Pretenţii. Sentința nr. 8202/2015. Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8202/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 1 BUCUREŞTI la data de 04-05-2015 în dosarul nr. 8202/2015
Acesta nu este document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 1 BUCUREȘTI
SENTINȚA CIVILĂ NR. 8202/2015
Ședința publică de la 04.05.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: M. E. P.
GREFIER: V. D.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta S.C. C. I.F.N. S.A. și pe pârâta S.C. N. P. S.R.L., având ca obiect pretenții.
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din data de 16.03.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța pentru a acorda posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise a amânat pronunțarea succesiv la data de 23.03.2015, 30.03.2015, 06.04.2015, 08.04.2015, 15.04.2015, 20.04.2015, 27.04.2015 și 04.05.2015.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._, reclamanta S.C. C. I.F.N. S.A. a chemat în judecată pârâta S.C. N. P. S.R.L. solcitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtei la plata sumei de_ euro reprezentând depozit de garanție constituit la data încheierii contractului de închiriere nr. 09/1446-1/29.08.2008, la care se adaugă TVA de 19%, a sumei de 9802 euro reprezentând chirii achitate în avans conform art 5.1.2.1 din contractul menționat, cu obligarea la cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 09/1446-1/29.08.2008 prin care a închiriat de la aceasta apartamentul 4B situat în imobilul N. P. Residence din Bucuresti, soseaua Nordului, nr. 62B, .. Prin actul adiționar 1/28.06.2010 a fost prelungit termenul contractului până la data de 31.08.2012, părțile convenind că începînd cu data de 01.07.2010 cuantumul chiriei se va reduce de la 5400 euro + TVA, la 4500 euro + TVA. Contractul a incetat prin expirarea termenului, iar imobilul a fost predate catre locator, parata din prezenta cauza. D. urmare, parata trebuia sa restituire depozitul de garantie in cuantum total de_ euro – 15.000 euro + TVA 19% si suma de 9802 euro reprezentand chirii achitate in avans. A aratat reclamanta ca a convocat-o pe parata la conciliere directa conform art 720 ind. 1 Cod procedura civila.
A mai sustinut reclamanta ca sustinerile paratei ca motivare pentru nerestituirea sumelor de bani in discutie sunt exagerate, deteriorarile apartamentului invocate fiind cauzate de uzura normal a lucrurilor. A mai arata reclamanta ca, desi a susintu efectuarea unor lucrari de reparatii, parata nu a prezentat niciun deviz. Abia la data de 14.12.2012 a fost transmis acest deviz din care reiese ca reparatiile au fost necesare ca urmare a uzurii normale. Potrivit contractului, garantia putea fi folosita numai in cazul in care au fost cauzate pagube material prin deteriorarea spatiului inchiriat, fiind asadar exclusa uzura normal.
Cu privire la cea de-a doua suma solicitata, reclamanta a susinut ca a achitat practic de doua ori chiria aferenta lunilor iulie si august 2012.
In drept au fost invocate prevederile art 969 Codd civil, 720 ind 1 Cod procedura civila.
Legal citata, parata a formulat Intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
In motivare, parata a aratat ca raporturile dintre parti au fost transpuse in doua contracte de locatiune, incepand cu data de 01.07.2006, prin incheierea primului contract nr. 2 pentru perioada 01.07._09, prin care s-a transmis reclamantei folosinta apartamentului 4B. In cuprinsul acestui contract s-au consemnat obligatiile finanaciare ale reclamantei – chirie de 4000 euro/luna, depozit de garantie –_ euro si depozit de daune – 10.000 euro. A fost asadar emisa o facture fiscal in valoare de 107.425,21 lei, incluzand depozitul de garantie, depozitul de daune si cheltuielile de intretinere aferente perioadei iulie-august 2006. La aceeasi data a fost emisa si a doua facture, in valoare de_ lei, reprezentand contravalaore chirie iulie si august 2006. Ambele sume au fost achitate de reclamanta la data de 20.09.2006. La data de 29.08.2006 s-a incheiat cel de-al doilea contract de locatiune, pentru acelasi apartament, pentru o perioada de doi ani, incepand cu 01.09.2008. Acesta a fost prelungit prin act additional pana la data de 31.08.2012. Valoarea chiriei a fost stabilita la 5000 de euro + TVApana la 31.12.2008, si 5400 euro+TVA incepand cu 01.01.2009. S-a mai stabilit obligatia platii de catre locatar a chiriei aferente primei luni si ultimelor doua luni (iulie, august 2012), in avand, in cuantum total de_ euro+TVA. Partile au convenit ca aceasta suma sa se constituie din depozitul de dauna de 10.000 euro depus cu ocazia incheierii primului contract, iar diferenta de 5800 euro sa fie achitata separat. Suma de 5800 euro a fost achitat de reclamanta, sustine parata.
