Pretenţii. Sentința nr. 3333/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3333/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 20-02-2015 în dosarul nr. 3333/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
Sentința civilă Nr. 3333/2015
Ședința publică de la 20 Februarie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE A. C.
GREFIER A. H.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta A. F. IMOBILIAR și pe pârâta C. G., având ca obiect pretenții
Dezbaterile și susținerile în fond au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 23.01.2015, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța a amânat pronunțarea la data de 30.01.2015, 06.02.2015, 13.02.2015, 20.02.2015 când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instanțe la data de 31.07.2013 sub nr._, reclamanta A. F. Imobiliar a chemat în judecata pe parata C. G., pentru ca, prin hotararea ce va pronunța, instanța să dispună obligarea paratei la plata sumei de 195,40 lei, reprezentând chirie restanta si majorari pentru curte/teren, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii, reclamanta a aratat ca, în fapt, între Primăria Municipiului București, prin S.C. Herăstrău Nord S.A., și doamna C. G. în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.4442/_/10.06.1997 ce are ca obiect imobilul din ., sector 1, București și terenul de sub construcție conform H.G. nr.20/1996.
Pentru suprafața de 76,45 mp teren/curte aferentă imobilului situat la adresa anterior menționată, Administrația F. Imobiliar a încheiat fișa de calcul nr._/16.04.2008 pentru stabilirea chiriei, conform prevederilor O.U.G. nr. 40/1099, aprobată și modificată prin Legea nr. 241/2001, Legea nr. 348/2004, a Ord. M.F.P. nr. 1840/2004 și H.G. nr. 310/2007.
A învederat ca deși pârâta a fost somată prin adresele nr._/25.08.2010 și respectiv_/21.10.2010, pentru achitarea chiriei restante, aceasta nu a înțeles să se conformeze.
Ca urmare a faptului ca pârâta nu a inteles sa-și achite obligațiile, s-au constituit premisele pentru formularea prezentei acțiuni.
A menționat faptul ca A.F.I. este o institutie publica de interes local, cu proprie personalitate juridica, fiind colectoare de creanțe bugetare reprezentate de sumele provenite din chirii, care se constituie in venituri ale bugetului local. Administrarea creanțelor provenite din chirii se incaseaza, se administreaza, se contabilizeaza si se utilizeaza potrivit dispozițiilor Codului de procedura fiscala.
A susținut ca potrivit reglementărilor bugetare și fiscale în vigoare, sumele de bani cu titlu de chirie datorate pentru spatiile ce fac parte din fondul imobiliar de stat constituie venituri ale bugetulul general consolidat.
In această situație, devin aplicabile dispozițiile O.G. nr. 92/2003 privind Codul de procedură fiscală republicată, care prevede la art. 1, alin. 2 că reglementează administrarea creanțelor provenind și din sume ce constituie venituri ale bugetului general consolidat.
În drept, reclamanta și-a întemeiat prezenta acțiune pe dispozițiile art. 1166, 1270, 1350, 1382, 1796 și 1817 Noul Cod Civil, (art. 998, 999, 1073, 1429 pct. 3, art. 1439 alin. 2 C.civ.), art 30 din H.G.R. 310/2007, art.29 din Legea 114/1996, O.U.G. nr. 92 /2003 privind Codul de procedură fiscală republicat.
În probațiune, reclamanta a solicitat încuviințarea probei prin înscrisuri, anexând la dosar, în copie, înscrisuri (f.3-9).
În data de 22.11.2013, parata a formulat întâmpinare, prin care a solicitat suspendarea judecății pana la soluționarea contestației în anulare formulata în dosarul nr._/299/2010.
În motivarea cererii, parata a aratat ca, în esență, la data de 16.04.2008, in urma adresei nr. 188/19.03.2008 emisa de către CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR - OFICIUL DE ADMINISTRARE NR. 2, a incheiat contractul de închiriere nr._, in baza notei de calcul aferente, avand ca obiect suprafața de 76,45 mp, reprezentând curte, in proprietatea reclamantei-parate. La stabilirea calculului cuantumului chiriei locatorul avea obligația de a utiliza documentele care atesta cota parte indiviza corespunzătoare dreptului de proprietate avut de către subsemnata, conform contractului de vanzare cumpărare nr. 4442/_/10.06.1997, respectiv 12,65%.
