Acţiune în constatare. Sentința nr. 7763/2015. Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI

Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2015

Sentința nr. 7763/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI la data de 09-07-2015 în dosarul nr. 7763/2015

Dosar nr._

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA SECTOR 2 BUCUREȘTI

SECȚIA CIVILĂ

SENTINȚA CIVILĂ nr.7763

Ședința publică din data de 09.07.2015

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: M. P.

GREFIER: M. C.

Pe rol se află soluționarea cauzei civile având ca obiect acțiune în constatare-reziliere privind pe reclamanta-pârâtă G. C. în contradictoriu cu pârât-reclamantul M. M. și pârâții K. P. și R. K. A..

Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică de la data de 23.06.2015, consemnată în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunțarea la data de 07.07.2015 și ulterior la data de 09.07.2015.

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 București, la data de 17.07.2012, sub nr._, reclamanta-pârâtă G. C. în contradictoriu cu pârât-reclamantul M. M. și pârâții K. P., . și R. K. A. a solicitat instanței de judecată ca prin hotărârea ce o va pronunța să constate calitatea de proprietar și constructor de bună credință al imobilului clădire edificată pe terenul situat în București, . nr.6A, sector 2 și pe cale de consecință obligarea pârâților la plata contravalorii sporului de valoare adus terenului proprietatea acestora, prin edificarea construcției de către reclamanta-pârâtă. De asemenea, a solicitat ca instanța să dispună rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009 de BNP Liuba A., cu obligarea pârâtului M. M. la restituirea avansului în cuantum de 19.100 euro, achitat până la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare menționat.

În fapt, în motivarea cererii reclamanta-pârâtă a arătat că in baza raporturilor comerciale si de amiciție pe care fiul acesteia le avea cu pârâtul Mustătea M., administrator al societății parate ., a convenit cu acesta sa ii înstrăineze suprafața de teren de cca 300 mp situata in București, ., in vederea construirii unei case de locuit. In baza acestei intelegeri si pentru ca formalitățile de instrainare a terenului erau complexe (acesta trebuia dezmembrat dintr-o suprafața mai mare care aparținea societății in care pârâtul-reclamant Mustătea M. deține o cota de 50 din părțile sociale) si având toate garanțiile acestuia in legătura cu finalizarea actelor juridice, dar pentru a nu intarzia edificarea construcției, incepand cu anul 2008, a demarat lucrările de construire a unei clădiri pentru care au semnat si antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2614 de BNP «Liuba A.» prin care au si evaluat in mod convențional prețul acestei clădiri la suma de 120.000 Euro.

In perioada 2008-2009 a edificat clădirea pana in stadiul «la roșu», având consimțământul clar din partea asociatului si administratorului paratei societatea comerciala care deținea la acea data terenul pe care a construit. Mai mult, in fapt terenul pe care a construit era delimitat de restul lotului de teren si definea posesia exclusiva asupra suprafeței de cea 301 mp pe care a construit.

In acest sens, s-a intocmit cu pârâtul Mustătea M. antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2614 din 24.05.2009 de BNP «Liuba A.», prin care pârâtul-reclamant Mustătea M. recunoaște in mod explicit imprejurarea ca reclamanta a realizat lucrările de construcție a imobilului cu acordul promitentului vânzător.

Ulterior întocmirii antecontractului de vânzare cumpărare, a menționat reclamanta-pârâtă a constatat o atitudine schimbata in comportamentul pârâtului Mustătea care găsea mereu scuze pentru tergiversarea demersurilor necesare pentru finalizarea transferului dreptului de proprietate. Astfel, a constatat că societatea a realizat un act de lotizare pentru suprafața de teren pe care construise, însă nu pentru 301 mp, ci pentru o suprafața de 194 mp, iar ulterior intocmirii actului de lotizare s-a incheiat contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate absoluta partială o solicita prin intermediul prezentei acțiuni.

A învederat că, în ceea ce privește legalitatea contractului autentificat sub nr. 536/15.03.2010, de BNP « Silvana B. T.» devin incidente dispozițiile art 966 cod civil referitoare la lipsa cauzei actului juridic fata de împrejurarea ca prețul de achiziție al imobilului « teren plus casa» este derizoriu si pe de alta parte este incheiat in vederea fraudării intereselor sale.

Cu privire la calitatea de constructor de bună credință reclamanta-pârâtă a solicitat instanței să aibă în vedere pe de o parte, înțelegerea avuta cu asociatul societații ce deținea proprietatea terenului, si care a incurajat realizarea construcției, iar pe de alta parte antecontractul de vânzare cumpărare in baza căruia manifestarea voinței coproprietarului terenului s-a concretizat . prin care era recunoscuta insasi valoarea construcției edificate de subsemnata, in toata aceasta perioada având posesia neviciata asupra terenului.

Reclamanta-pârâtă a menționat că proprietarul terenului nu s-a opus edificării de către aceasta a construcției realizate pe terenul proprietatea acestuia si consacra o solutie echitabila care sancționează comportamentul proprietarului terenului.

In ceea ce privește legalitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 537/15 martie 2010 autentificat de BNP Silvana B. T., lipsa cauzei actului juridic contestat este data de lipsa motivului care a hotărât pe vânzător sa faca actul de transfer al dreptului de proprietate.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 492-494, art 1303, art 975, art 969 si art 1020 si urm. Cod Civil.

