Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2015/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 27-11-2015 în dosarul nr. 22820/2015
Cod ECLI
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
Sentința civilă Nr._/2015
Ședința publică de la 27 Noiembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. G. D.
Grefier M. U.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant P. V. - D. ALES LA AV. G. A., reclamant P. N. - D. ALES LA AV. G. A. și pe pârât D. I. cu domiciliul ales la Av.I. B. M., pârât D. L. cu domiciliul ales la Av.I. B. M., pârât D. I., pârât D. L., petent E. F. –T. C., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de 13.11.2015 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea data care face parte integrantă din prezenta și când instanța a amânat pronunțarea pentru astazi, data 27.11.2015 cand, deliberand, a hotarat urmatoarele:
INSTANȚA
I. PROCEDURA
A. Cererea de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 23.05.2014 sub numărul_, reclamanții P. V. și P. N. au formulat în contradictoriu cu pârâții D. I. și D. L. acțiunea prin care să se constate valabil încheiată convenția de vânzare- cumpărare dintre noi, în calitate de promitenți - cumpărători și pârâții D. I. și D. L., în calitate de promitenți - vânzători, cu privire la imobilul situat în București, .. 9, ., compus din 2 (două) camere, bucătărie, culoar, WC. și pivniță subsol, precum și cota indiviză de 32,92 % din părțile de folosință comună ale imobilului și suprafața de 28,77 mp. teren situat sub construcție, astfel cum este descris în Contractul de vânzare - cumpărare in rate nr._, act încheiat de către pârâți cu S.C. ROM - VIAL S.A., imobil înscris în C.F. nr._-C1-U3, a localității București - sector 1, sub nr. cadastral_-C1-U3, alături de cheltuieli de judecată
În fapt, reclamanții au arătat că la data 8 februarie 2001 au încheiat promisiunea de vânzare - cumpărare autentificată prin încheierea nr. 448, de către BNPA Dr. R. D. O. și R. P. I. din București, cu pârâții D. I. și D. L., soți, ce avea ca obiect imobilul situat în București, .. 9, ., ., compus din 2(două) camere, bucătărie, culoar, WC. și pivniță subsol, astfel cum este descris în Contractul de vânzare - cumpărare în rate nr._, act încheiat de către pârâți cu S.C. ROM - VIAL S.A., imobil înscris în C.F. nr._-C1-U3, a localșității București - sector 1, sub nr. cadastral_-C1-U3 ;
La momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, pârâții dețineau imobilul în cauză în baza contractului de închiriere nr. 2282 din 05.03.1990.
Prețul stabilit pentru vânzarea-cumpărarea acestui imobil a fost de 4.000 USD, echivalentul în lei a sumei de_ lei vechi, preț pe care reclamanții l-au achitat integral, astfel cum a fost prevăzut în Promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare.A
Așa cum rezultă din Promisiune, pârâții au declarat că au primit în întregime prețul convenit și totodată, au predat în fapt imobilul, fără nicio altă formalitate.
După încheierea Contractului de vânzare - cumpărare în rate nr._, act încheiat de către pârâți cu S.C. ROM - VIAL S.A., și împlinirea termenului de 10 ani privind încetarea interdicției de înstrăinare, determinat de faptul că imobilul fusese cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, pârâții au refuzat să se mai prezinte la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, astfel cum se obligaseră prin Promisiunea încheiată.
Reclamanții au arătat că i-a somat cu Notificare pe pârâți, prin intermediul executorului judecătoresc, pentru a se prezenta în data de 24.02.2014, la BNP A. Liuba - L., unde s-au prezentat două persoane de sex masculin, din care una s-a recomandat ca fiind D. I., iar cealaltă ca fiind avocatul lui D. I., care însă nu au prezentat niciun act de identitate și care au declarat că nu solicită eliberarea vreunei încheieri de certificare în baza notificării mai sus menționate.
