Obligaţie de a face. Sentința nr. 8163/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8163/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 04-05-2015 în dosarul nr. 8163/2015
Document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 8163/2015
Ședința publică de la 04 Mai 2015
Instanta constituita din:
PREȘEDINTE M. P.
Grefier G. R.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanții G. I., G. M. și pe pârâta ASOCIAȚIA DE LOCATARI N. B., având ca obiect obligație de a face.
Dezbaterile și susținerile în fond au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 16.04.2015, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 23.04.2015, apoi la data de 30.04.2015, respectiv 04.05.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 26.09.2014, sub nr._, reclamanții G. I. și G. M. au chemat in judecată pe pârâta ASOCIAȚIA DE LOCATARI N. B., solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, sa o oblige pe aceasta la recalcularea sumelor ce fac obiectul cotelor de intretinere restante pentru perioada iunie, iulie, august 2013, octombrie - noiembrie 2013, precum si a penalitatilor datorate pentru perioada decembrie 2012- aprilie 2014 in suma de 933 lei, pentru apartamentul nr. 23, situat in București, .. 30, ., sector 1, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantii au arătat că sunt proprietarii apartamentului nr. 23, format dintr-o camera de la adresa indicata mai sus, in baza contractului autentic de vanzare- cumparare nr. 498/06.02.2008; la data de 25.02.2013, aceștia au închiriat garsoniera pe o perioada de 2 ani de zile, respectiv martie 2013-martie 2015, perioada care s-a redus la mai 2014, moment in care chiriașul a părăsit imobilul. S-a mai precizat faptul ca in perioada iunie, iulie 2013 la stabilirea cotelor de intretinere au fost trecute 4 persoane, ca locuind in imobil, imobil format dintr-o camera in suprafața utila de 16 mp., iar in perioada octombrie- noiembrie 2013, au fost trecute 5 persoane ca locuind in imobil.
Se mai arată că numărul de persoane a fost avut in vedere la calcularea cotelor de intretinere fara ca cineva sa faca aceasta declarație către Asociația de Locatari, fara ca cineva sa anunțe ca numărul de persoane ce locuiesc in garsoniera este cel trecut la cotele de intretinere, necunoscându-se modalitatea in care Asociația de Locatari a apreciat ca in acest imobil locuiește un număr atat de mare de persoane, nefiind menționat in baza a ce au fost trecute 2 luni – 4 persoane, alte doua luni – 5 persoane, . de 16 mp., cum pentru luna august 2013, la 2 persoane a fost calculata o cota de intretinere in suma de 706 lei.
Reclamanții au mai arătat că este exagerată și valoarea penalitatilor in suma de 2.933 lei; se mai menționează faptul ca din suma de 6.609 lei a fost achitată suma de 3.000 lei, conform chitantelor depuse la dosar, contestându-se numărulr de persoane avute in vedere la stabilirea cotelor de intretinere pentru perioadele aratate mai sus, precum si suma de stabilita pentru cotele de intretinere pentru perioadele aratate si valoarea penalitatilor stabilite.
În drept, reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile Legii nr.114/1996, art.1397 și urm. C.civ.
În susținerea cererii reclamanții au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.
Pârâta a formulat întâmpinare (fila 29), solicitând respingerea ca neîntemeiata a acțiunii.
În motivare, pârâta a arătat că reclamanții au avut apartamentul pe care îl dețin în proprietate închiriat în perioada martie 2013-martie 2014 unei firme, ., firmă care la rândul său subînchiriase bunul în regim hotelier; în aceste condiții comparația pe care reclamanții o fac în cuprinsul acțiunii cu un apartament locuit de o familie standard este nerelavant față de unul folosit în regim hotelier, rulajul persoanelor fiind în acest din urmă caz fluctuant.
Instanța a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri și interogatorii reciproce.
La termenul de judecată de la data de 16.04.2015 reclamanții au arătat că nu mai solicit proba cu expertiză.
Analizând actele si lucrările dosarului, instanța retine următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr 498/06.02.2008 reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.23 situat în București, . 30, ., compus din o camera și dependințe, cu o suprafață de 43,97 mp (f 12-14).
La data de 25.02.2013 între reclamanta G. M., în calitate de locator, și ., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr 2 (f 15-17), având ca obiect imobilul anterior menționat.
Astfel cum rezulta din listele de intretinere și tabelul centralizator al debitului (f 7) pentru lunile februarie-mai 2013, august 2013, respectiv ianuarie-mai 2014, pentru apartamentul nr 23 au fost calculate cotele de intretinere pentru 2 persoane, pentru lunile iunie, iulie 2013- pentru patru persoane, iar pentru lunile octombrie-noiembrie 2014- pentru 5 persoane.
Prin prezenta acțiune reclamanții solicită obligarea pârâtei la recalcularea pentru o persoană a sumelor ce fac obiectul cotelor de întreținere restante pentru perioada iunie-august 2013, octombrie-noiembrie 2013, precum și a penalităților de întârziere aferente perioadei decembrie 2012-aprilie 2014.
Prealabil, trebuie precizat că modul de administrare si de exploatare a cladirilor de locuinte aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat este reglementat de Legea 230/2007 (potrivit art 1 al acestui act normativ), ale cărei dispoziții se aplică și Asociațiilor de locatari, pentru identitate de rațiune, scopul constituirii Asociațiilor de proprietari fiind cel al reprezentarii si sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate . ce alcatuieste un condominium.
Potrivit art 34 din HG 1588/2007, cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc in condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune; colectarea deseurilor menajere, vidanjare.