In condițiile in care, începând cu data incheierii contractului de închiriere a constatat ca reclamanta nu-i asigura folosința pașnica si netulburata, precum si pe fondul situației financiare precare pe are o avea ca pensionar, la data de 21.12.2009, prin adresa înregistrata sub nr._, a solicitat rezilierea contractului.
Prin răspunsul comunicat sub nr._/04.09.2010 reclamanta-parata nu a înțeles sa dea curs notificării paratei. Același lucru s-a intamplat si la revenirea acesteia din data de 25.02.2010.
În drept, parata a invocat dispozițiile art.433 alin.1 C.pr.civila.
Totodată, parata a formulat cererea reconvenționala, prin care a solicitat: rezilierea contractului de închiriere nr._/16.04.2008 din culpa CONSILIULUI GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR - OFICIUL DE ADMINISTRARE NR. 2, pentru motivul nerespectarii obligației de predare, prevăzută de art. 1420 pct. 1 Vechiul Cod Civil; obligarea CONSILIULUI GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR - OFICIUL DE ADMINISTRARE NR. 2 la plata de despăgubiri în echivalentul chiriilor lunare aferente ultimilor 5 ani anteriori promovării prezentei cereri, pentru lipsa de folosința a obiectului contractului de închiriere nr._/16.04.2008; rezilierea contractului de închiriere nr._/16.04.2008 din culpa CONSILIULUI GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR - OFICIUL DE ADMINISTRARE NR. 2, pentru motivul nerespectarii obligației de garanție, cu privire la asigurarea folosinței liniștite si utile prevăzută de art. 1420 pct. 3 Vechiul Cod Civil; obligarea CONSILIULUI GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR - OFICIUL DE ADMINISTRARE NR. 2 la plata de despăgubiri in echivalentul chiriilor lunare aferente ultimilor 5 ani anteriori promovării prezentei cereri, pentru nerespectarea obligației de garanție, cu privire la asigurarea folosinței liniștite si utile prevăzută de art. 1420 pct. 3 Vechiul cod civil a obiectului contractului de închiriere nr._/16.04.2008. Totodata, s-a solicitat obligarea CONSILIULUI GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR - OFICIUL DE ADMINISTRARE NR. 2 la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezenta cauza.
În motivarea cererii reconvenționala, parata-reclamanta a aratat ca, în esență, la data de 16.04.2008, in urma adresei nr. 188/19.03.2008 emisa de către CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR a încheiat contractul de închiriere nr._, in baza notei de calcul aferente, avand ca obiect suprafața de 76,45 mp, reprezentând curte, in proprietatea reclamantei-parate. A menționat ca aceasta suprafața excedentara de curte a inteles sa o închiriez in vederea, amenajarii unei grădini de flori, accesul paratei-reclamante în imobilul în care se afla apartamentul proprietatea acesteia facandu-se în tot cazul pe .. De altfel, reclamanta-parata a confirmat aceasta ipoteza, aratand în adresa nr.188/19.03.2008 ca, în lipsa închirierii unei suprafețe de teren din curte va beneficia în continuare de dreptul de servitute.
A învederat ca începând cu data încheierii contractului în discuție si pana la data prezentei cereri reconvenționale, reclamanta-parata nu a inteles sa isi îndeplineasca obligațiile sale contractuale cu privire la predarea bunului închiriat către parata-reclamanta si asigurarea liniștitei si utilei folosințe de către aceasta.
In sensul celor de mai sus sus, parata a înteles sa notifice reclamantei-parate situatia de fapt, prin notificarea inregistrata la registratura acesteia sub humarul_/07.03.2013, solicitând expres în calitate de locatar următoarele: punerea la dispoziție a informațiilor cu privire la persoanele care au închiriat suprafețe de teren si in ce cote, indentificarea si delimitarea suprafeței închiriate, obiect al contractului de închiriere nr._/16.04.2008; punerea în posesie/predarea lucrulul în vederea exercitării drepturilor conferite de contractul de închiriere nr._/16.04.2008; punerea la dispoziție a tuturor documentelor care atesta dreptul de proprietate al redamantei-parate cu privire la imobilul închiriat; asigurarea folosinței liniștite, utile si exclusive a imobilului închiriat.
