prezumtie irefragrabila de adevar, s-a reținut că “în prezent reclamanta Vatasescu V. este titulara contractului de închiriere nr. 4712/27.05.2004 (pentru suprafețele locative cu destinație de locuință) având ca obiect imobilul situat in . ., București, contract prelungit in conformitate cu prevederile legale, fiind in vigoare pana la data de 18.05.2014 conform OUG nr.44/2009 - privind durata unor contracte de închiriere pentru suprafețe locative cu destinația de locuințe, iar cuantumul chiriei - ce are obligația ca bun locator sa o achite lunar - este calculat conform prevederilor OUG 9/2008, deci este perfect legala si legitima”.
Totodata a apreciat instanta, in ceea ce privea solicitarea reclamantei din administrarea RA-A. in cea a Primariei Mun. Bucuresti, ca imobilul in litigiu nu face parte din categoria celor specificate in Legea nr.229/2008, intrucat locuinta detinuta in folosinta de catre reclamanta este amplasata . tip vila, fiind exceptat in mod expres de la transferul dreptului de administrare, conform art.1 ind.1 al.4 din OG 19/2002, modificata si aprobata prin Legea nr.229/2008.
Instanța apreciază că se bucură de autoritate de lucru judecat nu numai dispozitivul unei hotărâri judecătorești rămase definitive și irevocabile, dar și considerentele acesteia, care lămuresc, explică și justifică soluția adoptată de instanță.
Efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care are legătură cu chestiunea litigioasă dezlegată anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis. Cum potrivit art.1201, 1202 din vechiul Cod Civil, în relația dintre părți, această prezumție are caracter absolut, nu se poate introduce o nouă acțiune în cadrul căreia să pretindă stabilirea contrariului a ceea ce s-a statuat anterior pe cale judecătorească.
Această reglementare a autorității de lucru judecat, în forma prezumției irefragabile, vine să asigure, din nevoia de ordine și stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între două hotărâri judecătorești succesive.
Așa fiind, instanța constată că în prezenta cauză nu poate ignora prezumția absolută de adevar a sentințeicivile nr.3542/18.05.2011 pronunțată de Curtea de Apel București și aspectele soluționate în mod irevocabil prin această hotărâre, reținând pe cale de consecință că valoarea chiriei calculată de RA-A. conform prevederilor OUG 9/2008 este perfect legală și legitimă.
In consecinta, se va retine ca reclamanta a facut proba existentei si intinderii dreptului sau de creanta impotriva paratei, nascut din contractul de inchiriere anterior mentionat, constand in chiria datorata pentru imobilul cu destinatia de locuinta, cu inscrisul sub semnatura privata constatator ale contractului sinalagmatic incheiat de parti, coroborate cu facturile fiscale emise pe numele paratei.
In ceea ce priveste exceptia de neexecutare a contractului, s-a sustinut ca reclamanta nu si-a indeplinit obligatia de a asigura utila folosinta a imobilului, refuzand sa efectueze reparatiile necesare pentru mentinerea imobilului in stare de buna functionare, desi avea aceasta obligatie conform art.28 din Legea nr.114/1996. A precizat parata ca in cursul lunii august 2012 imobilul a fost afectat de o inundatie produse de defectiunile la instalatia de apa si canalizare cauzata de uzura si vechimea acesteia, inundatie care i-a cauzat numeroase prejudicii materiale, proprietarul avand obligatia de a efectua aceste reparatii.
In primul rand, instanta constata ca parata nu este in drept sa invoce exceptia de neexecutare a contractului in conditiile in care nu si-a indeplinit propriile obligatii legate de plata chiriei, avand in vedere ca in luna august 2012 - moment la care pretinde ca s-a produs inundatia - inregistra deja debite restante la plata chiriei (chiar prin cererea de fata se solicita obligarea acesteia la achitarea sumelor restante incepand cu luna aprilie 2010), or exceptia de neexecutare a contractului sinalagmatic este un mijloc de aparare lasat de legiuitor la indemana partii care nu se afla in culpa pentru nerespectarea propriilor obligatii contractuale.