La data de 23.04.2013 pârâții K. P. și R. K. A. au formulat și depus la dosar, întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

În motivarea întâmpinării, referitor la pretențiile reclamantei-pârâte G. C., astfel cum au fost acestea precizate anterior termenului de judecată din data de 19.02.2013, cu privire la constatarea calității acesteia de constructor de bună credință, cu consecința obligării pârâților, la plata sporului de valoare adus terenului, respectiv contravaloarea materialelor si prețul muncii, pârâții au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive.

Au învederat că prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la sediul Biroului Notarului Public Silvana B. T. sub nr. 537 din 15 martie 2010, au dobândit de la S.C. U. C. S.R.L. dreptul de proprietate cu privire la Lotul nr. 1 - cu nr. cadastral_/1, situat în Municipiul București, . nr. 6A, sectorul 2, format din teren intravilan, având categoria de folosință curți-construcții, în suprafața de 194 m.p. și din construcțiile edificate pe acesta, având o suprafață totală construită la sol de 119 m.p., respectiv: C7 - birouri, având o suprafață construită la sol de 44 m.p., C8 - magazie lemne, având o suprafață construită la sol de 68 m.p. și C9 - casă poartă, având o suprafață construită la sol de 7 m.p.

Se prevede în cuprinsul contractului mai sus-menționat că pârâta K. P. dobândește dreptul de proprietate asupra cotei de 1/1 din terenul în suprafață de 194 m.p., iar pârâtul împreună cu aceasta, dobândind în devălmășie dreptul de proprietate asupra construcției edificate pe acesta. Se constituie în favoarea pârâtului un drept de superficie asupra terenului în suprafață de 194 m.p., pe toată durata existenței construcțiilor.

Vânzătoarea S.C. U. C. S.R.L. dobândise - prin Contractul de vânzare-cumpărare cumpărare autentificat sub nr. 4147 din 20.12.2007, astfel cum a fost acesta completat prin actul adițional autentificat sub nr. 166 din 23.01.2009 - dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. cadastral_, întabulat în CF nr._ București, prin cumpărare de la S.C. M. Design G. S.R.L. care, la rândul său, dobândise imobilul prin cumpărare de la Regia Autonomă Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat.

La data dobândirii dreptului de proprietate, situația de carte funciară cu privire la imobilul teren era conformă celor menționate în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare menționat, nefiind notată vreo interdicție de înstrăinare și nici un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul pe care pârâții l-au dobândit în felul arătat mai sus. Cu privire la construcțiile obiect al contractului de vânzare-cumpărare, au arătat că acestea nu erau întabulate în cartea funciară, fiind însă proprietatea societății vânzătoare, în temeiul art. 492 din Codul Civil 1864, potrivit cărora „proprietarul terenului este prezumat a fi și proprietarul construcțiilor situate pe acesta”.

Au mai menționat că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare mai sus-menționat, proprietară a terenului era S.C. U. C. S.R.L., aceasta deținând și dreptul de proprietate cu privire la construcțiile existente pe acest teren.

Prin urmare, orice pretenții ale reclamantei-pârâte, decurgând din calitatea pretinsă de către aceasta de constructor de bună credință al construcțiilor edificate pe teren, inclusiv pretențiile acesteia cu privire la plata sporului de valoare adus terenului prin edificarea construcției, pot fi îndreptate exclusiv asupra proprietarului terenului la data pretinsă ca fiind cea a edificării construcției.

Astfel cum au arătat edificarea construcției a fost efectuată în perioada 2008-2009, deci anterior dobândirii dreptului de proprietate de către aceștia, dată la care, calitatea de proprietar cu privire la imobil o deținea societatea S.C. U. C. S.R.L.

Tot cu privire la capătul 1 al cererii, pârâții au invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune, motivând că prezenta cerere dedusă judecății este formulată la data de 17.07.2012, deci la mai mult de 3 ani de la data pretinsă ca fiind data edificării construcției de către reclamantă.

Referitor la pretențiile reclamantei-pârâte G. C. cu privire la rezilierea (rezoluțiunea) antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2614 din 28.05.2009 de către BNP Liuba A., au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, învederând că antecontractul a cărui rezoluțiune se cere a fost încheiat între pârâtul-reclamant M. M., în calitate de promitent vânzător, care s-a obligat să dobândească dreptul de proprietate cu privire la imobil de la fost proprietară a acestuia - S.C. U. C. S.R.L. - și reclamanta-pârâtă G. C., în calitate de promitent cumpărător.

Prin urmare raportul juridic s-a creat între pârâtul-reclamant M. M. și reclamanta-pârâtă G. C., pârâții neavând nicio calitate în promisiunea de vânzare-cumpărare menționată mai sus.

Pe fondul cauzei, pârâții au solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată, motivând că regulile din materia accesiunii imobiliare artificiale, cu privire la plata contravalorii sporului de valoare se aplica doar intre constructor si proprietarul imobilului de la momentul invocării dreptului de accesiune, iar nu si intre constructor si subdobanditorul imobilului.

Prin invocarea dreptului de accesiune asupra construcției, de către proprietarul terenului, se naște dreptul constructorului de a solicita plata de la proprietar a contravalorii, fie a materialelor folosite si a manoperei, fie a sporului de valoare adus imobilului.