A susținut ca reclamanta-parata, prin răspunsul sau comunicat sub nr._/03.04.2013, a inteles sa nu dea curs solicitărilor paratei-reclamante contractuale, marginindu-se sa îi comunice doar date cu privire la celelalte persoane care au închiriat suprafețe de curte, ocazie cu care a constat sl calculul eronat al chiriei, prin raportare la un alt procent decât cel prevăzut în titlul său de proprietate
In revenire, prin petitia nr._/07.05.2013 a aratat faptul ca la stabilira chiriei s-a luat în calcul un procent eronat, ca solicita recalcularea acesteia. Totodata, reclamanta a reiterat cererea sa din 07.03.2013
Prin răspunsul sau comunicat sub nr._/04.06.2013, reclamanta parata nu a inteles sa dea curs solicitărilor paratei, limitându-se sa comunice ca va recalcula cota indiviza, fara insa a indica in concret cum și cand va face acest lucru. A precizat că pana în prezent nu a primit nici o nota de recalculare a chiriei.
A menționat ca prin petitia înregistrata sub nr._/07.08.2013 a notificat reclamanta asupra rezilierii contractului nr._/16.04.2008, începând cu data primirii petiției, precum șiu asupra restituirii sumelor de bani reprezentând chirie, în absența unei folosințe a imobilului închiriat, pentru perioada 16.04.2008 si pana la data petiției.
În replica, reclamanta-parata a înțeles sa nu dea curs notificării paratei-reclamante, refuzând in mod abuziv să ia act de încetarea contractului si să restituie sumele de bani achitate in mod nejustificat, avand in vedere lipsa folosinței utile si utile a imobilului închiriat.
Față de toate răspunsurile si de întreaga conduita contractuala a reclamantei-parate, parata apreciaza ca aceasta, în mod nejustificat, refuza sa isi indeplineasca obligațiile care îi revin, in calitate de locator, din contractul de închiriere nr._/16.04.2008, cu privire la predarea acestuia, respectiv asigurarea liniștitei si utilei folosințe a obiectului contractului. In schimb înțelege sa încaseze in mod abuziv chirie pentru acest obiect si sa o someze în repetate rânduri pentru plata acesteia, in condițiile in care parata-reclamanta, din 2008 si pana la data formularii prezentei cereri, nu a avut posibilitatea sa utilizez obiectul închiriat, fiind pusa in situatia de a plați o chirie pentru o folosința inexistenta.
În drept, parata-reclamanta a invocat prevederile art.1420 și urm. C.civil 1864.
În probațiune, parata reclamata a solicitat încuviințarea probei prin înscrisuri.
În data de 17.04.2014, reclamanta-parata a formulat întampinare la cererea reconvenționala, prin care a invocat excepția autoritatii de lucru judecat.
În motivarea excepției, reclamanta – parata a aratat ca pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, s-a aflat dosarul civil nr._/299/2010, având ca obiect tocmai rezilierea aceluiași contract de închiriere nr._/16.04.2008, soluționat irevocabil prin Decizia civilă nr. 714R/15.03.2012 pronunțată de către Tribunalul București Secția a V-a Civilă, în baza căreia instanța a admis recursul A.F.I. și a respins acțiunea reclamantei C. G. ca neîntemeiată.
Pe fondul cauzei, s-a învederat ca Administrația F. Imobiliar este o instituție publică de interes local, cu proprie personalitate juridică, ce are ca principal obiect de activitate administrarea fondului imobiliar de stat ce este situat pe raza Municipiului București, fapt care reiese din H.C.G.M.B. nr. 305/2013, iar conform reglementărilor bugetare și fiscale în vigoare, sumele de bani cu titlu de chirie datorate pentru spațiile ce fac parte din fondul imobiliar de stat constituie venituri ale bugetului general consolidat.
Prin urmare, reclamanta-parata percepe sume cu titlu de chirie ce decurg din folosința acestor terenuri pe bază de fișă de calcul, curți ce au fost cuprinse tn contractele de închiriere anterioare vânzării locuințelor în baza Legii nr. 112/1995.
A menționat ca Administrația F. Imobiliar a procedat la închirierea terenului cu destinație de curte a imobilului în beneficiul tuturor utilizatorilor cu respectarea cotelor ce le revin, în conformitate cu reglementările prevăzute de O.U.G nr. 40/1999 modificată prin Legea 241/2001, cât și în conformitate cu prevederile H.G. nr. 310/2007, făcând aprecierea că a fost imperativ necesar a se proceda la închirierea suprafeței de teren, în conformitate cu prevederile art. 28 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
A precizat că solicitarea reclamantei înregistrata sub nr.8008/09.04.2008 a fost soluționata favorabil, prin întocmirea fișei de calcul nr._/16.04.2008, privind suprafata de 76.45 m.p., cu destinație de teren-curte, considerând astfel ca prin însușirea acestui document cat si prin plata chiriei parata-reclamanta si-a asumat drepturile si obligațiile ce decurg din folosinta acestuia.