Pe de alta parte, sustinerile paratei legate de neindeplinirea obligatiilor asumate de locator nu au fost dovedite, plansele foto depuse la dosar nefiind indestulatoare sub acest aspect. Astfel, instanta retine ca nu s-a depus la dosar nicio solicitare/notificare din partea paratei-locatar, adresata RA.-A. in urma pretinsului eveniment din vara anului 2012, prin care sa se solicite locatorului efectuarea de reparatii la instalatia de alimentare cu apa si canalizare sau remedierea prejudiciului material cauzat in urma inundatiei.
In plus, potrivit art.III lit.b din contract, chiriasul trebuie sa efectueze lucrarile de intretinere, reparațiile sau inlocuirea elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva, sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si instalatii deteriorate din folosinta . sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii (f.17).
Mai mult, conform afirmatiilor reclamantei din raspunsul la intampinare, situatia produsa in urma inundatiei din luna august 2012, care a fost cauzata de defectiuni la instalatia de apa si canalizare, a fost remediata de urgenta de catre o echipa de interventie a RA-A.-SAIFI (f.192) – aceste argumente nefiind combatute in niciun fel de catre parata.
Prin urmare, fata de considerentele expuse, instanta nu poate retine ca reclamanta se face vinovata de neexecutarea vreunei obligatii pe care si-a asumat-o prin incheierea contractului de locatiune nr.4712/27.05.2004.
Avand in vedere ca parata V. V., in calitate de locatar si titular al conventiei de inchiriere, nu a probat executarea obligatiei de plata in ceea ce priveste chiria restanta calculata pe perioada aprilie-mai 2010, februarie 2011-aprilie 2014 și 01-18.05.2014, astfel cum a fost detaliata in cererea precizatoare aflata la filele 149-150 si nici nu a invocat existenta unei cauze exoneratoare de raspundere, avand in vedere dispozitiile art.1270 C.civ. de la 1864, aplicabil in cauza, art.II din contractul de inchiriere nr.4712/27.05.2004, instanta constata este intemeiata sub acest aspect cererea reclamantei, astfel cum a fost precizata.
In consecinta, va admite acest capat de cerere si va obliga parata sa achite reclamantei suma de 70.248,43 euro în echivalent lei la data plății reprezentând chirie locuință pentru perioada aprilie-mai 2010, februarie 2011-aprilie 2014 și 01-18.05.2014, conform modului de calcul invederat de reclamanta, confirmat prin raportul de expertiza contabila intocmit in cauza, astfel cum a fost modificat prin raspunsul la obiectiuni (f.251).
Cu privire la penalitatile de intarziere, se retine ca prin art.II din contractul de inchiriere, partile au inserat o clauza penala, evaluand anticipat prejudiciul cauzat de plata cu intarziere, in sensul ca “neplata la termen a chiriei atrage o penalizare de 0,5% asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de intarziere, incepand cu prima zi care urmeaza aceleia la care suma a devenit exigibila”.
In virtutea acestor prevederi contractuale, avand in vedere ca parata a inregistrat intarzieri cu privire la plata chiriei, instanta o va obliga pe aceasta si la plata penalitatilor (majorarilor) de intarziere in cuantum de 164.324,91 lei, calculate perioada 10.05._14 pentru sumele restante datorate cu titlu de chirie, al caror cuantum reiese din cererea precizatoare din 24.04.2015, facturile fiscale atasate si raportul de expertiza contabila intocmit in cauza (f.216).
In ceea ce priveste cererea formulata pe cale reconventionala de parata-reclamanta Vatasescu V., in sensul de a se limita penalitatile de intarziere la valoarea debitului principal, instanta arata ca nu poate solutiona favorabil aceasta cerere in lipsa unui temei legal sau contractual, cata vreme in contractul de inchiriere nr.4712/27.05.2004, semnat de parti, nu se regaseste nicio mentiune in sensul ca valoarea majorarilor de intarziere nu poate depasi cuantumul debitului asupra caruia sunt calculate si nici legislatia in vigoare la acel moment nu continea o astfel de dispozitie.