Conform art 37 din același act normativ, cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată și reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere și a hranei; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune; colectarea deșeurilor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabilește printr-o convenție aprobată de comitetul executiv al asociației de proprietari.
De asemenea, potrivit alin 2, convenția prevăzută are durată nedeterminată, fiind valabilă pe toată perioada activității desfășurate de deținătorii prevăzuți la alin. (1), și se actualizează periodic, în funcție de elementele noi care intervin, în funcție de numărul persoanelor care desfășoară zilnic activități în spațiul sau apartamentul respectiv, de numărul mediu zilnic de clienți și de obiectul de activitate. Numărul acestora se stabilește de deținătorul spațiului și se certifică de comitetul executiv al asociației de proprietari. Acest număr se utilizează pentru calculul cheltuielilor pe persoană aferente spațiului respectiv.
Potrivit alin 6, în situația în care, la notificarea scrisă a proprietarului conducerea asociației de proprietari refuză încheierea convenției, este aplicabil criteriul prevăzut la art. 47 lit. a) sau b) din Legea nr. 230/2007, după caz, cu obligația proprietarului de a declara, în scris, numărul persoanelor angajate sau care desfășoară activități în spațiul său.
În speță, reclamanții, în calitate de proprietari ai apartamentului nr 23 din . 30 nu au declarat numărul persoanelor care locuiau în spațiul închiriat (a se vedea răspunsul la interogatorii-f 82,83), în aceste condiții pârâta Asociația de Locatari precizând că a procedat la stabilirea numărului de persoane în baza constatărilor vizuale (a se vedea răspunsul la interogatoriu-f 92).
Sub aspectul apararilor reclamanților in sensul ca la stabilirea valorii reale a cotelor de contributie nu s-a avut in vedere faptul ca pe perioada iunie-august 2013, octombrie-noiembrie 2014 a locuit in apartament o singură persoană, instanta o va inlatura, dat fiind ca partea nu a facut dovada ca ar fi notificat asociatia in acest sens. Potrivit art 249 NCPC, cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege. Or, prin notificarea depusă la dosar (f 88) reclamanții au solicitat pârâtei recalcularea cotelor de întreținere și a penalităților de întârziere, fără însă a comunica numărul persoanelor la care să se raporteze Asociația în stabilirea cotelor de întreținere.
Din aceasta perspectiva, susținerea reclamanților în sensul că în aparatm,entul închiriat a locuit o singură persoană nefiind dovedită nu poate fi luată in considerare; totodată, instanța observă că, pentru restul perioadei derulării contractului de închiriere au fost calculate cote de întreținere pentru două persoane, iar reclamanții nu au contestat și acest mod de calcul.
Instanța va înlătura susținerile reclamanților în sensul că, în lipsa unei hotărâri a Adunării Generale a Asociației de L., nu se putea proceda la caclularea cotelor de întreținere raportat la un anumit număr de persoane, atribuțiile Adunării Generale fiind cele prevăzute la art 27 din Legea 230/2007, iar obligația declarării numărului de persoane care locuiesc în imobil revine persoanei interesate, respectiv proprietarului acestuia.
În ceea ce privește perceperea de către pârâtă a penalităților de întârziere se reține că art 25 alin 1 din HG nr 1588/2007 coroborat cu art 49 alin 1 din Legea nr 230/2007 prevad dreptul asociatiei de a percepe penalitati de 0,2% dupa o perioada de 30 de zile care depaseste termenul stabilit pentru plata.
Prealabil, trebuie precizat că pârâta, chiar dată nu e constituită în asociație de proprietari conform dispozițiilor legale actuale, aceasta și-a asumat de facto îndatorirea de a gestiona și administra proprietatea comună, aspect important pentru ca proprietarii să poată beneficia de furnizarea de utilități, întrucât raporturile între furnizori cum ar fi RADET, Apa N. SA etc., nu se desfășoară între aceste entități și proprietarii individuali, ci la nivelul condominiului. Or, asumarea îndatoririlor de mai sus presupune drepturi și obligații pe planul raporturilor juridice dintre furnizori și proprietari, însă aceștia din urmă nu priviți individual, ci ca totalitate a persoanelor care alcătuiesc condominiul, drepturi și obligații care îi conferă Asociației și atribuția de a stabili un sistem propriu de penalizări, potrivit disp art 49 din Legea 230/2007.
În speta, prin Hotararea Adunarii Generale din 05.03.2009 (f 30), s-a convenit asupra perceperii de penalitati de 0,2 % pe zi.
În aceste condiții, instanța va înlătura aserțiunea reclamanților în sensul că pârâta a calculat penalități de întârziere fără o bază legală; de asemenea, este neîntemeiată și susținerea în sensul că penalitățile de întârziere depășesc cuantumul debitului, potrivit tabelului centralizator al debitului depus la dosar (f 96) cuantumul penalităților de întârziere fiind egal cu cel al debitului (respectiv 4520 lei)
Pentru considerentele anterior menționate, instanța va respinge cererea formulată de reclamanți, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamanții G. I., G. M., ambii cu domiciliul în București, ., ., . sector 6, în contradictoriu cu pârâta ASOCIAȚIA DE LOCATARI N. B., cu sediul în București, .. 30, sector 1, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședința publică de la 04 Mai 2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Red: M.P/Th.red: M.P./G.R.
5ex/ 19.06.2015
| ← Ordonanţă de plată - OUG 119/2007 / art.1013 CPC ş.u..... | Investire cu formulă executorie. Sentința nr. 8166/2015.... → |
|---|