A aratat faptul ca accesul în imobil nu se face direct din . . concluziona ca reclamanta beneficiaza de folosinta suprafeței de teren ce ii revine, întrucat aceasta curte este in folosinta indiviza si utilizata in devalmasie cu toti locatarii din acest imobil.
În drept, reclamanta-parata a invocat prevederile art.205 C.pr.civila.
În data de 13.06.2014, parata-reclamanta a depus raspuns la întampinare.
În ceea ce privește excepția autoritatii de lucru judecat, s-a solicitat a se observa următoarele:
Prin cererea introductiva ce a format obiectul dosarului ctvil nr._/299/2010, pe rolul Judecătoriei Sectorului 1, s-a solicitat, pe calea unei acțiuni in constatare, să se constate intervenirea rezilierii contractului de inchiriere nr._/16.04.2008, avand in vedere notificările acesteia de reziliere ale acestui contract, pe motivul imposibilității paratei-reclamanta de a suporta din punct de vedere financiar costurile acestui contract de inchirere, avand in vedere calitatea acesteia de pensionar, cu o pensie lunara;
Prin cererea reconventionala formulata in prezentul dosar, parata- reclamanta a solicitat instanței să pronunțe, printr-o acțiune în realizare, rezilierea contractului de închiriere nr._/16.04.2008, în urma punerii repetare in întârziere a rectamantului-parat cu privire la neindeplimrea obligațiilor ce ii revin in calitate de locator (nerespectarea obligației de predare, prevăzută de art 1420 pct. 1 Vechiul Cod Civil, respectiv nerespectarea obligației de garanție, cu privire la asigurarea folosinței liniștite si utile prevăzută de art. 1420 pct. 3 Vechiul Cod Civil).
S-a precizat că nu exista o identitate cu privire la petitul celor doua acțiuni, avand in vedere ca in dosarul nr._/299/2010, instanta s-a pronunțai in legătură cu o acțiune in constatare, întemeiata pe rezilierea contractului de închiriere nr._/16.04.2008, în timp ce prin cererea reconventionala cu care este investita prezenta instanta, parata-reclamanta solicita, pe calea unei acțiuni in realizare, rezilierea contractului de închiriere nr._/1604.2008 din culpa locatorului, pe temeiurile neindeplinirll de către acesta a obligațiilor ce îi revin în cadrul contractului, conform legii (nerespectarea obligației de predare, nerespectarea obligatiei de garantie cu privire la asigurarea folosintei linistite si utile).
Pe fondul cauzei, s-a aratat ca in raport de dispozițiile art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995, in forma in vigoare la data încheierii contractului_/16.04.2008, suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân in proprietatea statului.
A mai aratat ca in cazul si in masura in care parata-reclamanta nu proceda la încheierea contractului de închiriere nr._/16.04.2008 avand ca obiect închirierea suprafeței excendentare celei aferente construcției, parata-reclamanta beneficiaza in toate cazurile de un drept legal de trecere prin curtea . ca . face in fundul curții, pe o scara secundara de acces.
A susținut ca acesta este de altfel si punctul de vedere al reclamantei-parate, in cadrul corespondenței nr. 1881/19.03.2008, prin care in mod expres arata faptul ca „in caz de neprezentare in termen de 30 de zile de la data prezentei somații, s-a adus la cunostiinta ca suprafața de curte apartamentului pe care îl deține parata-reclamantae urma a fi inchiriata altui colocatar din imobil, parata urmand sa beneficieze doar de dreptul de servitute.
Aprecierile reclamantei-parate in sensul ca „accesul in imobil nu se face direct din . . poate concluziona ca reclamanta beneficiaza de folosința suprafeței de teren ce ii revine, întrucât aceasta curte este in folosința indiviza si utilizata in devălmășie cu toti locatarii de la adresa" apar, in acest context, lipsite de suport juridic si nu sunt de natura a duce la concluzia necesitatii si condiționării exploatarii imobilului apartament de închirierea unei suprafețe de teren care oricum excede partilor comune ale imobilului.