Prevederile art.1541 al.1 lit.b din NCC, invocate de parata-reclamanta, nu sunt aplicabile in cauza, avand in vedere data incheierii contractului de locatiune nr.4712, respectiv 27.05.2004, si dispozitiile art.6 NCC.
Pentru aceleasi considerente, nu poate fi primita nici cererea paratei-reclamante de reducere a cuantumului penalitatilor de intarziere pe motiv ca acestea ar fi vadit excesive fata de prejudiciul ce putea fi prevazut de parti la incheierea contractului.
Cat priveste rezilierea contractului de inchiriere pentru locuinta nr. 4712/27.05.2004, instanta are in vedere prevederile art.IV lit.b din contract, potrivit carora rezilierea contractului inainte de termenul stabilit (avand in vedere ca la data introducerii actiunii acesta nu ajunsese la termen) se face la cererea proprietarului, atunci cand chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutive.
Față de cele reținute anterior, constatând că pârâta V. V. se face vinovată de neplata chiriei stabilite prin contract pe o perioadă mai mare de trei luni, instanța reține incidența în cauză a dispozițiilor art.24 alin.1 lit.b din Legea nr.114/1996 (în vigoare la data formulării acțiunii) și art.IV lit.b din contract, motiv pentru care va admite cererea reclamantei, dispunând rezilierea contractului de închiriere nr.4712/27.05.2004, încheiat între R.A.-A.P.P.S. prin S.A.I.F.I., în calitate de locator și pârâta Vătășeșcu V., în calitate de locatar.
In ceea ce priveste cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta prin care a solicitat obligarea RA-A. la prelungirea contractului de inchiriere, retine instanta ca termenul locatiunii conform contractului nr.4712/27.05.2004 a fost de 5 ani, de la data de 08.05.2004 pana la 08.04.2009, fiind prelungit prin OUG nr. 44/2009 pana la data de 18.05.2014.
Sub acest aspect, vor fi avute in vedere inclusiv considerentele sentintei civile nr.3542/18.05.2011 a Curtii de Apel Bucuresti in care s-a retinut cu autoritate de lucru judecat faptul ca acest contract a fost prelungit in conformitate cu prevederile legale, fiind in vigoare pana la data de 18.05.2014 conform OUG nr.44/2009.
Avand in vedere ca ulterior nu a mai fost adoptat niciun act normativ prin care sa se prelungeasca durata contractelor de inchiriere incheiate in temeiul OUG nr. 8/2004, instanta nu poate da curs cererii formulate de parata-reclamanta in lipsa unui temei legal sau contractual, avand in vedere si faptul ca reclamanta nu doreste prelungirea acestui contract.
. poate interveni să suplinească acordul de voință al reclamanrtei RA-A., în calitate de administrator al imobilului, obligând-o împotriva voinței sale și cu încălcarea prevederilor legale aplicabile, la prelungirea contractului de locațiune semnat cu pârâta-reclamantă.
Voința părților este un element esențial al încheierii actului juridic și trebuie să se manifeste liber, iar restricțiile privind libertatea de voință sunt aplicabile numai dacă sunt prevăzute de lege, ale cărei dispoziții în acest sens sunt de strictă interpretare, având caracter excepțional.
Ca atare, nicio persoană nu poate fi obligată la încheierea unui contract în lipsa consimțământului său, iar acest principiu trebuie respectat inclusiv de instanțele de judecată, fiind un aspect al libertății persoanei.
Potrivit art.942 C.civ. (text în vigoare la data nașterii raporturilor juridice puse în discuție în speță) „contractul este acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge între dânșii un raport juridic”, iar potrivit art.948 C.civ., o condiție esențială pentru validitatea unei convenții este consimțământul valabil al părții ce se obligă.
Or, în speță, nu există consimțământul reclamantei pentru prelungirea acestui contract.