Urmare acestei situații de fapt, notarul a eliberat încheierea de certificare nr. 2 din 24.02.2014.
Reclamanții au mai arătat că ulterior au încercat soluționarea diferendului apărut astfel, apelând la Biroul de mediator - C. C. M., însă nici de data aceasta pârâții nu s-au prezentat, astfel cum reiese din Procesul verbal de informare gratuită privind avantajele medierii nr. 14 din 24.04.2014.
Pe cale de consecință, s-a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
B. Precizări
La data de 05.06.2014 reclamanții au formulat cerere precizatoare (f. 37) prin care a arătat că înțeleg să formuleze o cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare având în vedere că aceștia au încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare-cumpărare.
C. Apărări și cerere reconvențională
Pârâții au depus la dosarul cauzei (f. 49) la data de 09.07.2014 întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii ca fiind neîntemeiată.
În susținerea apărărilor lor aceștia au arătat că la începutul anului 2001 P. V. i-a propus să îi vândă casa pe care o deținea cu chirie, informându-l că în schimbul acesteia îi va oferi o sumă de bani pentru a-și procura droguri, raportat la dependența sa de aceste substanțe la momentul respectiv.
Raportat la starea sa de dependență, a acceptat că îi vândă apartamentul, reclamantul oferindu-se să îi dea banii pentru a-i plăti chiria restantă.
După efectuarea demersurilor necesare, pârâții au arătat că au încheiat Contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 448/08.02.2001, P. V. acordându-i lui D. I. suma de 2.500 dolari specificând faptul că sumele pe care i le-a acordat pentru a plăti chiria reprezintă diferența până la suma de 2.500 dolari. După încheierea contractului care s-a făcut referire P. V. i-a solicitat documentele casei în original invocând că aceste documente îi sunt necesare pentru cumpărarea imobilului.
După o zi de la momentul încheierii contractului de promisiune, D. I. și D. L. au mers cu P. V. la . a cumpăra imobilul situat în București, .. 9, corp B, ..
După 2 zile de la momentul încheierii contractului, pârâții au părăsit casa stabilindu-se în ..
În luna februarie 2014, reclamanta N. P. a solicitat încheierea Contractului de vânzare-cumpărare, însă pârâții nu au fost de acord, D. L. nedându-și niciodata consimțământul în scopul vânzării imobilului.
S-a mai învederat că instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, căci reclamantul trebuie să facă dovada că și-a îndeplinit propriile obligații și că pârâtul refuză să și le îndeplinească pe ale sale și trebuie ca imobilul să fie întabulat în cartea funciară.
S-a solicitat să se constate că reclamant-pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile prevăzute de lege, neachitând în întregime prețul vânzării.
Totodată, s-a mai arătat că în cadrul antecontractului D. L. a refuzat să consimtă la vânzarea apartamentului, aceasta mergând la notar din cauza faptului că a fost obligată de soțul acesteia care în acea perioadă avea un temperament violent.
Pe cale de cerere reconvențională pârâții au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, arătând că actul notarial întocmit are ca fundament o cauză imorală și ilicită, prețul contractului este derizoriu și neserios și prin încheierea actului s-a săvârșit o fraudă la lege, anumite norme legale fiind folosite nu în scopul în care au fost edictate, ci pentru eludarea altor norme legale imperative.
Astfel s-a arătat că reclamant-pârâii au profitat de starea constrângere în care s-a aflat cealaltă parte contractantă, în scopul obținerii unui avantaj material disproporționat față de prestația pe care a primit-o.
S-a mai arătat că consimțământul acordat de D. I. nu este valabil atâta timpul cât acesta a fost dat pe fondul unor nevoie speciale.
S-a mai învederat că respectivul antecontract a fost încheiat tocmai pentru a ocoli prevederile legale care îngrădeau transmisiunea imobilelor timp de 10 ani, conform Legii nr. 112/1995.