A afirmat ca daca asa ar fi stat situatia, atunci închirierea respectivei suprafețe ar fi trebuit facuta inca de la data vanzarii-cumpararii imobilului situat in . (apartament situat la mansarda), respectiv data de 10.06.1997, pentru a putea asigura exploatarea imobilului vândut. Or, de la acea data si pana la data la care redamanta-parata a comunicat adresa nr. 1881/19.03.2008, parata-reclamanta a putut avea acces liber la imobilul proprietate, exercitandu-si in mod neîngrădit acest drept de trecere, conferit de lege, avand in vedere situatia imobilelor cu mai multe apartamente. De altfel, s-a aratat ca blocul in discuție beneficiaza si de trotuar perimetral, care asigura in mod deplin acest acces.
S-a mai precizat ca reclamanta-parata nu a formulat nici un fel de aparari de fond in sensul respingerii cererilor paratei-reclamante care vizeaza antrenarea răspunderii sale contractuale pe temeiul art. 1420 din vechiul Cod civil, in vigoare la data încheierii contractului de închiriere.
A susținut ca reclamanta-parata nu a dat curs nici pana la aceasta data solicitarii paratei-reclamante de a recalcula chiria in mod corect, prin raportare la procentul deținut de parata-reclamanta prin contractul de vânzare-cumparare nr.4442/_/10.06.1997, continuand sa-i cauzeze prejudicii materiale.
În data de 12.09.2014, parata-reclamanta a depus o cerere prin care a renunțat la cererea de suspendare a judecatii pana la soluționarea dosarului nr._/299/2010. Totodată, parata-reclamanta a solicitat suspendarea judecatii prezentei pricini pana la soluționarea dosarului nr._/299/2014, având ca obiect constatarea drept de servitute legala.
În susținerea cererii de suspendare, parata-reclamanta a aratat ca șla data de 10.06.1997, prin contractul de vânzare-cumparare nr.4442, încheiat între Primaria municipiului București, reprezentata de S.C. HERASTRAU NORD S.A., și parata-reclamanta impreuna cu soțul său (în prezent decedat) a cumparat imobilul apartament situat la mansarda imobilului din ., sector 1, în suprafață utila de 119,18 m.p. Odata cu dobandirea proprietatii acestui apartament parata-reclamanta a dobandit si cota indiviza de 12,65% din partile de folosinta comune ale imobilului, precum și suprafata de 30,16 m.p., teren sub construcție si atribuit în conformitate cu H.G. nr.20/1996.
A precizat ca la vanzarea-cumpararea apartamentului nu s-a transmis si dreptul de proprietate in cota corespunzatoare asupra imobilului curte, proprietatea paratei, motiv pentru care, prin dobandirea calitatii de proprietar asupra imobilului apartament si a cotei indivize asupra partilor comune si a terenului sub constructie, imobilul paratei-reclamanta nu are acces direct la drumul public principal. Prin urmare, imobilul proprietatea paratei reclamante este un loc înfundat, motiv pentru care parata-reclamanta poate exploata acest imobil prin traversarea curții paratei, de la si catre drumul public, prin efectul legii. Cu toate acestea, reclamanta-parata nu a înteles să respecte acest drept de servitute si să o lase sa-l exercite.
Prin incheierea din 12.09.2014, instanța a respins cererea de suspendare formulata in temeiul art.413 C.pr.civila.
În data de 27.11.2014, parata-reclamanta a precizat valoarea pretențiilor sale, aceasta fiind în suma de 640 lei.
În data de 22.01.2015, reclamanta A.F.I. a depus precizari, în sensul ca reclamanta a procedat la închirierea suprafeței de teren aflata in proprietatea privata a statului în condițiile Legii nr.241/2001 si H.G. nr.310/2007. A mai aratat ca legislatia actuala nu prevede intocmirea contractelor de inchiriere pentru suprafațele de teren cu destinatie de curte aferenta imobilelor vandute in baza Legii nr.112/1995, precizând ca reclamanta incaseaza doar sumele cu titlu de chirie ce decurg din folosinta acestor terenuri pe baza de fisa de calcul.