A arata parata ca valoarea chiriei pentru ultiemele doua luni, achitata in avans, nu a fost modificata prin actul additional, care a micsorat cuantumul chiriei.
Cu privire la depozitul de garantie, parata a aratat ca acesta a fost contituit din depozitul de garantie platit pentru prima locatiune. A sustinut parata ca la eliberarea apartamentului s-au constatat deteriorari care au necesitat reparatii, fiind in drept, in temeiul contractului sa foloseasca banii din depozitul de garantie. A sustinut parata ca reclamanta a fost de acord cu constatarile din apartament, consemmnate in procesul-verbal intocmit la eliberarea spatiului. Insa cuantumul cheltuielilor pentru reparatii s-a stabilit ulterior, dupa masurarea suprafetelor, in cuantum de_,68 euro. Asadrar a fost utilizat depozitul de garantie, iar pentru restul sumei s-a emis o facture fiscal, neachitata de reclamanta.
Intampinarea nu a fost motivate in drept. In dovedire s-a solicitat proba cu inscrisuri, expertiza, interogatoriu si martori.
In cauza a fost incuviintata proba cu inscrisuri, cea cu interogatoriul ambelor parti si proba cu expertize tehnice.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt, relatiile contractuale dintre parti au inceput cu incheierea contractului de locatiune nr. 2/20.07.2006, pentru apartamentului 4B, situat în imobilul N. P. Residence din Bucuresti, soseaua Nordului, nr. 62B, ., sector 1. Perioada locatiunii a fost stabilita ca fiind 01.07._09 (filele 59-61vol 1).
In contract s-au prevazut obligatiile finanaciare ale reclamantei – chirie de 5000 euro/luna (art.4.1.1), depozit de garantie –_ euro (art. 4.1.2) si depozit de daune – 10.000 euro (art.4.1.3) .
Sumele de bani reprezentand depozit de garantie, depozit daune si cheltuieli aferente perioadei iulie august 2006 au fost achitate de reclamanta la data de 20.09.2006 (filele 63-65 vol 1).
La data de 29.08.2006 s-a incheiat cel de-al doilea contract de locatiune, nr. 09/1446-1/29.08.2008, pentru acelasi apartament, pentru o perioada de doi ani, incepand cu data de 01.09.2008 (filele 70-76 vol 1).
Valoarea chiriei a fost stabilita prin art 5.1.1 la suma de 5000 de euro + TVA pana la 31.12.2008, si 5400 euro+TVA incepand cu 01.01.2009.
S-a mai stabilit conform art 5.1.2.1. obligatia locatarului de a plati in avans chiriaii aferente primei si ultimelor doua luni contractuale, in cuantum tota de_ euro (fila 72). Potrivit contractului, suma s-a constituit din depozitul de dauna de 10.000 euro depus cu ocazia incheierii primului contract, iar diferenta de 5800 euro urma sa fie achitata separat. Suma de 5800 euro a fost achitat de reclamanta.
De asemenea s-a constituit un depozit de garantie, in cuantum de 15.000 euro, suma respectiva fiind transferata practic din depozitul de garantie constituit pentru primul contract de locatiune.
Prin actul adițional nr. 1/28.06.2010 a fost prelungit termenul contractului până la data de 31.08.2012, părțile convenind ca, începand cu data de 01.07.2010, cuantumul chiriei sa se reduca de la 5400 euro + TVA, la 4500 euro + TVA (fila 77).
Contractul a incetat prin expirarea termenului, iar imobilul a fost predat catre locator.