În acest sens s-a apreciat că respectivul antecontract de vânzare-cumpărare este un veritabil contract de vânzare-cumpărare, fiind astfel supus îngrădirilor dispozițiilor art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995.
S-a apreciat că în cazul de față, părțile s-au învoit asupra lucrului, prețul a fost plătit "integral"(potrivit unei mențiuni din contract), apartamentul a fost predat pârâtului, întocmindu-se și actul autentic precum si documentația cadastrala, fiind îndeplinite toate condițiile pentru a fi încheiat un contract de vanzare cumparare.
Astfel, singurul artificiu pe care l-au făcut părțile pentru a motiva că nu au încălcat interdicția de înstrăinare a apartamentului, în termenul legal de 10 ani, este intitularea actului autentic drept antecontract de vânzare cumpărare, când în fapt acesta este un veritabil contract de vânzare cumpărare, toate prerogativele dreptului de proprietate fiind transferate către promitentul comparator, mai puțin dreptul de dispoziție, cu privire la care părțile au prevăzut ca se va trasmite la momentul expirării termenului de interdictie.Insa, in realitate, proprietatea s-a transferat de drept, părțile deghizând un contract de vanzare cumparare sub forma unui antecontract, pentru a ocoli interdictia impusa de lege.
In legătură cu acest drept, insa, promitentul-cumparator si-a luat toate masurile de protectie, pentru ca la expirarea termenului de interdictie, proprietatea sa asupra bunului sa fie constatata prin intermediul unui act de proprietate.
Părțile însă au stipulat în contract că "avand in vedere ca imobilul a fost dobândit de vanzator in baza legii nr 112/1995 (desi la momentul încheierii "antecontractului" acest bun nu exista in patrimoniul "vanzatorului"), părțile convin ca actul autentic sa se perfecteze la împlinirea termenului legal de 10 ani, daca legea nu va fi modificata, in caz contrar imediat ce va fi permis".
Or, singurul motiv pentru care părțile au prevăzut ca actul autentic se va perfecta la implinirea termenului de 10 ani, este reprezentat de intentia de a deghiza un contract de vanzare cumparare sub forma unei promisiuni bilaterale de vanzare cumparare, desi, in realitate, proprietatea bunului s-a stramutat de drept, la momentul in care părțile s-au obligat sa transmita bunul, respectiv sa plateasca prețul.
Încălcarea art.9 alin.8 din Legea nr. 112/1995, conduce însă la constatarea nulității absolute a contractului respectiv. Astfel, nulitățile absolute sunt determinate fie de lipsa unui element esențial al actului juridic, fie de nesocotirea unei dispoziții imperative și prohibitive a legii și a regulilor de conviețuire morală, iar acestea conduc la desființarea retroactivă a contractului datorită unor clauze existente în momentul încheierii lui.
Totodată, s-a solicitat obligarea reclamant-pârâților la plata contravlorii lipsei de folosință a subsolului imobilului situat în .. 9, sector 1, București pe perioada 08.07.2011 și până la momentul efectuării expertizei evaluatorii în dosarul de față.
Pe cale de consecință, s-a solicitat respingerea acțiunii principale și admiterea cererii reconvenționale.
D. Întâmpinare la cererea reconvențională
La data de 20.07.2014 reclamanții au formulat întâmpinare la cererea reconvențională (f. 98) prin care a solicitat respingerea acesteia ca fiind neîntemeiată.
În acest sens s-a arătat că actul întocmit nu are o cauză imorală și ilicită, că prețul respectiv nu este unul derizoriu și neserios, fiind dublu față de cel plătit de la ICRAL, iar prin respectivul nu s-a săvârșit o fraudă la lege.
În ceea ce privește capătul de cerere din cererea reconvențională privitor la obligarea reclamant-pârâților la plata contravalorii lipsei de folosință a subsolului imobilului, s-a arătat că din momentul întocmirii actului s-a convenit ca promitenții-cumpărători să intre în posesia de fapt a imobilului.