În cauză, instanța a administrat proba prin înscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanța retine urmatoarele:
Cu privire la excepția prescripției dreptului reclamantei-parate de a solicita obligarea pârâtei la plata chiriei restante aferente perioadei 01 ianuarie 2010 – iulie 2010 și a accesoriilor acesteia, instanța reține următoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instanțe la data de 31.07.2013 (data poștei 30.07.2013) sub nr._, reclamanta a solicitat instanței să dispună obligarea paratei la plata sumei de 195,40 lei, reprezentând chirie restanta si majorari pentru curte/teren, atașând în acest sens modul de calcul al debitului solicitat, din cuprinsul căruia se reține că suma de 195,40 lei, este compusă din chiria restanta aferenta perioadei de 01.01.2010 – 31.10.2010 în valoare de 107 lei, și majorari de întârziere aferente acestui debit în valoare de 88,40 lei (calculate de la data scadenței fiecarei chirii pana la data de 31.10.2010).
Având în vedere aprecierile făcute de reclamanta privind incidența unor norme fiscale în speță, este eronată și inaplicabilă în cauză, prin faptul că relațiile contractuale între părțile în litigiu sunt guvernate de legislația civilă și comercială, nu de cea fiscală, iar actul încheiat este în final, un act de gestiune încheiat între reclamant ca locator și pârâtă ca locatar, așa cum îl definesc însuși parțile litigante, iar veniturile realizate din aceste activități economice ale reclamantei nu au natura juridică a taxelor și impozitelor, respectiv a veniturilor fiscale, în sens restrâns, instanța apreciază că termenul de prescripție al dreptului material la acțiune este de 3 ani, calculat potrivit dispozițiilor Decretului nr.167 din 1958 privitor la prescripția extinctiva, iar nu termenul de prescripție de 5 ani instituit prin O.G. nr.92/2003 privind Codul de procedura fiscala.
Astfel, având în vedere dispozițiile art.3 alin.1 raportat la art.1 alin.1 si alin.2 din Decretul nr.167/1958, precum și faptul că acțiunea a fost depusa la poșta in data de 30.07.2013, instanța apreciază că dreptul reclamantei-parate de a solicita obligarea pârâtei la plata chiriei restante aferente perioadei 01 ianuarie 2010 – iulie 2010 și a accesoriilor acesteia s-a prescris.
Motiv pentru care, instanța va admite excepția prescripției dreptului de a solicita obligarea pârâtei la plata chiriei restante aferente perioadei 01 ianuarie 2010 – iulie 2010 și a accesoriilor acesteia și, pe cale de consecință, va respinge cererea formulata de reclamanta-pârâta având ca obiect obligarea pârâtei-reclamantei la plata chiriei restante aferente perioadei 01 ianuarie 2010 – iulie 2010, ca fiind prescrisă.
Cu privire la excepția prescripției dreptului parate-reclamante a solicita obligarea reclamantei-pârâte la plata despagubirilor pentru lipsa de folosinta a bunului nascute anterior datei de 21.11.2010, instanța reține următoarele:
Ținând cont de dispozițiile art.3 alin.1 raportat la art.1 alin.1 si alin.2 din Decretul nr.167/1958, precum și faptul că, în speță, cererea reconvenționala a fost depusa la poșta in data de 21.11.2013, instanța apreciază că dreptul paratei-reclamante de a solicita obligarea reclamantei-pârâte la plata despagubirilor pentru lipsa de folosinta a bunului nascute anterior datei de 21.11.2010 s-a prescris.
D. pentru care, instanța va admite excepția prescripției dreptului pârâtei-reclamante de a solicita obligarea reclamantei-pârâte la plata despăguburilor pentru lipsa de folosință a bunului născute anterior datei de 21.11.2010 și, în consecință, va respinge cererea formulata de pârâta-reclamanta având ca obiect obligarea reclamantei-pârâte la plata despăguburilor pentru lipsa de folosință a bunului născute anterior datei de 21.11.2010, ca fiind prescrisă.
În legătura cu excepția autoritatii (puterii) de lucru judecat, invocata de reclamanta-parata, cu privire la petitul având ca obiect rezilierea contractului de închiriere pentru nerespectarea obligației de predare, instanța reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instante la data de 13.07.2010 sub nr._/299/2010, reclamanta C. G. în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului București – Administrația F. Imobiliar a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate intervenită rezilierea contractului de închiriere nr._/16.04.2008 încheiat între părti, având ca obiect teren – curte aferent imobilului situat in București, ., sector 1, reziliere intervenită la data de 21.12.2009.