A fost intocmit un proces-verbal la momentul eliberarii spatiului, in prezenta ambelor parti, in cuprinsul caruia s-au consemnat starea apartamentului si deteriorarile care necesitau reparatii (filele 91-93 vol 1). In cuprinsul acestuia nu au fost prevazute estimari ale costurilor reparatiilor, dar s-a consemant la finalul acestuia ca “obiectul prezentului process-verbal este constatarea degradarilor si consumurilor care decurg din folosinta bunului, pe care chiriasul si le asuma”.
Ulterior, parata a efectuat un calcul al costului reparatiilor, in suma de_ euro (filele 94-97 vol 1).
La data de 15.11.2012 partile s-au intalnit si cu ocazia negocierilor legate de stingerea aspectelor in divergenta s-a incheiat procesul-verbal nr. 8158/15.11.2012 in cuprinsul caruia s-au consemntat punctele de vedere ale partilor. Cu privire la sumele reprezentand chirie aferenta lunilor iulie si august 2012, parata a mentionat expres ca va proceda la stornarea facturilor aferente chiriilor achitate in avans si va emite facturi noi pentru aceste ultime doua luni (fila 101).
In drept, va fi avut in vedere art 969 Cod civil, care prevede obligativitatea respectării convențiilor legal încheiate între părțile contractante, în caz contrar fiind antrenată răspunderea civilă contractuală a părții ce nu și-a respectat obligațiile respective. Acest text de lege consacră așadar principiul obligativității convențiilor legal încheiate. Prin urmare, orice neexecutare a obligațiilor contractuale de către una din părți dă celeilalte dreptul la o acțiune în răspundere civilă contractuală.
În cauză, instanța constată că sunt îndeplinite condițiile acestui fel de răspundere civilă, fiind in discutie respectarea unor obligatii contractuale asumate de parata.
Astfel, în conformitate cu dispozițiile Codului Civil, pentru a fi angajată răspunderea debitorului, reclamantul trebuie să facă dovada faptei ilicite a acestuia, a prejudiciului rezultat din aceasta precum și a vinovăției.
Cu privire la fapta ilicita, aceasta va fi analizata prin prisma obligatiei contractuale pretins incalcate.
Asadar, cu privire la restituirea sumei de 15.000 euro constituita cu titlul de depozit de garantie, vor fi avute in vedere prevederile contractuale de la art. 5.1.3 conform carora garantia va putea fi folosita de locator, numai in situatia in care pe parcursul duratei de inchiriere locatarul nu isi va achita obligatiile de plata a chiriei la termen, a cheltuielilor de intretinere, sau in cazul in care va creea locatorului pagube materiale prin deteriorarea spatiului inchiriat.
Potricit art 3.1.2., 3.1.6, 3.1.10, locatarul avea obligatia, printre altele, de a folosi apartamentul si bunurile inchiriate conform destinatiei, sa intretina apartamentul si sa efectueze reparatiile cauzate prin culpa sa exclusiva asupra materialelor, instalatiilor si echipamentelor cu exceptia uzurii normale si sa predea la sfarsitul locatiunii apartamentul fara daune, mai putin uzura normala.
Conform art. 5.1.4 din contract, rambursarea sumei constituite ca depozit de garantie se va face de catre locator in termen de 15 zile de la expirarea contractului si dupa consemmnarea starii materiale a apartamentului. In cazul constatarii unor daune, locatorul isi rezerva dreptul sa foloseasca depozitul de garantie in vederea acoperirii cheltuielilor de remediere.
Prin procesul verbal incheiat cu ocazia eliberarii apartamentului s-au constatat anumite stricaciuni ce necesitau reparatii, si s-a consemnat ca obiectul prezentului proces-verbal este constatarea degradarilor si consumurilor care decurg din folosinta bunului, pe care chiriasul si le asuma”.
In mod unilateral, parata a evaluat costurile reparatiilor, fara a justifica in niciun mod pretul la care a ajuns, neexitand niciun posibil control al pretului reparatiilor din partea locatarului.
De altfel, suma retinuta de parata pentru efectuarea reparatiilor a reprezentat intreg depozitul de garantie.
Pentru lamurirea acestor aspecte instanta a incuviintat administrarea porbei cu expertiza in specialitatea constructii.