E. Probe
În prezenta cauză a fost încuviințată și administrată proba cu înscrisuri, conform art. 255 C.p.c.
La termenul din 28.11.2014 a fost administrat interogatoriul reclamanților solicitat de pârâți (f. 128 și 132).
Totodată, la același termen a fost administrat proba testimonială constând în audierea martorului S. R. la solicitarea reclamanților (f. 141), respectiv martorul B. T. M. la solicitarea pârâților (f. 142).
La termenul din 13.02.2015 instanța a constatat că pârâții au fost legal citați în fața instanței de judecată cu mențiunea de a se prezenta personal la interogatoriu, însă aceștia nu au fost prezenți, instanța urmând a face aplicarea art. 358 C.p.c. (f. 257).
La termenul din 27.03.2015 instanța a încuviințat proba cu expertiza tehnică specialitatea construcții, fiind stabilite obiectivele (f. 265). Expertiza tehnică a fost realizată de doamna expert F.-T. CONSTANTA, fiind numită la termenul din 19.06.2015, raportul de expertiză tehnică fiind depus la dosarul cauzei (f. 328) respectiv (f. 1 vol. II).
II. ÎN FAPT
În urma analizării înscrisurilor din dosar, instanța reține următoarea situație de fapt:
La data 8 februarie 2001 a fost încheiat Contractul promisiune de vânzare - cumpărare autentificată prin încheierea nr. 448, de către BNPA Dr. R. D. O. și R. P. I. din București, cu pârâții D. I. și D. L., soți, ce aveau ca obiect imobilul situat în București, .. 9, ., compus din 2(două) camere, bucătărie, culoar, WC. și pivniță subsol, astfel cum este descris în Contractul de vânzare - cumpărare în rate nr._, act încheiat de către pârâți cu S.C. ROM - VIAL S.A., imobil înscris în C.F. nr._-C1-U3 a localității București - sector 1, sub nr. cadastral_-C1-U3 (f. 5);
La momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, pârâții dețineau imobilul în cauză în baza contractului de închiriere nr. 2282 din 05.03.1990.
Prețul stabilit pentru vânzarea-cumpărarea acestui imobil a fost de 4.000 USD, echivalentul în lei a sumei de_ lei vechi, preț pe care reclamanții l-au achitat integral, astfel cum a fost prevăzut în Promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare.
Pârâții au declarat că au primit în întregime prețul convenit și totodată, au predat în fapt imobilul, fără nicio altă formalitate.
După încheierea Contractului de vânzare - cumpărare în rate nr._, act încheiat de către pârâți cu S.C. ROM - VIAL S.A., și împlinirea termenului de 10 ani privind încetarea interdicției de înstrăinare, determinat de faptul că imobilul fusese cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, pârâții au refuzat să se mai prezinte la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, astfel cum se obligaseră prin Promisiunea încheiată.
III. ÎN D.
A. Reglementări incidente
În ce privește procedura aplicabilă prezentei cereri, instanța reține aplicabilitatea Codului de procedură civilă 2010 – Legea nr. 134/2010, publicată în M.Of. nr. 545 din 03.08.2012, republicată în temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010, publicată în M.Of. din 30.05.2012 – intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013.
Cauza de față a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 09.02.2015 prin urmare procedura se va desfășura conform Codului de procedură civilă intrat în vigoare la 15 februarie 2013.
În ceea ce privește dreptul material aplicabil instanța reține că sumele solicitate în procedura de față își au cauza juridică în Contractul promisiune de vânzare - cumpărare autentificat prin încheierea nr. 448 încheiat la 08.02.2001 prin care a luat naștere obligația pârât-reclamanților de a încheia Contractul de vânzare-cumpărare, în cauza de față solicitându-se suplinirea consimțământului pârât-reclamanților.