Dreptul care se naște in patrimoniul constructorului, indiferent ca este de buna credința sau nu, este un drept de creanța, iar nu un drept real, care sa ii confere prerogativa exercitării lui in contradictoriu cu orice subiect de drept ce s-ar afla in proprietatea/posesia bunului.

In speța, proprietarul terenului, S.C. U. C. S.R.L. si-a exercitat dreptul de accesiune asupra construcției prin intermediul adoptării si a următoarele acte juridice: hotărârea A. din 15.03.2010, actul de lotizare autentificat sub nr.536/15.03.2010 de BNP Silvana-B.-T. si contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.537/15.03.2010 de BNP Silvana B. T..

Prin exercitarea dreptului de accesiune de către proprietarul terenului, in speța de către S.C. U. C. S.R.L., in patrimoniul acestui subiect de drept s-a născut obligația de a despăgubi constructorul.

Aceasta obligație nu a fost transmisa către pârâți, intrucat aceasta obligație nu se transmite decât succesorilor universali sau dupa caz cu titlu universal, iar pârâții au calitatea de succesori cu titlu particular.

Pârâții au mai precizat că reclamanta-pârâtă nu a realizat formalitățile de publicitate cu privire la dreptul pe care il pretinde, intrucat nu a inscris in cartea funciara antecontractul de vanzare-cumparare, astfel ca la momentul in care aceștia au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, in cartea funciara nu exista nicio inscriere sau mențiune cu privire la drepturile solicitate de reclamanta-pârâtă, imobilul apărând ca fiind liber de orice fel de sarcini.

De asemenea, pârâții au învederat instanței că reclamanta-pârâtă nu este de buna credința, întrucât construcția a fost edificata fara autorizație de construire si fara acordul proprietarului terenului.

Reclamanta-pârâtă cunoștea de la data edificării construcției că este de rea - credință, astfel că a prevăzut o clauză penală în contract, pentru nu fi operante dispozițiile din Codul civil privind constructorul de rea-credință.

Chiar in antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2614/24.05.2009, la art. 4 se prevede ca „in cazul in care promitentul vânzător nu dobândește imobilul ce face obiectul prezentului antecontract de la societate indiferent din ce cauza, acesta se obliga sa restituie promitentului cumpărător sumele de bani primite cu titlu de avans din pret, precum si contravaloarea tuturor cheltuielilor efectuate de promitentul cumpărător (la prețul de cost) privind imbunatatirile aduse imobilelor situate pe terenul de 301 mp".

Prin urmare, au menționat pârâții, conform relațiilor comunicate de Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București și cum recunoaște și reclamanta-pârâtă în cuprinsul înscrisului încheiat la 28.05.2009 intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare", aceasta cunoștea la data edificării construcției - respectiv anul 2008-2009, că proprietara terenului și construcțiilor edificate pe acesta era pârâta S.C. U. C. S.R.L.

Reclamanta-pârâtă nu a construit pe un teren în legătură cu care avea convingerea că îi aparține, ci chiar precizează că promitentul-vânzător se obligă să cumpere terenul de la proprietarul S.C. U. C. S.R.L., sens în care era conștientă de viciile titlului său, prin urmare nu a fost de bună-credință, ci de rea-credință.

La data când a edificat construcția reclamanta-pârâtă s-a bazat pe „raporturilor comerciale și de amiciție pe care fiul acesteia le avea cu numitul M. M., administrator al societății pârâte", deci nu pe un titlu translativ de proprietate sau alt titlu provenit de la proprietarul terenului.

Reclamanta-pârâtă a ridicat construcția fara a obține in prealabil autorizația de construire, potrivit Legii nr.10/1995, iar pe de alta parte a procedat la demararea lucrărilor fara a obține in prealabil consimțământul expres al titularului dreptului de proprietate asupra terenului S.C. U. C. S.R.L.

Reclamanta-pârâtă a realizat construcția in baza acordului unei persoane (paratul M. M.) care a instiintat-o in prealabil ca nu este proprietarul terenului, astfel cum rezulta in mod expres si cuprinsul cererii de chemare in judecata, precum si din mențiunile cuprinse in antecontractul de vanzare-cumparare.

În drept au fost invocate dispozițiile art.115 c.pr.civ.

Pârâtul-reclamant M. M. a formulat și depus la dosar, întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată și cerere reconvențională prin care a solicitat rezilierea Antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009 de BNP Liuba A. din culpa reclamantei-parate.

Pârâtul reclamant M. M. a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, solicitând instanței admiterea excepției si respingerea primului capăt de cerere ca fiind formulat împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

Constatarea calității de constructor de buna credința si deci, de proprietara asupra imobilului clădire pe care reclamanta pretinde ca a edificat-o, nu poate fi valorificata decât in contradictoriu cu titularul dreptului de proprietate asupra terenului sau cu deținătorul cu orice titlu al construcției asupra căreia reclamanta pretinde ca are un drept.

Pârâtul reclamant a mai arătat că nu deține si nu a deținut niciodată in proprietate terenul si construcția ce au făcut obiectul Antecontractului de vânzare cumpărare incheiat la data de 28.05.2009, iar reclamanta a avut cunoștința de acest lucru si a avut reprezentarea, la momentul semnării Antecontractului anterior menționat, ca exista riscul ca imobilul teren ce face obiectul convenției pârtilor sa nu intre in patrimoniul său pana la data convenita de comun acord pentru perfectarea in forma autentica a contractului de vânzare cumpărare.