Prin expertiza efectuata s-a stabilit ca lucrarile de reparatii efectuate, in raport cu stricaciunile constatate in procesul-verbal semnat de parti au fost in valoare de 6871,92 lei (fila 63 vol 2 si filele 161-170 vol 2)
Instanta va inlatura pozitia expertului parte propus de parata, avand in vedere ca acesta a incercat practic sa sustina punctul de vedere al partii pentru care s-a prezentat la efectuarea expertizei, nearatand insa, in concret, de ce costul reparatiilor efectuate de parata din banii reclamantei a fost de_ euro.
Nici pozitia expertului parte porpsu de reclamanta nu va fi avuta in vedere de instanta, deoarece, dincolo de constatarile sale tehnice, nu poate fi inlaturat faptul ca procesul-verbal de constatare a starii apartamentului a fost semnat de reprezentantul reclamantei, iar la finalul acestui proces-verbal se consemaneaza expres ca daunele constatate sunt asumate de chirias.
Asadar, avand in vedere toate aceste aspect, instanta va retina ca parata si-a incalcat obligatia contractuala de a restitui reclamantei-chirias suma constitutia ca deposit de garantie, dupa ce au fost efectuate reparatiile imputabile la apartamentul in discutie. Se va retine ca in mod nejustificat si nesustinut de probe parata a cheltuit intregul depozit de garantie.
Reclamanta din prezenta cauză a făcut asadar dovada faptei ilicite, constând în neexecutarea obligație contractuale a pârâtei de restituire a sumei ramase din depozitul de garantie, prejudiciul fiind reprezentat de lipsa din patrimoniul reclamantei a valorii acestei sume cheltuite in mod nejustificat.
În ceea ce privește elementul subiectiv, instanța reține că în conformitate cu art. 1082 C. Civ., în cazul în care reclamanta face dovada existenței creanței, atât neexecutarea cât și vinovăția în neexecutare se prezumă. Altfel spus, în materie contractuală culpa debitorului pentru neexecutarea obligației convenționale ce-i incumbă este prezumată. Această prezumție poate fi înlăturată numai dacă debitorul face dovada unei cauze străine exoneratoare de răspundere, conform art. 1083 C. Civ, dovadă ce însă nu a fost făcută în cauză.
Cu privire la restituirea sumelor reprezentand chirii achitate in avans instante retine ca la data incheierii contractului 09/1446-1/29.08.2008, valabil incepand cu data de 01.09.2008, valoarea chiriei a fost stabilita prin art 5.1.1 la suma de 5000 de euro + TVA pana la 31.12.2008, si 5400 euro+TVA incepand cu 01.01.2009.
S-a mai stabilit conform art 5.1.2.1. obligatia locatarului de a plati in avans chiriile aferente primei si ultimelor doua luni contractuale, in cuantum total de_ euro (fila 72). Potrivit contractului, suma s-a constituit din depozitul de dauna de 10.000 euro depus cu ocazia incheierii primului contract, iar diferenta de 5800 euro a fost achitata de reclamanta la data de 28.11.2008 (filele 82, 83 vol 1).
Asadar la acel moment, atat chiria aferenta lunii septembrie 2008, cat si chiriile ultimelor doua luni de contract erau integral achitate.
Cu toate acestea, se constata ca parata a emis factura fiscala nr. 404/05.09.2008 prin care a solicitat plata chiriei aferente lunii septembrie 2008 (fila 78).
Si aceasta suma a fost achitata de reclamanta la data de 16.09.2008 (f. 79).
Se constata asadar ca suma reprezentand chiria aferenta lunii septembrie 2008 a fost solicitata si achitata de doua ori.
Or, acest aspect reprezinta o imobagatire fara justa cauza a paratei locator, aceasta fiind asadar obligata sa restituie reclamantei suma incasata nejustificat a doua oara, cu titlul de chirie aferenta lunii semptembrie 2008.
Cu privire la chiriile aferente lunilor iulie si august 2012, instanta retine ca acestea au fost in fapt ultimele doua luni ale contractului de locatiune, asa cum a fost prelungit prin actul aditional.
Conform intelegerii initiale, ultimele doua luni de locatiune fusesera platite in avans, la incheierea contractului, la valoarea de 5400 euro/luna.