Prin Decizia nr.714/R din 15.03.2012 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr._/299/2010, s-a admis recursul, s-a modificat în tot sentinta civila nr.5357/21.03.2011, în sensul ca s-a respins acțiunea ca neîntemeiata, întrucat s-a apreciat ca „ Astfel, prima instanță a apreciat eronat probele administrate în cauză, căci, așa cum rezultă din fișa de calcul nr._/16.04.2008 și prin plata chiriei reclamanta și-a asumat drepturile și obligațiile ce decurg din folosința terenului-curte, închiriat în conformitate cu dispozițiile art.26 alin.3 din Legea nr.112/1995. Reclamanta, deși a susținut că nu folosește în prezent suprafața de teren proprietatea Statului cu destinația curte, Tribunalul reține că aceasta este calea sa de acces în imobil, așa cum rezultă din adresa nr._/04.02.2010, emisă de Administrația F. Imobiliar”.
Potrivit art.431 C.pr.civila, „ (1) Nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeași calitate, în temeiul aceleiași cauze și pentru același obiect. (2) Oricare dintre părți poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluționarea acestuia din urmă.”
Având în vedere faptul ca prin Decizia nr.714/R din 15.03.2012 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr._/299/2010, pentru a respinge cererea având ca obiect rezilierea contractului de închieriere instanța de control judiciar a reținut că terenul ce a facut obiectul contractului de închiriere este calea de acces în imobilul paratei-reclamantei, precum și susținerile paratei-reclamantei în sensul ca „imobilul meu nu are acces direct la drumul public principal” (fila 84), instanța apreciază că atât efectul negativ, cât si efectul pozitiv al puterii de lucru judecat de care se bucură decizia civila mai sus arata împiedica instanta să mai analizeze daca locatorul și-a îndeplinit obligația de predare a bunului închiriat.
Pentru aceste motive, instanța va admite excepția autorității de lucru judecat privind capătul de cerere având ca obiect rezilierea contractului de închiriere pentru nepredarea bunului închiriat, invocată de reclamanta-pârâtă și va respinge cererea formulată de pârâta-reclamanta având ca obiect rezilierea contractului de închiriere pentru nepredarea bunului închiriat, pentru autoritate de lucru judecat.
Cu privire la cererea de obligarea a locatarului de a plati chiria aferenta perioadei august 2010 – 31 octombrie 2010, instanța reține urmatoarele:
În fapt, în baza Legii nr.112/1995, între Primăria Municipiului București, prin S.C. Herăstrău Nord S.A., și parata-reclamanta C. G. în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.4442/_/10.06.1997 ce a avut ca obiect imobilul situat în București, sector 1, ., mansarda, în suprafață utila de 119,18 m.p.
Odata cu locuința s-a vândut și o cota indiviza de 12,652% din partile de folosință ale imobilului și terenul de sub construcție în suprafata 30,16 m.p. conform art.33 din H.G. nr.20/1996 (f.5).
Ținând seama atât de susținerile paratei-reclamanta, cât și de înscrisurl aflat la fila 3, instanța reține ca pentru terenul în suprafața de 76,45 mp, reprezentând curte aferentă imobilului situat în București, ., sector 1, Administrația F. Imobiliar si C. G. au încheiat un contract de locațiune, sens în care ambele părți au semnat fișa de calcul nr._/16.04.2008 (f.3).
Prin fișa de calcul nr._/16.04.2008, partile au convenit și asupra cuantumului chiriei datorate de parata-reclamanta, în sensul că locatarul și-a asumat obligația de a plati o chirie lunara în cuantum de 10,70 lei.
Ținând seama cont de dispozițiile contractuale, pentru a asigura paratei-reclamantei accesul la calea publica, reclamantul a pus la dispoziția paratei dreptul de a folosi curtea imobilului situat în București, ., sector 1.
În drept, în baza art. 1429 pct.2 C.civil 1864, locatarul are doua indatoriri principale: 2. trebuie sa plateasca pretul locatiunii la termenele statornicite.
Potrivit art.2 alin.1 din H.G. nr.310/2007, „Tariful de bază lunar al chiriei pentru curțile și grădinile aferente suprafețelor locative din (...) din municipii este de 0,04 lei/m2.”
Ținând cont de conținutul fișei de calcul nr._/16.04.2008, raportat și la prevederile art.1429 pct.2 din Codul civil 1864, instanța apreciază că pârâta are obligația de a achitat chiria prevăzută în contract aferentă perioadei 01 august 2010 – 31.10.2010, și anume suma de 32,10 lei (10,70 * 3 luni).
Pentru a ajunge la această concluzie, instanța a ținut cont de faptul că pârâta nu au făcut dovada că a achitat chiria aferentă perioadei 01.08.2010 – 31.10.2010 sau a faptului că acest contract de locațiune a încetat a mai produce efecte în aceasta perioada, conform art.249 C.pr.civila.