Asadar, daca se demonstrează ca reclamanta a edificat pe terenul in suprafața de 301 m.p. situat in București, . nr.6, sector 2, ce face obiectul Antecontractului de vânzare cumpărare incheiat la data de 28.05.2009, alte construcții decât cele deja existente, dreptul acesteia nu îi poate fi opus neavand calitatea nici de proprietar asupra terenului, nici de proprietar asupra construcției.

De asemenea, neavand calitatea de proprietar asupra terenului pe care reclamanta pretinde ca a edificat construcția, nu poate fi obligat la plata sporului de valoare adus terenului, daca acesta exista.

Cererea reclamantei se intemeiaza, astfel cum chiar aceasta susține, « pe imbogatirea fara justa cauza a proprietarului terenului si care consta in valoarea construcției edificate ».

Cum nu a deținut niciodată in proprietate terenul si construcția existente in . nr.6A, sector 2, nu poate fi subiect al raportului juridic dedus judecații, reclamanta neputandu-si valorifica aceasta pretenție, in măsura in care o dovedește, decât in contradictoriu cu titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, acesta fiind cel căruia i s-a mărit patrimoniul in mod nejustificat, in detrimentul si cu lezarea patrimoniului reclamantei.

In alta ordine de idei, potrivit dispozițiilor art.488 cod civil, proprietarul unui teren are posibilitatea sa invoce dreptul de proprietate prin accesiune asupra construcției pe care a ridicat-o alta persoana pe terenul sau.

Potrivit dispozițiilor art.494 cod civil anterior citat, in cazul constructorului de rea credința, proprietarul terenului are doua posibilități:

-fie sa păstreze lucrările, devenind proprietarul lor in temeiul accesiunii, cu obligația de a plați constructorului valoarea materialelor si prețul muncii, fara a lua in considerare sporirea valorii fondului ocazionata de lucrările efectuate ;

-fie sa oblige pe constructor sa-si ridice construcțiile, pe cheltuiala sa. eventual de a plați daune interese pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului.

Adasar, fiind de rea credința, reclamanta nu poate pretinde sporul de valoare adus terenului.

Prin urmare, singura persoana de la care reclamanta poate pretinde recunoașterea unui drept, daca acesta exista, este titularul dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv asupra construcției.

Pe fond pârâtul reclamant a mai arătat că reclamanta susține ca a edificat pe terenul proprietatea S.C. U. C. S.R.L. o construcție „la roșu", având acordul său expres pentru edificarea acesteia.

Pârâtul reclamant a mai arătat că în baza Antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009 de BNP Liuba A. și-a asumat o obligație de diligenta, aceea de a dobândi proprietatea asupra unui teren aparținând unei societăți comerciale la care aveamcalitatea de asociat si administrator, iar ulterior de a transmite dreptul de proprietate reclamantei.

Pârâtul reclamant a mai arătat că nu si-a dat niciodată acordul pentru ca reclamanta sa realizeze orice modificare, imbunatatire a construcțiilor deja existente pe terenul din . nr.6, sector 2.

Acest lucru reiese fara echivoc din chiar cuprinsul Antecontractului de vânzare cumpărare incheiat cu reclamanta la data de 28.05.2009.

Astfel, la art.2 - Prețul si modalități de plata din actul anterior menționat, s-a prevăzut faptul ca prețul total in suma de 237.000 Euro va fi achitat prin suma de bani, expres stabilite de parti, prin darea in plata a unui teren in suprafața de 1000 m.p. situat in corn. Gruiu, jud. Ilfov, precum si prin efectuarea unor lucrări de către cumpărător constând in edificarea construcției ce face obiectul tranzacției la stadiul „la roșu".

Conform înțelegerii pârtilor, astfel cum aceasta este cuprinsa in Antecontractul de vânzare cumpărare: „obligația achitării diferenței depret se va stinge dupa autentificarea contractului de vânzare cumpărare prin efectuarea unor lucrări de prestări servicii de către cumpărător constând in edificarea construcției mai sus menționate la roșu si a suportării de către cumpărător a tuturor cheltuielilor pe materiale si manopera ".

Edificarea construcției la roșu, urma așadar, sa fie făcuta de către reclamanta dupa perfectarea in forma autentica a contractului de vânzare cumpărare translativ al dreptului de proprietate si nu inainte.

Acest lucru nici nu ar fi fost posibil inainte de acest moment, având in vedere faptul ca:

- nu era proprietar asupra terenului si construcției existente pe acesta, împrejurare cunoscuta de reclamanta, deci acordul său pentru construire nu ar fi produs niciun efect;

- nu ar fi putut fi obținute autorizațiile si avizele necesare construirii, acestea putând fi obținute numai de titularul unui drept real asupra imobilului.

Așadar in aceste condiții, reclamanta nu poate pretinde ca este constructor de buna credința, in condițiile in care avea reprezentarea clara si cunoștea ca terenul nu se afla in proprietatea sa, construind fara acordul expres al proprietarului, si fara autorizațiile si avizele necesare, impuse in mod obligatoriu de legislația in vigoare.

Prin Antecontractul de vânzare cumpărare incheiat nu s-a născut in patrimoniul reclamantei dreptul de a construi, in acesta fiind prevăzut in mod expres ca va edifica o construcție la roșu, dupa autentificarea contractului de vânzare cumpărare, deci dupa transmiterea in patrimoniul sau a dreptului de proprietate asupra terenului.