Prin actul additional incheiat s-a convenit o diminuare a cuantumului chiriei la suma de 4500 euro/luna, fara a se face in vreun mod precizarea ca chiriile aferente ultimelor doua luni, deja achitate in avans ar ramane neschimbate.
Instanta retine ca prevederile contractuale se interpeteaza in sensul in care partile au inteles sa le prevada, si cu scopul de a produce efecte juridice, iar nu de a nu produce.
Or, sutinerile paratei potrivit carora modificarea chiriei nu a vizat si ultimele doua luni apar ca neintemeiate, de vreme ce in cuprinsul actului additional nu a fost mentionat expres acest aspect.
In conditiile in care in actul aditional s-a mentionat expres doar diminuarea cuantumului chiriei pana la finalul contractului, instanta apreciaza ca aceste prevederi trebuie interpetate fara a se face vreo distinctie cu privire la ultimele doua luni de locatiune. Daca locatorul dorea ca ultimele doua luni din contract sa ramana la o alta chirie trebuia sa prevada acest aspect in mod expres, ca pe o exceptie de la intelegerea stabilita, respectiv cea de diminuare a chiriei pana la finalul contractului.
D. urmare, instanta apreciaza ca prevederile actului additional de diminuare a cuantumului chririei se rasfrang si asupra ultimelor doua luni. D. urmare, se constata ca reclamanta a achitat, cu titlul de chirie pentru lunile iulie si august 2012 cate 5400 euro, in avans, in conditiile in care prin actul additional cuantumul chiriei a fost diminuat la 4500 euro incepand cu data de 01.07.2010 (fila 77).
Se constata, asadar, ca pentru chiriile aferente lunilor iulie si august 2012 reclamanta a platit in plus suma totala de 1800 euro (cate 900 de euro pentru fiecare luna). In temeiul imbogatirii fara justa cauza parata datoreaza drep urmare paratei suma de 1800 euro incasata nejustificat, ca parte din chiriile aferente lunilor iulie si august 2012.
Pentru toate motivele de fapt si de drept retinute, instanta va ad ite in parte actiunea, va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 8035,73 euro, echivalent în lei la data plătii efective, reprezentând rest depozit garanție constituit la încheierea contractului de închiriere nr._ -1/29.08.2008, suma de 8700 euro, echivalent în lei la data plătii efective, din care 5000 euro reprezintă chiria aferentă lunii septembrie 2008, achitată de două ori, iar suma de 1800 euro reprezintă diferența achitată în plus de reclamantă pentru chiriile datorate pentru lunile iulie și august 2012.
Instanta va lua act ca reclamanta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
In temeiul art 274 si urm Cod procedura civila, instanta va admite în parte cererea pârâtei privind cheltuielile de judecată și va obliga reclamanta să achite pârâtei suma de 1026 lei, reprezentând parte din onorariul de avocat și contravaloarea onorariu expert parte, prin raportare la modalitatea de soluționare a fondului cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta S.C. C. I.F.N. S.A., cu sediul ales la S.C.A. D. ȘI ASOCIATII în București, ., nr. 55, vila 6, sector 1 și pe pârâta S.C. N. P. S.R.L., cu sediul în sector 1, București, . B.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 8035,73 euro, echivalent în lei la data plătii efective, reprezentând rest depozit garanție constituit la încheierea contractului de închiriere nr._ -1/29.08.2008.
Obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 8700 euro, echivalent în lei la data plătii efective, din care 5000 euro reprezintă chiria aferentă lunii septembrie 2008, achitată de două ori, iar suma de 1800 euro reprezintă diferența achitată în plus de reclamantă pentru chiriile datorate pentru lunile iulie și august 2012.
Constata ca reclamanta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Admite în parte cererea pârâtei privind cheltuielile de judecată și obligă reclamanta să achite pârâtei suma de 1026 lei, reprezentând parte din onorariul de avocat și contravaloarea onorariu expert parte, prin raportare la modalitatea de soluționare a fondului cauzei.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 04.05.2015.
PREȘEDINTE, | GREFIER, |
Red. M.E.P./thred. V.D./4ex/ 16.11.2015
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 8165/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 7042/2015. Judecătoria... → |
|---|