Totodată, instanța are în vedere faptul că dispozițiile legale invocate de reclamantă în susținerea acțiunii nu prevăd o derogare de la principiul libertății contractuale, care rămâne pe deplin aplicabil. In plus, prevederile art.1528 din NCC, invocate de parata-reclamanta, nu sunt aplicabile in cauza, avand in vedere data incheierii contractului de locatiune nr. 4712/27.05.2004 si dispozitiile art.6 NCC. In plus, acest text nu poate constitui temei pentru prelungirea unui contract, intrucat vizeaza executarea obligatiei de a face de catre creditor in locul debitorului.
In consecinta, retinand ca acest contract de inchiriere incheiat de parti sub nr. 4712/27.05.2004 a expirat la data de 18.05.2014, avand in vedere prin urmare desfiintarea titlului locativ al paratei prin rezilierea contractului de inchiriere si prevederile art.IV teza finala din contract, instanta constata ca nu mai exista temei pentru ocuparea spatiului inchiriat, astfel incat urmeaza sa admita actiunea reclamantei si sa dispuna evacuarea paratei din imobilul situat în București, ., ..
Cat priveste cererea paratei-reclamante in sensul acordarii unui termen de gratie, instanta retine ca potrivit art.262 C.proc.civ. de la 1865, in cazurile in care judecatorii pot da termen pentru executarea hotararii, ei vor face aceasta prin chiar hotararea care dezleaga pricina, aratand si motivele pentru care au incuviintat termenul.
Din actele depuse la dosar, instanta retine ca parata are posibilitati materiale reduse pentru a achita de indata intreg debitul de 70.248,43 euro și 164.324,91 lei, avand in vedere cuantumul pensiei de care beneficiaza, astfel ca, fata de aceste aspecte si nefiind incident vreunul din cazurile expuse la art.263 C.proc.civ, neexistand nici o situatie de natura sa excluda acordarea unui termen, instanta va admite in parte cererea reconventionala sub acest aspect si va dispune eșalonarea debitului (compus din chirie și penalități) pe o perioadă de 12 luni, începând cu data de 01.01.2016.
Instanta nu va esalona debitul pe o perioada mai indelungata (5 ani, cum s-a solicitat), avand in vedere, pe de o parte, pozitia exprimata de reclamanta, care s-a opus acestei solicitari, iar pe de alta parte, imprejurarea ca intre parti s-a mai incheiat în anul 2014 o conventie de esalonare pentru plata datoriilor paratei (f.111-112), pe care aceasta nu a respectat-o, astfel ca prelungirea peste masura a termenului de plata ar fi de natura sa o prejudicieze pe reclamanta, avand in vedere si vechimea debitului inregistrat cu titlu de chirie (primele sume restante acordate in cauza datand din luna aprilie 2010).
In baza art.274 C.proc.civ., instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata in cauza de fata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea principală astfel cum a fost precizată formulată de reclamanta-pârâtă R.A.-A.P.P.S.-S. PENTRU ADMINISTRAREA ȘI ÎNTREȚINEREA FONDULUI IMOBILIAR (S.A.I.F.I.) cu sediul în sector 2, București, ., nr. 3A în contradictoriu cu pârâta-reclamantă V. V., domiciliată în București, ., ..
Obligă pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 70.248,43 euro în echivalent lei la data plății reprezentând chirie locuință pentru perioada aprilie-mai 2010, februarie 2011-aprilie 2014 și 01-18.05.2014 și suma de 164.324,91 lei reprezentând penalități de întârziere aferente chiriei restante, calculate pe perioada 10.05._14.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr.4712/27.05.2004, încheiat între R.A.-A.P.P.S. prin S.A.I.F.I., în calitate de locator și pârâta Vătășeșcu V., în calitate de locatar.
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în București, ., ..
Admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă V. V. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă R.A.-A.P.P.S.- S.A.I.F.I.
Dispune eșalonarea debitului (compus din chirie și penalități) la plata căruia a fost obligată pârâta-reclamantă pe o perioadă de 12 luni, începând cu data de 01.01.2016.
Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 10.12.2015.
PREȘEDINTEGREFIER
Red. M.L.E.
4 ex/15.01.2016
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 21/2015.... | Actiune in regres. Sentința nr. 11/2015. Judecătoria SECTORUL... → |
|---|