Instanța reține că la data de 01.10.2011 a intrat în vigoare Codul civil 2009 – Legea nr. 287/2009, publicată în M. Of. nr. 505/15.07.2011, republicată în temeiul art. 218 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil (publicată în M.Of. nr. 409 din 10 iunie 2011).
Potrivit art. 6 din Codul civil 2009 raportat la art. 102 din Legea nr. 71/2011, „contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”.
Ținând cont că respectivul Contract de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare reprezentând temeiul pretențiilor solicitate a fost încheiat înainte de . Codului civil 2009, iar obligația de executare a promisiunii de încheiere a Contractului de vânzare-cumpărare a devenit scadentă înainte de intrare în vigoare a Legii nr. 112/1995, respectiv februarie 2011, instanța reține că aplicabil în cauza de față va fi Codul civil 1864 și legislația conexă.
B. Soluția instanței
B.1. Soluția instanței cu privire la capătul principal de cerere și cu privire la cererea reconvențională
Instanța constatǎ cǎ nici în prezent pârât-reclamanții nu sunt de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpǎrare în formǎ autenticǎ, cu motivarea cǎ antecontractul încheiat de pǎrți este lovit de nulitate absolutǎ, întrucât reclamanții au profitat de faptul cǎ pârâtul D. I. era o persoanǎ vulnerabilă la momentul încheierii contractului și raportat la faptul că pârâta D. L. avea consimțământul viciat la momentul întocmirii antecontractului, semnând sub presiunea soțului său.
În aceste condiții, instanța constatǎ cǎ, deși în antecontractul de vânzare-cumpărare părțile s-au obligat să se prezinte la notariat pentru perfectarea vânzării-cumpărării, pârât-reclamanții nu doresc sǎ își respecte obligația.
Pentru dezlegarea cererii principale și a cererii reconvenționale instanța va apela la același probatoriu și va folosi argumente comune, astfel instanța va proceda la analiza acestora în mod concomitent.
În privința cazului de nulitate absolutǎ invocat de pârâta-reclamantǎ, anume cauza ilicitǎ și imoralǎ, instanța constatǎ cǎ această critică este neîntemeiată, pentru motivele ce se vor arǎta în continuare.
Instanța constatǎ cǎ, potrivit art.1303 C.Civ., prețul în contractul de vânzare-cumpǎrare trebuie sǎ fie serios, adicǎ sǎ nu fie derizoriu, atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut încât sǎ nu existe preț, sǎ nu poatǎ constitui obiectul obligației cumpǎrǎtorului și, deci, o cauzǎ suficientǎ a obligației asumate de vânzǎtor de a transmite dreptul de proprietate.
De asemenea, instanța constatǎ cǎ, dacǎ un contractant profitǎ de neștiința, ignoranța, starea de constrângere în care se aflǎ celǎlalt contractant, spre a obține avantaje disproporționate, contractul poate fi considerat nul absolut, întrucât s-a întemeiat pe o cauzǎ imoralǎ, potrivit art.968 C.Civ.
Instanța constatǎ cǎ prețul convenit de pǎrți pentru transferul dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpǎrare, prefigurat prin antecontractul încheiat la data de 08.02.2001, a fost de_ lei (echivalent în lei a 4.000 dolari).
Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei nu a reieșit în niciun mod că respectiva nu a fost achitată sau că ar fi fost o valoarea nereleală simplele afirmații ale pârâților că prețul respectiv ar fi fost dovada unei ”simulații” nefiind dovedită în niciun mod.
Înscrisurile depuse de pârâți în probațiune ce arată că au achitat chiriile restante în perioada respectivă în care a fost întocmit promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu poate determina o altă soluție, dovedind doar stingerea unor obligații față de asociația de proprietari al imobilului respectiv.
Mai mult, susținerile pârâților conform cărora pârâtul D. I. se afla sub influența drogurilor în perioada respective, sunt eminamente nedovedite.