Cât privește cererea de obligare a paratei-reclamante la plata majorarilor de întârziere, văzând că prezentului litigiu nu-i sunt aplicabile dispozițiile Codului de procedura fiscala, instanța conchide ca acest capat de cerere a fost introdus în mod nejustificat.
Cu referire la apararea paratei-reclamantei în sensul că „imobilul proprietatea paratei reclamante este un loc înfundat, motiv pentru care parata-reclamanta poate exploata acest imobil prin traversarea curții paratei, de la si catre drumul public, prin efectul legii. Cu toate acestea, reclamanta-parata nu a înteles să respecte acest drept de servitute si să o lase sa-l exercite.”, instanța o va înlătura întrucat parata-reclamanta nu a facut dovada constituirii dreptului de servitute de trecere (drept de trecere potrivit noului Cod civil) în favoarea acesteia.
Față de cele mai sus reținute, văzând prevederile art.969 C.civ. 1864 raportat la art.2 din H.G. nr.310/2007, în sensul că un contract valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, instanța va admite în parte cererea formulată de reclamanta-pârâta în contradictoriu cu pârâta-reclamanta, în sensul că: va obliga pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 32,1 lei, reprezentând chirie afenretă perioadei 01 august 2010 – 31 octombrie 2010; va respinge capărul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei-reclamamnte la plata majorărilor de întârziere, ca neîntemeiat.
Cu privire la cererea reconvenționala, având în vedere faptul ca parata-reclamanta nu a demonstat că a platit chiria pentru ultimii 5 ani sau că a fost tulburata de locator (tulburata de fapt sau de drept) sau de vreun terț (tulburata de drept) în folosința lucrului închiriat, instanța apreciaza ca prezenta cerere reconvenționala a fost formulata în mod nejustificat.
Vazand ca lucrul închiriat este o curte, instanța va înlătura argumentele paratei-reclamantei referitoare la intenția acesteia de a închiria aceste teren în vederea amenajarii unei gradini de flori.
D. pentru care, instanța va respinge cererea reconvenționala, ca neîntemeiata.
Pentru aceste considerente,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Admite excepția prescripției dreptului de a solicita obligarea pârâtei la plata chiriei restante aferente perioadei 01 ianuarie 2010 – iulie 2010 și a accesoriilor acesteia, invocată de instanță din oficiu.
Respinge cererea formulata de reclamanta-pârâta având ca obiect obligarea pârâtei-reclamantei la plata chiriei restante aferente perioadei 01 ianuarie 2010 – iulie 2010, ca fiind prescrisă.
Admite excepția prescripției dreptului pârâtei-reclamante de a solicita obligarea reclamantei-pârâte la plata despăguburilor pentru lipsa de folosință a bunului născute anterior datei de 21.11.2010.
Respinge cererea formulata de pârâta-reclamanta având ca obiect obligarea reclamantei-pârâte la plata despăguburilor pentru lipsa de folosință a bunului născute anterior datei de 21.11.2010, ca fiind prescrisă.
Admite excepția autorității de lucru judecat privind capătul de cerere având ca obiect rezilierea contractului de închiriere pentru nepredarea bunului închiriat, invocată de reclamanta-pârâtă.
Respinge cererea formulată de pârâta-reclamanta având ca obiect rezilierea contractului de închiriere pentru nepredarea bunului închiriat, pentru autoritate de lucru judecat.
Admite în parte cererea formulată de reclamanta-pârâta A. F. IMOBILIAR cu sediul în București, sector 3, .. 16 în contradictoriu cu pârâta-reclamanta C. G. cu sediul în, București, sector 1, ., în sensul că obligă pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 32,10 lei, reprezentând chirie afenretă perioadei 01 august 2010 – 31 octombrie 2010.
Respinge capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei-reclamante la plata majorărilor de întârziere, ca neîntemeiat.
Respinge cererea reconvențională formulata de parata-reclamanta C. G. în contradictoriu cu reclamanta-parata A. F. IMOBILIAR, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 20.02.2015.
P. GREFIER
Red.C.A./tehn. C.A/H.A.
4 ex./20 iulie 2015
| ← Actiune in regres. Sentința nr. 3263/2015. Judecătoria... | Întoarcere executare. Sentința nr. 3344/2015. Judecătoria... → |
|---|