F. de cele anterior menționate, nu poate fi reținuta buna credința a reclamantei.

Constructorul de buna credința este acela care construiește pe un teren in legătura cu care are convingerea ferma ca ii aparține, deci stăpânește terenul in baza unui act translativ de proprietate, ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute. Constructorul de rea credința este acela care construiește pe un teren despre care stie sau ar fi trebuit sa stie ca nu ii aparține, deci deține terenul fara titlu sau in baza unui titlu ale cărui vicii ii sunt cunoscute.

La data incheierii Antecontractului de vânzare cumpărare, reclamanta cunoștea faptul ca nu deține dreptul de proprietate asupra imobilului, acesta fiind in patrimoniul S.C. U. C. S.R.L. Mai mult decât atat, reclamanta nu a avut niciodată acordul nici al proprietarului, nici al său pentru efectuarea vreunei lucrări pe acest teren. Așadar, fiind conștienta de faptul ca nu deține niciun titlu asupra imobilului, ca nu are acordul proprietarului pentru realizarea vreunei lucrări, a construit pe riscul sau, fara autorizațiile si avizele necesare construirii, ceea ce nu echivalează cu buna crediniță.

Consideră pârâtul că fără să motiveze in fapt si in drept, prin capătul 2 de cerere, reclamanta solicita instanței sa dispună rezilierea Antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2008 de BNP Liuba A. si obligarea sa la restituirea avansului in cuantum de 19.100 Euro.

Prin actul juridic a cărui reziliere se solicita, reclamanta s-a obligat sa achite o parte din prețul vânzării pana la data autentificării contractului de vânzare cumpărare. Astfel, reclamanta avea obligația sa faca plata sumei de 7.266 Euro in trei rate egale lunare de cate 2.422 Euro fiecare, incepand cu data de 26.06.2009. Reclamanta nu si-a respectat obligația de plata a prețului, astfel cum se obligase, neachitand ratele anterior menționate.

În aceasta situație, fata de imprejurarea ca promitenta - cumpărătoare (reclamanta) nu si-a indeplinit obligația de plata asumata, in speța nu devin aplicabile prevederile antecontractului de vânzare cumpărare privitoare la restituirea avansului.

Față de neîndeplinirea obligației de plata a prețului, obligație esențiala pentru transferul dreptului de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare pârâtul reclamant a invocat excepția de neexecutare a contractului de către reclamanta.

In acest sens, a învederat instanței faptul ca obligației de plata a prețului stabilita in sarcina reclamantei prin antecontractul de vânzare cumpărare ii revenea obligația sa corelativa de a transfera in patrimoniul acesteia dreptul de proprietate asupra imobilului ce făcea obiectul actului juridic incheiat intre parti.

A solicitat sa se dispună rezilierea Antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009 de BNP Liuba A. din culpa reclamantei -parate, exonerandu-l de restituirea avansului încasat.

Pârâtul reclamant M. M. a mai arătat că din cuprinsul cererii de chemare in judecata, desi nu este individualizat ca un capăt distinct de cerere, reiese ca reclamanta solicita nulitatea absoluta a Contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.536/15.03.2010 de BNP Silvana B. T., înțelegând să invoce excepția lipsei de interes a reclamantei si excepția lipsei calității procesuale pasive, solicitând instanței admiterea excepției si respingerea acestui capăt de cerere ca fiind formulat împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.

În fapt, reclamanta nu are calitatea de parte a actului juridic și nu are nici vreun interes care să îi fi fost lezat pentru simplul motiv că nu au avut niciodată vreun drept real asupra imobilului restituit.

Mai mult decât atat, prin constatarea nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.537/15.03.2010 de BNP Silvana B. T. nu se valorifica niciun drept al reclamantei, bunul intorcandu-se in patrimoniul societății vânzătoare, aceasta neavand nicio obligație fata de reclamanta.

In aceste condiții, reclamanta nu justifică nici un interes legitim, născut și actual, personal și direct în promovarea prezentei acțiuni, prin care solicită constatarea nulității unui act juridic încheiat cu respectarea legii și a normelor generale in materie civilă.

Nulitatea absoluta a unui act juridic nu poate fi constatata decât in contradictoriu cu subiectele de drept cu privire la care funcționează principiul relativității efectelor actului juridic (părțile actului juridic a cărui constatare se solicita, avanzii cauza si moștenitorii acestora).

Nefiind parte in Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 537/15.03.2010 de BNP Silvana B. T., si nici având cauza sau moștenitor al uneia dintre părțile semnatare, nu am calitate procesuala pasiva, in patrimoniul meu neregasindu-se obligațiile izvorâte din aces tact juridic, eu fiind tert de acesta.

In ceea ce privește legalitatea contractului de vânzare cumpărare, a arătat că actul juridic încheiat între S.C. U. C. S.R.L. si parații K. P. si R. K. A. este perfect valabil, fiind încheiat cu respectarea condițiilor prevăzute de art.948 cod civil.

La încheierea actului juridic atacat, ambele părți au acționat cu bună credință și cu respectarea tuturor normelor legale.