Totodată lipsa probatoriului efectiv în dovedirea propriilor susțineri emană și din neprezentarea pârâților la interogatoriu în condițiile în care aceștia au fost citați să se prezinte personal la interogatoriu.
Astfel, instanța nu poate da curs pretențiilor privind constatarea cauzei ilicite și imorale a contractului promisiune de vânzare-cumpărare raportat la vicierea consimțământului pârât-reclamantei D. L., respectiv raportat la starea de vulnerabilitate a pârât-reclamantului D. I..
Instanța reamintește părților că este de natura libertății de circulație a bunurilor în circuitului civil ca unele persoane să vândă un imobil sub presiunea circumstanțelor – nevoia de bani pentru diverse operațiunii, dorința de strămutare în alt oraș, iar aceste presiuni nu pot fundamenta o soluție de cauza ilicită și imorală cât timp partea respectivă avea un discernământ ce era liber exprimat și consimțământul său nu îi era viciat. Simpla nevoie de bani pentru a-și satisface unele nevoi personal nu constituie un temei pentru vicierea consimțământului.
Totodată, instanța nu poate reține caracterul derizoriu al prețului Contractului promisiune bileraterală de vânzare-cumpărare din următoarele considerente.
În primul rând, din Contractul de vânzare-cumpărare nr._ încheiat între pârâții D. I. și D. L. cu ., proprietarul anterior al imobilului, se constată că acesta a fost înstrăinat contra sumei de 20.152.357 lei (f. 6).
În al doilea rând, prețul achitat de reclamanții-pârâți în favoarea pârât-reclamanților a fost de_, o sumă considerabil mai mare decât ceea achitată în aceeași perioadă de pârât-reclamanți.
În al treilea rând, în dovedirea susținerilor privind prețul derizoriu, instanța a procedat la efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, expertul stabilind că valoarea de piață a imobilului respectiv era, la momentul vânzării, 09.02.2001, suma de 84.183.198 lei.
Astfel, se constată că sumă achitată de reclamant-pârâții către pârât-reclamanți a fost una considerabil mai mare decât cea achitată de aceștia fostului-proprietar (. una mai mare chiar decât valoarea medie de piață așa cum a stabilit expertul prin raportul de expertiză depus la dosarul cauzei.
Pe cale de consecință, instanța apreciază că susținerile pârât-reclamanților privitoare la prețul neserios și derizoriu sunt neîntemeiate.
În fine, în ceea ce privește pretențiile pârât-reclamanților că respectivul contract este unul nul absolut în virtutea cauzei ilicite – frauda la lege, instanța consideră că și acest capăt de cerere este unul neîntemeiat.
Într-adevăr prin intermediul art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 legiuitorul a stabilit o interdicție legală de înstrăinare a respectivelor imobile, proprietate ale statului ce puteau fi achiziționate de actualii chiriași.
Rațiunea din spatele textului respectiv rezidă în aspectul că legiuitorul a dorit să prevină sau să curme o înstrăinare a imobilelor respective în scop speculativ, descurajând astfel unele persoane care le-ar fi achiziționat de la reprezentantul statului (. pentru a le putea revinde cu oarecare beneficii materiale.
Însă, aceste măsuri de politică socială nu trebuie să fie interpretate în sensul scoaterii efective din circuitului civil a imobilelor respective, scoatere ce ar echivala cu o adevărată lipsire de atributul dispoziției a noilor proprietari – foștii chiriași – ci trebuie interpretată în sens restrâns – proprietarii foști-chiriași nu pot înstrăina respectivul imobil timp de 10 ani. Această prevedere, însă, nu îngrădește dreptul acestora de a efectua alte acte de dispoziție sau de administrare a imobilelor lor, în consecință întocmirea unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare prin care se angajează să vândă imobilul după curgerea termenului de 10 ani de la data achiziționării imobilului de la stat.
Instanța ia act de lipsa unei asemenea interdicții prevăzute de lege, scopul legiuitorului, limitarea speculei pe piața imobililară, atingându-și scopul în condițiile în care în urma întocmirii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare s-a notat respectiva promisiune în Cartea funciară, nemaiprocedându-se la înstrăinarea imobilului până la momentul de față.
Pe cale de consecință, instanța va respinge și această pretenție ca fiind neîntemeiată.
În ceea ce privește ultimul capăt de cerere privitor la obligarea reclamant-pârâților la plata sumei de 6.000 lei reprezentând lipsa de folosință pentru perioada 08.07.2011 și până la momentul efectuării expertizei evaluatorii, instanța urmează a-l respinge ca fiind neîntemeiat în condițiile în care prin Contractul de vânzare-cumpărare în rate nr. 19/112/ 09.02.2001 s-a reținut că pârât-reclamanții au achiziționat de la . imobilul situat în București, .. 9, ., . compus din două camere, bucătărie culoar, WC și pivniță și subsol, acesta făcând și obiectul Contractului de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare nr. 448/08.02.2001.
Nemenționarea expresă a tuturor spațiilor imobilului nu poate avea drept consecință constatarea că nu ar fi operat promisiunea de vânzare-cumpărare și în privința acestor spații, în special în condițiile în care în Contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare se precizează expres obiectul acestuia – dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, . 9. sector 1, imobil identic cu cel individualizat în Contractul de vânzare-cumpărare în rate nr. 19/112/09.02.2001 (f. 5, 6, 7 și urm).
Mai mult, instanța reține că în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare s-a precizat în mod expres că până la perfectarea actului autentic, vânzătorul nu va putea cere chirie ori plata libsei de folosință, după cum nici cumpărătorul nu va putea solicita dobânzi la prețul plătit astăzi.
S-a atestat totodată că promitentul-vânzător a primit în întregime prețul și a predat promitentului-cumpărător imobilul.
Aspectul predării imobilului, punerea în posesie a promitenților-cumpărători, reclamant-pârâții nu este tăgăduită de nicio parte a litigiului de față.
Având în vedere toate aceste considerente, instanța urmează a respinge cererea reconvențională ca fiind neîntemeiată.
Instanța constatǎ cǎ practica judecătorească și literatura de specialitate au stabilit că pentru a se pronunța o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea-cumpărarea unui imobil, este necesar ca între părți să fi intervenit un act sub semnătură privată prin care să se precizeze condițiile vânzării.
Astfel, admisibilitatea acțiunii de validare a unei antecontract de vânzare cumpărare este condiționată de existenta unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare și modalitatea de plată a prețului, prețul constituind elementul de bază într-o convenție de vânzare cumpărare, menționarea sa în actul constatator fiind obligatorie.
Deci, antecontractul poate conduce la încheierea contractului în formă autentică, numai dacă el îndeplinește condițiile de valabilitate necesare oricărui contract.
Pe de altă parte, analizând respectivele contracte instanța reține că antecontractul respectiv - Contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare – îl menționează în calitate de promitent-cumpărător doar pe P. V., iar nu și pe reclamanta P. N..
În aceste condiții, instanța evidențiază că esențial pentru temeinicia pretențiilor reclamant-pârâtei P. N. este dreptul acesteia de a pretinde executarea obligației de a face – darea consimțământului la executarea obligației de ”a da” și încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar dreptul acesteia își are izvorul într-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare în care promitentul-cumpărător și-a asumat obligația de a cumpăra imobilului.
Pe cale de consecință, instanța va respinge acțiunea formulată de P. N. ca fiind neîntemeiată, reținând că în patrimoniul acesteia nu există dreptul de constrânge debitorii-promitenți-vânzători la a încheia contractul de vânzare-cumpărare și de a obține transferul dreptului de proprietate din patrimoniul acestora din urma.