Astfel, la încheierea contractului de vânzare cumpărare au fost respectate dispozițiile art.948 cod civil, fiind intrunite condițiile esențiale pentru validitatea acestuia, respectiv capacitatea părților de a contracta, consimțământul valabil al părților, un obiect determinat, o cauză licită.

La dobândirea dreptului de proprietatea asupra imobilului, parata S.C. U. C. S.R.L. a făcut dovada existenței în patrimoniul său a dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul contractului.

Ambele părți, având deplină capacitate de a încheia acte juridice, si-au exprimat în mod valabil consimțământul de a încheia contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.537/15.03.2010 de BNP Silvana B. T., având ca obiect imobilul din București, . nr.6A, sector 2.

Susține reclamanta in motivarea capătului doi de cerere, ca prețul pentru care s-a realizat vânzarea imobilului este unul derizoriu, in disproporție fata de valoarea bunului vândut.

In principiu, contractul de vânzare cumpărare este valabil incheiat chiar daca prețul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, intrucat părțile sunt libere sa determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea lucrului vândut, dar si la subiectivismul părților.

In speța, prețul contractului de vânzare cumpărare având ca obiect terenul si construcțiile aflate in patrimoniul paratei S.C. U. C. S.R.L. este unul real si serios, fiind vorba de o suprafața de teren de 194 m.p., vânduta in condițiile in care piața imobiliara era blocata, prețul imobilelor tranzactionate fiind mult diminuate.

In drept, a invocat dispozițiile art. 115 Cod de procedura civila, art.494 cod civil, art.488 cod civil.

In dovedire a solicitat proba cu inscrisuri, martori, precum si orice alte probe a căror necesitate va reieși din dezbateri.

Instanța, potrivit art. 167 c.pr.civ., a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu ,proba testimonială în cadrul căreia au fost audiati martorii R. V., G. Ervin, Z. M. -A. și proba cu expertiză specialitatea construcții.

A fost depus la dosar raportul de expertiză întocmit de domnul expert P. C..

Cu motivarea cuprinsă în încheiere de ședință din data de instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. M..

Analizând materialul probator administrat în cauză, prin prisma excepțiilor lipsei calității procesuale pasive și prescripției dreptului material la acțiune invocate de pârâții K. P. și R. K. A. instanța reține următoarele:

Între reclamanta G. C. în calitate de promitent cumpărător și pârâtul M. M. în calitate de promitent vânzător a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. nr.2614/28.05.2009 având ca obiect imobilul situat în București, . nr.6, sector 2, compus din teren de cca 301 mp și construcțiile aflate pe acesta, imobil ce urma să fie dobândit de la ..

Refritor la situația juridică a imobilului ce a făcut obiectul antecontractului menționat, în cuprinsul convenției se menționează că promitentul vânzător urmează să cumpere imobilul de la ., pentru cumpărarea acestuia fiind necesară dezmembrarea din imobilul societății cu nr. cadastral_ compus din teren de 2002,95 mp și construcțiile edificate pe acesta în suprafață totală de 841,51 mp intabulat în CF nr._ a localității București, sector 2, pentru dezmemebrarea urmând a se face conform schiței anexa nr.1 sau în cazul în care dezmembrarea nu se va putea aproba în acest fel se va face conform schiței Anexa nr.2, astfel încât imobilul ce urmează a fi cumpărat va fi fie cel individualizat conform schiței Anexa 1 fie cel individualizat conform schiței Anexa 2.

Prețul convenit al vânzării a fost de 357.000 Euro reprezentând rezultatul adunării sumei de 237.000 Euro cu contravaloarea cheltuielilor necesare edificării unei construcții la roșu în suprafață de 300mp ( cheltuieli estimate de părți la suma de 120.000 Euro) construcție ce este individualizată pe schița agreată și semnată de părți.

În privința modalității de plată a prețului părților au convenit astfel:

- suma de 19.100 Euro a fost achitată integral până la data autentificării antecontractului;

- până la data autentificării contractului de vânzare cumpărare se va mai achita suma de 7.266 Eur în trei rate lunare egale de câte 2.422 Eur fiecare, plătibile pe data de 26 ale lunii începând cu 26.06.2009

- obligația de plată a sumei de 92.000 Euro se va stinge prin dare în plată cu terenul în suprafață de 1000 mp, situat în .. Darea în plată se va face tot la data autentificării contractului de vânzare cumpărare privind imobilul ce face obiectul antecontractului.

- suma de 118.634,000 Eur se va achita în 49 rate lunare a câte 2.422 Eur fiecare, începând cu data de 26.09.2009 cu condiția să se fi încheiat contractul de vânzare cumpărare până la acea dată.

- obligația achitării diferenței de preț se va stinge dupa data autentificării contractului de vânzare cumpărare prin efectuarea unor lucrări de prestări servicii de către cumpărător constând în edificarea construcției menționate la roșu și a suportării de către cumpărător a tuturor cheltuielilor cu materialele și manopera.

Data încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică a fost stabilită la 28.08.2009, între reclamantă și pârâtul M. M. nefiind încheiat contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.537/15.03.2010 . a vândut către pârâții K. P. și R. K. A. imobilul situat în București, . nr.6 A, sector 2 format din teren intravilan, având categoria de folosință curți construcții, în suprafața de 194 mp și din construcțiile edificate pe acesta având o suprafață totală cinstruită la sol de 119 mp, respectiv: C7 –birouri, având o suprafață construită la sol de 44 mp, C8 –magazie de lemne, având o suprafață constrută la sol de 68 mp și C9-casă poartă, având o suprafață construită la sol de 7 mp.

Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților K. P. și R. K. A. instanța o va respinge ca neîntemeiată având în vedere că pârâții sunt proprietarii terenului pe care se află construcția în litigiu, argumentele aduse în susținerea acesteia urmând a fi avute în vedere pe fondul cauzei.

Instanța va respinge ca neîntemeiată si excepția prescripției dreptului material la acțiune în raport de următoarele motive:

Potrivit art. 1 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958, Republicat privitor la prescripția extinctivă„Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege”, în speță fiind aplicabil termenul general de prescripție de trei ani prev. de art. 3 din Decretul 167/1958.

Instanța învederează disp. art. 6 Noul Cod civil: Prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit, în speță prescripția începând și împlinindu-se înainte de . noului cod civil.

Constructorul este de bună-credință dacă nu a cunoscut că terenul aparține altcuiva, crezând că este al său, buna-credință rezultând tocmai din convingerea pe care constructorul o are, în momentul edificării lucrărilor, că fondul pe care construiește sau plantează îi aparține, stăpânind terenul în temeiul unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu îi sunt cunoscute.

Având folosința construcției și crezându-se proprietar, constructorul va invoca buna sa credință la momentul edificării atunci când adevăratul proprietar al terenului emite pretenții asupra construcției sau a plantației, invocând accesiunea reglementată de dispozițiile art.494 Cc.

În cauza de față, dreptul material la acțiune s-a născut la momentul încheierii contractului contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.537/15.03.2010 prin care . –proprietarul terenului a vândut către pârâții K. P. și R. K. A. imobilul situat în București, . nr.6 A, sector 2 compus din teren și construcții, termen care nu era împlinit la data formulării cererii de chemare în judecată :16.07.2012, data poștei.

Pe fondul cauzei instanța va respinge cererea ca neîntemeiată în raport de următoarele motive:

Noțiunea de „constructor de bună-credință” este consacrată legislativ de dispozițiile art.494 Codul civil de 1864, potrivit cărora dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea acestor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului (alineatul 3, ultima teză).

În jurisprudență s-a considerat că este de bună credință și constructorul care a edificat pe terenul altuia în situația în care proprietarul terenului a dat dovadă de o atitudine de toleranță și pasivitate; într-o altă situație s-a reținut că este de bună credință și acel constructor care a edificat pe un teren ce a făcut obiectul unei convenții de înstrăinare sub semnătură privată, chiar dacă nu s-a perfectat vânzarea în formă autentică.

Plenul Tribunalului Suprem a dat o decizie de îndrumare ( Tribunalul Suprem, Plen, Decizia de îndrumare nr.13/06.08.1959), a îndrumat instanțele ca, în acțiunile întemeiate pe prevederile art. 494 cod civil “ să aprecieze dacă acțiunea proprietarului nu îmbracă forma unui abuz de drept, prin pasivitatea sau acceptarea de a face lucrări și introducerea acțiunii după terminarea acestora sau aproape de sfârșitul lor “

În speță însă, pârâtul M. M. nu a deținea în perioada edificării construcții și nu deține nici în prezent în proprietate terenul pe care a fost edificată construcția, acesta aparținând ., ulterior înstrăinat de către această societate către pârâții K. P. și R. K. A..

În susținerea bunei sale credințe reclamanta pârâtă a invocat faptul că “in baza raporturilor comerciale si de amiciție pe care fiul acesteia le avea cu pârâtul Mustătea M., administrator al societății parate ., a convenit cu acesta sa ii înstrăineze suprafața de teren de cca 300 mp situata in București, ., in vederea construirii unei case de locuit. In baza acestei intelegeri si pentru ca formalitățile de instrainare a terenului erau complexe (acesta trebuia dezmembrat dintr-o suprafața mai mare care aparținea societății in care pârâtul-reclamant Mustătea M. deține o cota de 50 din părțile sociale) si având toate garanțiile acestuia in legătura cu finalizarea actelor juridice, dar pentru a nu intarzia edificarea construcției, incepand cu anul 2008, a demarat lucrările de construire a unei clădiri pentru care au semnat si antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2614 de BNP «Liuba A.» prin care au si evaluat in mod convențional prețul acestei clădiri la suma de 120.000 Euro. In perioada 2008-2009 a edificat clădirea pana in stadiul «la roșu», având consimțământul clar din partea asociatului si administratorului paratei societatea comerciala care deținea la acea data terenul pe care a construit. Mai mult, in fapt terenul pe care a construit era delimitat de restul lotului de teren si definea posesia exclusiva asupra suprafeței de cea 301 mp pe care a construit.

Pârâtul reclamant M. M. a fost chemat însă în judecată în nume propriu, nu în calitate de administrator ori asociat al . pârât reclamant care, așa cum s-a arătat nu a deținut în proprietate în nume propriu terenul.

Referitor la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare cu pârâtul M. M. instanța învederează faptul că în cazul în care între proprietarul fondului și constructor există o convenție prin care i se permite să construiască pe terenul său, cel care construiește devine în acest caz proprietar al construcției și titular al dreptului de superficie asupra terenului aferent, dispozițiile art. 494 cod civil de la 1864 nefiind aplicabile.