Instanța conchide că toate condițiile de valabilitate necesare oricărui contract sunt îndeplinite de antecontractul de vânzare-cumpǎrare sub semnătură privată, încheiat între reclamant-pârâtul P. V. respectiv cu pârât-reclamanții D. I. și D. L., la data de 08.02.2001, cu privire la imobilul situat în București, .. 9, ., compus din 2(două) camere, bucătărie, culoar, WC. și pivniță subsol, astfel cum este descris în Contractul de vânzare - cumpărare în rate nr._, act încheiat de către pârâți cu S.C. ROM - VIAL S.A., imobil înscris în C.F. nr._-C1-U3, a localșității București - sector 1, sub nr. cadastral_-C1-U3, pentru prețul de_ lei, preț achitat integral de cǎtre reclamant-pârâtul P. V. la data încheierii antecontractului.
Având în vedere că părțile s-au obligat să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vânzare-cumpărare, iar, potrivit art.969 alin.1 C.Civ., convențiile legal fǎcute au putere de lege între pǎrțile contractante, instanța urmeazǎ sǎ admitǎ cererea de chemare în judecatǎ.
Această soluție se impune în temeiul principiului executării în natură a obligației și reparării în natură a prejudiciului prevăzut de art.1073 și art.1077 C.Civ., care permite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având în vedere și clauzele prevăzute în acest sens în antecontract, aspect reglementat și de dispozițiile art.5 al.2 al Titlului X din Legea nr.247/2005.
B.2. Cu privire la cheltuielile de judecată
Având în vedere dispozițiile art. 453 C.proc.civ., instanța va admite capătul de cerere privitor la cheltuieli de judecată și va obliga pârâta la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 605 lei reprezentând taxă de timbru (f. 36), completare taxă de timbru în cuantum de 4.461 lei (f. 249), onorariu avocațial în cuantum de 500 lei, suma totală fiind în cuantum de 5.566 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea privind pe reclamant P. V. -, reclamant P. N., ambii cu domiciliul ales în sector 4, București, .. 29, . pârât D. I. cu domiciliul ales la Av.I. B. M., sector 4, București, . A, com. COM. CLEJANI, . L. cu domiciliul ales la Av.I. B. M., sector 4, București, . A, com. COM. CLEJANI, . F. –T. C. sector 5, București, ., ., .> Suplinește consimțământul pârât-reclamanților D. I. Și D. L. și pronunța prezenta hotarâre, care va ține loc de contract de vânzare-cumparare între aceștia și reclamant-pârâtul P. V., cu privire la obiectul material al Contractului de promisiune de vânzare - cumpărare autentificată prin încheierea nr. 448/08.02.2001, de către BNPA Dr. R. D. O. și R. P. I. din București.
Constata ca azi, 27.11.2015, între pârât-reclamanți, în calitate de vânzatori și reclamant-pârâtul P. V., în calitate de cumpărător, a intervenit transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în București, .. 9, ., sector 1, compus din 2 (două) camere, bucătărie, culoar, WC. și pivniță subsol, astfel cum este descris în Contractul de vânzare - cumpărare în rate nr._, act încheiat de către pârâți cu S.C. ROM - VIAL S.A., imobil înscris în C.F. nr._-C1-U3, a localității București - sector 1, sub nr. cadastral_-C1-U3, pentru prețul de_ lei, preț achitat integral de catre reclamant-pârâtul P. V. la data încheierii antecontractului.
Respinge acțiunea formulată de reclamant-pârâta P. N. ca fiind neîntemeiată.
Respinge cererea reconvenționala ca fiind neîntemeiată.
Obliga pârât-reclamanții la plata către P. V. a sumei de 5.566 lei reprezentând cheltuieli de judecată – taxă de timbru și onorariu avocațial.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică azi, 27.11.2015.
PREȘEDINTEGREFIER
Red. A.G.D./23.12.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria SECTORUL 1... | Întoarcere executare. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria... → |
|---|