În consecință instanța apreciază că nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 494 cod civil de la 1864, neputând fi reținută buna credință a reclamantei pârâte la edificarea construcției aceasta cunoscând faptul că terenul nu aparținea pârâtului reclamant ci altui proprietar și anume ..

Instanța va respinge ca neîntemeiat capătul din cererea principală privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009 și obligarea pârâtului M. M. la plata sumei de 19.100 Euro reprezentând contravaloare avans având în vedere că nu a fost fost imputată pârâtului reclamant neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate, reclamanta pârâtă neindicând în mod concret obligațiile neîndeplinite de acesta.

Precizările făcute de către reclamantă în cuprinsul concluziilor scrise nu pot fi analizate de instanță pentru prima dată în considerentele hotărârii fără a fi supuse dezbaterii contradictorii, cu respectarea dreptului la apărare al pârâților.

Pe de altă parte,instanța învederează că potrivit dispozițiilor art.969 C.civ. de la 1864 -aplicabile în speță în raport de disp. art. 5 din Legea 71/2011, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante,reciprocitatea și interdependența obligațiilor reprezentând caracteristica esențială a contractelor sinalagmatice și implicând simultaneitatea de executare a acestor obligații, astfel că părțile sunt obligate să își îndeplinească îndatoririle asumate prin contract, partea care nu își execută propriile obligații neputând pretinde celeilalte părți executarea obligațiilor ce îi revin în cazul în care una dintre părți nu-și execută obligațiile, angajându-se răspunderea ei contractuală.

În conformitate cu disp. art.970 C.civil de la 1864 convențiile trebuie executate cu bună credință.

Instanța învederează că pentru a se putea dispune rezoluțiunea judiciară trebuie îndeplinite următoarele condiții:

- una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce îi revin ;

- neexecutarea să fie imputabilă părți care nu și-a îndeplinit obligația ;

- debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.

Prin urmare, chiar în situația în care ar fi fost avute în vedere motivele invocate, cererea reclamantei pârâte nu putea fi primită atâta vreme cât nu și-a îndeplinit obligația de plată a sumei de 7.266 Euro în trei rate lunare egale de câte 2.422 Eur fiecare, plătibile pe data de 26 ale lunii începând cu 26.06.2009 conform convenției.

In acest context instanța învederează faptul că termenul de încheiere a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică a fost stabilit la 28.08.2009, dată de la reclamanta pârâta putea condiționa executarea propriilor obligații de îndeplinirea de către pârâtul reclamant a propriilor obligații.

Plata sumei de 7.266 Euro, în modalitatea arătată era însă anterioară datei încheierii contractului în formă autentică și trebuia efectuată.

Instanța va admite cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant M. M. împotriva reclamantei pârâte G. C. și va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009 în raport de următoarele motive:

Pârâtul reclamant a invocat drept motiv de rezoluțiune a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009 faptul că reclamanta pârâtă nu și-a executat în mod culapbil obligațiile asumate și anume de a achita restul de preț stabilit în cuprinsul contractului nefiind atașate dovezi din care, într-adevăr să rezulte că a efectuat plata sumei de 7.266 Euro în trei rate lunare egale de câte 2.422 Eur fiecare, plătibile pe data de 26 ale lunii începând cu 26.06.2009 conform convenției.

Instanța pentru considerentele de fapt și de drept expuse și față de disp.art.1020,1021 C.civil va admite cererea reconvențional și va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009.

Va lua act că pârâții M. M. și R. K. A. nu solicită cheltuieli de judecată în acest dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge ca neîntemeiate excepțiile lipsei calității procesuale pasive și prescripției dreptului material la acțiune invocate de pârâții K. P. domiciliată În București, sector 2, . nr.6 A și cu reședința în Anglia, 69 SILVERLEIGH ROAD, THORNTON HEATH,SURREY CR7 6 DZ și R. K. A. cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat B. D., situat în București, ..78 A, sector 2.

Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului M. M. cu domiciliu în București, ., sector 1, pe primul capăt de cerere privind constatarea calității de constructor de bună credință a reclamantei și obligarea sa la plata sporului de valoare respectiv a contravalorii materialelor și manoperei.

Respinge acest capăt de cerere formulat împotriva pârâtului M. M. pentru lipsa calității procesuale pasive.

Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009 și obligarea pârâtului M. M. la plata sumei de 19.100 Euro reprezentând contravaloare avans.

Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere precizat având ca obiect constatarea calității de constructor de bună credință a reclamantei G. C. domiciliată în bucurești, ..3, . ,. și cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat R. D. din București, ..21, sector2 și obligarea pârâților K. P. și R. K. A. la plata sumei de 618.953 lei .

Admite cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant M. M. împotriva reclamantei pârâte G. C..

Dispune rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2614/28.05.2009.

Ia act că pârâții M. M. și R. K. A. nu solicită cheltuieli de judecată în acest dosar.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședință publică azi, 09.07.2015.

PREȘEDINTE GREFIER

M. P. M. C.

Red./tehred./M.P./M.C./6ex./26.10.2015

← Plângere contravenţională. Sentința nr. 7726/2015....		Contestaţie la executare. Sentința nr. 7650/2015. Judecătoria... →

Acţiune în constatare. Sentința nr. 7763/2015. Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Acţiune în constatare. Sentința nr. 7763/2015. Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI